臺灣士林地方法院民事判決115年度訴字第258號原 告 孫秋梅訴訟代理人 張珉瑄律師複 代理人 陳郁芳律師被 告 曾好雨訴訟代理人 廖至中律師被 告 鄭偉廷
鄭宥筠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○○弄○○○號五樓之頂樓增建房屋騰空遷讓返還原告，並自民國一一五年二月二十日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟貳佰捌拾捌元。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項所命給付，於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾肆萬貳仟肆佰伍拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告原起訴請求被告應將臺北市○○區○○路0段000巷00弄000號5樓之頂樓增建房屋（下稱系爭頂樓建物）騰空返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭頂樓建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬1,831元（見本院卷第12頁）。嗣減縮聲明為被告應將系爭頂樓建物騰空遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭頂樓建物之日止，按月給付原告5,288元（見本院卷第328頁），核其變更屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
二、被告鄭偉廷、鄭宥筠經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：伊與訴外人鄭文宗於民國67年結婚，兩人於婚姻關係存續中共同購買臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路0段000巷00弄000號5樓，下稱系爭5樓建物），約定登記於鄭文宗名下，並共同出資加蓋系爭頂樓建物。詎鄭文宗利用大陸出差期間與被告曾好雨發生婚外情，並育有2子即被告鄭偉廷、鄭宥筠。鄭文宗為補償伊，於95年1月19日與伊簽立協議書（下稱系爭協議書），同意將系爭5樓建物所有權移轉登記予伊。鄭文宗因而於96年7月6日以贈與原因，於同月27日將系爭5樓建物之所有權移轉登記與伊所有，因系爭頂樓建物並無使用上之獨立性，故連同該建物之事實上處分權一併移轉與伊。嗣兩人於103年間離婚後，鄭文宗仍繼續居住於系爭頂樓建物內。鄭文宗於109年間向伊表示欲承租系爭頂樓建物，嗣被告3人隨同搬進系爭頂樓建物同住，伊因無法忍受，遂將系爭5樓建物與系爭頂樓建物室內梯通道封閉，將系爭5樓建物對外出租。然鄭文宗原承諾支付伊系爭頂樓建物之租金，卻發現其罹患癌症無能力繼續支付租金，並承諾待其病痊癒或次子成年即會搬離，伊基於同情方同意鄭文宗之請求。然鄭文宗於111年11月23日過世，次子即被告鄭宥筠業已成年。伊前於114年11月20日寄發存證信函與被告，內文稱伊前同意將系爭頂樓建物借與鄭文宗，因鄭文宗已去世，使用目的已不存在，伊終止使用借貸關係，請被告於函到7日內將系爭頂樓建物騰空返還與伊，被告仍置之不理，被告因而受有相當於租金之不當得利。以系爭頂樓建物坐落之基地於115年度之申報地價為每平方公尺31,760元、系爭頂樓建物房屋稅籍證明書於115年評定之現值為39,300元，並考量該屋周邊鄰近捷運站、市場及內湖科學園區，交通便利，附近設有便利商店、學校、公園，生活機能及商業繁榮程度優良，故應以申報總價年息百分之10計算，據此計算該屋每月之租金為5,288元。爰依照民法第470條第1項、第472條第4款使用借貸、繼承之法律關係、民法第179條、第767條第1項前段、民法第184條第1項前段及民法第962條等規定，擇一請求被告返還系爭頂樓建物及自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還系爭頂樓建物之日止，按月給付伊5,288元等語。並聲明如主文所示。
