臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第721號原 告即反訴被告 黃彥鈞訴訟代理人 姚文勝律師
趙子澄律師陳威翰律師被 告即反訴原告 徐稟淳 0000000000兼上1 人法定代理人 張鈞棠共 同訴訟代理人 陳郁婷律師複 代理人 韓昌軒律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國115年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一一四年四月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告連帶負擔六分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾參萬肆仟元供擔保，得為假執行。但被告如為原告預供擔保新臺幣壹佰萬元，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
被告反訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、本訴部分兩造主張：
㈠、原告即反訴被告(下均稱原告)主張：原告與訴外人徐瑛佐(下逕稱其姓名)於民國113年7月7日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭契約)，約定由原告購買徐瑛佐所有之臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00○0號5樓建物暨所坐落同小段10地號土地應有部分166/10000、39-7地號土地應有部分162/10000(下稱系爭房地)。徐瑛佐於簽約時，並未將系爭房地所有權狀及印鑑證明交由特約地政士保管，已違反系爭契約第3條第2項約定，嗣其突於113年8月4日死亡，被告為其繼承人，而原告於113年7月23日已向台北市稅捐稽徵處提出土地增值稅申報書，並完成土地移轉現值申報，依土地登記規則第102條第1項規定，徐瑛佐雖於辦理系爭房地所有權移轉登記前死亡，原告仍得申辦所有權移轉登記，原告乃多次請求被告交付系爭房地所有權狀及印鑑證明，或辦理繼承登記後再將系爭房地移轉登記予原告，然被告仍未提出系爭房地所有權狀及印鑑證明或積極辦理繼承登記，反要求原告勿依系爭契約約定之付款方式匯款至中信房屋房屋交易安全專戶(下稱系爭履約專戶)，改將尾款匯入被告張鈞棠私人帳戶。後被告遲至114年1月2日始辦理系爭房地之繼承登記、同年月10日始辦理印鑑證明，然被告不僅未依系爭契約第3條第2項約定，將辦畢繼承登記後之系爭房地所有權狀及印鑑證明交付承辦系爭契約之地政士即證人張家珮，反要求原告與其另行委任之林坤志地政士偕同辦理移轉登記事宜，導致證人張家珮地政士、中信房屋均未收到辦畢繼承登記後之系爭房地所有權狀及印鑑證明。是以，原告即於114年1月14日以北門郵局第136號存證信函解除系爭契約，並依系爭契約第11條第1項約定，請求被告賠償原告已付價金同額之懲罰性違約金新臺幣(下同)580萬元。又如系爭契約圓滿履行，原告於約定交屋日113年9月30日即可使用系爭房地，故原告亦得依系爭契約第7條第1項約定及民法第231條第1項規定，請求被告賠償因其遲延給付，致原告自113年10月1日起至114年1月14日系爭契約解除止，因需租屋居住而受有額外支出租金之損害6萬9333元，以上合計586萬9333元。再者，被告主張本件違約金過高，應由其負舉證責任，然原告係為結婚而購買系爭房地，因被告未履行系爭契約，致原告未購得系爭房地，而遭女友提出分手及解除婚約，因此於本件受有經濟上損害(含代書簽約手續費1500元、仲介費16萬8000元、貸款開辦手續費2300元、租金損害6萬9333元、無法使用匯入系爭履約專戶價款之利息損害11萬3728元、向母親借款100萬元之利息損失294元、律師費38萬5000元、為求婚而支出之演唱會門票費用1萬9520元、婚戒費用6萬5000元)共82萬4675元，及精神上損害(因未購得房地而遭解除婚約，致個人身心及名譽蒙受難堪折磨)15萬元，縱認違約金應予酌減，至少應以系爭契約買賣總價金之15﹪為酌減依據等語。並聲明：1.被告應連帶給付原告586萬9333元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息；
