臺灣士林地方法院民事判決114年度重訴字第182號原 告 劉鍇宜訴訟代理人 吳佩真律師
陳耀偉律師被 告 劉秀連 0000000000
闕帝和共 同訴訟代理人 陳柏翰律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國114年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告Ａ０７、Ａ０８應於原告將如附表二所示不動產所有權移轉登記予被告Ａ０７、Ａ０８之同時，將如附表一所示不動產所有權移轉登記予原告。
二、訴訟費用由被告Ａ０７、Ａ０８負擔。事實及理由
一、原告主張：被告Ａ０７之夫闕壯崙因感念其平日多委請原告陪伴其妻兒，遂主動提議將其名下如附表一所示之不動產贈與原告（下合稱南港房屋），當時原告與訴外人即其配偶Ａ０５一家7口居住於Ａ０５名下所有如附表二所示之不動產（下合稱永和房屋），原告考量不應無償取得南港房屋，而於100年12月許與闕壯崙達成互易協議，約定將永和房屋與南港房屋互相移轉所有權（下稱系爭互易約定）。其後原告將永和房屋騰空並交付鑰匙予闕壯崙，原告一家人於100年12月底遷入南港房屋，並由原告自行負擔電費、管理費，使用迄今。然因闕壯崙斯時考量其剛出售部分名下房產，正由國稅局查核，而暫緩與原告間就前揭不動產之移轉登記事宜。嗣闕壯崙突於101年6月13日過世，雙方未能辦妥移轉登記事宜。被告Ａ０８無視上情，於114年1月20日以臺北螢橋郵局9號存證信函要脅原告遷離南港房屋，原告亦於同年月24日以臺北光華郵局65號存證信函函覆被告2人應於函到後30日内偕同原告將南港房屋移轉登記予原告，然被告2人至今均置之不理。原告爰依系爭互易約定、民法第398條準用第348條第1項、第1148條第1項規定提起本訴等語。並聲明：被告2人應將附表一所示之不動產所有權移轉登記予原告。
二、被告2人抗辯：㈠闕壯崙於101年6月13日過世，其女闕逸忻拋棄繼承，被告2人
於103年6月25日為遺產分割協議，並將南港房屋登記為被告Ａ０８所有，並均由被告Ａ０８繳納地價及房屋稅，是被告Ａ０７並非南港房屋之繼承人及所有權人，應無當事人適格。
㈡又南港房屋於100年間登記為闕壯崙所有，其暫出借原告一家
居住，雙方並無成立任何契約，原告自應就其與闕壯崙成立互易之事實負舉證責任，就互易之標的除永和房屋外，是否另包含新北市○○區○○路000號之車位（下稱永和車位），及永和房屋與南港房屋價值高低、差額補償，應登記予原告或Ａ０５，雙方均未一致，故原告在闕壯崙於101年6月13日過世時，未申報對南港房屋有任何債權或請求權，亦遲未對被告2人提起南港房屋之所有權移轉登記訴訟。另被告2人並未取得永和房屋之鑰匙，及永和房屋之使用、處分權限，Ａ０５於101年8月5日另與訴外人林世宗間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），與被告Ａ０７無關，原告之所以指定匯款永和房屋及永和車位租金予被告Ａ０７，係作為原告一家居住於南港房屋中類似於租金之補償，與雙方是否成立系爭互易約定無涉。
㈢即使認為原告與闕壯崙成立系爭互易約定，被告2人亦執原告
尚未移轉永和房屋及永和車位所有權為由，為同時履行抗辯等語。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本院為集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造不爭執事項
