臺灣士林地方法院民事判決114年度重訴字第332號原 告 陳永和訴訟代理人 黃程國律師被 告 廖展申訴訟代理人 羅健新律師上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於中華民國115年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查原告主張被告就如附表所示土地及建物權利範圍全部（含增建部分，下合稱系爭房地）所行使之優先購買權不存在，為被告所否認，則該優先購買權存否，將影響原告處分所共有之系爭房地權利範圍，致原告之法律上地位陷於不安狀態，此種不安狀態得以確認判決將之除去，依上開規定及說明，原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，應予准許。被告辯稱兩造已簽立買賣契約，原告不具有確認利益云云，自非可採。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、兩造與訴外人陳韋翰、陳姸錚共有系爭房地，權利範圍如附表所示，因原告之權利範圍超過2/3，乃於民國112年3月1日依土地法第34條之1第1項規定出售系爭房地，並與訴外人卿敏華簽訂不動產買賣契約書，約定由卿敏華以新臺幣（下同）1,800萬元之價格購買系爭房地。原告於112年3月2日寄發台北萬大路郵局存證號碼8號存證信函（下稱第一次優先購買權通知）予被告及陳韋翰、陳姸錚，依土地法第34條之1第1項規定，通知其等於文到後15日內行使優先購買權，經陳姸錚於112年3月6日、陳韋翰於112年3月10日、被告於112年3月14日收受，被告於112年3月22日即以汐止南昌郵局存證號碼48號存證信函，向原告表示願以相同條件優先購買（下稱行使第一次優先購買權）。嗣於112年5月9日被告與原告、陳姸錚簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由被告以總價格1,800萬元之價格優先承買系爭房地，其後被告繳付買賣價金至履約保證專戶、提存陳韋翰應分配款至法院，並委由訴外人陳德銓地政士向臺北市建成地政事務所（下稱建成地政）辦理系爭房地所有權移轉登記，經建成地政認定第一次優先購買權通知有兩處誤繕，原告於112年9月6日寄發台北建北郵局存證號碼577號存證信函（下稱更正通知）予被告、陳韋翰、陳姸錚，更正第一次優先購買權通知誤繕之處，再次申請所有權移轉登記仍遭建成地政駁回，係屬不可歸責於雙方之事由而無法履約，被告自始無法依系爭買賣契約及土地法第34條之1規定主張優先購買權以登記取得系爭房地。
二、被告因此同意原告於112年10月17日寄發台北萬大路郵局存證號碼45號存證信函（下稱第二次優先購買權通知），通知被告、陳韋翰、陳姸錚，將以1,800萬元之價格出售系爭房地全部範圍予卿敏華，並依土地法第34條之1第1項規定，通知其等於文到後15日內行使優先購買權，經被告、陳韋翰、陳姸錚收受，被告於上開期限內以存證信函通知原告行使優先購買權（下稱行使第二次優先購買權）；陳韋翰亦於上開期限以律師函通知原告行使優先購買權。則被告既同意原告寄發第二次優先購買權通知，以取代第一次優先購買權通知，被告行使第一次優先購買權自失所附麗而失其效力。又被告與陳韋翰均向原告表明行使優先購買權，原告遂委任黃程國律師、被告委任陳筱屏律師、陳韋翰委任洪維煌律師進行商議，陳筱屏律師乃於112年12月27日、113年5月16日、113年7月9日向黃程國律師、洪維煌律師口頭放棄優先購買權，並同意由陳韋翰承買系爭房地，此效力及於被告本人，三方律師始進行買方為陳韋翰之不動產買賣契約書面契約撰擬及修正往返、討論，詎陳筱屏律師竟於113年8月24日在LINE三方律師群組中改稱被告仍維持行使優先購買權，顯然違反誠信原則，自不得再主張，故被告就系爭房地所行使之優先購買權不存在，為此，提起本訴等語。
三、並聲明：確認被告就系爭房地所行使之優先購買權不存在。
貳、被告則以：
一、被告已於112年3月22日以存證信函通知原告行使第一次優先購買權，而陳韋翰未於期限內回復而失權，並由被告與原告、陳姸錚於112年5月9日訂立系爭買賣契約，被告亦依約給付價金至履約保證專戶、提存陳韋翰應取得之價金於法院，縱建成地政駁回被告所有權移轉登記之申請，然優先購買權行使為形成權，無從撤回或解除，該駁回申請自不影響被告已行使第一次優先購買權，並據此訂立系爭買賣契約之事實。而原告寄發第二次優先購買權通知目的在於使被告能依系爭買賣契約順利過戶，此業經證人張逸群、陳德銓到庭證述明確，且被告亦於112年10月30日以存證信函向原告表明已行使第一次優先購買權，足見被告並無放棄優先購買權或解除系爭買賣契約之意思，原告以第二次優先購買權通知主張被告行使第一次優先購買權已失其效力，並非事實，顯不足採。
