臺灣士林地方法院民事判決115年度訴字第195號原 告 邱淑貴訴訟代理人 林東乾律師被 告 亞瑟王公寓大廈管理委員會法定代理人 許志明訴訟代理人 簡瑋辰律師上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國115年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將亞瑟王公寓大廈之電梯回復為可通往各個樓層之通常使用功能。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄；民事訴訟法第10條第1項定有明文。原告主張其為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000號6樓建物（下稱系爭建物）所有權人，依民法第767條第1項及第821條規定，請求除去被告對共用電梯之妨害行為，依前揭規定，專屬不動產所在地之法院管轄，本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：其所有之系爭建物為亞瑟王公寓大廈社區（下稱系爭社區）之區分所有建物，被告為系爭社區之管理委員會。被告自民國110年3月22日起將系爭社區大樓電梯（下稱系爭電梯）設定逐層管控，使各住戶僅能搭乘往返於其專用部分之樓層、1樓及地下室，而無法到達其他樓層。惟系爭電梯係區分所有權人生活利用上不可或缺之共有部分，自不得約定專用；且搭乘系爭電梯往返各樓層探訪親友、鄰居，屬系爭電梯之通常使用方法，並符合電梯設置之目的。是以被告對系爭電梯之管控行為，顯妨害原告對該共用部分之所有權行使。被告雖主張長輩可申請敬老通行卡，自由通行至子孫輩所在樓層，惟此舉仍未改變需經申請始得通行之受限本質，且並未解決子女、孫輩及一般區分所有權人前往長者住所探視照顧之限制。爰依民法第767條第1項、第821條規定請求排除侵害，並聲明：被告應將系爭電梯回復為可通往各個樓層之通常使用功能。
二、被告則以：系爭電梯逐層管制係依系爭社區之規約（下稱系爭規約）第4章第3條、第7章第2條、第3條約定授權管理委員會對共用部分及公共設施管制之權利，並經109年區分所有權人會議決議授權管理委員會，故被告自110年2月管理委員會會議決議後實施，並於115年6月制定門禁安全電梯使用管理辦法（下稱系爭辦法）。系爭辦法係為保障社區住戶安全，為現今社區大樓電梯常見之管制方式，住戶除依據居住人數申請門禁卡，並開放申請長輩通行卡，使長輩可自由通行至子孫輩之樓層，系爭電梯採取逐層控管並非過度侵害，無違反比例原則。原告身為社區原主委應依據區權會決議及管理委員會決議，擇日舉行區分所有權人臨時會以解決紛爭，卻捨此不為，而辭任主委並提起本件訴訟，屬權利濫用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其所有之系爭建物為系爭社區之區分所有建物；被告自110年3月22日起將系爭電梯設定為逐層管控，使各住戶僅能搭乘往返於其專用部分之樓層、1樓及地下室，無法到達其他樓層等情，業據原告提出系爭建物權狀影本，復為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、得心證理由：㈠按「…二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分
，並就其共用部分按其應有部分有所有權。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。…七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。…十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。…」；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。公寓大廈管理條例第3條、第9條第1項、第2項、第23條第1項、第2項第1款、第2款分別定有明文。準此，共有部分應供全體區分所有權人或住戶共同使用，區分所有權人及住戶均得依共有部分設置之目的及通常使用之方法使用，且其使用上之限制，僅得以區分所有權人之約定或載明於規約為之，尚不得逕以管理委員會之決議行之。
㈡經查，原告為系爭社區內系爭建物之區分所有權人，而系爭
電梯為系爭社區全體區分所有權人所共有，屬共有部分，自應供全體區分所有權人或住戶共同使用。而系爭規約第4章第3條約定「住户對共用部分及約定共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之。共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則。但不得違反本條例、區域計劃法、都市計劃法及建築法令之規定。」、第7章第2條約定「本辦法之管理機構為依規約第3章第1條組成之管理委員會或經委員會決議以書面授權之管理服務人。」、第3條約定「本辦法管理範圍包括大廈之1樓門廳、地下停車場、公共設施及大樓之周圍，其管制方式如下：一、大廈出入口：由管理人員24小時管制進出。二、地下停車場：參閱停車管理辦法。三、公共設施：由管理人員管制進出。」有系爭規約在卷可稽（見114年度湖司補字第174號卷第19至29頁）。觀諸系爭規約之約定除重申公寓大廈管理條例第9條第2項規定意旨，雖有記載「共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則。但不得違反本條例、區域計劃法、都市計劃法及建築法令之規定。」等內容，惟該授權內容應僅賦予管理委員會在依循區分所有權人會議決議、規約及法令之範圍內，補充執行上有關細節性、技術性事項之管理，非謂管理委員會得執上開約定，擅自決議僅得以規約、區分所有權人會議決議限制之事項。而被告就系爭電梯逐層管制之行為，已明確限制原告及其他住戶僅得往返特定樓層，而無法就系爭電梯為通常使用之方法，顯已限制系爭規約並未規範之「區分所有權人對系爭電梯共用部分使用收益之權」，自非系爭規約所指之補充執行細節性、技術性事項之管理，而係被告自行創設之新限制事項。被告此部分抗辯，洵無可採。是以，系爭規約前揭授權，尚不得逕認為就系爭電梯遂層管制之明文授權。則被告就系爭規約為逐層管制之行為，並未載明於系爭規約內，堪認系爭社區之區分所有權人及住戶就系爭電梯之使用，並無特別約定，原告自得依系爭電梯設置之目的及通常使用之方法使用系爭電梯通往各樓層。
㈢被告復抗辯係以110年2月管理委員會會議決議及管理委員會
於115年6月制定門禁安全電梯使用管理辦法而就系爭規約為逐層管制等情。然查，被告為系爭社區之執行單位，非意思決定者，欠缺法律或規約下，自行作成前揭管制行為之決議，限縮該電梯之使用目的及方法，依前揭說明，其決議無從拘束系爭社區區分所有權人及住戶，其前揭抗辯，並無理由。
㈣綜上所述，系爭規約並無限制原告使用系爭電梯之方法；且
管理委員會之決議，就共用部分使用收益之限制，亦無從拘束區分所有權人。堪認原告就系爭電梯使用上之限制，管理委員會尚無以決議限制之權。
五、從而，原告請求被告應將亞瑟王公寓大廈之電梯回復為可通往各個樓層之通常使用功能，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 8 月 27 日
民事第三庭 法 官 陳菊珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 8 月 27 日
書記官 黃亮程