二、各被告答辯如下㈠被告曾好雨辯稱略以：原告與鄭文宗所簽訂之系爭協議書僅
有將系爭5樓建物贈與原告，且契稅書中均未提及包含系爭頂樓建物之面積。而系爭頂樓建物係鄭文宗自行增建，屬婚內財產，且原告並未舉證證明其為系爭頂樓建物之事實上處分權人，故系爭頂樓建物於鄭文宗死亡後由伊等繼承。又伊一直以來均繳納系爭頂樓建物之水電費，可證伊才為該建物之事實上處分權人。至於證人許瑞祥、鄭年華、孫偉傑等人之證詞均可證明系爭頂樓建物於95年間已存在並具有獨立使用基礎，至於其等均未曾參與系爭協議書之內容，且未看過原告與鄭文宗之租約，亦不清楚租賃之起迄時間，以原告與鄭文宗於離婚前後可能存有生活費、補償或債務清償等關係，不能以鄭文宗曾交付1萬元或原告出資整修等事實，即得據此認定原告與鄭文宗間就系爭頂樓建物存有租賃關係，該等證人之證詞反而顯示原告所稱系爭協議書約定一併移轉系爭頂樓建物一事欠缺直接證據。又系爭頂樓建物為違建加蓋，市場租金行情通常較同地區合法住宅低於約二至三成等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
㈡被告鄭偉廷、鄭宥筠均未於言詞辯論期日到庭，其等提出之
書狀中辯稱略以：伊否認原告主張之一切事實，系爭頂樓建物於95年間整修前即已存在，且長期由鄭文宗及其家人居住、使用、管理。至於原告所稱之裝潢或修繕費等支出，僅屬夫妻關係存續期間對既有建物所為之整修，不當然取得系爭頂樓建物之事實上處分權。又系爭協議書、贈與移轉契約、公契或相關申報資料均未將系爭頂樓建物列為移轉標的。鄭文宗亦未有將系爭頂樓建物之事實上處分權讓與原告之合意，更未將系爭頂樓建物交付原告，使原告取得排他之管領或處分權限。鄭文宗死亡後，系爭頂樓建物之事實上處分權由伊繼承，原告既非系爭頂樓建物之事實上處分權人，即無權請求伊遷讓返還系爭頂樓建物，亦不得請求伊給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、經本院會同兩造協議簡化之不爭執事實（見本院卷第191、256頁）：
㈠原告與鄭文宗前於67年間結婚，兩人於103年間離婚。嗣鄭文宗於111年11月23日過世。
㈡被告為鄭文宗之繼承人，被告至少在109年間即入住系爭頂樓
建物與鄭文宗同住，於鄭文宗往生後被告仍繼續居住迄今。㈢鄭文宗於95年1月19日與原告簽立被證1之系爭協議書，鄭文
宗同意將系爭5樓建物暨所座落之土地之所有權移轉與原告，鄭文宗並同意清償該屋所積欠之貸款。嗣於96年7月6日鄭文宗以贈與原因，於同月27日將所有權移轉登記與原告所有，迄今均由原告使用及管領系爭5樓建物。
㈣原告前於114年11月20日寄發存證信函與被告，內文稱原告前
同意將系爭頂樓建物借與鄭文宗，因鄭文宗已去世，使用目的已不存在，原告終止使用借貸關係，請被告於函到7日內將系爭頂樓建物騰空返還與原告，該存證信函已於114年11月26日收受。經被告曾好雨於114年11月26日以存證信函表示系爭頂樓建物為鄭文宗自蓋之房屋、所有權人為鄭偉廷、鄭宥筠等語函復原告。
㈤系爭5樓建物內部有可通往系爭頂樓建物的樓梯（目前已封住
），而系爭頂樓建物可由系爭公寓內之樓梯走上頂樓，再由設於6樓之系爭頂樓建物大門進出。
㈥系爭頂樓建物外之大門至少在95年間即已設置。
㈦起訴狀繕本係於115年2月9日寄存送達被告，若原告之請求有理由，則起算點為115年2月20日。
四、經本院會同兩造協議簡化之爭點（見本院卷第256頁、第348頁）：
㈠原告是否為系爭頂樓建物之事實上處分權？鄭文宗是否於簽
立系爭協議書時，將系爭頂樓建物一併贈與給原告？系爭頂樓建物有無構造上、使用上之獨立性？系爭頂樓建物外之大門設置之時期為原告所主張之95年間，抑或是被告所辯之75年間？㈡原告依照民法第470條第1項、第472條第4款使用借貸、繼承
