臺灣士林地方法院民事判決114年度重訴字第308號原 告 李娜訴訟代理人 吳永鴻律師被 告 李文爵訴訟代理人 葉恕宏律師
梁均廷律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國115年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣伍佰玖拾萬肆仟肆佰元，及自民國一一四年九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰玖拾萬肆仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國110年5月28日簽立預售房屋土地買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以新臺幣（下同）1,444萬元向被告購買A3戶2樓之房地（下稱系爭房屋），並已陸續支付共576萬元予被告。惟被告竟於114年2月21日將系爭房屋以1,974萬1,500元出賣予訴外人鄭賀太，構成系爭契約第25條第2款約定之賣方瑕疵擔保事由，且屬可歸責於被告之給付不能，原告即依系爭契約第25條第2款或民法第256條規定解除系爭契約，依系爭契約第25條第3款或民法第259條第2款規定，請求被告返還已給付之價金576萬元，及依系爭契約第25條第3款規定，請求被告給付依房價百分之15計算之違約金216萬6,000元。另因被告將系爭房屋以1,974萬1,500元之價格轉售，與兩造締約之價差530萬1,500元即屬原告之預期利益損害，另依民法第226條第1項請求被告負賠償責任等語。
（二）並聲明：
1.被告應給付原告1,322萬7,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）兩造間為男女朋友關係，並基於通謀虛偽意思表示而簽立系爭契約，被告實際上係將系爭房屋贈與原告；惟因系爭房屋尚未移轉予原告，且被告已向原告為撤銷贈與之意思表示，原告自不得就系爭房屋向被告為任何主張。縱認系爭契約非屬通謀虛偽意思表示，然原告為購買系爭房屋而匯予被告之金錢，均為被告先行交付予原告，原告自不得請求返還。又系爭契約第25條約定違約金為買賣金額百分之1，原告請求百分之15，並無理由。至原告並無任何客觀上預期利益，亦不得向被告請求出售系爭房屋之價差530萬1,500元等語，資為抗辯。
（二）並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。經查：
1.兩造於110年5月28日簽立系爭契約，由原告以1,444萬元向被告購買系爭房屋，且原告曾匯款共計576萬元予被告。嗣被告於114年2月21日將系爭房屋以1,974萬1,500元出賣予鄭賀太等情，為兩造所不爭執（本院卷第422頁），是此部分事實，應堪認定。
2.被告抗辯：原告匯款予被告之576萬元，均係被告先行交付予原告金錢，意在製造金流，故系爭契約為兩造間之通謀虛偽意思表示，實際上為被告對原告之贈與云云。惟查：
①依被告所提出之金流明細，僅有發票日期113年12月31日、
面額31萬7,750元之支票款項為原告所兌領，且此筆金額與被告委託原告銷售房屋之報酬金額相符，有上開支票及兩造間之委託銷售契約影本在卷可稽（本院卷第258-260頁）。自難認上開金額為被告先行交付予原告以製造買賣系爭房屋之金流。
②原告雖不爭執自108年8月21日起至110年2月5日止、共兌現
被告交付之支票款項共116萬元。惟兩造係於110年5月28日始簽立系爭契約，原告亦自該日起始陸續匯款576萬元予被告（本院卷第52、156頁）；而原告兌現支票款項之日期均在110年2月5日即兩造簽立系爭契約之前（本院卷第392-405頁），兌領之金額復均與原告匯款之金額不同，亦難認被告交付予原告兌現之支票，與原告為購買系爭房屋而匯款予被告以之金額有何關聯。
③被告固抗辯曾交付454萬元現金予原告云云，惟其亦自陳係
自行兌現本人開立之支票後領取現金，並無其他證據可證明被告提領現金後有將之交付予原告等語（本院卷第421-422頁）。是此部分既僅有被告單方面之陳述，顯難為對其有利之認定。④至被告請求調閱原告名下帳戶明細，欲證明被告有將其本
人提領之454萬元交付予原告云云。然因被告未能證明其提領現金後確實有將之交付予原告，縱調閱原告之帳戶明細，仍無從證明上開待證事實，自無調閱之必要。又被告另請求傳喚證人即銀行之保全人員唐繼華、被告之弟媳劉陳英秀，欲證明唐繼華曾目睹被告提領金錢後均固定搭上同一輛黑色汽車離去，及被告曾表示待系爭房屋落成後即可與原告共同生活云云，然此均無從證明被告有將提領之金錢交付予原告，亦與系爭契約是否屬通謀虛偽意思表示無任何關聯，核屬無關聯性之證據，亦均無傳喚之必要，附此敘明。
3.綜上所述，依被告提出兩造往來之金流明細，並未能證明原告匯款予被告用以買受系爭房屋之金錢，係被告先行交付予原告。此外，本院復查無其他證據得證明系爭契約為兩造之通謀虛偽意思表示，揆諸首開條文規定，被告抗辯系爭契約為兩造之通謀虛偽意思表示，實際上係被告將系爭房屋贈與原告云云，洵屬無據。
（二）次按主張不當得利請求權之原告，係因自己之行為致造成原由其掌控之財產發生主體變動（即學說上所謂「非統一說」類型下之「給付型不當得利」），則因該財產變動本於無法律上原因之消極事實舉證困難所生之危險自應歸諸原告，始得謂平。是以原告對不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，亦即原告必須證明其與被告間有給付之關係存在，且被告因其給付而受有利益以及被告之受益為無法律上之原因，始能獲得勝訴之判決（最高法院91年度台上字第1673號判決意旨參照）。再按如給付係為一定目的而對他人之財產有所增益，此種給付目的通常係基於當事人間之合意，在客觀上即為給付行為之原因。是當事人間之給付若本於其等間之合意而為之，即難謂其給付為無法律上之原因。而主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因其「給付」而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則（最高法院98年台上字第1913號判決意旨參照）。經查：
