臺灣士林地方法院民事判決115年度訴字第9號原 告 周銘新
黃柏菁王玠仁錢俐娟呂宏謄陳欣怡謝幸恭吳佳潞張甄旂潘柏澄黃麗美彭韻治共 同訴訟代理人 張衞航律師被 告 托斯卡尼向日葵山莊社區管理委員會法定代理人 徐健峻訴訟代理人 周念暉律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國115年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認托斯卡尼向日葵山莊社區如附表所示之區分所有權人會議之決議無效。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：伊均為新北市淡水區托斯卡尼向日葵山莊社區（下稱系爭社區）之區分所有權人（下稱區權人），系爭社區有A、B、C、D共計4區，伊均為位在D區之住戶。D區住戶因系爭社區整體規劃時，未注意物業管理之設置，致D區住戶不能如同A、B、C區經常享有中庭花園之美景及24小時警衛派駐所帶來之安全感，故產生雖繳交同等管理費，卻有差別待遇的不平心理，因此被告於民國98年5月23日召開第2屆區權人會議（下稱系爭98年決議），決議A、B、C區住戶每月管理費為每坪新臺幣（下同）55元（管理費每坪50元、5元之中庭花園園藝費）、D區住戶則為每坪40元。嗣被告分別於110年3月4日及111年10月23日召開區權人會議，先將A、B、C區管理費調整為與D區相同之每坪40元，又再於112年將全區管理費調漲為每坪60元。嗣伊認有違公平法理及誠信原則，提起訴訟，業經本院110年度訴字第1463號及113年度訴字第274號判決（下稱前案判決），認定上開決議均無效。
詎被告又於114年3月9日召開第1次臨時區權人會議，惟因出席人數未達社區規約1/3訂定之開會門檻，故擇期再開會。
被告復於同年月30日、114年5月24日召開如附表所示之區權人會議，決議（下統稱系爭決議）通過管理費部分按住戶持分比例、同一金額明定每坪60元為分擔，並以此決議修正系爭社區規約，自114年6月1日起開始執行，再次形成對D區少數區權人之不利益。爰依確認之訴之法律關係、類推適用民法第56條第2項及公司法第191條之規定，請求確認系爭決議無效等語。並聲明如主文所示。
二、被告則辯稱略以：系爭社區之公共區域大門及花園，係對全體住戶開放，社區內設有中庭花園步道等設施，係提升系爭社區及所屬建物之價值，與原告是否頻繁或得經常使用毫無關係。原告既享有中庭花園提升房屋價格之好處，自應負擔伊維護中庭花園所支出之維護管理費。另系爭社區保全係包含原告所在D區，屬每日巡檢範圍，D區均有安裝24小時監視器，如有任何情況保全均可即時處理。於前案判決後，系爭社區已增設保全平日上午、下午兩至三班巡邏D區。又系爭社區內之警衛室、信件包裹簽收、污水處理室及管委會開會會議之等公共設施，亦屬全體住戶均可使用，伊亦已交付大門之門禁磁扣給原告，原告均得自由出入社區中庭，而原告係基於個人意願不使用，非伊限制所造成，自不應認定原告於系爭社區受到不公平對待。原告於購買房屋前，已知悉區域位置及車位配置情形，且伊均未承諾原告就此部分得支付較少之管理費，顯見原告於購買時均已知悉且同意管理費按全體住戶相同標準收取，原告主張僅須負擔較少之管理費，顯不合理且違反誠信原則。又原告長期將門口草皮平臺作為停車場或擺放私人物品，享有開放空間之好處，卻長期不願繳交管理費，一再反覆提起訴訟，造成系爭社區整體維護及運作之困難，顯危害社區之公眾利益。又伊亦有支付D區前方之植栽等清潔、維護費用，且D區住戶享受社區公共設施賠償金200萬元之整體利益，若在同一集體決議之框架下主張管理費標準應予差別對待，前後矛盾，顯違誠信原則。另案臺灣新竹地方法院103年度訴字第709號等判決意旨，亦認定公共設施之使用頻率難以求得客觀之計算標準，應採每坪每月定額之負擔。是原告主張顯不足採等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、經本院會同兩造協議簡化之兩造不爭執事實：（見本院卷第151至153頁）㈠原告均為系爭社區之區權人，系爭社區有A、B、C、D共計4區，原告均為位在D區之住戶。
㈡被告有分別於附表1所示系爭決議內容，就管理費部分通過管
