臺灣士林地方法院民事判決114年度重訴字第127號原 告 許維庭訴訟代理人 吳宜珊律師
楊久弘律師複代理人 林士農律師被 告 林經倫訴訟代理人 游孟輝律師
宋銘樹律師朱敬文律師被 告 王秀雯
銘傳不動產經紀有限公司兼法定代理人 陳延銘被 告 林華壕上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國115年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告Ａ０４應給付原告新臺幣壹佰柒拾柒萬伍仟零參拾元，及自民國一百一十三年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告Ａ０４負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告經被告銘傳不動產經紀有限公司（下稱銘傳公司，其餘被告則逕稱姓名）仲介，於民國112年12月12日簽約買受Ａ０３名下如附表所示房地（下稱系爭房地），買賣總價金為新臺幣（下同）2,188萬元，簽約當時，Ａ０３尚未成年，係由其法定代理人即其母Ａ０４代理與原告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），並由銘傳公司店長Ａ０５、員工Ａ０７處理簽約事宜，原告於簽約時因被告知賣方有資金需求須買方同意於交屋前動用履約保證專戶內之款項，遂於同日簽立2份價金履約保證動用專戶款項協議（下稱系爭協議），每份金額各為100萬元，嗣原告於112年12月12日以現金給付簽約款10萬元、同月18日以匯款給付簽約款208萬元至履約保證專戶後，履約保證專戶於同月18日即動用100萬元匯款至Ａ０４帳戶，另原告於同月29日以匯款給付完稅款218萬元、交屋尾款2萬元、預收規費8萬元至履約保證專戶後，履約保證專戶於同日即出款房屋稅1,622元、預收規費8萬元，並於同日動用100萬元匯款至Ａ０４帳戶，詎於系爭房地辦理移轉登記過程中，原告於113年1月12日收受臺北市士林地政事務所（下稱士林地政事務所）土地登記案件駁回通知書，始知Ａ０３不同意移轉登記，故士林地政事務所駁回此移轉登記之申請，且系爭房地又於113年2月20日以遺贈為原因改登記於訴外人林春燕名下，原告已於113年2月27日寄發存證信函解除系爭買賣契約，經Ａ０３於113年3月5日收受上開存證信函，系爭買賣契約已於113年3月5日解除，系爭買賣契約經解除後，安新建築經理股份有限公司已將履約保證專戶內餘額2,378,378元加計利息3,314元合計2,381,692元於113年3月28日匯還原告，地政士王琪亦將自履約保證專戶內取得之預收規費8萬元扣除已繳納契稅16,224元、印花稅6,914元及270元後剩餘之56,592元退還原告，原告存入履約保證專戶內之款項，除Ａ０４動用之200萬元尚未取回外，另已支付房屋稅1,622元、契稅16,224元、印花稅6,914元及270元合計25,030元亦未能取回。Ａ０３於系爭買賣契約簽訂時為未成年人，Ａ０４為其法定代理人，有權代理Ａ０３出賣系爭房地，系爭買賣契約為有效，又被告共同詐欺原告，誘使原告簽訂系爭買賣契約，並簽立系爭協議同意動用履約保證專戶款項200萬元，爰以先位之訴，依系爭買賣契約第8條第1項前段約定，請求Ａ０３給付自113年1月31日預計點交日翌日起至113年3月5日收受解約存證信函止共計34天每日按買賣總價金2,188萬元萬分之2計算之違約金148,784元，依系爭買賣契約第8條第1項後段約定，請求Ａ０３給付按原告已支付價金總額同額計算之懲罰性違約金436萬元，以上違約金合計為4,508,784元；依民法第184條第1項後段、第2項、第188條第1項本文、第185條第1項前段規定，請求被告連帶賠償遭受Ａ０４提前動撥200萬元、已繳契稅16,224元、房屋稅1,622元、印花稅6,914元及270元之損害，合計為2,025,030元，扣除Ａ０４已給付原告25萬元後，尚應賠償1,775,030元。如被告並無共同詐欺行為，爰以第一備位之訴，依系爭買賣契約第8條第1項前段、後段約定，請求Ａ０３給付上述違約金4,508,784元，依民法第227條第2項規定，請求Ａ０３賠償已繳契稅16,224元、房屋稅1,622元、印花稅6,914元及270元，以上合計為4,533,814元；依系爭買賣契約第8條第1項後段約定，請求Ａ０３返還原告已支付價金200萬元，扣除Ａ０４已給付原告25萬元後，尚應返還175萬元；依民法第179條後段規定，請求Ａ０４將其取得已動撥買賣價金200萬元返還原告，扣除Ａ０４已給付原告25萬元後，尚應返還175萬元。