臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第908號原 告 高啓輔被 告 江南社區管理委員會法定代理人 衷季鸞訴訟代理人 余以仲上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國114年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認江南社區管理委員會民國一一三年十一月十五日臨時會議，議題二機電合約招標決標討論案，決議無效。
二、確認江南社區管理委員會民國一一三年十一月二十九日例行會議，議案一：園藝、清潔、垃圾清運服務合約招標討論案，決議無效。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：伊為址設新北市○○區○○路0段000巷0號江南社區之住戶，江南社區管理委員會（下稱管委會）於民國113年11月15日19時許，召開第十屆管委會113年11月臨時會議，於議題二中討論機電合約決標案，經與會之委員決議，截至113年11月14日18時止，僅有淡海機電一家廠商投標。惟依江南社區財務管理辦法（下稱財務辦法）第18條第3項規定，若審查合格廠商未達三家，應重新招標。詎各委員討論後，竟決議議價後以新臺幣（下同）5萬5,000元，由淡海機電承攬服務合約，此決議違反江南社區規約及財務辦法第18條第3項之規定。又江南社區管委會於113年11月29日19時許，召開第9屆管委會113年11月例行會議，於議題一中討論園藝、清潔、垃圾清運服務合約招標案，經與會之委員決議，就上開業務究係採招標或續約，實施線上表決，然該決定未經公開討論，亦未依財務辦法第18條第3項第3款及第4款之規定，有規避市場競爭機制，圖利特定廠商之嫌，嚴重侵害全體住戶之權益。爰依確認之訴之法律關係，請求確認江南社區委員會於113年11月15日臨時會議之議案二機電合約招標決標討論案無效及同月29日例行會議之議案一園藝、清潔、垃圾清運服務合約招標討論案決議無效等語。並聲明如主文第
一、二項所示。
二、被告則以：江南社區第十屆管委會於113年11月1日上任第一天，即將機電業務招標公告上傳至全國工程網公開招標，至同月8日僅淡海機電一家廠商投標。惟因江南社區實務之需求，包含遇社區緊急突發狀況需一小時內到場處理、固定一星期三天派任駐點機電員及一般消防機電設備維護保養外，亦包含景觀養魚河道過濾系統及水質養護之維護等，致淡水地區多家業者基於成本過高及無法提供駐點服務等因素均無領標及投標之意願，故管委會於113年11月15日臨時會議中，因15位委員均瞭解江南社區實務需求因素，認為如僵化並拘泥進行二次招標作業程序，恐有致社區權益受損之疑慮，故全部委員均無異議通過，直接與淡海機電簽約。然此決議僅決議方式未符合財務辦法之規定，並非決議內容有重大瑕疵，故無違反公寓大廈管理條例第37條之規定，亦無圖利特定廠商及侵害全體住戶權益。另管委會113年11月29日例行會議中對園藝、清潔、垃圾清運服務合約，係因當日會議原告及其他住戶嚴重干擾會議之進行，故依社區規約第32條之1規定，以線上表決方式進行招標或續約，並由9位委員同意，就園藝、垃圾清運部分同意招標。垃圾清運僅2家公司投標及領標，園藝則僅有一家公司投標，並以線上表決之方式辦理廠商之票選；社區清潔則決議由原合約廠商按原合約條款及價格續約，此等決議之程序及內容，均無違誤之處等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、經本院會同兩造協議簡化之兩造不爭執事實：（見本院卷第290至291頁）㈠原告為址設新北市○○區○○路0段000巷0號江南社區之住戶。
㈡江南社區管委會於113年11月15日19時許，召開第十屆管委會
113年11月臨時會，於議題二中討論機電合約決標案，經與會之委員決議，截至113年11月14日18時止，僅有淡海機電一家廠商投標（招標之公告於113年11月1日上傳全國工程招標往公開招標），經各委員討論後，決議議價後以5萬5,000元，由淡海機電承攬服務合約（期間自113年12月1日至114年11月30日），與會委員共15位均無異議通過。
㈢江南社區管委會於113年11月29日19時許，召開第9屆管委會1