2.願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、被告即反訴原告(下均稱被告)則以：原告已於113年7月8日將簽約款10萬元匯入系爭履約專戶，中信房屋公司亦將交易安全保證書交予徐瑛佐，足證徐瑛佐於113年7月7日簽訂系爭契約時即已提供系爭房地所有權狀予證人張家珮地政士，且系爭房地於徐瑛佐死亡前早已完成申報土地移轉現值，衡情徐瑛佐應已提供印鑑章及印鑑證明，經完成申報土地增值稅後，原告即得單獨辦理所有權移轉登記，原告自不得再以無法辦理所有權移轉登記為由解除系爭契約。徐瑛佐死亡後，被告始終謹守系爭契約，數次提醒系爭房地已完成土地增值稅申報，原告得自行辦理所有權移轉登記，並請原告給付尾款，故被告並無違約情事，原告主張解除系爭契約並請求違約金，顯無理由。縱認徐瑛佐生前未提供系爭房地所有權狀及印鑑證明，惟原告與徐瑛佐曾商議徐瑛佐於簽約後1個月內提供上開文件予承辦地政士即可，則徐瑛佐係於兩造約定交付上開文件之期日屆至前死亡，被告竭力尋找仍無法尋獲上開文件，故上開文件無法交付係不可歸責於徐瑛佐或被告，依民法第230條規定，被告不負遲延責任。而被告已於114年1月10日完成繼承登記、取得所有權狀，並於114年1月14日通知原告偕同辦理所有權移轉登記，然原告拒為協力，被告自無違約情事。再退步言，縱認有可歸責於徐瑛佐或被告之情事，致未交付系爭房地所有權狀及印鑑證明，惟原告並未依系爭契約第6條貸款約定，於簽約後20日即113年7月27日前完成與金融機構簽約對保、開戶之程序，即屬不需貸款或貸款不符合第6條約定，且臺北市稅捐稽徵處於113年8月2日即核定系爭房地之土地增值稅，依系爭契約第3條尾款約定，原告應於稅單核下3日內即113年8月5日前付清全部尾款1344萬元，然原告未於上開期限前以現金補足尾款，顯違約在先，被告遂於113年10月28日以南港同德郵局第106號存證信函催告原告於文到7日內給付尾款，否則將解除系爭契約，則原告逾期未補足尾款，系爭契約已於113年11月5日解除，原告自無從於114年1月14日解除系爭契約，原告主張解除系爭契約並請求違約金，顯無足採。又縱認原告得請求違約金，然系爭契約第11條之違約金屬損害賠償總額預定性違約金，原告於此之外猶請求支出租金之損失，顯屬無據；況且，以系爭契約約定每坪單價與條件類似之東新街170巷房屋目前市價相較，如系爭契約履行，原告總計虧損達381萬5650元，則原告因系爭契約未履行而避開381萬5650元之損失，依損益相牴原則，應扣除於損害額，堪認原告並無受有任何損害，原告請求580萬元之違約金實屬過高，請求依民法第252條規定酌減至0元，或酌減為原告自給付580萬價金之日起至114年2月11日取回價金之日止之利息損失1萬9060元(依活期存款利率計算)或11萬3728元(依法定利率計算)等語置辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分兩造主張：
㈠、被告主張：原告未依系爭契約第6條貸款約定，於簽約後20日即113年7月27日前完成與金融機構簽約對保、開戶之程序，即應依系爭契約第3條尾款約定，於稅單核下3日內即113年8月5日前付清全部尾款1344萬元，然原告未於上開期限前以現金補足尾款，顯已違約，經被告於113年10月28日以存證信函催告原告於文到7日內給付尾款，否則將解除系爭契約，則原告逾期未補足尾款，系爭契約已於113年11月5日解除，爰依系爭系爭第11條第2項規定，請求原告給付違約金580萬元等語。並聲明：1.原告應給付被告580萬元，及自民事答辯(二)暨反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息；2.願供擔保請准宣告假執行。
㈡、原告則以：原告簽訂系爭契約後，旋即於113年7月19日至臺灣銀行辦理開戶及申辦貸款，經臺灣銀行於同年8月9日核貸
