臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第942號原 告 郭英彥
郭素容郭淑純
郭芳彥郭建宏郭玲玉郭哲甫共 同訴訟代理人 周紫涵律師被 告 何家琪
何家淵何家興何永玄兼 上一人訴訟代理人 何耀仁被 告 何榮俊上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國115年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造間就臺北市士林區天玉段一小段九二之五、五四之
一、九二、九二之七、九二之三、九二之六、五四、五二地號土地之耕地租約（租約字號：三玉字第五號）之耕地租賃關係不存在。
二、被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○地號土地如附圖所示
A、B、C、D、E地上物全部拆除；應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地如附圖所示F、G地上物全部拆除，並將第一項所示土地返還與原告。
三、被告應向臺北市士林區公所辦理塗銷第一項土地之耕地三七五租約註記。
四、被告應向戶政事務所將臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○○號之門牌號碼廢止。
五、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序事項
一、被告何家琪、何家淵、何家興、何榮俊經合法通知，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明：㈠確認兩造間就臺北市士林區天玉段1小段52、54、54-1、92、92-3、92-5、92-6、92-7地號土地（下合稱系爭土地，若指單一逕以地號稱之）之耕地租賃關係不存在；㈡被告應將系爭土地返還予原告及全體共有人；㈢被告應向臺北市士林區公所辦理塗銷系爭土地之耕地三七五租約（下稱系爭租約）註記；㈣被告應將92-5號土地上如附圖所示之建物全部拆除，並將該土地返還予原告及全體共有人；㈤被告應將92地號土地上如附圖所示之地上物全部拆除，並將該土地返還予原告及全體共有人；㈥被告應將92-7地號土地上之違建物全部拆除，並將該土地返還予原告及全體共有人（見本院卷一第184至185頁）；嗣追加原告郭哲甫，並變更聲明為如主文第一至四項所示（見本院卷一第414至416、463頁、本院卷二第157頁）。經核原告上開所為追加原告、變更聲明，於變更前後所主張均係基於相同基礎事實，核於民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，其訴之變更程序自無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：伊為系爭土地之共有人，前與被告間就系爭土地存有系爭租約。於民國103年間經臺北市政府違建科告知，除92-5地號土地經屋頂上餐廳即第三人占用約40坪外，於92地號土地上搭建鐵皮屋及木屋，內有雞舍、廁所、廚房、水電設施、2張遺照等設備。另92-7地號土地上亦有違建之門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷000○0號建物（下稱系爭建物），且房屋內擺放床鋪等家具，顯見92、92-7地號土地房屋之前均有人居住過。又被告承租之系爭土地，均未自任耕作，顯見被告已違反耕地三七五減租條例（減租條例）第16條第1、2項之規定，系爭租約應屬無效。再者，被告已遲繳逾10年之租金，經伊於調解時催告被告應繳納租金，伊並於114年6月10日以民事起訴暨聲請調查證據狀送達被告作為催告被告繳納租金之意思表示，然被告遲至114年11月18日言詞辯論期日仍未繳納租金，伊自得依照減租條例第17條第1項第3款之規定終止系爭租約。爰依減租條例第16條第1、2項、第17條第1項第3款、民法第767條第1項規定，請求擇一為有利於原告之判決等語。並聲明如主文第一至四項所示。
二、被告之答辯