⒈如附表一所示之不動產於100年間登記為闕壯崙所有，其於
101年6月13日過世，繼承人被告2人為遺產分割協議，將南港房屋所有權於103年6月25日登記為被告Ａ０８所有。
⒉原告為被告Ａ０７之胞妹，原告配偶Ａ０５與林世宗於101年8月5
日簽訂系爭租約，林世宗自101年10月1日起承租，租金每月21,000元，租金自101年10月起迄今均匯至被告Ａ０７之華泰商業銀行帳戶。
⒊原告於闕壯崙生前遷入南港房屋，居住迄今，並繳納水電費。
⒋南港房屋之房屋稅、地價稅，於被告Ａ０８繼承登記後由被告Ａ０８繳納。
㈡兩造爭執事項
原告與闕壯崙於100年12月許是否成立南港房屋與永和房屋之互易？
四、本院之判斷㈠按當事人適格為訴權存在之要件，屬法院應依職權調查之事
項。經查，闕壯崙死亡後，其繼承人為被告2人及闕逸忻，而闕逸忻已於101年7月20日向法院聲請拋棄繼承，被告2人則協議由被告Ａ０８繼承南港房屋，被告Ａ０８於103年6月25日辦理所有權登記等情，為兩造所不爭執，堪以認定。惟依原告主張依系爭互易約定闕壯崙所享有之權利義務，應仍由全體繼承人共同繼承，惟未見被告2人舉證證明系爭互易約定業經協議由被告闕壯崙一人繼承，不因被告Ａ０７非南港房屋登記之所有權人，而謂原告對被告Ａ０７提起本件訴訟之當事人適格有欠缺。
㈡關於爭點⒈原告與闕壯崙於100年12月許是否成立南港房屋與
永和房屋之互易？按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。次按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定，民法第398條定有明文。又按互易契約成立必要之點，乃當事人雙方，合意互相移轉金錢以外財產權即為已足（民法第398條規定參照），至互易之財產權價值是否相當，或差價是否計算找補，並非互易契約成立要件。原告主張其與闕壯崙於100年12月成立南港房屋與永和房屋之互易，首應由其對此利己事實舉證之。經查：
⒈原告本案聲請調查之證人即其配偶Ａ０５證稱：原告、我及2位
女兒原居住在永和房屋，從100年12月31日搬入南港房屋至今，我跟原告85年6月結婚後，陸續聽到三姊夫闕壯崙稱舊家如果有做都更後，房子會贈與給原告，在房子開始都更後，闕壯崙跟Ａ０７有來我們家有提到闕壯崙承諾當時要給原告一間房屋的事情，當下有跟闕壯崙、Ａ０７確認闕壯崙要給原告一間房屋，後來有提及南港房屋產權要轉移時，要在原告的名下，原告當時就跟闕壯崙說因為我們家當時有7個人住在那邊，要贈與給我們的小坪數房屋無法居住，是否可以換大一點的房屋，當時我們跟闕壯崙是同意以南港房屋與永和房屋互相交換，闕壯崙當下答應說換大一點的房屋，但要登記在原告名下，因當時永和房屋登記在我名下，原告認為不妥，當時就沒有進一步的結論。後來有一天闕壯崙載Ａ０７來我們家，Ａ０７按我們家對講機，我們就開門請他們上來，Ａ０７說闕壯崙同意永和房屋換南港房屋，但南港房屋所有權人要在原告名下，過戶完後原告要再把南港房屋轉給誰就不會再過問，當下我認為以這個方式已經達成協議了。