如Ａ０４非為Ａ０３之利益而代理簽約為無權代理，Ａ０４、銘傳公司、Ａ０５、Ａ０７有共同詐欺行為，爰以第二備位之訴，依民法第184條第1項後段、第2項、第188條第1項本文、第185條第1項前段規定，請求Ａ０４、銘傳公司、Ａ０５、Ａ０７連帶賠償遭受Ａ０４提前動撥200萬元、已繳契稅16,224元、房屋稅1,622元、印花稅6,914元及270元之損害，合計為2,025,030元，扣除Ａ０４已給付原告25萬元後，尚應賠償1,775,030元。如Ａ０４非為Ａ０３之利益而代理簽約為無權代理，且銘傳公司、Ａ０５、Ａ０７並無共同詐欺行為，僅Ａ０４有詐欺行為，爰以第三備位之訴，依民法第110條、第179條前段、第184條第1項後段、第2項規定，請求Ａ０４賠償、返還已動撥200萬元，依民法第110條、第184條第1項後段、第2項規定，請求Ａ０４賠償已繳契稅16,224元、房屋稅1,622元、印花稅6,914元及270元，合計為2,025,030元，扣除Ａ０４已給付原告25萬元後，尚應賠償、返還1,775,030元等語。並先位聲明：㈠Ａ０３應給付原告4,508,784元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告應連帶給付原告1,775,030元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。另第一備位聲明：㈠Ａ０３應給付原告4,533,814元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡Ａ０３應給付原告175萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢Ａ０４應給付原告175萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈣上開第二項及第三項給付，如任一被告為給付，其餘被告於其給付範圍內，免給付義務。㈤願供擔保，請准宣告假執行。又第二備位聲明：㈠Ａ０４、銘傳公司、Ａ０５、Ａ０７應連帶給付原告1,775,030元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。另第三備位聲明：㈠Ａ０４應給付原告1,775,030元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、Ａ０３則以：Ａ０３為00年0月00日生，於112年12月12日Ａ０４代理與原告簽訂系爭買賣契約時，尚未成年，且Ａ０３係因繼承取得系爭房地所有權，依民法第1087條、第1088條規定，系爭房地為Ａ０３之特有財產，Ａ０４非為子女之利益，不得處分之，然Ａ０４出賣系爭房地並未事先詢問Ａ０３，且取得款項亦由Ａ０４自己收受，Ａ０３並未獲得任何利益，Ａ０４應為無權代理，Ａ０３已表示不同意，系爭買賣契約對Ａ０３不生效力等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、銘傳公司、Ａ０５、Ａ０７則以：系爭買賣契約有履約保證，並未詐欺原告等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
四、Ａ０４則表示：同意原告之請求等語。
五、本院得心證之理由：㈠按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於
其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。Ａ０４於本院115年2月23日言詞辯論期日，陳明同意原告之請求，對本件訴訟標的為認諾（見本院卷二第71至72頁），依上開規定，應本於其認諾為Ａ０４敗訴之判決。㈡按未成年子女，因繼承、贈與或其他無償取得之財產，為其
特有財產；父母對於未成年子女之特有財產，有使用、收益之權。但非為子女之利益，不得處分之，民法第1087條、第1088條第2項分別定有明文。該項但書所稱之「處分」，應採廣義解釋，包括事實上之處分與法律上之處分，而法律上之處分，除處分行為外，尚包括負擔行為。父母以法定代理人身分代理未成年子女所為有償負擔行為，是否係為未成年子女利益所為處分行為，須綜合行為時一切情狀定之（最高法院113年度台上字第417號判決意旨參照）。又父母以法定代理人身分代理未成年子女處分其特有財產，而非為未成年子女利益為之，係屬逾越權限之無權代理行為，效力未定，應至該子女成年後自願承認時，始對該子女生效（最高法院110年度台上字第1902號判決意旨參照）。