(一)何耀仁、何永玄則以：系爭租約係於日治時期訂立，惟早期訂約時並未辦理鑑界，耕作範圍依照天然地界與長期使用習慣。對於92-5地號土地遭餐廳占用約40坪土地，伊並不知情，且伊亦未將系爭土地轉租與他人。又於89年間原告在辦理繼承時，因原告都住在美國，伊不知要將租金交與何人，故於89年起，伊將租金提存於法院，繳了約10年之租金，提存金均無被退回，有被領走。又伊分別於100年4月30日、101年5月2日、102年5月13日、104年6月3日與原告郭建宏簽訂租金收據，總共繳納4次租金。雖然伊近10年均未繳租金給原告，係因伊找不到原告，故原告主張伊僅付過一次租金，顯無理由。伊不清楚系爭建物之門牌登記，該登記非伊所申請，但系爭建物非作為住宅使用，且系爭建物不應該在那個位置，那邊的門牌有點亂。伊願於收到出租人之補償金190萬元後，解除系爭租約，將系爭土地返還與原告等語。並聲明：原告之訴駁回。
(二)至於其餘被告則均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述。
三、經本院會同兩造協議簡化之爭點如下：（見本院卷一第466至467頁）
(一)不爭執事實
1.系爭土地為原告因繼承原因取得所有權，原告之被繼承人前依照減租條例之規定將系爭土地出租與被告作為耕作之用（即系爭租約）。
2.址設臺北市○○區○○路00巷0弄00號之屋頂上餐廳，有部分建物占用92-5地號土地。
3.92地號土地上有數處鐵皮屋，並有雞舍、廁所、廚房、水電設施等設備。
4.92-7地號土地上有系爭建物，為堆放雜物之用，目前無人居住。
5.被告就系爭土地之租金曾於100年4月30日、101年5月2日、102年5月13日、104年6月3日分別繳納租金1萬元與原告郭建宏，之後至少自此已10年未支付任何租金與原告。
6.被告已於114年6月25日收受原告所提出之民事起訴暨聲請調查證據狀之繕本。
7.原告於113年9月2日臺北市政府第10屆耕地租佃委員會第11次會議中，有表示出租人已多年未收到租金，欠繳之租金應一併給付，於該日之前未催告被告繳納租金，被告於該次會議未表示要返還積欠的租金，但有表達願返還系爭土地，但原告應補償系爭土地上的農作物。
(二)本件爭點
1.原告得否依照減租條例第17條第1項第3款之規定，以被告「地租積欠達兩年之總額」為由終止系爭租約？
2.被告就92-3、92-5、92-6地號土地是否有因未自任耕作之情形，而違反減租條例第16條第2項之規定，致系爭土地之租約無效?
3.原告請求被告拆除92、92-7地號上如附圖所示A至G之建物、返還系爭土地，並請求被告應塗銷系爭租約之註記及請求被告向戶政事務所廢止系爭建物之門牌號碼，是否有理？
四、得心證之理由：
(一)原告得依照減租條例第17條第1項第3款之規定，以被告「地租積欠達兩年之總額」為由終止系爭租約：
1.按耕地租約，地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止租約，此觀諸減租條例第17條第1項第3款規定甚明。又民法第440條第1項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於期限內不為支付者，出租人得終止租約，此項規定依減租條例第17條第3款終止契約時亦適用之（最高法院45年台上字第205號判決要旨可參）。
2.經查，被告何耀仁已自承自105年迄今均未依約繳納租金，為上開所不爭執；參以原告已於民事起訴暨聲請調查證據狀中表明被告已積欠多年租金，並為終止之意思表示，被告業於114年6月25日收受原告所提出之民事起訴暨聲請調查證據狀之繕本，亦為上開所不爭執，堪認被告積欠租金達2年之總額後，原告已定相當期限催告被告為給付，因被告於本院114年11月18日言詞辯論期日，仍不為支付，原告乃於該日終止系爭租約，則原告終止系爭租約合法有據，堪認兩造間之系爭租約於114年11月18日即告終止。