後來在南港房屋完工前，闕壯崙有打電話請我跟原告去看當時未完工的房屋，當時我們一家7口與闕壯崙、Ａ０７、Ａ０１、還有一個小孩子（Ａ０７女兒的小孩）都有前往去看南港房屋毛胚屋，當下原告有跟闕壯崙確認是否依照當時闕壯崙所提議的方式去進行房屋交換，闕壯崙當場承諾依照當時之承諾，我有再次當場跟闕壯崙感謝，闕壯崙微笑跟我點頭。我們遷入後，原永和房屋有7副鑰匙，後來全部交給闕壯崙與Ａ０７，交給他們處理。當時我記得是在遷入後差不多2至4個月左右，有一同跟闕壯崙、Ａ０７、原告到鐘素娟那邊要諮詢所有權移轉後的稅務問題，他們主要討論永和房屋與南港房屋若要交換過戶登記，以後會有什麼樣的稅，有討論到土增稅或其他的稅由我與原告去負擔，這經過原告、闕壯崙與我同意。又當時闕壯崙舊家與老家都更完後，繼承到好幾間房屋，當時闕壯崙沒有馬上辦南港房屋過戶，主要是因為闕壯崙將小坪數房屋賣掉後，有一些稅務考量，於是闕壯崙親口建議我們暫緩辦過戶等語（見本院卷第500-505頁）。又依臺北市松山地政事務所114年10月27日函附闕壯崙於100年至101年間名下不動產之所有權異動資料（見本院卷第302-387頁），其出售5筆不動產予第三人，故證人Ａ０５前揭所言暫緩過戶之稅務考量，有客觀證據可佐，尚非無稽。
⒉原告於另案聲請調查之證人即原告、被告Ａ０７之姊妹Ａ０１證稱
：闕壯崙他們舊家後來因為都更變成四季紅社區，我約於85年開始陸續聽闕壯崙說過四季紅蓋好後會給Ａ０６1間房，我們家兄弟姐妹大家都知道這件事情，Ａ０６從100年12月31日搬入南港房屋至今，搬入前，Ａ０６居住於永和房屋，因為Ａ０６跟闕壯崙達成南港房屋及永和房屋的交換，永和房屋是Ａ０６跟她先生Ａ０５結婚時Ａ０５所買，所以永和房屋的所有權人是Ａ０５，換房子的時候，闕壯崙要求四季紅房子換給Ａ０６時，四季紅房子的所有權要登記Ａ０６的名字，但Ａ０６拒絕，因為永和房屋所有權是她先生Ａ０５的名字，公婆還在，所以Ａ０６拒絕了闕壯崙，從85年陸續，我從闕壯崙那裡得知他要給Ａ０６房子，而Ａ０６拒絕的理由如前所述。我就打電話給闕壯崙抱怨說，既然房子交換，權狀名字是她的自由，為何要要求四季紅名字要是Ａ０６的，這樣是造成Ａ０６的困擾。過了幾天，Ａ０６打電話跟我說，Ａ０７跟闕壯崙來永和房屋找她，Ａ０６有問Ａ０７說闕壯崙為何沒有上樓，Ａ０７說闕壯崙在顧車所以沒上樓，所以由Ａ０７上來跟Ａ０６說房子還是一樣照舊交換，但是前提是南港房屋的所有權狀要先登記Ａ０６的名字，過戶完，Ａ０６要再把名字過戶給誰他就不管了。四季紅社區快完工時，闕壯崙就有拿A棟、B棟房屋構造圖給Ａ０６選要哪一棟，是Ａ０６選9樓之1。之後房屋接近完工，要選房屋內建材例如馬桶等時，那時我、Ａ０７、闕壯崙、Ａ０６、Ａ０５還有闕壯崙的外孫陳冠瑋就在四季紅建案展示廳選屋內建材，選完之後，闕壯崙、Ａ０７、陳冠瑋、我、Ａ０６及Ａ０５就去看房子裝潢，過程中闕壯崙有介紹他認識的設計師來看房子裝潢，因為Ａ０６要住，裝潢意見是以Ａ０６意見為主。房子裝潢完，100年12月31日入厝儀式邀請我們這些兄弟姊妹吃吃喝喝，當時有闕壯崙、Ａ０７、我、Ａ０２等參加。闕壯崙在隔年6月離世，我有問過Ａ０６，房屋過戶為何沒有完成，Ａ０６說她和Ａ０５、闕壯崙、Ａ０７在入住南港房屋後，有去找代書談過，結果闕壯崙聽完代書談話後，就和Ａ０６說要緩一緩過戶手續，因為闕壯崙說他繼承他爸爸遺產，有一些稅務問題還沒有解決，所以希望Ａ０６可以暫緩過戶，所以過戶一事就暫緩。闕壯崙可以分到大的2間，闕壯崙說坪數小的要賣掉，只留下大的2間，1間留給兒子，另1間要跟Ａ０６交換等語（見本院卷第230-236頁）。