13年11月例行會議，於議題一中討論園藝、清潔、垃圾清運服務合約招標案，經與會之委員決議，就上開業務究係採招標或續約，實施線上表決。嗣經線上表決之統計結果為，園藝、垃圾清運合約同意招標，訂於113年12月6日上網招標，於同月20日決標。垃圾清運計有潔豐清潔社、勝銓公司及潔立安環保公司領標及投標，符合資格者為潔豐清潔社、勝銓公司；園藝合約計有澍豐園藝公司、恆益園藝公司領標，僅澍豐園藝公司投標、參加會議簡報及開標，並以線上表決方式辦理上開廠商之票選，至同月26日投票之結果，潔豐清潔社以同意票10票獲選（每日4桶含廚餘64,000元），澍豐園藝公司以同意票10票獲選；清潔合約同意續約，按原合約條件及價格續約，合約日期自114年1月1日至114年12月31日。
四、經本院會同兩造協議簡化之爭點：（見本院卷第291頁）㈠江南社區管委會於113年11月15日臨時會議之議案二機電合約
招標決標討論案，是否因違反社區規約、財務辦法第18條第3項招標廠商未達3家未再重新招標之規定而無效？亦即財務辦法是否為規約的一部分？㈡江南社區管委會於113年11月29日例行會議之議案一園藝、清
潔、垃圾清運服務合約招標討論案，就園藝、垃圾清運部分是否因第一次招標程序中，投標廠商未達3家以上而未再重新招標；社區清潔部分則未公開招標，而違反社區規約、財務辦法第18條第3項之規定而無效？
五、得心證之理由：㈠江南社區管委會於113年11月15日臨時會議之議案二機電合約
招標決標討論案，因違反財務辦法第18條第3項招標廠商未達3家未再重新招標之規定而無效，亦即財務辦法應視為江南社區規約的一部分：
1.按管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，公寓大廈管理條例第37條定有明文。按公寓大廈之區分所有權人會議，其決議之內容如有違反法令或章程時，應為如何之法律效果，公寓大廈管理條例第三章管理組織內並未明文規定，然公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，爰依該條例第1條第2項規定，適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」民法第56條第2項定有明文。
2.經查，觀諸江南社區住戶管理規約第13條第8項之規定，管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管委會之決議，為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務（見士司補卷第29頁）；另參諸財務辦法第一條規定：本辦法依據江南社區住戶規約第一章第七條、第四章第十七至第二十條規定定之，該辦法並分別於111年10月2日、112年9月16日、113年9月21日經第8、9、10屆區權會通過及修正（見士司補卷第15頁），則財務辦法既經江南社區規約之授權，更經江南社區全體區分所有權人同意通過之規定，自與規約及區分所有權人會議決議具有相同之效力位階，應視為規約的一部分，故管委會所為之決議，自應遵守財務辦法之規定。
3.江南社區管委會於113年11月15日臨時會議之議案二機電合約招標決標討論案，第一次招標僅一家投標，未達三家，依財務辦法第18條第6項之規定，應重新招標，然管委會卻未遵循該項規定，自行決議議價後由淡海機電以5萬5,000元承攬服務合約等情，為上開所不爭執，堪認管委會之上開決議，確係違反財務辦法之規定，此亦為被告所不否認（見本院卷第444頁），堪以認定。
4.又管委會決議內容不得違反規約或區分所有權人會議決議，為公寓大廈管理條例第37條所明定。至於違反規約等效力為何，公寓大廈管理條例雖未明確規定，然管委會決議之性質上係管理委員平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，爰依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定，即依照該條第二項之規定，上開決議內容違反財務辦法之規定，應屬無效。