二、被告未曾委任陳筱屏律師就解除系爭買賣契約事宜與原告等人商議，此由原告於112年9月6日仍寄發更正通知，嗣被告於112年11月24日寄發台北古亭存證號碼1240號存證信函（下稱催告履行函），催告原告、陳姸錚履行系爭買賣契約之不動產移轉登記及點交予被告，亦可得證。再依被告與原告、陳姸錚所簽立之不動產買賣價金履約保證申請書（下稱履保申請書）第11條第9款約定合意解除契約應以書面議定價金沒收或返還內容，而依原告提出之電子郵件內容及證人洪維煌到庭證述，可知不論是協議書或契約書均僅在商議階段，並未獲得被告本人同意，被告未簽署任何協議書以解除系爭買賣契約，更無簽署任何相關解除履約保證之文件，足見原告主張被告已委任陳筱屏律師口頭放棄優先購買權，核與事實不符，故原告主張被告就系爭房地所行使之優先購買權不存在，為無理由等語，資為抗辯。
三、並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項及爭執事項：（見本院卷第180至183、237、381至382頁，並依判決編輯修改部分文字）
一、不爭執事項：㈠兩造對彼此所提出之書證形式上真正不爭執。
㈡系爭房地為兩造與陳韋翰、陳姸錚所共有，其等權利範圍如附表所示。
㈢原告於112年3月1日依土地法第34條之1第1項規定出售系爭房
地，並與卿敏華簽訂不動產買賣契約書，約定由卿敏華以1,800萬元之價格購買系爭房地，其中購買原告所有系爭房地權利範圍109/150之價格為1,308萬元，內容詳如本院113年度士司補字第389號卷（下稱司補卷）第35至45頁。㈣原告於112年3月2日寄發第一次優先購買權通知予被告及陳韋
翰、陳姸錚，依土地法第34條之1第1項規定，通知其等於文到後15日內行使優先購買權，經被告於112年3月14日收受、陳韋翰於112年3月10日收受、陳姸錚於112年3月6日收受，內容詳如司補卷第47至55頁、本院卷第43、149頁。
㈤被告於112年3月22日以存證信函向原告行使第一次優先購買
權，表示願以相同條件優先購買，經原告112年3月23日收受，內容詳如本院卷第41至42、101至103頁。
㈥被告於112年5月9日與原告、陳姸錚簽立系爭買賣契約、履保
申請書，約定由被告以總價格1,800萬元之價格優先承買，共有人應收價款分別為被告360萬元、原告1,308萬元、陳姸錚12萬元、陳韋翰120萬元，內容詳如司補卷第57至78頁。
㈦被告於112年5月10日、6月2日及6月19日分別匯款180萬元、3
60萬元及900萬元至系爭買賣契約之履保專戶「第一銀行信託專戶泛太建經」，合計1,440萬元；被告另於112年6月14日將系爭買賣契約價金其中有關陳韋翰之價金1,194,565元向臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）聲請提存，經該院以112年度存字第466號受理，內容詳如本院卷第69至71、151頁。
㈧被告委託陳德銓地政士於112年6月21日向建成地政申請辦理
系爭房地所有權移轉登記，於112年6月27日經建成地政函請補正，於登記完畢前陳韋翰以書面提出異議，經建成地政審查認定本案因涉私權爭執，於112年7月10日駁回申請登記，內容詳如本院卷第133至134頁。
㈨被告委託陳德銓地政士於112年8月7日向建成地政申請辦理系
爭房地所有權移轉登記，經建成地政於112年8月9日函請補正，因逾期未補正，經建成地政於112年9月18日駁回申請登記，內容詳如本院卷第135至136頁。
㈩原告於112年9月6日寄發更正通知，通知被告、陳韋翰、陳姸
錚，就第一次優先購買權通知內容有關系爭房屋門牌、陳姸錚持分各有誤繕予以更正，不影響被告依土地法第34條之1第3項規定行使優先購買權之效力。經被告、陳韋翰、陳姸錚分別於112年9月7日、同年9月11日、同年9月7日收受，內容詳如司補卷第79至83頁、本院卷第161至171頁。
原告於112年10月17日寄發第二次優先購買權通知，通知被告
、陳韋翰、陳姸錚，其將以1,800萬元之價格出售系爭房地予卿敏華，並依土地法第34條之1第1項規定，通知其等於文到後15日內行使優先購買權。經被告、陳韋翰、陳姸錚分別於112年10月18日、同年10月20日、同年10月19日收受，內容詳如司補卷第85至95頁、本院卷第173至175頁。
被告於112年10月18日至30日間寄發存證信函予原告，表明於
112年3月22日已依法行使第一次優先購買權，並於112年5月9日簽立系爭買賣契約，再次依土地法第34條之1規定，行使第二次優先購買權，經原告於112年10月30日收受，內容詳如司補卷第97至99頁。
陳韋翰於112年10月27日寄發律師函通知原告，願依與卿敏華