⒊證人即原告高中同學Ａ０２：我記得Ａ０６是100年年底入住南港房
屋，之前住永和房屋，入住前，Ａ０６曾電話或碰面講過，她想拿永和房屋跟闕壯崙換南港房屋，我在年底入厝儀式時有去參加，Ａ０１、Ａ０７、闕壯崙在場，當天我就跟闕壯崙說怎麼有這麼好的事情可以讓Ａ０６有這麼新的房子可以住，我也要當他妹妹，他就對我笑一笑。闕壯崙是要給Ａ０６房子，但是Ａ０６覺得不能這樣直接拿，所以要拿永和房屋去換。Ａ０６入住後，有跟我說闕壯崙希望過戶給她，要用Ａ０６名字登記，但是永和房屋是Ａ０５的，永和房屋是Ａ０５爸媽出錢買的，所以她認為不應該把南港房屋登記給她自己，卻把Ａ０５所有的永和房屋交換出去，這樣對Ａ０５的爸媽不公平，我只知道這一段，後來就很順利搬進去，入厝儀式那天Ａ０６的公婆也有去參加等語（見本院卷第252-258頁）。
⒋證人即代書Ａ０４證稱：因Ａ０６之前請我幫忙辦理一個套房過戶
的事才認識，Ａ０６和自稱是Ａ０６姊夫的人有來找我，想瞭解房屋過戶交換的一些稅務問題，當時沒有提供資料給我，只是口頭問，想瞭解交換房屋要繳哪些稅，我有跟他們說要詳細算的話，需要提供資料給我，但那天過後他們就沒有再聯絡我，我忘記有無討論到補償，當時沒有看到資料等語（見本院卷第446-452頁）。
⒌證人Ａ０５雖為原告之配偶，惟其證述始末連貫，具體回答，如
非親身經歷，尚難如此歷歷，並與證人Ａ０１自Ａ０６或闕壯崙所聽聞之換屋經過、所親歷之入厝儀式、看裝潢，亦與證人Ａ０２自Ａ０６所聽聞之換屋經過、所親歷之入厝儀式，大致勾稽吻合，且依證人鍾素珠所述，原告與闕壯崙確實曾至代書事務所瞭解交換房屋最後履行階段之稅務問題，堪認前揭證人之證述均屬可採，原告與闕壯崙已有南港房屋與永和房屋互易之約定，故而為挑屋、看建材、入厝等交屋之準備，及前往代書事務所詢問稅捐，原告並入住使用支付水電費等迄今，而非如被告所辯係一時單純之借用。又因兩造在闕壯崙過世後延宕南港房屋、永和房屋之所有權移轉登記事宜，故被告Ａ０８仍為南港房屋之登記名義人，其在闕壯崙過世後繳納南港房屋之房地稅、地價稅乙事，與常情無違，故不足以反證據推翻前揭互易契約之認定。
⒍再參諸原告與被告於闕壯崙過世後之103年12月21日對話如下：「Ａ０８：基本上現在就是不會換了。.....Ａ０６：不要把事情扯開，一事歸一事，你可以否認你爸爸闕壯崙先生要把房子給我的事嗎？Ａ０８：我不否認啊，你可以把他挖起來。.....不需要啊，因為現在是我的名字啊。......Ａ０６：若不是你爸爸答應，我怎麼搬的進來呢？Ａ０８：對啊，當初是這樣沒錯。......Ａ０７：我跟你講啦，你們搬進來，我老公已經在後悔了啦，他說不出來啦，我只能這麼講。.....Ａ０６：房子是今天闕壯崙先生要換給Ａ０６的，而且他是要給我，是我Ａ０６，不好意思，永和房子才會說好，那你若是要給我，我永和的房子跟你換，這個你否認嗎？Ａ０７：不否認啊，我不否認，但我現在覺得我沒有必要要換了，不可以嗎？.....Ａ０６：我Ａ０６只是按照闕壯崙先生說的話，我搬進來。Ａ０８：沒關係啊，那現在如果說你要過戶，你找他出來過戶，你試試看沒關係。......他講說他很後悔......」