臺灣士林地方法院民事裁定115年度全字第107號聲 請 人 關家靈上列聲請人與相對人余品軒間聲請假處分事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請費用新臺幣壹仟元由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：聲請人向相對人承租門牌號碼新北市○○區○○路○段000號16樓房屋（下稱系爭房屋），並於民國114年5月21日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），系爭租約第14條第4項約定「4.甲方（即相對人）同意本標的若要出售，會優先出售給乙方（即聲請人），並同意設定預告登記予乙方」，並經公證人公證。相對人原已依約向新北市板橋地政事務所申辦預告登記，然卻於114年5月26日提出異議，導致最終未完成預告登記設定。聲請人迄今均如期給付租金，相對人現不僅拒不交屋，亦拒不配合辦理「優先購買權」之預告登記予聲請人，上開約定依目前法院實務見解均認為僅具有債權效力，將不足以保證聲請人，如相對人將系爭房屋出售，聲請人將難以優先承買權人之地位，對抗善意第三人。並聲明：相對人應將系爭房屋辦理「聲請人就相對人所有之系爭房屋具有優先承買權」之預告登記；禁止相對人於完成前項預告登記前，以買賣為原因，移轉或處分相對人所有之系爭房屋。
二、按債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分；假處分，非因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞者，不得為之，民事訴訟法第532條定有明文。次按請求及假處分之原因，應釋明之；前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假處分，同法第533條本文、第526條第1項、第2項亦定有明文。又假處分乃以保全將來之強制執行為目的，必須有保全之必要性，即假處分之必要性，始得准許，如無保全將來強制執行之之必要性，即非假處分程序所得准許。
三、經查，聲請人就其所主張之上開請求，業據提出臺灣新北地方法院114年度新北院民公龍字第101975號公證書、房屋租賃契約書、新北市板橋地政事務所114年5月26日新北板地登字第1146049073號函文、新北市○○區○○○段00000○號建物登記第二類謄本、存證信函、支票及本票影本等件為證，堪認聲請人就假處分之請求存在已為釋明。惟就本件有何假處分之原因，即相對人就系爭房屋存在之狀態是否已有變更或將有變更之情形，聲請人則未為任何之釋明。況且，聲請人既聲明請求禁止相對人就其所有系爭房屋為移轉或處分行為，未據聲請人提出任何得即時調查之證據以為釋明，自不能僅憑聲請人主觀上之臆測，即認本件有日後不能執行或甚難執行之虞，而認其已釋明假處分之原因。此外，聲請人就本件有何假處分之原因，復未能提出其他事證以實其說，自難認其就假處分之原因已有相當之釋明，縱其願供擔保，亦難認足以補釋明之欠缺，揆諸上開說明，本件聲請於法尚有未合，應予駁回。
四、爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
民事第四庭 法 官 鄭欣怡以上正本係照原本作成。
對本裁定抗告，須於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
書記官 陳玥彤