1.系爭契約第23條約定：「一、賣方（即被告）保證所有權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第513條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上述情形，賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日前負責排除、塗銷之。但本契約有利於買方（即原告）者，從其約定。二、有關本契約標的物之瑕疵擔保責任。悉依民法及其他有關法令規定辦理。」第25條第2、3款約定：「…二、賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。三、買方依第1款或第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，…」（本院卷第41頁）。兩造簽立系爭契約並非通謀虛偽意思表示之事實，業經認定如上，堪認兩造確有買賣系爭房屋之意思。惟被告於簽約並收受原告給付部分價金576萬元後，竟仍將系爭房屋另行出賣予他人，顯已構成系爭契約第23條第1款約定「一物數賣」之賣方瑕疵擔保責任，則原告依系爭契約第25條第2款約定解除系爭契約，依同條第3款約定，請求原告返還已給付之價金576萬元，自屬有據。又原告此部分主張既已勝訴，其選擇合併之民法第259條第2款規定，本院即無庸再予審酌，併予敘明。
2.被告固抗辯稱：被告另行交付予原告之金錢，如法院認非屬因通謀虛偽意思表示而製造之金流，原告受領金錢則屬無法律上原因，被告即以此不當得利債權向原告請求之金額為抵銷云云。惟揆諸上開最高法院判決意旨，被告如欲為此抗辯，應就原告受領之金錢係無法律上原因，即被告之給付欠缺給付目的負舉證責任。然依上所述，本院僅得認定被告並非因通謀虛偽意思表示欲製造之金流而給付金錢予原告，則被告之給付，當係另有他因；至被告之給付是否即欠缺給付目的，被告並未舉證以明之，自不得僅以被告給付之金錢非屬因通謀虛偽意思表示而製造之金流，即遽予推論係無法律上原因所為之給付。是被告上開抗辯，實難謂有理由。
（三）另按於解釋契約之意思表示時，所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照）。經查：
1.兩造於系爭契約第25條第3款約定：「…三、買方依第1款或第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之1（不得低於百分之15）之違約金…」（本院卷第41頁）。被告雖不爭執兩造依上開條款約定之違約金為系爭房屋總價款百分之1，惟原告主張應為系爭房屋總價款百分之15，顯見兩造就此約定不明確之契約條款意思表示不一致，此時即應探究締約時之真意為何。
2.依內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱預售屋定型化契約範本）第24條第3款約定為「
（三）買方依第1款或第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之15）之違約金…」（本院卷第166頁）。而比較預售屋定型化契約範本及系爭契約之內容，各項條款多有相似之處，可知兩造係援引預售屋定型化契約範本之內容，再根據兩造需求修改成系爭契約之各項約定。參以預售屋定型化契約範本第24條第3款約定就違約金之數額係留白予締約人自行填寫，後方括弧內「不得低於百分之15」等文字，用意僅在提醒簽立預售書契約書之雙方，約定違約金比例時得以參照之數額。堪認系爭契約第25條第3款就違約金百分之「1」之約定，係兩造引用預售屋定型化契約範本內容後，經磋商決定違約金之數額後，再另行繕打於系爭契約上。
3.又本件兩造均非企業經營者，系爭買賣契約亦非本件當事人其中一造為與不特定多數消費者締約而預先擬定，則系爭契約之性質當屬私法上個人間之買賣，衡諸一般社會通念，自不受預售屋定型化契約範本所約定違約金比例數額即「不得低於百分之15」條款所限制。是揆諸上開最高法院判決要旨，依兩造締約時所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知，應認系爭契約第25條第3款約定之違約金數額為系爭房屋總價款百分之1。是原告據此得請求被告給付之違約金數額即為14萬4,400元【計算式：1,444萬元×1%】，逾此部分之請求，即屬無據。
（四）再按依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條第2項定有明文。所謂所失利益，係指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極損害，此固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之（最高法院 109年度台上字第3268號判決意旨參照）。經查：原告另主張因被告於114年2月21日將系爭房屋以1,974萬1,500元出賣予鄭賀太，可知原告因此受有530萬1,500元之預期利益云云。惟將系爭房屋以1,974萬1,500元另行售出之人為被告，並非原告之預定計畫，原告自不得援引此數額做為其請求預期利益損失之依據。此外，原告復未證明其有何依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性可得預期之利益，揆諸上開最高法院判決要旨，原告此部分請求，亦屬無據。
四、從而，原告依系爭契約第25條第3款約定，請求被告給付590萬4,400元【計算式：576萬元＋14萬4,400元】，及自起訴狀繕本送達翌日即114年9月3日（本院卷第184頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
書記官 賴怡婷