臺灣士林地方法院民事判決
115年度訴字第480號原 告 吳萬得訴訟代理人 陳國雄律師複 代理人 曾憲忠律師被 告 闕壯棋訴訟代理人 楊長岳律師上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國115年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。申言之，若當事人、訴訟標的及訴之聲明三者均屬相同，縱有補充或更正事實上或法律上陳述之情事，亦無訴之變更或追加可言，應無同法第255條第1項但書規定之適用。原告起訴時（支付命令經聲明異議視為起訴）主張兩造間於民國81年簽立之合建契約（下稱A合建契約）已合法解除，依民法第179條規定請求被告返還保證金新臺幣（下同）75萬元（見本院114年度司促字第5481號卷【下稱司促字卷】第7-8頁）。
嗣於本院審理中改稱：兩造於86年間另簽立合建契約（下稱B合建契約），以取代A合建契約，A合建契約已付之保證金則沿用轉作B合建契約之保證金，B合建契約已失效，故依民法第179條規定請求被告返還保證金（見本院卷第91-94、189頁）。核屬補充其事實上及法律上之陳述，非為訴之變更或追加，被告抗辯不應准許此部分訴之變更追加，並不可採。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款亦有明文規定。原告主張B合建契約失效，依民法第179條規定請求被告返還保證金，已如前述，原告嗣依B合建契約第12條但書約定，追加請求被告給付遲延返還保證金之違約金75萬元，係基於同一合建糾紛之社會基礎事實，依前揭規定及說明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造於81年5月7日就重測前新北市○○區○○○段○○○○段000000地
號土地（重測後為汐止區保安段1138地號，下稱519-12土地）簽訂房屋合建契約書（即A合建契約），原告依A合建契約第5條第1項約定，於簽約日給付被告25％合建保證金即75萬元。
㈡嗣兩造為擴大合建標的範圍，將相鄰之土地及國有地一併納
入規劃興建，復於86年5月1日就519-12土地及重測前新北市○○區○○○段○○○○段000000地號土地（重測後為汐止區保安段1139地號，下稱519-13土地）簽訂合建契約書（即B合建契約），以取代A合建契約，有關保證金總額300萬元、分4期交付、分4期返還之約定均相同，予以沿用，雙方合意將A合建契約所收受之保證金75萬元，轉作B合建契約第3條約定之第一期保證金（25％）即75萬元。
㈢B合建契約第5條第3項約定：「國有土地（含畸零地、水利地
、墓地）由甲方（即被告）負責辦妥承購，其所需費用由甲方自行負擔。」、第5條第4項約定：「地號519-1號之部分持分人由甲方負責收購或交換應於二月內辦妥登記」，第12條約定：「本契約簽定後，如因政令致乙方（即原告）未能領得建照時，或向同地號內之持分人及鄰地土地持有人無能合併規劃興建時，則本契約當然失效，雙方約束自然消失，但甲方所收之保證金應於乙方通知日起五日內一次退還乙方。倘甲方逾期無法退還保證金時每逾一日加付該保證金之百分之一，作為遲延賠償金。」迄今將近30年，被告仍無法購買取得相鄰之國有地（重測前新北市○○區○○○段○○○○段000000地號土地【重測後為汐止區保安段1140地號，下稱519-14土地】、重測前同小段902地號土地【重測後為汐止區保安段1906地號，下稱902土地】）及鄰地（重測前新北市○○區○○○段○○○○段00000地號土地，下稱519-1土地），519-1土地於113年4月2日為第三人台美亞有限公司（下稱台美亞公司）買賣取得，519-14土地、902土地亦於114年6月2日為台美亞公司買賣取得，本件合建已確定無法整合納入相鄰土地一併規劃興建，被告早已違約，依B合建契約第12條約定，解除條件成就，契約當然失其效力，被告應於原告通知日起5日內退還保證金。詎原告於114年3月26日以存證信函催告被告應於函到7日內返還保證金，被告於同年月27日收受，迄今仍未返還，計算至民事準備書狀提出時止，累計違約金達276萬7,500元，原告為一部請求，僅請求違約金75萬元。
