臺灣士林地方法院民事判決115年度訴字第92號原 告 李林素琴訴訟代理人 陳仲豪律師被 告 許振發
白玉葉黃明弘黃堉菁
黃明偉楊志銘上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國115年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告許振發應將門牌號碼新北市○○區○○○路0段00巷0○0號之未辦理保存登記建物（如附圖新北市淡水地政事務所民國113年3月25日淡土測字第487號土地複丈成果圖所示B部分，面積61.5平方公尺）拆除，並將上開建物占用之土地騰空返還原告。
二、被告許振發應自民國114年9月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣209元。
三、被告楊志銘應自後開第五項所示建物遷出。
四、原告其餘先位之訴駁回。
五、被告白玉葉、黃明弘、黃堉菁、黃明偉應將門牌號碼新北市○○區○○○路0段00巷0號之未辦理保存登記建物（如附圖新北市淡水地政事務所民國113年3月25日淡土測字第487號土地複丈成果圖所示A部分，面積153.4平方公尺）拆除，並將上開建物占用之土地騰空返還原告。
六、被告白玉葉、黃明弘、黃堉菁、黃明偉應自民國114年9月1日起至返還第五項土地之日止，按月給付原告新臺幣522元。
七、原告其餘備位之訴駁回。
八、訴訟費用由被告許振發負擔29%，由被告白玉葉、黃明弘、黃堉菁、黃明偉及楊志銘負擔71%。
九、本判決第一項於原告以新臺幣176,300元為被告許振發供擔保後，得假執行。但如被告許振發以新臺幣528,900元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第二項於每月屆期，原告按月以新臺幣70元供擔保後，得假執行；但被告許振發如按月以新臺幣209元為原告預供擔保，得免為假執行。
十一、本判決第三項、第五項於原告以新臺幣439,747元為被告白玉葉、黃明弘、黃堉菁、黃明偉、楊志銘供擔保後，得假執行。但如被告白玉葉、黃明弘、黃堉菁、黃明偉、楊志銘以新臺幣1,319,240元為原告預供擔保，得免為假執行。
十二、本判決第六項於每月屆期，原告按月以新臺幣174元供擔保後，得假執行；但被告白玉葉、黃明弘、黃堉菁、黃明偉如按月以新臺幣522元為原告預供擔保，得免為假執行。
十三、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴原以被告許振發、白玉葉分別為門牌號碼新北市○○區○○○路0段00巷0○0號之未辦理保存登記建物（下稱系爭3之1號建物）及門牌號碼新北市○○區○○○路0段00巷0號之未辦理保存登記建物（下稱系爭4號建物）之所有權人或事實上處分權人，系爭3之1號建物及系爭4號建物無權占用原告所有之新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地），乃依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定請求被告許振發、白玉葉拆除上開建物並返還相當於租金之不當得利。後來於審理中，將原起訴請求白玉葉部分列為先位請求，另備位主張白玉葉與追加黃明弘、黃堉菁、黃明偉（下稱合稱白玉葉等4人）為系爭4號建物之事實上處分權人，請求判令白玉葉等4人拆除系爭4號建物及返還不當得利。另主張系爭4號建物現為楊志銘無權占有使用中，乃追加楊志銘為被告，請求判令楊志銘應自系爭4號建物遷出。經核原告所為被告追加，均基於與起訴相同之事實，合於前揭規定，應予准許。
二、被告許振發、黃明偉（以下與其餘被告合稱被告，如個別指稱則逕以姓名表示之）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為系爭土地之所有權人，白玉葉以其所有系爭4號建物（如附圖新北市淡水地政事務所民國113年3月25日淡土測字第487號土地複丈成果圖＜下稱系爭複丈成果圖＞所示A部分，面積153.4平方公尺）無權占有系爭土地。許振發則以其所有系爭3之1號建物（系爭複丈成果圖所示B部分，面積61.5平方公尺）無權占有系爭土地，顯已侵害原告之權益，原告得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求白玉葉、許振發應將其無權占用系爭土地之系爭4號建物及系爭3之1號建物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。並依同法第179條規定，請求被告白玉葉、許振發分別自114年9月1日起至返還系爭土地之日止，給付原告相當於租金之不當得利新臺幣（下同）1,043元、418元。另系爭4號建物現為楊志銘使用中，原告並得請求楊志銘自系爭4號建物遷出，以返還系爭土地。如認系爭4號建物之所有權人或事實上處分權人為白玉葉等4人，則備位請求白玉葉等4人拆除系爭4號建物及返還不當得利。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：
㈠、先位聲明：
1.許振發應將系爭土地上系爭3之1號建物拆除，並將上開土地騰空返還原告。
2.白玉葉應將系爭土地上系爭4號建物拆除，並將上開土地騰空返還原告。