理費按持分比例、同一金額明定每坪60元為分擔，並以此決議修正社區規約，並自114年6月1日起開始執行。
㈢系爭98年決議就社區住戶依照區域特性差異性收繳管理費用
討論，說明中記載D區住戶因山莊整體規劃時，未注意及物業管理部分，致D區住戶不能如同A、B、C區經常享有中庭花園之美景及24小時警衛派駐所帶來之安全感，故產生雖繳交同等管理費，卻有差別待遇的不平心理，嗣決議A、B、C區住戶每月管理費為每坪55元（管理費每坪50元、5元之中庭花園園藝費）、D區住戶則為每坪40元。
㈣被告有於111年10月23日召開原證5之臨時區權人會議，經出
席區權人依記名表決單投票超過二分之一以上通過，社區管理費收費全區為每坪40元。
㈤被告有於112年4月23日召開原證6之區權人會議，經出席區權
人依記名表決單投票過半數以上通過，管理費調漲每月每坪60元，自112年5月開始執行。
㈥被告有於114年3月9日召開原證8之臨時區權人會議，因出席
人數未達社區規約1/3訂定之開會門檻，故擇期再開會。㈦社區規約114年3月30日修正如原證9所示，於第10條第1項第2
點規定管理費每坪60元（依114年3月30日第2次臨時區權人大會決議特別約定）。
㈧系爭社區規約第11條公共基金之用途如下：「（一）每經一
定之年度，所進行計劃性修繕者。（二）因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。（三）共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。（四）供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊」。
㈨系爭社區中庭花園為A、B、C區所使用，D區住戶無法直接看
到該中庭花園，須進入A、B、C區共同之大門內才可看到中庭花園。
㈩系爭社區D區之各區分所有建物之門口對外自行出入，與系爭
社區中庭花園並未相通。系爭社區之警衛庭設置如本院士司補卷第117頁平面圖以黃色螢光筆標示位置。A、B、C區之訪客欲進入皆須透過該共同大門進出，至於D區之訪客可直接到D區之房屋，可經過保全室外的社區大門，亦可不用經過保全室直接到D區之房屋。
系爭社區於110年3月4日所召開第13屆3月份例行會議所為「
管理費依第十三屆區權人會議決議調為一致，訂定每坪50元，公告後4月份開始執行」之決議、111年10月23日區權會所為「（提案二）經出席區權人依記名表決單投票超過二分之一以上通過，社區管理費收費全區為每坪40元」；112年4月23日區權會所為「（提案一）經出席區權人依記名表決單投票過半數以上通過，管理費調漲每月每坪60元，自112年5月開始執行」等決議，分別經前案判決上開決議均無效確定。前案判決後，被告提供A、B、C區共同大門之門禁鑰匙給D區住戶，但原告並未領取。
四、經本院會同兩造協議簡化之爭點：（見本院卷第153頁）㈠被告有無於前案判決後增設保全對於D區的住戶平日上午、下
午兩至三班巡邏？㈡系爭決議就系爭社區之管理費為按持分比例、同一金額明定
每坪60元，並自114年6月1日施行，是否有違公平法理、誠信原則而無效？
五、得心證之理由：㈠被告有於前案判決後增設保全對於D區的住戶平日上午、下午兩至三班巡邏：
觀諸被告所提出之巡邏簽到簿，可見被告委託之保全人員於前案判決後，有於114年4月1日至114年5月30日、114年6月3日至10月31日、114年11月3日至115年1月23日、115年1月26日至4月20日至D區巡邏，並經本院當庭勘驗該巡邏簽到簿之原本（見本院卷第193頁）無訛，堪以認定。原告雖質疑該巡邏簽到簿並非設在D區，且被告未提出巡邏之監視器畫面為憑。然參諸該巡邏簽到簿之內頁有諸多不同保全之簽名，筆跡均不同，且有載明巡邏正常之文字，而原告未爭執該等保全並非被告所聘僱之保全，或指摘有何偽造之情，應認該巡邏簽到簿為各該保全例行、業務上所記載之文書，應具有相當程度之可信性，自不以巡邏簽到簿應設置在D區以供保全簽到或被告應提出保全確有巡邏之監視器錄影畫面等直接證據為限，故原告空言否認該巡邏簽到簿之真實性，以此主張保全均未至D區巡邏等語，不足採信。
㈡系爭決議就系爭社區之管理費為按持分比例、同一金額明定
每坪60元，並自114年6月1日施行，有違公平法理、誠信原則而無效：