1100萬元，原告並於同年8月20日簽署放款借據及完成對保程序，復於同年9月19日依系爭契約特別約定事項第1條約定，將尾款差額244萬元匯入系爭履約專戶。嗣因原告所申請之貸款，尚須於完成系爭房地所有權移轉登記、設定抵押權，並經原告驗屋後，銀行始會撥付貸款至系爭履約專戶，後續卻因被告未提出系爭房地所有權狀、配合辦理繼承登記，致無法完成系爭房地所有權移轉登記、設定抵押權，此非可歸責於原告。故原告並無違約情事，被告主張解除系爭契約及請求違約金，為無理由等語置辯。並聲明：1.被告反訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證理由：
㈠、本訴部分：
1、原告得請求違約金：
①、原告與徐瑛佐於113年7月7日簽訂系爭契約，依系爭契約第3
條第2項約定，賣方應於簽約日交付系爭房地權狀正本及印鑑證明，惟買賣雙方於簽約時，另商議賣方僅需於簽約後1個月內交付上開文件予承辦地政士即證人張家珮，此有原告提出之民事聲請調解狀(本院卷一第243頁)可參，應可認定。是被告應於113年8月7日前交付系爭房地所有權狀正本及印鑑證明。又按土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由並提出第34條規定之文件，單獨申請登記，土地登記規則第102條第1項定有明文。本件地政士已於113年7月23日辦理土地現值申報(參本院卷一第26頁)，故徐瑛佐雖已於申報土地移轉現值後死亡，依前開登記規則，仍得辦理系爭房地所有權移轉登記。惟經原告於113年8月22日以內湖江南郵局第461號存證信函向被告催告應於7日內提出系爭房地所有權狀及印鑑證明交付承辦地政士(本院卷一第28頁至34頁)，復於113年9月10日以晟奕法律事務所律師函再催告被告立即提出系爭房地所有權狀及印鑑證明交付承辦地政士(本院卷一第36至38頁)。再者，於113年8月22日原告委託之仲介即證人林志軒曾以LINE詢問被告張鈞棠「權狀、印鑑證明跟印鑑章你們找的到嗎」等語(本院卷一第246頁)，以提醒被告應交付系爭房地所有權狀及印鑑證明；於113年8月間兩造亦曾見面就履約事宜進行討論，會議中提到被告應交付徐瑛佐系爭房地所有權狀及印鑑證明，被告表示要回去找尋，被告願意積極配合辦理繼承登記等語，亦據證人林志軒、張家珮證述在卷(本院卷二第170、179頁)；於113年9月3日證人即本件承辦地政士張家珮亦曾以板橋後埔郵局310號存證信函請被告速交付系爭房地之所有權狀及徐瑛佐之印鑑證明(本院卷一第248至258頁)；於113年9月12日徐瑛佐委任之仲介韓瑩曾以LINE向被告表示「如辦完繼承登記請將權狀及印鑑證明交給我們的張代書處理」等語(本院卷一第276頁)；於113年9月16日承辦此仲介事宜之中信房屋南港昆陽店曾以南港昆陽郵局第145號存證信函通知被告，請其等於買賣合約期限內辦妥賣方徐瑛佐之繼承登記後、將全體繼承人之印鑑證明及房地權狀交付本件特約代書(本院卷一第278至281頁)；於113年9月19日證人張家珮曾以板橋後埔郵局326號存證信函通知被告略以，若台端如協商時所述有履約之意願，僅無法提供徐瑛佐之權狀及印鑑證明，還請台端提供繼承登記辦理進度，俾利地政士辦理後續流程等語(本院卷一第264至266頁)。足見在原告催告被告提出系爭房地所有權狀及印鑑證明等辦理所有權移轉登記之相關文件期間，至114年1月14日原告以北門郵局第136號存證信函向被告為解除契約之意思表示(本院卷一第40至54頁)之日止，除原告向被告催告外，相關承辦之仲介、地政士，均有一再通知或提醒被告應交付徐瑛佐之系爭房地所有權狀及印鑑證明或辦理繼承完畢後，提出系爭房地所有權狀及印鑑證明以履行系爭契約。然被告於113年12月30日申請辦理系爭房地繼承登記，於114年1月2日辦理繼承登記完畢，同年月10日申辦印鑑證明，此有被告之印鑑證明、系爭房地登記謄本、所有權狀為證(本院卷二第20至28頁)。惟被告仍未依約將所有權狀正本及印鑑證明交付證人即本件特約之地政士張家珮。承上，被告未依約提出所有權狀、印鑑證明，經多次催告後，仍未履行，則原告於114年1月14日依系爭契約第11條第1項之約定，以存證信函向被告為解除契約之意思表示，並請求違約金，應屬有據。
②、被告雖辯稱：證人即特約地政士張家珮於113年7月11日傳送