之法律關係、民法第179條、第767條第1項前段、民法第184條第1項前段及民法第962條等規定，擇一請求被告返還系爭頂樓建物，是否有理？被告有無占有系爭頂樓建物之合法權源？㈢系爭頂樓建物每月租金為何？原告依照民法第179條之規定，
請求被告自115年2月20日起至遷讓系爭頂樓建物之日止，按月給付原告5,288元相當於租金之不當得利，是否有理？
五、得心證之理由：㈠原告為系爭頂樓建物之事實上處分權。鄭文宗於簽立系爭協
議書時，將系爭頂樓建物一併贈與給原告。系爭頂樓建物於贈與當時雖有構造上獨立性，但無使用上之獨立性，而為系爭5樓建物之附屬物：
1.按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，最高法院88年度台上字第485號判決意旨可資參照。
2.經查，觀諸系爭協議書第三條稱：乙方（即鄭文宗）名下坐落台北市○○路0段000巷00弄000號5樓之房地，向中國信託商銀永吉分行之貸款，應由乙方負責清償。清償完畢、塗銷全部抵押權設定後，乙方應移轉交付甲方。甲方取得該房地所有權後，同意與乙方簽立離婚協議書、辦理離婚登記等語（見本院卷第66頁），書立之時間為95年1月19日，自應於該日確定系爭頂樓建物是否有構造上、使用上之獨立性，而為系爭5樓建物之一部，即鄭文宗有無將之一併贈與給原告。參以系爭頂樓建物之稅籍係於95年9月設立，納稅義務人為原告，且系爭頂樓建物增建之房屋面積未聲請，係依95年違建通報設立房屋稅籍等情，此有臺北市稅捐稽徵處1房屋稅籍證明書、臺北市稅捐稽徵處115年5月4日北市稽內湖甲字第1156003944號函及115年8月21日北市稽內湖甲字第1156007279號函可憑（見本院卷第194頁、第196頁、第364頁），核與原告所提出之臺北市稅捐稽徵處097年課稅明細表相符（見本院卷第340頁），可認系爭頂樓建物之稅籍資料係於95年9月方設立，於95年1月19日書立系爭協議書之時，尚無獨立之稅籍資料；佐以原告於95年間曾委請許瑞祥裝修系爭頂樓建物，因而於95年8月21日至10月25日匯款172萬5,600元與許瑞祥乙節，有許瑞祥出具之報價單及存摺內頁明細為憑（見本院卷第116至130頁），並據證人許瑞祥到庭所證述明確（見本院卷第284至289頁），堪認原告自行花費172萬5,600元裝修費，金額非小，倘若鄭文宗贈與之房屋不包括系爭頂樓建物，縱使斯時原告與鄭文宗仍有婚姻關係，但原告在已知鄭文宗有外遇對象即被告曾好雨之情況下，衡情應無自願花費高額裝修費以此裝修非自己所有房屋之理；再審酌系爭頂樓建物於95年裝修時之屋況部分，證人許瑞祥到庭證稱：系爭頂樓建物材質為鋼構，內部有隔間、浴室，頂樓與頂加內部有木作的樓梯可以通，我當時主要施作是頂樓加蓋部分，當時印象中內部有衛浴、水、電及廚房，但不堪使用，內部有木作樓梯可以通。我施作泥作、水電及木工、拆除舊有的隔間、廁所磁磚類及清運，並有施作大門、5、6樓的浴室，修改隔間，隔間有浴室、廚房、小陽台可出入、裝設電路，本院卷第150至152頁二合一玄關的大門是我裝的，當時樓梯已經廢止沒有再使用，進場就把它拆掉了。本來6樓有獨立的門我沒有動，有做拆除工程，包括浴室、廚房及地板拆除，當時水電都是5樓接上來的，因為沒辦法再申請電錶等語（見本院卷第284至289頁），並有內梯照片為憑（見本院卷第114至115頁），可認95年間系爭頂樓建物於裝潢、整修後方為現今格局及裝潢，及內梯封住之現況，系爭頂樓建物於裝修前雖另外有大門，但內部仍有內梯可供出入，且當時內部裝潢尚不堪使用，則該次裝潢之目的，應為將系爭頂樓建物裝修成得以居住之現況，於裝修前尚屬不堪居住之情；再輔以證人鄭年華到庭證稱：我印象中跟鄭文宗聊天的時候有聊到他交付租金的事，因為我覺得他經濟狀況不好，才詢問他這部分，他說他有付頂樓的租金約一個月1萬塊左右，但我沒看過租約，也不知道從何時開始何時結束，他說他交付租金是因為鄭文宗及鄭偉廷、鄭宥筠、曾好雨都住在頂樓加蓋等語（見本院卷第292頁），及證人孫偉傑到庭證稱：我記得