㈣爰依民法第179條規定，請求被告返還合建保證金75萬元，另
依B合建契約第12條但書約定，請求被告給付違約金75萬元，合計150萬元。聲明為：
1.被告應給付原告150萬元，其中75萬元自民事準備書狀繕本送達翌日（115年4月15日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠519-12土地原為兩造共有，持分各2分之1。兩造簽署A合建契
約後，原告以正在尋求其他鄰地合建進一步擴大基地等為由遲未動工，被告亦不懂營建，故519-12土地未見動工逾30年有餘。詎被告忽於113年5月間收到原告寄發「優先購買權」存證信函，始知原告要將其519-12土地之持分出售他人，不再合建，被告囿於資金不足並未承購，但數月後，又有自稱該交易之買方（即519-12土地新所有權人）前來詢問被告，是否願意將519-12土地之持分出售，並表示若不願出售，將依法向法院訴請分割，被告認為原告既已將其519-12土地持分出售，合建無果，考慮繼續保有土地價值有限、且將因分割面臨訴訟須上法院，故最終同意買方報價，並於113年11月間將519-12土地持分出售並完成移轉登記。
㈡A合建契約與B合建契約形式、內容均為二個契約。被告否認有就B合建契約收受任何保證金。
㈢B合建契約所載鄰地所有權人縱有轉換，不使契約當然失效，
蓋原告坐視該等鄰地近30年未收購辦妥登記，不僅未解除契約，甚至連催告亦無，契約自不會因鄰地為第三人取得或持有而有差別，況被告亦可能於原告催告後重金向第三人購買取得該等鄰地。
㈣被告未能依B合建契約第5條第4項於2月內辦妥519-1土地之登
記，依該契約第12條約定，該契約於86年5月1日簽署後2個月已失效，故即便被告受有保證金，原告遲至115年4月始為請求，已罹於不當得利請求時效15年，爰為時效抗辯。
㈤本合建主要基地為519-12土地（面積近300坪），其餘地號土
地均僅為增加基地面積，原告先於113年5月將名下519-12土地持分出售他人，早於B合建契約所載國有地遭第三人取得之時點，可見是原告先行故意違約使合建不能自明。故縱認原告得向被告請求違約金，亦請斟酌上情減免數額。
㈥聲明為：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法官協同兩造整理不爭執事項及爭點（見本院卷第299-301頁）：
㈠不爭執事項：
1.兩造於81年5月7日就519-12土地簽訂A合建契約，原告依A合建契約第5條第1項約定，於簽約日給付被告25％合建保證金即75萬元。
2.兩造於86年5月1日就519-12土地、519-13土地簽訂B合建契約。
3.B合建契約第5條第3項所指「國有土地（含畸零地、水利地、墓地）」指519-14土地、902土地。
4.B合建契約第5條第4項所指「地號519-1號」指519-1土地。
5.519-12土地原為兩造共有，原告於113年6月6日出售其持分予台美亞公司，被告於113年11月13日出售其持分予台美亞公司。
6.519-13土地原為兩造共有，原告於113年6月6日出售其持分予台美亞公司，被告於113年11月13日出售其持分予台美亞公司。
7.519-14土地、902土地原為國有，114年6月2日台美亞公司買賣取得所有權。
8.519-1土地於107年間與其他土地（含被告與他人共有之同段520地號土地）合併、分割後，為新北市○○區○○段0000地號，由被告與訴外人闕美玲共有，107年12月18日被告與闕美玲為共有物分割，闕美玲取得汐止區保安段1134地號土地所有權（闕美玲後於111年9月7日贈與配偶林洋卿，林洋卿於113年4月2日出售予台美亞公司），被告取得汐止區保安段1134-1地號土地所有權（被告後於113年2月5日出售予酒條通有限公司）。
㈡爭執事項：
1.原告所為聲明之變更是否合法？（是否符合民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條）【已詳論如前】
2.兩造於81年5月7日就519-12土地簽訂A合建契約，又於86年5月1日就519-12土地、519-13土地簽訂B合建契約，A合建契約是否被B合建契約所取代？即兩造間權利義務改依B合建契約，A合建契約向後失效？