訊息稱尚缺的賣方文件，未提及所有權狀正本，復依房屋交易安全契約書(本院卷一第56頁)之約定，交付所有權狀正本及相關文件後，方得核發房屋交易安全保證書，徐瑛佐既於簽約日即已取得房屋交易安全保證書，足見應已於113年7月7日交付所有權狀正本及印鑑證明予證人張家珮云云。查證人張家珮於本院審理時證述：中信南港店為加盟店，簽買賣契約前，要先向中信房屋總公司申請制式的不動產買賣契約書，裏面就有包含空白的房屋交易安全保證書，收到時都已經印製好了，我只有填載門牌號碼、房屋交易安全保證契約書及不動產買賣契約書的編號，及下面此致的對象徐瑛佐及日期。簽完約當下，合約書正本我會有一份，買賣雙方也會有一份副本，房屋交易安全保證書正本給買賣雙方各一份，我留影本；沒有交付房屋權狀及印鑑證明，仍交付房屋交易安全保證書的原因，是因為中信房屋總公司要求的簽約流程就是要將上開文件給買賣雙方，最主要是合約上沒有履保帳號，交易安全保證書上面才有履保帳號；如果沒有完成這些文件，則無法在中信履保那邊開案等語(本院卷二第175至176頁)，核與證人林志軒證述：因為房屋交易保證書上有履約保證帳號，出具此書買方才能把價款匯到帳上，帳號是透過申請，買賣雙方都要知道帳號，因此徐瑛佐還沒有交付系爭房地權狀及印鑑證明，就交付房屋交易保證書，一般來說，在賣方沒有交付房地權狀及印鑑證明，中信房屋還是會由代書開立交易安全保證書等語相符(本院卷二第168、169頁)。
復參酌前述徐瑛佐於113年7月9日方申請印鑑證明，此有徐瑛佐之印鑑證明可參(本院卷一第514頁)，豈可能於2日前(簽約日為113年7月7日)交付印鑑證明予證人張家珮。另徐瑛佐曾於113年7月11日以LINE傳送系爭房地所有權狀照片供證人張家珮之助理核對權狀字號(本院卷一第352頁)，苟徐瑛佐確已於113年7月7日交付系爭房地所有權狀予證人張家珮，證人張家珮即得核對權狀號碼，何以要再請徐瑛佐傳送系爭房地所有權狀照片供核對。本院審酌上情，認證人張家珮所述徐瑛佐於113年簽約時未交付系爭房地所有權狀及印鑑證明等情，信而有徵，應可採信。被告前開所辯，尚難憑採。
③、被告復辯稱賣方申報土地增值稅時，需在買賣契約書、申報
書上加蓋印鑑章，足證徐瑛佐於證人張家珮通知應於簽約4週內提供印鑑證明及印鑑章後，即交付印鑑證明及印鑑章予證人張家珮，證人張家珮方得於113年7月23日代為申報土地增值稅云云。惟就此證人張家珮亦已證述：是以線上申報，線上申報機關不會要求提供買賣契約書公契等文件等語(本院卷二第180頁)，核與台北市稅捐稽徵處南港分處函覆略以：經查有關113年7月徐瑛佐君申報移轉系爭房地之土地增值稅及契稅案件依地方稅網路申報作業辦理申報後，未檢送申報書、契約書等書面申報資料，亦未繳納稅款，俟後又於網路申報作業辦理撤銷申報，故無資料可提供等語，再經本院電詢網路申報時，是否需檢送申報書、契約書等資料？其回覆略以：本件當事人於申報時就沒有檢附資料，故撤案後也沒有資料留存等語相符，此有台北市稅捐稽徵處南港分處115年1月29日北市稽南港甲字第1155000650號函及本院公務電話紀錄表可參(本院卷二第206、208頁)相符。足見證人張家珮以網路申報土地增值稅及契稅時，並未檢送申請書、契約書等文件。被告前開所辯，顯係單方之臆測，而難憑採。
④、被告復辯稱：原告未依期限於系爭契約簽立後20天內完成對
保、開戶，即屬不需貸款或貸款不符合第6條約定，應於土地增值稅稅單核下3日內即113年8月5日給付尾款合計1344萬元，經催告後未為給付，嗣被告於113年11月5日解除系爭契約，系爭契約既經解除，原告自無交付權狀、印鑑證明之義務，原告復無從再為解除系爭契約云云。查被告雖於113年10月28日以南港同德存證號碼000106存證信函向原告催告略以：本人願依法履行徐瑛佐生前與台端所訂立動產買賣契約，並以9月30日為交屋日依約交屋。惟查，系爭尾款迄今仍未匯入專戶，請即函到7日內給付尾款，倘再逾期，賣方繼承人將解除契約，台端並應負違約賠償等語(本院卷一第412頁)。惟按系爭契約第3條第2項關於尾款之約定略以：本期為尾款壹仟參佰肆拾肆萬元，乙方(賣方)同意甲方(買方)得以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款，並於核撥同時支付。若甲方無需貸款或貸款條件不符或貸款金額不足，甲方應於土地增值稅單核下三日內以現金壹次付清尾款或不足之差額等語(本院卷一第21頁)；流程表之流程概要圖表，貸款設定與所有權移轉係同時辦理，亦即所有權移轉登記與貸款抵押權設定採連件辦理(本院卷一第238頁)。