只有2017年那一次我協助鄭文宗將租金1萬塊交給原告，實際租金我不知道，因為鄭文宗有說不足的會跟原告說，所以應該在1萬上下等語（見本院卷第297頁），可知證人等均曾親聞鄭文宗向其等自承曾向原告承租系爭頂樓建物或交付系爭頂樓建物租金1萬元與原告之事實，若系爭頂樓建物仍為鄭文宗所有，而未一併贈與原告，且於106年間原告與鄭文宗已無婚姻關係，衡情其應無刻意告知上開證人要交付系爭頂樓建物租金與原告之事實；綜合上開客觀事證，可認系爭頂樓建物於95年1月19日當時，不僅無獨立稅籍資料及獨立水電，且與系爭5樓建物內、外部均有內梯可供出入，可認構造上雖具有獨立性，然未具使用上之獨立性，而常助系爭5樓建物之效用者，為系爭5樓建物之附屬物，應認系爭協議書贈與之範圍包括系爭頂樓建物。至於系爭頂樓建物大門之設立時間，縱使早於75年間設立，亦不影響系爭頂樓建物為系爭5樓建物之附屬物之認定，附此敘明。
3.被告雖辯稱系爭5樓建物贈與原告之時之所有權贈與移轉契約及契稅資料中均無系爭頂樓建物，可證系爭協議書並未將系爭頂樓建物一併贈與給原告，並提出所有權贈與移轉契約書、契稅繳款書及契稅申報書為憑（見本院卷第70至76頁）。惟系爭頂樓建物僅為系爭5樓建物之附屬物，業經本院認定如前，則於所有權贈與移轉契約中未特別提及系爭頂樓建物之面積，尚屬合理；就契稅之部分，本院既已認定系爭頂樓建物之課稅起始日即設立稅籍資料之日期為95年9月，且該納稅義務人為原告，而非鄭文宗（見本院卷第340頁），亦徵系爭頂樓建物於設立稅籍之時之事實上處分權人應為原告而非鄭文宗，至於系爭頂樓建物於贈與原告之時所核課之稅負，是否漏未計算系爭頂樓建物面積部分，此屬行政上應否補繳稅捐之問題，而與上開認定無涉；又參以臺北市稅捐稽徵處之回函（見本院卷第364頁）可知，系爭頂樓建物於96年7月6日申報契稅時已包含系爭頂樓建物之課稅現值，自難以被告所提出之上開契稅申報書等資料而得為有利於被告之認定。
4.被告另辯稱其有繳交水電費，然其為系爭頂樓建物之實際使用人，則其自行負擔該屋水電費，尚與常情無違，自不得以此作為其已取得系爭頂樓建物事實上處分權或有權占有之佐證。此外，被告並未提出其他積極證據足以證明其就系爭頂樓建物為有權占有之佐證，自難認被告所辯為真。又被告雖辯稱上開證人之證詞均可顯示原告所稱系爭協議書約定一併移轉系爭頂樓建物一事欠缺直接證據等語，然租賃契約不以要式為限，且民事證據亦不以直接證據為限，縱認上開證人均未曾親聞原告與鄭文宗間之租賃契約或公契等文件，仍可佐證其等親聞鄭文宗曾向其等坦承向原告承租系爭頂樓建物之事實，且以其等均非租賃契約之當事人，亦無親自見聞租賃內容之必要，故被告上開所辯，亦不足採。
㈡原告依照民法第179條之規定，請求被告返還系爭頂樓建物，為有理由，被告並無占有系爭頂樓建物之合法權源：
1.按民法第184條第1項前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認之權利。所謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任立法之規章）、習慣法、習慣、法理及判例。受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利。次按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有。
2.查原告為系爭頂樓建物之事實上處分權人，則該建物之占有利益，自應歸屬於原告，被告既對系爭頂樓建物無合法占有權源，其占有系爭頂樓建物即欠缺法律上原因，而為無權占有，是其受該占有之利益，致原告受損害，則原告依民法第179條之規定，請求被告返還其占有，為有理由。
3.本件既已認定原告得依民法第179條規定，就前揭事實，請求被告返還所受利益，自毋庸再審酌同法第470條第1項、第472條第4款、第767條第1項前段、第184條第1項前段及第962條等規定。
㈢系爭頂樓建物每月租金為5,288元，原告依照民法第179條之
