臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第800號原 告 胡錦忠訴訟代理人 江曉智律師被 告 吳志鏗訴訟代理人 蔡宜真律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國115年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告主張：伊曾於民國112年3月13日與被告就門牌號碼臺北市○
○區○○○路0段00巷0弄00號4至6樓房地（下稱系爭不動產）訂立買賣契約（下稱系爭契約），約定價金新臺幣（下同）1858萬元，並約定除有系爭契約所附增補條款（下稱系爭增補條款）第3條以外之滲漏水情事，均應負瑕疵擔保責任，且就系爭不動產不滲漏為特別品質保證。然伊於交屋後始發現系爭不動產存有系爭增補條款第3條所約定免除擔保責任以外之：4樓臥室天花板漏水導致天花板整片水泥掉落及鋼筋外露；4樓廁所屋內地板漏水狀況至3樓及4樓廁所天花板少部分水泥掉落、鋼筋外露；4至6樓建物外牆龜裂、磁磚膨起掉落；及4至6樓室内牆壁（非天花板）具體位置可能 有接近天花板或接近窗戶之位置均有漏水現象；陽台兩個水龍頭無法供水（水龍頭打開沒有水）；靠近4樓臥室外側之走道區域天花板有大面積鋼筋外露現象；4、5樓臥室以外之木地板因漏水内部已經發霉、腐爛，必須拆除之缺失（下稱系爭原告主張缺失）。且系爭不動產下方之3樓住戶告知伊，其於訂約前曾告知被告系爭不動產有滲漏水至樓下情事，顯然被告明知系爭不動產有系爭原告主張缺失，卻故意不告知伊。又系爭原告主張缺失亦應屬給付之標的品質效用給付不完全，且該瑕疵可以補正，伊已於112年9月間函請被告補正，未獲理會，伊乃自行修繕瑕疵。是伊得依民法第360條規定，亦得適用不完全給付規定中之給付遲延規定而依民法第227條規定，請求被告賠償伊為此修繕之必要費用126萬2370元之損害，並加計法定遲延利息等語。並聲明：被告應給付原告126萬2370元，及自本院113年度湖司調字第273號調解程序之調解聲請狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨願供擔保，聲請宣告假執行。
被告則以：伊居住在系爭不動產期間，鄰居未曾反映有漏水問
題，有漏水處所，伊亦已均在系爭增補條款第3條載明。又伊並未在系爭契約保證系爭不動產無漏水情形，亦無明知有滲漏水而故意不告知之情事。原告已就系爭不動產為室內格局敲除之改建整修工程，是系爭原告主張缺失應係原告交屋後改建造成，與系爭不動產品質本身無關等語，資為抗辯，並聲明：如
主文第1項所示，及如受不利之判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
兩造協議簡化之不爭執事項（見本院115年6月29日言詞辯論筆
錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，且刪除兩造各自表述部分）：
㈠系爭契約相關：
⒈兩造曾於112年3月13日經永慶房屋仲介簽訂系爭契約，系爭契
約書及其附件如湖司調卷第17-26頁所示。其內約定：由原告向被告購買系爭不動產，約定買賣價金為1858萬元。
⒉原告已依約支付全部買賣價金，系爭不動產並於112年5月9日交屋完畢。
⒊系爭不動產總層數為3層，即所屬大樓之4樓、5樓、6樓（即建
物權狀上登記為5樓之瞭望台，經改建為獨立1樓層使用）、頂樓平台（6樓上方有加蓋修繕漏水情況之鐵皮設施）。
⒋系爭契約第9條第5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在
物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」。
⒌系爭契約另附有系爭增補條款如湖司調卷第26頁所示。其內記
載：…甲、乙雙方（即兩造）確認，本件買賣建物（下稱本建物）之五樓臥室、頂樓，現存有滲漏水；前陽台、後陽台、臥室有壁癌情事，並確認永慶房屋已善盡調查責任，且無應調查事項未為調查，及告知本建物頂樓增建現況有裝潢包覆，因為無維修孔，且乙方（即被告）未同意拆卸傢俱以檢視內部狀態，故而永慶房屋無法檢視內部狀態，不排除內部存有滲漏水、壁癌、鋼筋外露與鏽蝕等瑕疵。就前揭滲漏水及壁癌處（指5樓臥室、頂樓，現存有滲漏水；前陽台、後陽台、臥室有壁癌情事），甲方（即原告）同意自行修繕並負擔所需費用，完全免除乙方就該處所負之滲漏水及壁癌瑕疵擔保責任，且該處不適用永慶房屋提供之漏水保固。惟日後如發現上述壁癌處，該處實為滲漏水，或該處以外有其他滲漏水之情事者，乙方仍應負滲漏水瑕疵擔保責任。本案現況前陽台有磁磚、後陽台採光罩、五樓熱水管線、臥室地板損壞情形，甲方確已知悉，並同意於交屋後自行修復，負擔上述瑕疵修繕所需費用。本案現況建物前陽台牆壁、建物頂加牆面有顯見之間隙裂痕情形，買方確已知悉，並依現況承受等語。
㈡系爭原告主張缺失相關：
⒈系爭不動產交屋後，原告於112年6月開始室內裝潢拆除工程，拆除後，主觀認為系爭不動產有系爭原告主張缺失。
⒉系爭原告主張缺失均為系爭增補條款所載兩造約定免除擔保責任以外之狀況。
⒊被告於買賣前之103至104年間曾就系爭不動產中之4樓漏水重新翻整施工。
⒋112年7月24日，原告曾稱有系爭原告主張缺失通知被告至系爭