1.按區分所有權人會議之決議，如有違反法令或社區規約之情形，應可類推適用民法有關社團總會決議第56條第2項及公司法第191條之規定，而屬無效。次按管理費用之收取，應符合使用者付費之公平原則，而是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，揆諸公寓大廈管理條例第10條第2、3項立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違（臺灣高等法院臺中分院109年度上字第384號判決意旨參照）。是管理費之收取標準，並非一律齊頭式平等，應符合使用者付費之公平原則，可依其居住之情形、管理維護之受益程度、實際獲益程度之差別，彈性訂定負擔之標準，方可公平維護所有區分所有權人之利益。不得任所欲為，否則就屬權利濫用，與誠信原則有違。
2.經查，系爭社區ABC區與D區因建商設計不同，而有區域差異性，已如不爭執事實㈨、㈩所述，故系爭98年決議以特別決議通過管理費A、B、C區為每坪55元、D區每坪40元（見本院士司補卷第59至60頁)。是以，系爭社區管理費有前述差異其來有自，從第二屆區權人會議即決議如此。本院審酌ABC三區均面臨中庭花園，而D區則是直接面對馬路，無法從住處看到中庭花園，進入中庭花園時必須經過社區警衛，且任何陌生人均得直接到D區住家門口；反觀進入ABC三區則均須經由警衛室哨點，除了大門之外，另有24小時警衛派駐，陌生人進入前必須辦理登記，可徵ABC區與D區迄今仍存有區域差異性，並未因前案判決後有所變動等節，堪以認定。被告雖辯稱已將大門門禁磁扣發給D區住戶，是D區住戶不願受領等語。然不論D區住戶有無取得大門門禁磁扣，至多僅為原告有權從系爭社區之大門入內，但原告本為系爭社區之住戶即屬有權進入，此情無從免除ABC區與D區確實存有上揭區域性差異，已非純屬原告個人主觀感受不同或者是使用公用設施意願問題。再觀諸系爭社區之支出明細表，以本件原告起訴前一月即114年7月份之收支明細表（見本院卷第264頁）為例，保全費用、園藝保養費用為固定費用，不計入被告所辯稱全區均有之監視器系統後，占系爭社區該月所支出之費用高達約77%，計算式：（78,750＋15,000）÷122,288＝0.77，小數點後2位數以下四捨五入），可見保全費用、園藝費用占系爭社區固定費用逾7成，且為每月之固定支出（見本院卷第258至271頁)，至於清潔費、機電服務費每月才24,000元、5,000元、電費2個月幾千元不等。從而，系爭社區管理費有逾7成均為支付保全、園藝費用，縱使有如上開爭點㈠所述，被告於前案判決後增加保全至D區巡邏之事實，但從上開巡邏之頻率可知，保全基於物理上之限制，不可能有如同大門門禁及配置保全監控之雙重保障，即得隨時至D區巡邏以確認有無外來訪客或異狀，並得立即發現或排除危險，與ABC三區係享有保全所在之全部時間及大門門禁之隔絕以保障住戶安全相比，確實存有結構性落差，此情難以設置24小時之監視器或巡邏所取代，自不得以被告給與原告系爭社區門禁磁扣為原告所拒絕或增設保全巡邏D區等事，即得逕以排除D區仍存有上開結構上之差異。此外，系爭社區之花園林木，幾乎集中在中庭花園（見本院士司補卷第127至128頁)，原告等D區住戶主張渠等受管理維護之受益程度、實際獲益程度，與ABC三區迥然有別，非僅是主觀觀感而已。本院認為考量系爭社區之區域性差異及管理費支出情狀，系爭社區採取齊頭式平等，對於少數之D區區權人而言並不公平。
3.再者，系爭社區於112年4月23日區權人多數決將管理費調整為每月每坪60元，並自112年5月開始執行（見本院士司補卷第79頁），而該決議前經前案判決於113年12月31日以違反實質公平、誠信原則為由，判決無效，為上開所不爭執。然系爭社區卻速於3個月後之114年3月30日，修正規約第10條，將管理費之收取標準再重新訂為每坪60元（見本院士司補卷第51頁、第106頁），理由僅為系爭社區經新北市政府完成鑑界，管理費應按持分比例為同一金額即每坪60元，方符公平原則等語。然系爭社區經新北市政府完成鑑界一事，核與前案判決理由所稱之實質公平原則內涵無涉，決議內容均隻字未提及ABC區與D區之差異性。