相同之條件，依土地法第34條之1規定行使優先購買權。原告於112年10月27日至112年11月4日間有收受該律師函，內容詳如司補卷第101至103頁。
被告於112年11月24日寄發催告履行函通知原告、陳姸錚，限
於函到後7日內履行系爭買賣契約之不動產移轉登記及點交予被告，經原告於112年11月25日收受，內容詳如司補卷第105至109頁。
二、爭執事項：原告以下列事由請求確認被告就系爭房地所行使之優先購買權不存在，有無理由？㈠原告主張被告既同意原告於112年10月17日寄發第二次優先購
買權通知，被告於112年3月22日行使第一次優先購買權已失其效力，有無理由？㈡原告主張被告所委任之陳筱屏律師於112年12月27日、113年5
月16日、113年7月9日向原告委任之黃程國律師、陳韋翰委任之洪維煌律師以口頭放棄行使優先購買權，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、原告以下列事由請求確認被告就系爭房地所行使之優先購買權不存在，為無理由：㈠有關原告主張被告行使第一次優先購買權已失其效力之部分：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1、2、4項定有明文。次按土地法第34條之1所規定之優先承購權為形成權，只要他共有人以同一條件買受之意思表示向出賣共有土地之共有人為之，即生效力（最高法院106年度台上字第345號判決意旨參照）。又按契約，乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判規範。
⒉經查：
⑴系爭房地為兩造與陳韋翰、陳姸錚所共有，其等權利範圍如
附表所示，原告於112年3月1日依土地法第34條之1第1項規定出售系爭房地，並與卿敏華簽訂不動產買賣契約書，約定由卿敏華以1,800萬元之價格購買系爭房地，原告於112年3月2日寄發第一次優先購買權通知予被告及陳韋翰、陳姸錚，通知其等於文到後15日內行使優先購買權，經陳姸錚於112年3月6日、陳韋翰於112年3月10日、被告於112年3月14日收受，僅被告於112年3月22日以存證信函向原告行使第一次優先購買權，表示願以相同條件優先購買，嗣於112年5月9日被告與原告、陳姸錚簽立系爭買賣契約、履保申請書，約定由被告以總價格1,800萬元優先承買，共有人應收價款分別為被告360萬元、原告1,308萬元、陳姸錚12萬元、陳韋翰120萬元，此為兩造所不爭執。則依上開規定及說明，被告所行使第一次優先購買權即生效力，被告並與原告、陳姸錚訂立系爭買賣契約、履保申請書，其等自應受上開契約內容之拘束。
⑵至於第一次優先購買權通知函雖將建號門牌「臺北市○○區○○○
路0段000巷00號」誤載為「臺北市○○區○○○路000巷00號」、陳姸錚持分「1/150」誤載為「1/15」，然綜觀該函內容已記明土地地號及建物建號、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所（見司補卷第47至55頁），合於土地法第34條之1執行要點第8點第6款、土地法第34條第2項規定書面通知之應記載事項，故上開誤載自不影響優先購買權通知之效力。且原告亦於112年9月6日寄發更正通知予被告、陳韋翰、陳姸錚，就第一次優先購買權通知函上開誤載予以更正，經被告及陳姸錚於112年9月7日、陳韋翰112年9月11日收受，則上開誤載既已更正並通知受通知人，被告復於第一次優先購買權通知期限內合法行使第一次優先購買權，其所行使第一次優先購買權效力自不受影響，亦不因建成地政行政審查以私權爭執、逾期未補正為由駁回系爭房地所有權移轉登記之申請，而影響被告已行使第一次優先購買權之效力。
⑶又被告與原告、陳姸錚於112年5月9日所簽立之履保申請書第
11條第9款約定：「若買賣雙方合意解除買賣契約或合意終止買賣價金履保之委任時，買賣雙方應以書面明確議定價金沒收或返還之內容，撥款內容須將應給付之地政士費、履約保證手續費、稅賦及仲介服務報酬釐清，以作為泛太建經執行專戶價金撥付之依據。如有部分未釐清者，相關當事人同意於釐清時始由泛太建經依協議內容撥付，已釐清部分則先由泛太建經撥付。」（見司補卷第77頁），足見被告與原告、陳姸錚約定合意解除買賣契約應以書面為之，為約定要式契約之性質，其等自應受該約定內容之拘束。且被告已於112年5月10日至112年6月19日陸續匯款1,440萬元至履保專戶，並於112年6月14日將陳韋翰之價金1,194,565元提存於新竹地院，則被告與原告、陳姸錚倘欲合意解除系爭買賣契約，自應依上開約定以書面為之，並載明各該款項如何返還被告，以及衍生之各項費用及損害如何負擔。
⑷惟依原告所提出於113年1月至5月間之電子郵件往來內容，顯