5.至於被告雖辯稱上開決議未遵守財務辦法僅屬決議方法之違法，應適用民法第56條第1項得撤銷之規定等語。然上開決議並非存有召集程序如開會通知未合法送達等召集管委會之程序上瑕疵，亦非管委會各委員就上開議案之決議方法，如多數決等表決方式之程序事項之瑕疵，而係該等決議內容即機電廠商是否應再次招標一事違反財務辦法之規定，顯屬決議內容之違法，而應適用民法第56條第2項之規定，故被告所辯顯然混淆二者之法律適用，自無可採。
㈡江南社區管委會於113年11月29日例行會議之議案一園藝、清
潔、垃圾清運服務合約招標討論案，就園藝、垃圾清運部分因第一次招標程序中，投標廠商未達3家以上而未再重新招標；社區清潔部分則未公開招標，均違反財務辦法第18條第3項之規定而無效：
1.江南社區管委會於113年11月29日例行會議之議案一園藝、清潔、垃圾清運服務合約招標討論案，依照財務辦法第18條第3項、第6項之規定，均至少應有3家以上之廠商報價，若未達3家，應重新招標。然園藝、垃圾清運部分因第一次招標程序中，投標廠商未達3家以上而未再重新招標，已違反財務辦法第18條第6項規定應重新招標之規定；另就社區清潔部分則未公開招標，亦違反同條第4項應公開上網招標之規定，此亦為被告所不否認（見本院卷第444頁），則依照上開相同法文之規定及理由，管委會上開決議均屬無效。
2.至於被告雖辯稱江南社區歷來均有廠商以續約方式之慣例，且財務辦法並未禁止管理委員以續約之方式處理等語。然觀諸財務辦法已明文規定管委會所應遵循之廠商投標數量、再次招標等規定，並無不明確或同意委由管委會決議續約之文字，即無賦予管委會可否決定續約之裁量權，否則將容許管委會每年均以續約之方式規避上開規範，使財務辦法第18條之招標等規定形同具文，顯非江南社區全體區分所有權人決議制定財務辦法之初衷。又縱使管委會先前曾決議通過續約之方案，然該等決議仍屬違反財務辦法之決議，自不得以違法之決議作為日後決議具有正當性之佐證，故被告辯以上詞，與財務辦法之規定相悖，自不足採。
3.被告雖另辯稱因實務現況致投標廠商不足3家，適用財務辦法有窒礙難行之處等語。然管委會本有遵循規約及財務辦法之義務，為公寓大廈管理條例第37條所明定，則縱使有如被告所辯上情，理應由管委會交諸江南社區區分所有權人會議決議討論是否同意改以續約等方式為之，然被告自承上開決議均未曾經全體區分所有權人同意（見本院卷第386頁），可認管委會不得在未經區分所有權人之授權下，擅自為上開決議，否則即悖於財務辦法之明文。況被告自承嗣經區分所有權人會議決議通過修正財務辦法（見本院卷第460至471頁），益徵另外召開區分所有權人會議討論修正財務辦法之規定並無窒礙難行之處，則被告上開所辯，不足為有利於被告之認定。
4.又被告雖辯稱原告應依照新北市政府工務局之函文，要求管委會執行區分所有權人會議通過之規約執行社區事務，若管委會無正當理由不執行該決議，原告得報請主管機關裁罰管委會並限期要求改善等語。然被告上開所辯，僅係原告得循行政程序之處理，並無排除原告得循司法之途徑，依照確認之訴之法律關係提起本訴，故被告上開所辯，亦不足採。
5.末就被告辯稱續約之價格並未造成江南社區之損害等語。然本院審酌財務辦法所規範3家以上廠商投標之目的，乃係依照自由市場之競爭下，得出最低價之廠商，以達成節省社區開支之目的。縱使實際投標廠商未達3家，再次招標仍可能對住戶有利，不得徒以自行評估或依照往例之經驗，即得逕認重新招標並無實益。況依照原告所提出之對話紀錄（見本院卷第426至438頁），確有諸多住戶明確質疑管委會未遵循財務辦法所明定之上揭招標等程序，有圖利廠商或藐視社區規約之情，顯見管委會上開決議，亦非經全體住戶之肯認，則在未有全體區分所有權人決議推翻或修正財務辦法之前提下，管委會並無自行決定得以續約之方式規避財務辦法之裁量餘地，亦不以實際上確有造成江南社區損害為限，故被告上開所辯，亦不足採。
六、從而，原告依照民事訴訟法第247條第1項之規定，請求確認江南社區管委會113年11月15日臨時會議，議題二機電合約招標決標討論案；及江南社區管委會113年11月29日例行會議，議案一：園藝、清潔、垃圾清運服務合約招標討論案，決議均無效，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 10 月 30 日
民事第三庭 法 官 林哲安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 114 年 10 月 30 日
書記官 洪忠改