又原告就系爭房地交易，需以系爭房地辦理貸款1100萬元支付，並於113年7月19日已向臺灣銀行信安分行申請貸款，經該行於113年8月9日審核同意核貸，復於同年月20日完成對保手續，嗣因被告未協同辦理系爭房地所有權移轉登記，無法繼續辦理抵押權設定而取消貸款一事，有原告提出之貸款申請書(本院卷一第240頁)及臺灣銀行信安分行115年1月2日信安授密字第11400039061號函可憑(本院卷二第158頁)。再原告尾款貸款不足差額部分，依系爭契約特別約定事項第1條之約定，差額應與完稅款一併匯入系爭履約專戶，最遲應於約定交屋日前10個工作日匯入(本院卷一第234頁)。而系爭房地之交屋日為113年9月30日，此觀系爭契約第1條第6項約定自明(本院卷一第21頁)。嗣原告已於同年月19日將差款額244萬元(尾款1344萬元扣除貸款1100萬元，差額244萬元)匯入系爭履約專戶(本院卷一第63頁)。承上可知，原告需以系爭房地設定抵押權向臺灣銀行辦理貸款，以支付尾款之1100萬元，並依約如期將貸款不足差額244萬元，匯入系爭履約專戶，惟抵押權設定及系爭房地所有權移轉登記需採連件辦理，以保障買賣雙方權益，因被告未依約交付系爭房地所有權狀及印鑑證明，致無法辦理系爭房地所有權移轉登記及設定抵押權事宜。是以，原告應無被告所指之遲延給付尾款之情事，被告自無從解除系爭契約。況參照被告提出之前開113年10月28日存證信函，僅對原告為催告之表示，表明倘再逾期，將行使解除權，然迄至原告於114年1月14日行使解除權前，被告並未向原告為解除系爭契約之意思表示。是以，被告前開所辯，應無足採。被告另稱原告未依約於簽約後，20日內完成對保，即屬系爭契約第3條約定之買方無需貸款或貸款條件不符第6條貸款規定云云。惟按系爭契約第6條第1項貸款約定，甲方(買方)如需向金融機構申辦貸款作為尾款時，應於簽訂本買賣契約後20天內完成對保、開戶；對保後之存摺、取款條及指定撥款同意書，甲方應蓋用原開戶印章交由特約地政士或該金融機構保管。除另有約定外，甲方應於設定抵押權登記完畢3日內會同乙方及特約地政士至貸款之金融機構辦理撥款匯入保管銀行專戶內，否則甲方應負遲延責任等語(本院卷一第21頁)。該項僅於後段載明「甲方應於設定抵押權登記完畢3日內會同乙方及特約地政士至貸款之金融機構辦理撥款匯入保管銀行專戶內，否則甲方應負遲延責任」等語，並參照以買賣標的辦理貸款以支付房地價金，係於銀行同意核貸，完成對保後，待房地得辦理所有權移轉登記之際，由地政士以連件辦理有權移轉登記及抵押權設定之實務運作之程序觀之，本條項之約定，應係著重在抵押權設定3日內買方應配合撥款入履約帳戶，而賦予其未履行之法律效果。故該條項所謂「應於簽訂本買賣契約後20天內完成對保、開戶」應屬不真正義務，其意僅在促使買方即原告儘早完成貸款手續。再者，綜觀系爭契約，並無一語提及如原告未於20日內完成對保，即視為不需貸款或貸款條件不符第6條貸款之約定。是縱認於20日內完成對保為真正義務，原告逾期未履行，亦僅生原告陷於遲延給付，被告自得催告履行對保，並依約主張遲延責任或解除契約。是被告前開辯稱原告未依期限於買賣契約簽立後20日內完成對保、開戶，即屬不需貸款或貸款不符合第6條約定云云，顯無足採。
2、本件違約金應予酌減：
①、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。又按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。查系爭契約第11條第1項約定乙方除因不可抗力事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日(自逾期日起算至完全給付日止)乙方應按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償等語(本院卷一第23頁)。是通觀系爭契約之約定，並未明文甲方除得依第11條第1項規定請求價款加倍返還外，另得請求其他損害賠償。故依前開民法第250條第1項之規定，應認前開約定係屬賠償總額預定性質之違約金。