示被告與原告、陳姸錚合意解除系爭買賣契約之協議書；陳韋翰為買方、兩造及陳姸錚為賣方之不動產買賣契約書，其立約人欄均係空白，未為簽署（見本院卷第331至378頁），佐以證人洪維煌於115年4月29日本院言詞辯論期日證述：我所提出附件二不動產買賣契約書第1條本來就有寫明乙（即原告）、丙（即陳姸錚）、丁（即被告）三方同意解除前買賣契約，乙丙丁皆同意放棄優先購買權，由甲方（即陳韋翰）行使優先購買權以同一條件優先承購，開會中陳筱屏律師特別提到被告希望把先前糾紛經過完整列明，我所修改的附件三不動產買賣契約因為一直等陳筱屏律師表示，她最後表示被告也要主張優先購買權，所以沒有簽等語（見本院卷第228至229頁），並有其所提出未簽署之附件二、三不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第263至276頁），可證被告與原告、陳姸錚就解除系爭買賣契約均仍處於磋商階段，尚未達成意思表示合致，而未能簽署上開契約。則系爭買賣契約既未合意解除，尚屬存在，其據此立約之被告行使第一次優先購買權效力即仍屬有效。
⑸又證人張逸群於115年4月29日本院言詞辯論期日證述：陳德
銓跟我說他有取得被告的同意再發一次存證信函，重新發的目的是為了要讓買賣契約順利過戶等語（見本院卷第220、222頁）；證人陳德銓於上開期日證述：被告同意要重發優先購買權通知，目的是要讓被告能順利過戶等語（見本院卷第
234、236頁），佐以被告寄發存證信函回復原告第二次優先購買權通知，其內容亦載明其已於112年3月22日依規定行使第一次優先購買權，因第一次優先購買權通知函誤植，經地政機關以程序瑕疵為由駁回，為完備優先購買程序，再次表明願意以同一條件及價格優先購買系爭房地等語（見司補卷第97至99頁），可證被告為系爭房地所有權能順利移轉登記，而同意原告寄發第二次優先購買權通知。然系爭買賣契約係依被告行使第一次優先購買權而訂立，系爭買賣契約既未解除，其立約所憑之被告行使第一次優先購買權即仍屬有效，自不因被告同意原告寄發第二次優先購買權通知，而失其效力。
⒊綜上所述，被告已合法行使第一次優先購買權，並訂立系爭
買賣契約，系爭買賣契約亦未經合法解除，被告所行使第一次優先購買權，自屬存在，縱使被告同意原告寄發第二次優先購買權通知，亦不影響被告已行使之第一次優先購買權效力，故原告主張被告行使第一次優先購買權已失其效力，即非可採。
㈡有關原告主張被告委任陳筱屏律師口頭放棄行使優先購買權
之部分：⒈按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166條定有明文。
⒉查系爭買賣契約未經合法解除，被告行使第一次優先購買權
仍有效存在，自不生被告放棄行使第二次優先購買權之問題。且依原告提出之LINE對話、電子郵件內容（見司補卷第111至137、215至221頁、本院卷第331至378頁），及洪維煌於115年4月29日本院言詞辯論期日之證述（見本院卷第224至232頁），可知系爭買賣契約是否合意解除，系爭房地是否由陳韋翰買受，被告與原告、陳姸錚、陳韋翰均仍在內部討論及三方律師磋商、研擬契約階段，並約定要式契約，依上開規定，須以訂立書面契約為成立要件，惟其等均未簽署任何契約，則陳筱屏律師於磋商階段縱有口頭表示被告放棄行使優先購買權亦不生任何效力，故原告據此主張被告所行使之優先購買權不存在，自不足採。
二、從而，原告請求確認被告就系爭房地所行使之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
陸、本件訴訟費用依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負擔。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 7 月 21 日
民事第一庭 法 官 蘇錦秀附表：
土地 地號 面積（平方公尺） 權利範圍 所有權人 臺北市○○區○○段○○段000地號 49 109/150 陳永和 1/5 廖展申 1/15 陳韋翰 1/150 陳姸錚 臺北市○○區○○段○○段00000地號 46 109/150 陳永和 1/5 廖展申 1/15 陳韋翰 1/150 陳姸錚 建物 建號 門牌號碼 坐落地號 面積（平方公尺） 權利範圍 所有權人 臺北市○○區○○段○○段000○號 臺北市○○區○○○路0段000巷00號 臺北市○○區○○段○○段000○00000地號 一層面積： 69.19 騎樓面積： 9.56 總面積： 78.75 109/150 陳永和 1/5 廖展申 1/15 陳韋翰 1/150 陳姸錚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 21 日
書記官 蘇懌帆