3.原告依A合建契約第5條第1項約定，於簽約日給付被告之合建保證金75萬元，是否轉為B合建契約第3條約定之第一期保證金？
4.519-14土地、902土地於114年6月2日由台美亞公司買賣取得所有權；519-1土地於113年4月2日由台美亞公司取得所有權，是否符合B合建契約第12條所約定「鄰地土地持有人無能合併規劃興建」之情事？
5.519-1土地未於兩造簽署B合建契約後2月內辦妥登記，是否符合B合建契約第12條當然失效之情事？原告向被告請求返還保證金，是否罹於消滅時效？
6.原告於114年3月26日之存證信函（聲證3）是否生對B合建契約保證金返還催告之效力？
7.B合建契約第12條後段約定之逾期退還保證金之違約金是否過高？
四、本院之判斷：㈠兩造於81年5月7日就519-12土地簽訂A合建契約，又於86年5
月1日就519-12土地、519-13土地簽訂B合建契約，A合建契約是否被B合建契約所取代？即兩造間權利義務改依B合建契約，A合建契約向後失效？查A合建契約係兩造約定於519-12土地合作興建地上10層、地下2層之大樓，被告同意將所持土地提供予原告，授由原告按建築法規劃利用，兩造再分配房屋（見司促字卷第10-17頁）。B合建契約係兩造約定以519-12土地、519-13土地作為合建基地，被告同意將所持土地提供予原告，另負責辦妥國有土地之承購及收購519-1土地，原告僱請建築師規劃設計地上10層地下3層或地下3層地上13層之大樓，雙方再依契約所載權益分配計算辦法分配房地（見本院卷第96-102頁）。可見B合建契約之合建基地較A合建契約為大，而同含519-12土地，預計建築之大樓規模增加，雙方在B合建契約重新訂有權益分配計算辦法，則衡諸519-12土地無法同時作為兩個不同內容合建契約之標的，且兩造主要之合建基地不變，僅係增加規模，故兩造之真意應係以B合建契約取代A合建契約，即兩造間權利義務改依B合建契約為準。
㈡原告依A合建契約第5條第1項約定，於簽約日給付被告之合建
保證金75萬元，是否轉為B合建契約第3條約定之第一期保證金？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張其依A合建契約給付之保證金，轉為B合建契約之第一期保證金，以此主張被告就B合建契約有收受保證金，為被告所否認，應由原告負舉證責任。互核A合建契約第五條第1項B合建契約第3條，雖就保證金總額、各期給付期限及給付比例約定相同（見司促字卷第12頁、本院卷第98頁），惟二契約簽訂時點相隔5年，又細繹B合建契約通篇未就保證金如何交付、是否交付、是否沿用，予以約定或記載，若確有沿用保證金之事實，實無不記載明確之理，容與交易習慣有違；且原告前於114年3月26日以存證信函對被告為催告時，指明請求被告返還「原告依兩造於81年5月7日簽訂房屋合建契約書於同日給付之合建保證金75萬元」（見司促字卷第21-23頁），則原告依A合建契約給付之保證金究否轉為B合建契約之第一期保證金，實有疑義，依卷內事證，無法使本院形成確信，故難認原告此部分主張為真實。
㈢本件既無法認定原告依A合建契約給付之保證金轉為B合建契
約之第一期保證金，即無法認定被告就B合建契約有收受保證金，已如前述，則原告以B合建契約失效為由，依民法第179條規定請求被告返還B合建契約之保證金75萬元，另主張被告遲延返還保證金，依B合建契約第12條但書約定請求被告給付違約金75萬元，均屬無據。另爭執事項4至7亦無認定之必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第179條、B合建契約第12條但書約定，請求被告給付150萬元，及自民事準備書狀繕本送達翌日（115年4月15日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 10 月 20 日
民事第二庭 法 官 謝佳純以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 20 日
書記官 羅伊安