規定，請求被告自115年2月20日起至遷讓系爭頂樓建物之日止，按月給付原告5,288元相當於租金之不當得利，為有理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價；至於建築物價額，依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，而非申報課稅價額（最高法院72年度台上字第2118號判決意旨參照）。
2.被告未經原告同意，自起訴狀繕本送達翌日即115年2月20日起迄今占有使用系爭頂樓建物，就此部分獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，依上開規定及說明，原告請求被告返還自115年2月20日起至騰空遷讓返還系爭頂樓建物之日止相當於租金之不當得利，自屬有據。
3.系爭頂樓建物位於臺北市○○區○○路0段000巷00弄000號5樓加蓋，交通便利、生活機能良好，步行至西湖捷運站、西湖市場約10分鐘，步行約5分鐘可達西湖公園、西湖國小、西湖國中，步行約5分鐘之周邊有便利商店、藥局及小吃、飲料店，為兩造所均不爭執（見本院卷第255頁），並考量被告係將系爭頂樓建物作為生活起居使用，依土地法第97條第1項規定，認本件以系爭房地之申報總價額年息10%計算相當於租金之不當得利，應為適當。
4.又系爭頂樓建物坐落之土地（下稱系爭土地）面積共2,434平方公尺，原告之權利範圍為77/10000（見本院卷第26頁），系爭土地每平方公尺於115年之申報地價為31,760元，又系爭頂樓建物於115年之評定現值為39,300元，此有臺北市稅捐稽徵處房屋稅房屋稅籍證明書可稽（見本院卷第196頁），則以上開基準計算原告得請求被告給付每月相當於租金之不當得利為5,288元（計算式：【31760x2434x77/10000+39300】x10%/12，元以下四捨五入），應屬合理，而被告並未提出積極事證證明該租金係偏離市場行情，自難平踩。從而，原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即115年2月20日起至騰空遷讓返還系爭頂樓建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,288元，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告將系爭頂樓建物騰空遷讓返還與原告，並請求被告自115年2月20日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告5,288元，為有理由，應予准許。
七、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額宣告之。
八、被告雖聲請函詢臺北市稅捐稽徵處內湖分處說明核定契價1,61,700元之計算方式、96年7月6日申報契稅時已包含頂樓增建面積之課稅現值之依據資料為何、96年間之契稅核定作業方式及稽徵機關是否會依既有房屋稅籍資料將增建層次之課稅現值一併納入核定契價等問題（見本院卷第384頁）。然臺北市稅捐稽徵處已函覆稱該次契稅相關申報資料已逾保存年限，已依規定銷毀，且系爭頂樓建物於96年7月6日申報契稅時已包含頂樓增建面積之課稅現值（見本院卷第364頁），可認臺北市稅捐稽徵處已依照現有資料回覆本院。又系爭頂樓建物課稅之核定為行政機關核課稅賦之行政程序，僅得作為原告是否取得系爭頂樓建物事實上處分權之參考因素之一，且本院既已參諸上開諸多客觀事證足以認定系爭頂樓建物之事實上處分權為原告所有，理由已如上所述，自無再函詢之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 10 月 13 日
民事第三庭 法 官 林哲安以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 10 月 13 日
書記官 謝學緯