又自98年以來系爭社區對於D區之管理費收費標準即低於ABC三區，98年經特別決議通過，迄今前開區域性差異未有任何實質結構改變，於系爭決議中亦未曾對此有何具體說明對D區住戶因實質性結構差異一事做出應對或修正，仍逕予決議變更D區之收費標準、一次調漲至每坪60元（即提高50%）。考量區權人會議經由多數決作成之決議，與少數區權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離誠信原則。本院認為系爭決議不考慮ABC區與D區存有區域上差異，且系爭社區管理費逾7成支出保全費用、園藝費用，核與前述區域之差異性息息相關，不考慮實際受益程度，以ABC三區區權人之多數形成對D區少數區權人之不利益，有違公平法理、誠信原則，應認系爭決議無效。
4.被告雖辯稱並未限制D區住戶使用系爭社區之大門、花園，且其有支出清潔費用修剪D區前方之樹木及植栽、設置監視器系統費用及D區住戶完整享受社區公共設施賠償金200萬元等語。然原告亦均為有繳納管理費之住戶，本應享有住戶給付之公積金、公共設施賠償金所支付維護系爭社區之權利，則被告所辯上情，均為被告本應負有之管理、維護之義務，在上開D區與ABC區根本性結構上存有差異一事仍存在之情形下，不得單憑被告有為D區前方之草皮修剪等專為D區住戶處理之情，即得逕為管理費應採統一收費標準之正當理由。另被告所提出D區得將大門前之空地做停車之用，較ABC區為優一事，業據原告提出原始建設公司與買方間之房地買賣契約書稱：社區一樓前、後庭院或空地雖依法不登記所有權，但仍歸上述前、後庭院或空地之各戶永久使用並管理維護，且不得增建違規使用等語（見本院卷第116至143頁），可見D區前方平台空地已經系爭社區全體住戶訂立分管契約，同意由D區住戶使用該區域，故被告以此作為原告對於有利於己之部分均刻意不提及之辯解，不足採信。至於被告另提及D區房屋之市值未因統一收取管理費而受影響等語。然房價之漲跌涉及諸多因素之影響，與市場供需、周邊發展、生活機能及房市景氣較有關連，而與系爭決議是否違反公平法理、誠信原則等原則無重大關聯性，自無從為有利於被告之認定。又被告辯稱原告於購買系爭社區D區之房屋即代表同意上開差異或統一管理費之收費等語。然觀諸原告所提出系爭社區之原始買賣契約書，僅約定買方應受共有人間對法定空地使用之分管契約（見本院卷第141頁），並未就管理費之收取方式或管理費之數額為任何約定。況系爭98年決議已採D區住戶之管理費低於ABC區住戶之決議，理由已如上所述，自無原告已事先同意或應受按持分比例、同一金額分擔管理費標準之拘束可言，故被告上開所辯，亦無可採。
5.末就被告雖援引臺灣新竹地方法院103年度訴字第709號、113年度訴字第797號、臺灣臺北地方法院109年度訴字第3922號等判決意旨為據，並稱社區公共設施使用之頻率多寡及程度均有變動之可能，不易求得客觀正確之計算標準等語。然該等判決之社區現況，縱使與本件同有透天及公寓住宅之情相似，但仍與系爭社區於ABC區配置花園、保全室等現況不同，難以比附援引。況該等判決要旨並非原判例或大法庭之裁判，本於個案獨立審判及適用法律之原則，本院自不受拘束，故該等判決理由亦無從為有利於被告之依據。
六、綜上，如附表所示之系爭決議違反實質公平、誠信原則，應為無效，原告訴請確認該等決議無效，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，被告雖聲請通知證人鍾承高到庭，以證明系爭社區之公共設施有開放給D區住戶使用，及保全有巡邏D區之事實。然原告並未否認公共設施有開放給D區住戶使用，且本院既已採信被告就保全有巡邏D區之辯解，自無再通知該證人到庭之必要。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 21 日
民事第三庭 法 官 林哲安以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 115 年 5 月 21 日
書記官 徐翊哲附表：
編號 決議時間 決議內容 1 114年3月30日 （提案一）依區分所有權人投票最高24票之決議，通過本提案。即按持分比例、同一金額明定「管理費每坪60元」為分擔，並以特別決議修正社區規約 2 114年5月24日 （提案一）經出席區分所有權人以「記名問卷」過半數以上通過管理費每坪60元繳納，並自114年6月1日起開始執行