臺灣士林地方法院民事判決115年度訴字第50號原 告 戴東里訴訟代理人 趙興偉律師
陳欣男律師鍾妤君律師被 告 辜為明訴訟代理人 詹人豪律師複代理人 賴建安律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國115年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣125萬元，及自民國115年2月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣41萬元為被告供擔保，得假執行。
但被告如以新臺幣125萬元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國114年8月23日經永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）仲介，與被告簽訂土地買賣契約書（含增補契約，下稱系爭契約），約定以總價新臺幣（下同）1,250萬元購買被告所有，坐落臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地（下稱系爭土地），被告並應將系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○○道0段0巷00弄0號之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），一併移轉予伊指定之人，倘被告毀約不賣，伊得依系爭契約第11條第3項約定解除契約，並請求被告給付以所收款項計算之懲罰性違約金。嗣伊依約給付買賣價金125萬元，被告卻於同年9月26日反悔不賣，伊於同年10月7日寄發存證信函催告履行未果，乃於同年11月6日寄發存證信函通知被告解除契約，爰依系爭契約第11條第3項約定，訴請被告給付懲罰性違約金125萬元與法定遲延利息，並聲明：㈠被告應給付原告125萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：伊前係以2,580萬元購得系爭土地，嗣雖透過永慶房屋公司仲介而與原告簽訂系爭契約，然永慶房屋公司受伊委託時，未詳實告知當時交易市場行情，及倘以1,250萬元之價格出售系爭土地，國稅局將以系爭土地之交易價差過鉅，課徵高達百萬元之贈與稅，致伊陷於錯誤而簽訂系爭契約，伊係遭永慶房屋公司詐欺，為此於114年9月26日寄發存證信函通知原告撤銷簽訂系爭契約之意思表示，系爭契約自始無效，原告不得依系爭契約第11條第3項約定請求伊給付違約金。縱系爭契約有效，系爭契約第11條第3項係賠償性違約金約定，伊已退還所收取之全部款項125萬元，原告復未證明受有損害，無從請求伊賠償125萬元。又倘伊應依系爭契約第11條第3項約定給付違約金，該條項約定之違約金額過高，應予酌減。另永慶房屋公司為兩造之居間人，該公司未詳實告知伊交易市場行情與會被課徵贈與稅之資訊，就系爭契約履行有故意或過失，原告應負同一責任，依民法第217條規定應減輕或免除伊賠償金額。末系爭契約第11條第3項應視為就因遲延所生之損害，約定預定賠償，原告不得再請求遲延利息，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張其於114年8月23日經由永慶房屋公司仲介，與被告
簽訂系爭契約，約定以總價1,250萬元購買系爭土地，被告並應將系爭房屋移轉予其指定之人，惟其依約給付買賣價金125萬元後，被告於同年9月26日反悔不賣，其於同年10月7日寄發存證信函催告履行未果，於同年11月6日寄發存證信函通知被告解除契約等情，業據提出系爭契約（見本院卷第20至28頁）、價金履約保證申請書（見本院卷第30至32頁）、不動產買賣意願書(見本院卷第34頁)、付款與預計匯款明細（見本院卷第36至38頁）、存證信函為證（見本院卷第40至58頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡原告再主張其解除契約後，得依系爭契約第11條第3項約定，
請求被告給付懲罰性違約金125萬元，為被告否認，並以上開情詞置辯。查：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民
法第250條第1項定有明文。又違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，債務人於違約時除應支付違約金外，債權人並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。
⒉觀諸系爭契約第11條第3項約定：「…如乙方(即被告)毀約不
賣…甲方(即原告)除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」；同條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使（見本院卷第23頁），可知被告毀約不賣系爭土地時，原告除得依系爭契約第11條第3項約定請求被告給付違約金外，尚得依同條第4項約定請求不履行之損害賠償，依前揭規定及說明，上開約定之違約金性質應為懲罰性違約金，被告辯稱上開違約金係損害賠償性質，委無足取。又系爭契約因被告拒絕履行而經原告解除，原告依系爭契約第11條第3項約定，請求被告給付以已收取之125萬元作為違約金，即屬有據。
⒊被告雖辯稱其係遭永慶房屋公司詐欺而簽訂系爭契約，已撤
銷簽訂系爭契約之意思表示，原告不得依系爭契約請求違約金云云。惟被告就其所辯遭詐欺而為意思表示一節，未舉證以明，已難逕信，且縱被告所辯屬實，僅足為詐欺者係第三人即永慶房屋公司而非原告之認定，被告以遭詐欺為由，對原告撤銷簽訂系爭契約之意思表示，難認有理。
⒋被告另辯稱系爭契約第11條第3項約定之違約金過高，應予酌
減云云。按民法第252條雖明定約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。惟當事人約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依上開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判決、82年度台上字第2529號判決參照）。爰審酌被告故意不履行系爭契約、被告陳稱其係以2,580萬元購得系爭土地、目前房地產交易價格處於高檔，原告依約取得土地可得享有之利益，及其為締約、履行支出勞費與資金運用之損害、原告請求125萬元懲罰性違約金為總價額10%，未逾內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹第12點第1項：「…解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限…。」所定，以不動產交易總價款15%作為賣方違約之違約金約定上限等情，本院認兩造以已付價金125萬元作為懲罰性違約金尚未過高，被告所辯，並不足信。
⒌被告再辯稱永慶房屋公司為兩造之居間人，該公司未詳實告
知交易市場行情與會被課徵贈與稅之資訊，就系爭契約履行有故意或過失，原告應負同一責任，依民法第217條規定應減輕或免除其賠償金額云云。惟被告所指永慶房屋公司上開行為，容為該公司居間契約範疇，與系爭契約履行無涉，且被告認永慶房屋公司係對其詐欺，依其所述，核係遭受侵權行為，亦非屬債之履行，無民法第224條之適用(最高法院76年度台上字第2011號判決參照)，即無原告應與永慶房屋公司之故意或過失負同一責任可言，是被告依民法第217條規定，認應減輕或免除其賠償金額，亦無足取。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件系爭契約違約金之請求為未確定期限之債務，原告依法應為催告，被告始負遲延責任，而應給付法定遲延利息。查原告以起訴請求被告給付而送達訴狀，與催告有同一之效力，而起訴狀繕本係於115年2月12日送達被告收受，有送達證書可佐（見本院卷第74頁），依前開規定，原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即同年月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。至最高法院62年度台上字第1394號判決所謂「違約金如為損害賠償約定之性質，不得更請求遲延利息賠償損害」，係指借款債務約定違約金時，不能就該借款債務再請求遲延利息而言，並非違約金本身遲延給付時，仍不得請求給付遲延利息(最高法院112年度台上字第1886號判決參照)，是被告辯稱原告不得請求違約金之遲延利息，顯有誤會。
五、綜上所述，原告依系爭契約第11條第3項約定，請求被告給125萬元，及自115年2月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告假執行或免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或本院未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 6 月 12 日
民事第三庭 法 官 林昌義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 6 月 12 日
書記官 陳薇方