臺灣士林地方法院民事判決114年度重訴字第386號原 告 謝士夫被 告 江廷賢
居臺北市○○區○○○路○段000巷00 號0樓上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國114年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號三樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬元。
被告應自民國一百一十三年一月一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰貳拾參萬柒仟玖佰玖拾捌元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰柒拾壹萬參仟玖佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬參仟參佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項所命各期已到期部分，於原告以每期新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以每期新臺幣參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴後，於民國114年12月8日言詞辯論期日捨棄訴之聲明第2項利息之請求，並將訴之聲明第3項請求按月給付之金額變更為新臺幣（下同）3萬元（見本院卷第72頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，尚無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：兩造於110年12月7日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有之門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自111年1月1日起至112年12月31日止，每月租金為3萬元，押租金為5萬元。詎被告自112年10月起即未依約給付租金，迄至系爭租約屆滿之日止，扣除押租金5萬元，被告仍積欠原告租金4萬元。又系爭租約之租賃關係已於112年12月31日租期屆滿時消滅，被告仍無權占有系爭建物，每月受有相當於租金之不當得利，致原告受損害等情。爰依民法第767條第1項、民法第455條前段規定、系爭租約約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；又被告積欠自112年10月1日起至同年12月31日止之租金共9萬元，扣除押租金5萬元後，被告尚應給付原告4萬元。另依民法第179條規定，被告自113年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告3萬元之相當於租金之不當得利，為此，提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告4萬元；㈢被告應自113年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告自70年間起即向訴外人即原告父親謝文水承租系爭房屋迄今未曾間斷，期間因被告支出系爭房屋之修繕費用高達200萬元，謝文水即承諾願以800萬元出售系爭房屋予被告，並約定如被告未能買受系爭房屋，謝文水將償還被告所墊付之上開修繕費用，或無條件延長租期並以上開修繕費抵付租金。兩造固有於110年底相約簽立系爭租約，惟因原告逕自增、刪系爭租約最末頁，兩造已約定將系爭租約作廢，原告竟提出系爭租約主張兩造已續約，顯與事實不符，被告係與謝文水成立不定期限租賃或其他法律關係等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭房屋所有權人，兩造間簽有系爭租約，被
告尚積欠原告自112年10月1日起至同年12月31日止之租金共9萬元，原告於112年10月2日通知被告於系爭租約屆滿後不再續租，並請求被告返還系爭房屋，有其提出之系爭房屋系爭租約、存摺內頁、郵局存證信函等件為證【見本院113年度士司簡調字第224號卷（下稱士司簡調卷）第18至28頁】，堪信為真實。被告雖辯稱：原告並非系爭房屋出租人，因原告逕自增、刪系爭租約最末頁，兩造已約定將系爭租約作廢云云，然此為原告所否認，觀諸原告仍持有系爭租約原本，未經被告收回，且其所持之系爭租約並無任何註銷或作廢之字樣，被告至112年9月30日止均有依約給付租金予原告，可證兩造間確有成立系爭租約，又被告於113年1月2日寄發存證信函通知原告「…煩請辦理續租事宜…」，有存證信函在卷可查（見士司簡調卷第30頁），可見被告亦知系爭租約之租期於112年12月31日屆滿消滅，至於原告所提出之系爭租約，其中第21條關於終止租約之內容固經增、刪，惟原告未據此主張此部分權利，亦不影響系爭租約之成立，是被告此部分所辯，即非有據，無足憑採。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋及積欠租金有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。同法第421條第1項、第439條亦有明定。另系爭租約第3、4條約定：「租金每個月新台幣參萬元正（收款付據），乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」、「租金應於每月五日以前繳納，每次應繳壹個月份，乙方不得藉詞拖延」；系爭租約第2、6條則約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為兩年即自民國111年1月1日起至民國112年12月31日止」、「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」。
⒉查原告為系爭房屋之所有權人，此有系爭房屋第一類謄本在
卷可稽（見限制閱覽卷），兩造簽訂之系爭租約至112年12月31日屆滿，被告於系爭租約屆滿後，迄今尚未遷讓返還系爭房屋，且積欠原告租金共9萬元，扣除押租金5萬元，尚積欠原告租金4萬元，原告依民法767條第1項前段規定及系爭租約約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付積欠之租金4萬元，為有理由。至被告抗辯：被告前係向謝文水承租系爭房屋，並與謝文水約定，由謝文水以800萬元將系爭房屋出售予被告，或無條件延長租期並以被告墊付之修繕費抵付租金云云，然被告未提出任何事證以實其說，被告上開抗辯，自非可採。㈢原告請求被告給付系爭房屋相當於租金之不當得利有無理由
？⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179 條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之房屋，可能獲得相當於租金之利益。
⒉查被告於112年12月31日系爭租約屆滿後，仍無權占用系爭房
屋，顯已獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念，參以系爭租約所約定之租金數額每月為3萬元，則依上開規定及判決意旨，原告請求被告自113年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元，於法有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法767條第1項前段規定及系爭租約約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；依系爭租約約定，請求被告給付原告4萬元；依民法第179條規定，請求被告自113年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元，均有理由，應予准許。至原告就請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分，另援引民法第455條規定，請求法院為同一之判決，屬訴之客觀重疊合併，縱經審酌無更為有利於原告之判斷，無庸再予論究，附此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 15 日
民事第四庭 法 官 鄭欣怡以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 12 月 15 日
書記官 陳玥彤