3.許振發應自114年9月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告418元。
4.白玉葉應自114年9月1日起至返還第二項土地之日止，按月給付原告1,043元。
5.楊志銘應自系爭4號建物遷出。
6.願供擔保請准宣告假執行。
㈡、備位聲明：
1.同先位聲明第一項。
2.白玉葉、黃明偉、黃堉菁、黃明弘應將系爭4號建物拆除，並將上開土地騰空返還原告。
3.同先位聲明第三項。
4.白玉葉、黃明偉、黃堉菁、黃明弘應自114年9月1日起至返還第二項土地之日止，按月給付原告1,043元。
5.同先位聲明第五項。
二、被告則以：
㈠、白玉葉稱：系爭4號建物是訴外人即其先生黃文才所購買，已不知原本是何人的建物，黃文才過世後，繼承人為白玉葉等4人，未辦理拋棄繼承。系爭4號建物目前是楊志銘在居住用。對於原告請求拆除無意見，但其沒有使用，沒有受有利益，原告不能對其請求不當得利。
㈡、黃堉菁稱：其當時與楊志銘是男女朋友關係時有住在系爭4號建物，分手後其已搬離而未住在該處，為什麼要給付原告不當得利。
㈢、黃明弘稱：系爭4號建物的所有權未登記在其名下，其未繼承，也未居住該處。
㈣、楊志銘稱：系爭4號建物從77年起即已存在，現在才來訴請拆除沒有道理。且其花很多錢整理那間房屋，不能就這樣叫其搬走。
㈤、許振發、黃明偉未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。又拆除房屋，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。
㈡、系爭3之1號建物部分：
1.原告主張其為系爭土地所有權人，許振發以其所有系爭3之1號建物無權占有系爭土地（面積61.5平方公尺）乙節，業據提出系爭土地登記第一類謄本、新北市淡水地政事務所113年3月25日淡土測字第487號土地複丈成果圖等件為佐（見本院卷第26頁、第34頁）。另許振發設籍於系爭3之1號建物，並向台灣電力公司申設用電（已於113年10月16日廢止用電）等情，亦有戶籍資料及台灣電力股份有限公司台北北區營業處114年9月23日函在卷可佐（見本院卷第52頁至56頁）。許振發經合法通知，未到場或提出書狀加以爭執，堪信原告上開主張為真。則原告請求許振發拆除系爭3之1號建物，並將占用之系爭土地騰空返還原告，為有理由。
2.按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害。承前所述，許振發既未經原告同意無權占有使用，自獲有利益，原告依民法第179條前段之規定請求許振發給付相當租金之不當得利，於法有據。再按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第105條、第97條規定甚明。此所謂年息百分之十為限，乃指土地租金之最高限額而言，非謂所有土地租賃之租金必須照申報總價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。又土地法第97條第1項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又土地所有權人未申報地價者，則以公告地價百分之八十計算之，平均地權條例第16條前段定有明文。經查，系爭土地114年之公告地價為每平方公尺1,700元，有原告提出新北市政府地政局公告地價與現值查詢為佐（見本院卷第24頁），則系爭土地每平方公尺之申報地價為1,360元。許振發所有系爭3之1號建物無權占用系爭土地面積達61.5平方公尺，作為住家使用，又系爭土地之使用分區為特定農業區，位置在台北捷運車站另一側，必須經由淡水區中正東路1段72巷穿過捷運路線涵洞始能到達，系爭3之1號建物現況無人居住，周圍為雜草樹木等情，有本院現場勘驗筆錄及原告提出GOOGLE地圖及現場照片在卷可參（見本院卷第82頁、第146頁至第148頁、第152頁至154頁），審酌系爭土地之坐落使用分區、工商業繁榮程度以及許振發利用土地之使用情形、所受利益等因素，認原告請求許振發給付每月不當得利數額，應以申報地價之年息3%計算，即每月209元較為合理（計算式61.5×1,360×3%÷12＝209。小數點以下四捨五入，下同）。
㈢、系爭4號建物部分：
1.先位主張及請求白玉葉拆除並返還不當得利部分：⑴原告主張白玉葉為系爭4號建物之單獨所有權人或事實上
處分權人，然為白玉葉所否認等語。經查，系爭4號建物為未辦保存登記建物（鐵皮屋），占用系爭土地面積為153.4平方公尺乙節，有新北市淡水地政事務所土地複丈成果圖可佐（見本院卷第34頁）。依台灣電力股份有限公司台北北區營業處114年9月23日函所提供用戶用電資料（見本院卷第57頁），及依台灣自來水股份有限公司第一區管理處淡水營運所114年9月30日函提供之系爭4號建物之用水資料，可知系爭4號建物之用電及用水申請人固均為白玉葉。然用電及用水之申請，未必以建物之所有權人或事實上處分權人始得為之，上開資料尚不足認白玉葉即為系爭4號建物之單獨所有權人或事實上處分權人。而據原告提出另案塗銷地上登記事件即本院112年度訴字第1313號勘驗筆錄（見本院卷第30頁），系爭4號建物之使用人楊志銘於另案稱該建物係黃文才跟人家買的，水電是後來才以白玉葉名義申請等語。此外，黃文才去世後，其繼承人即白玉葉等4人乙節，有個人戶籍資料在卷可佐（見限閱卷）。而白玉葉等4人並未主張其等已拋棄繼承或就系爭4號建物已作出由白玉葉單獨繼承之遺產分割協議。是以，白玉葉所辯其非系爭4號建物單獨所有權人或事實上處分權人，應屬可採。因此，白玉葉即無單獨拆除系爭4號建物之權限，原告請求白玉葉拆除系爭4號建物並將所占用系爭土地騰空返還原告，並無理由。