不動產現場。被告當時所見現場原告裝潢狀況為：⑴拆掉四樓客廳與主臥室隔間大牆⑵拆掉四樓半套衛浴隔間2面小牆⑶全面敲掉四樓主臥室衛浴，並鑿穿外牆置窗⑷四樓客廳天花板加裝一大樑⑸拆掉五樓大臥室與起居室間之1大牆1小牆等情。
⒌原告發現系爭原告主張缺失後，曾於上述112年7月間曾將系爭
原告主張缺失通知被告，並催告被告處理，被告因認不應負責而拒絕。
⒍兩造曾透過房屋仲介，與被告就原告認為之系爭原告主張缺失進行協商，但金額落差太大而無共識。
⒎原告曾於112年10月間請求本院所屬民間公證人張加慶就其主觀
認知之系爭原告主張缺失為體驗公證，並於112年11月15日作成公證書如本院卷第46-120頁所示（下稱系爭公證書）。
⒏原告自行製作之修繕費用表如本院卷第44頁所示。
⒐原告已就其所認系爭原告主張缺失為修繕完畢。
⒑原告現持有相關廠商所開立之修繕單據如本卷第208-244原證3
之報價單、估價單及付款證明。其內顯示：原告確曾因對系爭建物施作工程而支出或請廠商估價相關費用。
㈢被告於締約或交屋時，不曾告知原告系爭不動產存有系爭原告
主張缺失。原告前曾委請仲介於112年9月間，以南港郵局存證號碼000921號存證信函發函請被告就系爭原告主張缺失為修繕補正。
㈣原告曾於113年8月16日就系爭原告主張缺失請求被告賠償163萬
3970元，向本院聲請調解，調解聲請狀係於113年12月27日送達被告（如湖司調卷第33頁所示），已可生對被告為本件請求催告之效力。後因意見不一致，調解不成立，不成立證明書如本院卷第12頁所示。不成立證明書於114年2月4日送達原告，原告於收受證明書後10日內之114年2月14日提起本案訴訟。
㈤上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為證，且為兩造所不爭執，當可信為真實。
本件經本院於115年6月29日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡
化爭點為（見本院同上筆錄，並依論述需要，調整其順序，並為適當精簡）：
㈠系爭不動產交屋後，客觀上是否存在系爭原告主張缺失？成因
為何？㈡被告就系爭原告主張缺失之系爭不動產相關品質，是否曾為特
別保證？又就漏水至樓下部分是否明知而故意不告知？㈢系爭原告主張缺失必要修復費用若干？茲就上開爭點論述如下：
㈠原告所提出之證據未能舉證證明系爭原告主張缺失存在及其成因或所需修繕費用等情，所為請求，應屬無據。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條本文定有明文。又物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時（即交屋時）確已存在為前提，此觀民法第354條第1項、第373條規定即明。準此，買受人如主張出賣人應就買賣標的物負瑕疵擔保責任，請求出賣人就此負損害賠償之責，即應以其物之瑕疵係於交付時已存在為必要，且買受人須就物之瑕疵於出賣人交付時確實存在此一有利於己之事實，依民事訴訟法第277條規定負舉證之責任。
⒉本件原告固提出系爭公證書（見不爭執事項㈡⒎、本院卷第46-12
0頁所示）為證。然依系爭公證書記載，公證人僅就交屋後公證當下之112年10月30日之系爭不動產「靜態現狀」為紀錄，如天花板有水泥剝落、鋼筋外露等，對於是否漏水、無法供水等情況，並無從確認，顯不能證明確有漏水現象，進而推認為水泥剝落、鋼筋外露係漏水所致，抑或僅係因系爭不動產本身老舊之自然劣化所致。尤其原告於交屋後公證前之112年6、7月即開始大規模進行系爭不動產舊有裝潢拆除、格局打除之整修工程（見不爭執事項㈡⒈⒋所示），客觀上該等水泥剝落、鋼筋外露之外觀現象亦可能係因敲打牆壁、變更格局、破壞防水層（進而發生漏水）等人為因素所造成。是在原告之裝修行為，客觀上已大幅度改變系爭不動產於交屋時之狀態下，其所提出之體驗公證書不僅無法完全推認系爭原告主張缺失客觀存在，更無從證明系爭原告主張缺失與系爭不動產本身品質之間有何關聯，當更無法推認系爭原告主張缺失及其成因於112年5月9日交屋時即已存在。至原告雖又主張系爭不動產樓下之3樓鄰居黃先生曾於訂約前告知被告系爭不動產有滲漏水至樓下云云，然並未提出任何證據加以證明，且為被告所否認，空言主張，亦無從以之推認瑕疵存在。
⒊此外，本院亦曾囑託鑑定機關對系爭原告主張缺失之存在、成
因及修復費用為鑑定，然因兩造均不願預納鑑定費用，而無從獲致鑑定結果。原告復未再提出其他證據證明系爭原告主張缺失存在，衡諸上開說明，應認原告就本件其請求權基礎之原因事實，舉證不足，所為主張尚屬無據，不能准許。
㈡原告既未能證明系爭原告主張缺失存在及其成因，亦即無從證
明存有瑕疵，則原列爭點㈡㈢即是否曾為特別保證、必要修復費用，或已失前提，或無論如何探究，仍無改於結論，自不必再深論。
從而，原告依民法第360條、第227條等規定，請求被告賠償原
告126萬2370元本息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資料
，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，均附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 115 年 8 月 3 日
民事第三庭 法 官 王沛雷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 8 月 3 日
書記官 張淑敏