3.被告何耀仁雖辯稱是因找不到原告，方未給付租金云云。惟按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之，此觀民法第314條規定自明。而依減租條例第7條、第10條之規定，耕地租約關於地租之繳付地點，原應於租約內訂明，如未約定，應仍依上揭民法第314條之規定，以債權人住所地為清償地，僅係以實物繳付需由承租人運送者，應計程給費由出租人負擔。如出租人拒收，承租人得憑村里長及農會證明，此時才得通知限出租人於10日內領取，以代提存。倘係出租人前往承租人處收租，出租人既不前往收租，承租人即不負遲延責任，承租人又何須送至鄉公所代收，是依減租條例第10條規定顯可推知係以「赴償債務」為原則。查系爭租約之登記簿對於清債地既無特別規定或約定（見本院卷一第14至15頁），租金應由承租人即被告於期限內前往出租人即原告之住所繳納。至於被告雖稱可能是何天明、何榮俊、何武雄或何明訓至本院提存租金等語。然經本院查無何天明、何榮俊、何武雄或何明訓之任何提存資料，有本院查詢結果（見本院卷一第284頁；本院卷二第34頁）可佐，則被告所辯，與客觀事證不符，不足採信。此外，被告未提出其曾向原告催告受領，或逕向法院辦理提存等資料，自屬未依債之本旨而為給付，則其此部分抗辯並無理由。又被告何耀仁雖於115年1月27日言詞辯論期日攜帶租金到庭欲給付所積欠之租金，然系爭租約既於114年11月18日經原告合法終止而失其效力，且本件原告亦未請求被告給付租金，則被告何耀仁於系爭租約終止後所為之租金給付，自不影響本院上開之認定。
(二)從而，原告依減租條例第17條第1項第3款之規定終止系爭租約，於法有據，其請求確認兩造間之系爭租約關係不存在，洵屬正當，應予准許。原告另以被告違反減租條例第16條第1項、第2項等規定，主張系爭土地之租約無效或已合法終止，請求擇一為有利原告之判決（見本院卷一第463頁），係屬訴之選擇合併，本院既認原告依減租條例第17條第1項第3款之請求為有理由，並認定系爭租約已不存在，自毋庸再就該部分加以論究，併此敘明。
(三)原告請求被告拆除92、92-7地號土地如附圖所示A至G之建物暨返還系爭土地，並請求被告應塗銷系爭租約之註記及請求被告向戶政事務所廢止系爭建物之門牌號碼，為有理由：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。
2.查系爭土地上之系爭租約因承租人已積欠逾2年以上之租金，經原告合法終止，業如前述，是系爭土地上有三七五租約註記、如附圖所示A至G之建物及系爭建物門牌號碼之登記，均屬對所有權之妨害。被告為系爭租約之承租人，即有義務拆除如附圖所示A至G之建物、辦理三七五租約註記之塗銷及向戶政事務所廢止系爭建物之門牌號碼。至於被告何耀仁雖辯稱系爭建物之門牌非其向戶政機關所申設，且非坐落於92之7地號土地，該地上物應係臺北市○○區○○○路0段000巷○00000號等語。然前經本院函詢臺北市稅捐稽徵處士林分處，經該處覆以：經查臺北市○○區○○○路0段000巷○00000號該址並無稅籍資料，但有臺北市○○區○○○路0段000巷00000號之房屋稅籍登記資料等語（見本院卷一第306至308頁），核與現場92-7地號上建物之門牌所載臺北市○○區○○○路0段000巷00000號乙節相符，有本院勘驗筆錄暨現場照片（見本院卷一第345頁、第444頁）可佐，而被告何耀仁未能提出積極事證以實其說，則其上開所辯，自難可採。從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告塗銷系爭土地上三七五租約註記、拆除如附圖所示A至G之地上物及廢止系爭建物門牌號碼之登記，亦屬有據，均應予准許。
五、綜上所述，原告依減租條例第17條第1項第3款、民法第767條第1項規定，請求確認兩造間就系爭土地上系爭租約之不存在；被告應向臺北市士林區公所辦理塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記；並請求被告拆除如附圖所示A至G之建物；及應向戶政事務所廢止系爭建物之門牌號碼，為有理由，均應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 2 月 24 日
民事第三庭 法 官 林哲安以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 2 月 24 日
書記官 徐翊哲附圖：