，有錄音譯文在卷可查（見本院卷第66-72頁），依前揭對話脈絡，被告2人對話時不否認永和房屋與南港房屋交換、闕壯崙同意給原告南港房屋並遷入乙事，並可見被告2人以Ａ０８為登記名義人、闕壯崙後悔，或沒必要，而不願過戶履行，並未否認互易成立之前提事實，而且既有被告2人所述闕壯崙後悔乙事，益證確有此互易約定及負擔，才有反悔可能。原告已提出上述人證及譯文等積極事證，反而是被告Ａ０７經本院當事人訊問時，稱：「（法官問：你知道闕壯崙到代書事務所的目的為何？）闕壯崙稱要問一些土地、房屋的稅的事情？（法官問：闕壯崙去事務所跟誰碰面？）我記得一個女生，好像是跟原告、Ａ０５碰面。（法官問：你知道要談的事情是什麼嗎？）問房子的現值，還有什麼稅的，我也不清楚。」、「（法官問：對上開你跟原告、Ａ０８之對話譯文，對於該對話是否有印象？）內容沒有很多印象。」（見本院卷第492頁），對其親身經歷之事物及對話內容，均言不清楚、避重就輕，益證原告附有佐證之主張有據。從而，依前開譯文，再結合前揭證人可採之證述，應堪認定原告與闕壯崙在原告100年12月底入住南港房屋前即100年12月許，已就「永和房屋與南港房屋互易移轉所有權」之必要之點合致，且一成立，非如同贈與關係得予以撤銷，亦不因永和房屋係登記於Ａ０５之名下，而影響互易契約之效力。
⒎被告2人雖執譯文所載，Ａ０６對Ａ０７表示：「我那時候有沒有回
絕你，有沒有？有還是沒有？」，Ａ０７表示：「有回絕啊，我老公...」（見本院卷第68頁），抗辯因原告反悔而未合致互易契約云云。惟該譯文中，Ａ０６續問：「那你怎麼跟我講，你怎麼跟我講」，Ａ０７稱：「我忘記了」（見本院卷第70頁），而承上前揭證人Ａ０５、Ａ０１所述，原告與闕壯崙一開始曾因南港房屋究應登記予原告或Ａ０５曾有不同意見，未再談下去，可知原告一開始確有回絕之情事，惟嗣後Ａ０７前來表示闕壯崙同意永和房屋換南港房屋，但南港房屋所有權人要在原告名下，不過問原告再轉給誰，堪可認為雙方事後確有達成合意，並無不一致之情形，否則怎會容忍原告裝潢及入住。原告於前揭譯文中雖有表示曾回絕，惟被告Ａ０７對此接話時語塞，被告2人未能再舉證說明原告回絕之時點或事由，是否影響契約之合致，故前開譯文內容不影響本院前揭互易契約已成立之認定。
⒏況查，證人Ａ０１再證稱：之後在101年8月5日Ａ０８及他太太帶我
、Ａ０７及陳冠瑋同車一起去永和，途中我有問要做什麼，Ａ０７跟我說要去永和房屋簽約，因為永和房屋出租，房客是他媳婦上網找的，在車上有說Ａ０６跟Ａ０５也會過去，我問為何Ａ０６跟Ａ０５要過去，Ａ０７就說所有權狀還沒改，所以永和房屋簽約還是要所有權人才能簽約，Ａ０７有拿其華泰銀行存摺給我刷簿子，是一陣子刷一次，Ａ０７就說這是永和房屋的租金等語（見本院卷第238、240頁）。證人Ａ０３雖證稱：其未上網出租永和房屋等語（見本院卷第498頁），雖與證人Ａ０１聽聞自被告Ａ０７表示房客是媳婦即Ａ０３上網找的等詞不合，被告Ａ０７陳述內容是否屬實本非證人可控之範圍，且證人Ａ０３亦證稱Ａ０１與被告Ａ０７並無重大宿怨（見本院卷第499頁），自難以證人Ａ０３所證內容指摘彈劾證人Ａ０１一部或全部證述不實。又證人Ａ０５證稱：因為簽約當時Ａ０７有聯絡我跟原告到永和房屋，當時我問有什麼事情，Ａ０７說要辦理永和房屋出租簽約。當時永和房屋所有權人還是我，出租必須由所有權人去現場簽訂出租合約，所以我當時跟原告一起過去，現場還有Ａ０８、Ａ０３，還有承租人林先生與其配偶。