經查，Ａ０３為00年0月00日生，系爭房地係於112年12月7日以繼承為原因由Ａ０３之父林啟德名下移轉登記於Ａ０３名下，又於113年2月20日以遺贈為原因改登記於林春燕名下，有個人戶籍資料（見本院卷一第76頁）、土地登記謄本、建物登記謄本及異動索引（見本院卷一第218至230頁）、士林地政事務所函所附登記申請資料（見本院卷一第192至214頁）在卷可稽，系爭房地以繼承為原因移轉登記於Ａ０３名下時，Ａ０３尚未成年，應屬Ａ０３之特有財產，嗣Ａ０３之唯一法定代理人即其母Ａ０４於112年12月12日代理Ａ０３與原告簽訂系爭買賣契約，將系爭房地出賣予原告，有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷一第22至25頁），雖原告主張Ａ０４代理Ａ０３出賣系爭不動產，所得價金係用於為Ａ０３繳納遺產稅，係為未成年子女利益所為處分行為，應屬有效云云，惟Ａ０３應繳納遺產稅僅424,361元，且早已於112年11月24日繳清，有財政部臺北國稅局遺產稅繳清證明書在卷可稽（見本院卷一第213頁），堪認原告上開主張不實，難認係為未成年子女利益所為處分行為，應屬逾越權限之無權代理行為，效力未定，Ａ０３於成年後並不承認（見本院卷一第356頁），對Ａ０３不生效力，原告依系爭買賣契約第8條第1項前段、後段約定，請求Ａ０３給付上述違約金合計4,508,784元，應屬無據。
㈢又Ａ０４於112年12月12日代理Ａ０３與原告簽訂系爭買賣契約時，
Ａ０３尚未成年，此為原告於簽約時已知悉，有不動產買賣契約書後附列印日期112年12月7日Ａ０３戶籍謄本在卷可稽（見本院卷一第28頁），且系爭房地係因嗣於113年2月20日以遺贈為原因改登記於林春燕名下，致未能移轉登記予原告，Ａ０
３、銘傳公司、Ａ０５、Ａ０７並非早知有上開遺贈，仍誘使原告簽訂系爭買賣契約，並簽立系爭協議同意動用履約保證專戶款項200萬元，原告主張其等共同詐欺原告云云，並不可採，原告依民法第184條第1項後段、第2項、第188條第1項本文、第185條第1項前段規定，請求其等連帶賠償遭受Ａ０４提前動撥200萬元、已繳契稅16,224元、房屋稅1,622元、印花稅6,914元及270元之損害，合計2,025,030元，扣除Ａ０４已給付原告25萬元後，尚應賠償1,775,030元，應屬無據。
六、綜上所述，原告先位之訴，依民法第184條第1項後段規定，請求Ａ０４給付1,775,030元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年7月19日（113年7月8日寄存，依民事訴訟法第138條第2項規定，經10日發生送達效力，見本院卷一第88頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。上開應予准許部分，原告固陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟此部分係本於被告認諾所為之判決，依民事訴訟法第389第1項第1款規定，應由本院依職權宣告假執行；至原告其餘假執行之聲請，因失所附依，應予駁回。又原告先位之訴為一部有理由、一部無理由，既經認定，詳如上所述，其第一備位之訴、第二備位之訴、第三備位之訴，即均無庸再行審酌。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，原告先位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第1款，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 9 日
民事第三庭 法 官 陳世源以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 9 日
書記官 盧品岑附表不動產標示 土地部分 編號 土地坐落 土地面積 （平方公尺） 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 1 臺北市 士林區 蘭雅 3 160 1,057 10000分之215 2 臺北市 士林區 蘭雅 3 161 15 10000分之215 建物部分 編號 建號 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 建物門牌 主建物面積 附屬建物 1 30604 臺北市○○區○○段0○段000地號土地 鋼筋混凝土造 7層 第7層：97.41 陽台：14.8 1分之1 臺北市○○區○○路00巷00○0號7樓 備註 含共有部分：蘭雅段3小段30650建號、面積22.52平方公尺、權利範圍4分之1