⑵原告先位係主張白玉葉單獨以系爭4號建物占用系爭土地
而受有利益，為其請求之原因事實，惟依前開事證，白玉葉僅為共同繼承人之一，尚難認其單獨受有原告所主張之全部土地使用利益，故原告先位請求白玉葉單獨返還不當得利，難認有理由。
2.備位請求白玉葉等4人拆除系爭4號建物部分：⑴按共同繼承之遺產在分割以前，為各繼承人公同共有，
非經全體繼承人同意，繼承人之一不得任意處分。而拆屋為事實上之處分行為，須對於房屋有事實上處分權之人，始得為之。而未經辦理所有權第一次登記（保存登記）之公同共有房屋，其事實上處分權原則上屬於公同共有人全體，非經全體公同共有人之同意，不得命其中部分或一人拆除之（最高法院107年度台上字第421號判決意旨參照）。
⑵經查，系爭4號建物為未辦保存登記建物，原為黃文才所
購買，黃文才去世後，白玉葉等4人因繼承而為事實上處分權人等情，業如前述。則白玉葉等4人即對系爭4號建物有處分權限，包括拆除行為。既系爭4號建物占用系爭土地，依前揭說明，如白玉葉等4人主張非無權占有，應由白玉葉等4人就其占用系爭土地具有正當權源一事，負舉證責任。本件白玉葉等4人就此並未提出證據，自無從認其有何占用系爭土地之正當權源，應認係無權占有。則原告請求白玉葉等4人拆除系爭4號建物，並將系爭土地返還原告，為有理由。
3.備位請求白玉葉等4人返還不當得利部分：經查，白玉葉等4人雖未實際居住於系爭4號建物，惟其等共同繼承並公同共有該建物之事實上處分權，該建物持續坐落於系爭土地，使其等保有該建物及交由他人使用之利益，尚難僅以未親自居住，即認未受有土地使用利益。而系爭4號建物為鐵皮屋，無權占用系爭土地面積達153.4平方公尺，作為住家使用，又系爭土地之概況如前所述，審酌系爭土地之坐落使用分區、工商業繁榮程度以及白玉葉等4人利用土地之使用情形、所受利益等因素，認原告請求白玉葉等4人給付每月不當得利數額，應以申報地價之年息3%計算，即每月522元較為合理（計算式153.4×1,360×3%÷12＝522）。
4.請求楊志銘自系爭4號建物遷出部分：⑴按單一建物無權占有他人之土地，非建物所有權或事實
上處分權人之建物占有人，為土地之占有人（最高法院111年度台上大字第932號裁定主文參照）。亦即，建物實際占有人在空間與時間上對土地亦產生實力支配，因此建物占有人亦為土地之占有人。建物所有人無權占有土地，建物占有人亦無占有土地之正當權源時，因建物占有人非建物所有人或事實上處分權人，而無拆除建物之權能，但建物占有人確實妨害土地所有人所有權之圓滿，土地所有人自得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求其自建物遷出，以排除其對土地之占有。
⑵經查，系爭4號建物現為楊志銘居住使用，有本院115年5
月14日現場履勘筆錄可佐（見本院卷第146頁至147頁）。而白玉葉等4人並未舉證系爭4號建物有何占用系爭土地之正當權源，業如前述。楊志銘如抗辯其有占有土地之正當權源，應由其就此負舉證責任。就此，楊志銘於另案本院112年度訴字第1313號事件稱其係因與黃堉菁交往而居住於系爭4號建物。然白玉葉等4人包括黃堉菁並未證明其等有使用系爭土地之正當權源，黃堉菁縱使曾同意楊志銘使用系爭4號建物，亦不會使楊志銘因黃堉菁之同意，而變成有權占有系爭土地。又楊志銘於本件另抗辯稱其花很多錢整理那間房屋，不能就這樣叫其搬走。然楊志銘無權占有系爭土地期間，所支出之裝修費用多寡，要與其是否為有權占有無關，自不能認楊志銘之抗辯可採信。
四、從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求許振發將系爭土地上系爭3之1號建物拆除，並將系爭土地騰空返還原告。另請求許振發自114年9月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告209元。及備位請求白玉葉等4人將系爭土地上系爭4號建物拆除，並將系爭土地騰空返還原告。請求楊志銘自系爭4號建物遷出。另請求白玉葉等4人自114年9月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告522元部分，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，原告勝訴部分，核無不合，酌定相當擔保金額准許之。另本院依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供相當擔保後，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 10 月 6 日
民事第二庭 法 官 林銘宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 10 月 6 日
書記官 陳姵勻附圖：