我當天是跟原告一同前往永和房屋簽約，因為我們搬過去南港房屋沒多久就把鑰匙交給闕壯崙了，所以我們去是按對講機請Ａ０７幫我們開一樓門進入，我們上去後三樓是Ａ０７讓我們進去的。我們進去三樓房屋，第一時間現場已有Ａ０７、Ａ０８、Ａ０３與兩位承租戶，我與原告最後進去，當天Ａ０７提供系爭租約，內容原本就寫好的，只有簽名部分是我簽的，其他的內容是我到的時候就已經寫好了，我只有負責簽名確認立契約人是我，由Ａ０７交付鑰匙給承租人，Ａ０７要求租客將租金匯款至Ａ０７帳戶等語（見本院卷第505-509頁），並有系爭租約在卷可參（見湖司補卷第41-53頁）。依前揭證人所述，Ａ０７與其子女共同前至永和房屋參與簽租約事宜，如無互易合致完成之事實，被告2人豈會以所有權人自居，無端參與Ａ０５所有永和房屋之租賃事宜，並收取永和房屋之租金。反觀被告Ａ０７於當事人訊問程序時稱：簽約前原告有跟我說要匯哪邊，說要匯給我，我才去開華泰銀行帳戶，闕壯崙剛過世，我也沒有收入，我也知道要繳很多遺產稅，所以想說補貼生活，需要動用才去用，只有2次等語（見本院卷第495、496頁），已與被告2人最初所辯該租金是類似使用南港房屋之代價云云不一致，又其自稱原告支付用以補貼其生活，但其動用次數少，亦不合常情，且有所矛盾，顯然不足採信。
⒐被告雖再抗辯：雙方對差額補償金之多寡、互易標的是否包
含永和車位、稅規費尚未確定合致云云，依前揭證人所述及譯文，均未提及永和車位，已難認永和車位為本件互易標的。雖其提出之被證2（見本院卷第122頁），除南港房屋、永和房屋外，另記載有永和車位，惟原告否認被證2之形式上真正，自不能執此書面為據，又被告2人事後即使另收取永和車位之租金，僅係被告2人在闕壯崙過世後之個人行為，不足以認為原告與闕壯崙生前就互易標的未為合致。至於其他差額補償金之多寡、稅規費核屬非必要之點，未經被告證明前開事項差額曾經一方表示意思，自應推定契約為成立，而被告亦未能舉反證推翻。而增值稅是依法向國家繳納核定之定額稅捐，依證人Ａ０４前述所述原告與闕壯崙只是前來詢問稅務問題，亦未見其等有何不一致之情形，故被告前揭所辯，俱不足採為互易契約未成立之依據。
五、綜上所述，原告與闕壯崙就永和房屋與南港房屋於100年12月許成立互易契約，被告2人為闕壯崙之繼承人，應履行南港房屋所有權移轉之義務。又被告2人備位抗辯永和房屋之同時履行抗辯，從而，原告依系爭互易約定，請求被告2人應於原告將如附表二所示不動產所有權移轉登記予被告2人之同時，將如附表一所示不動產所有權移轉登記予原告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項本文、第78條。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第五庭 法 官 張新楣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 施怡愷附表一：
編號 不動產 權利範圍 1 臺北市○○區○○段○○段000地號 70/10000 2 臺北市○○區○○段○○段0000○號 1/1 3 臺北市○○區○○段○○段0000○號 1/285 4 臺北市○○區○○段○○段0000○號 71/10000
附表二：
編號 不動產 權利範圍 1 新北市○○區○○段000地號 1/5 2 新北市○○區○○段0000○號 1/1 3 新北市○○區○○段0000號 1/5