②、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，且不論懲罰性違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用。至當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益包含實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院108年度台上字第1754號、107年度台上字第1607號、96年度台上字第107號判決意旨參照）。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。爰審酌原告為履行系爭契約支出之成本(包括代書費、仲介費、貸款手續費)、資金成本(無法使用資金及借貸資金之利息損失)、未如期履約而支付之經濟損失、為處理系爭契約糾紛支出之費用、時間、金錢、勞力等一切損害，與原告主張其實際受有合計約97萬餘元之損害，及被告經原告一再催告履行仍無履行系爭契約之意願、與現今社會一般經濟狀況及兩造利益等一切情狀，認系爭違約金應酌減至100萬元為適當，以兼顧兩造之利益。
3、原告另請求被告賠償租金損害6萬9333元云云。惟系爭契約第11條第1項後段關於「所收價金加倍返還作為違約賠償」之約定，係屬賠償總額預定性質之違約金，已如前述。則原告既已依前開約定請求被告給付賠償總額，縱認原告確受有此部分之損害，亦不得再請求此部分損害賠償。
4、被告另抗辯：與系爭房屋相類似之房地目前市價每坪約為67.14萬元至77.51萬元，而依系爭契約約定之價金，每坪為10
0.29萬元，故如依約履行系爭契約，原告將虧損達381萬5650元，現因被告未履約，原告因此避免上開損失，依民法第216條之1之損益相抵規定，原告請求之違約金應予扣除前開得避免損失之利益云云。然為原告否認。被告主張與系爭房地相類之房地市價每坪約為67.14萬元至77.51萬元一事，雖提出網頁列印資料為證(本院卷二第226頁)。惟觀前開網頁內容所載，係仲介房地之資訊，難認係房地之實際市價。況房地價格，常隨各該特定時期之經濟及市場環境、供需數量及買賣雙方主觀因素等情形而有變化，尚難以一時一地之房地售價，即推認系爭房地之價格，自亦不得以此推論原告因此受有避免跌價損失之利益，並進而依民法第216條之1規定，主張原告所受損害，應扣除此利益。是被告前開所辯，亦難憑採。
㈡、反訴部分：被告主張原告未依系爭契約第6條第1項約定，於系爭契約簽立後20日內完成貸款對保、開戶，即屬不需貸款或貸款不符合第6條約定，應於土地增值稅稅單核下3日內即113年8月5日給付尾款合計1344萬元，惟原告經催告後未為給付，被告遂於113年11月5日解除系爭契約，原告應依系爭契約第11條第2項約定給付580萬元違約金及遲延利息云云。惟查本件原告並無被告所指前開違約情事，業如前述。則被告依系爭契約第11條第2項約定，請求如反訴聲明所示之金額及遲延利息，即無所據。
㈢、綜上所述，本訴部分，原告依系爭契約第11條第1項後段約定，請求被告給付100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年4月29日(本院卷一第78頁)起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，為有理由；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。反訴部分，被告依系爭契約第11條第2項約定請求原告給付如反訴聲明所示之金額及遲延利息，為無理由，應予駁回。被告反訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應駁回。
四、本訴原告勝訴訟部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所援引之證據，經本院悉予審酌後，認於本件判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
六、據上論結，本訴部分，原告之訴一部有理由、一部無理由；反訴部分，被告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第78條、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。
中 華 民 國 115 年 4 月 10 日
民事第二庭 法 官 劉逸成以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 4 月 10 日
書記官 林映嫺