臺灣新北地方法院行政訴訟判決
103年度簡字第101號103年10月9日辯論終結原 告 胡良驥訴訟代理人 高宏銘 律師
曾沛筑 律師被 告 新北市政府地政局代 表 人 康秋桂（局長）訴訟代理人 黃美娟
歐彥熙李建賢上列當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北市政府中華民國102 年5 月12日北府訴決字第0000000000號訴願決定（案號：第0000000000號），提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣原告為長和不動產仲介經紀有限公司（下簡稱長和公司）所屬不動產經紀人，該公司前經被告以其於「591 售屋網」上刊登售屋廣告，雖與該廣告物件之所有權人簽有「帶看同意書」，並經被告認定該同意書之實質內容等同委託銷售契約書，惟因該「帶看同意書」未經經紀人即原告簽章，故認長和公司違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款規定，依同條例第29條第1 項第3 款規定，裁處該公司新臺幣（下同）6 萬元罰鍰在案。嗣被告另以原告未於該「帶看同意書」簽章，違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1款規定，經由新北市不動產經紀人員獎懲委員會審議後，被告乃以103 年1 月8 日北地價字第00000000000 號函附102年度經懲字第8 號懲戒決定書（下稱原處分），依不動產經紀業管理條例第依同條例第31條第1 項第1 款規定，予以原告申誡1 次。原告不服，提起訴願遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）按「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：
一、不動產出租、出售委託契約書。」、「經紀人員違反本條例者，依下列規定懲戒之：一、違反第二十二條第一項規定者，應予申誡。」、「經紀人員有第三十一條第一項各款情事之一時，利害關係人、各級主管機關或其同業公會得列舉事實，提出證據，報請直轄市或縣（市）主管機關交付懲戒。」、「前條獎懲委員會受理懲戒事項，應通知檢舉或移送之經紀人員，於二十日內提出答辯或到場陳述；逾期未提出答辯或到場陳述時，得逕行決定。」分別為不動產經紀業管理條例第22條、第31條、第33條、第34條所明定。
（二）系爭「帶看同意書」在名稱上使用並非不動產委託銷售契約書，且在實質內容上亦非不動產委託銷售契約書，原告自無須簽章，原處分和訴願決定卻依不動產經紀業管理條例第22條第1 項予原告申誡，於法未合：
1、系爭「帶看同意書」在名稱上使用並非不動產委託銷售契約書，非不動產經紀業管理條例第22條第1 項所規範需由經紀人簽章之文件，原告自無須簽章，且原告根本不知道有系爭「帶看同意書」之存在。
2、原處分和訴願決定以長和公司主張系爭「帶看同意書」為實質上不動產委託銷售契約書，而認定系爭「帶看同意書」係不動產委託銷售契約書，惟此係長和公司單方面之主張，原處分機關和訴願決定機關不應逕採長和公司之主張而為認定，且長和公司之主張並不使原告因此而有在系爭「帶看同意書」上簽章之義務。
3、又原處分和訴願決定因系爭「帶看同意書」在內容上已記載銷售期間、銷售價格以及服務報酬，而將系爭「帶看同意書」認定為不動產委託銷售契約書，惟帶看同意書僅能約定長和公司得帶客戶來查看系爭不動產，又此類帶看行為，為長和公司身為專業不動產經紀業為了爭取締結契約之準備行為或服務行為，充其量僅能視為促進委託銷售契約成立之要約引誘，尚不能逕認為長和公司已有訂立委託銷售契約書。
4、再觀諸一般不動產所有人委託經紀業者代為出售不動產時，通常有兩種委託情形，「一般委託」或「專業委託」，系爭「帶看同意書」對於委託情形究竟為一般或專任之重要條件，並未記載。又本件於系爭帶看同意書除了價金和不動產之位置、大小，參照內政部編印之不動產委託銷售契約書範本，其餘重要條件均付之闕如，忽視其他於實務常見者，諸如：小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推？是否有增建物？是否為凶宅？是否漏水？有無其他瑕疵？是否分期給付即清償期？交付方法？屋內家具是否贈與買受人？等等重要買賣條件。不但顯與居間契約報酬給付之特性不符，亦與民法第153 條第2 項規定之要件不同（房屋買賣具體化於民法第153 條第2 項規定，「必要之點」絕非僅有價金合致乙項），更有異於目前不動產交易實務之運作，實難謂系爭「帶看同意書」堪能被認定為具有不動產委託銷售契約書之實質內容。
（三）是此，系爭「帶看同意書」不論是名稱使用上，或實質內容上，皆與不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定之不動產銷售委託契約書有別，原告自無簽章之義務，又如以「立法精神」而擴張經紀人應簽章之文件書表，認為經紀人應於相關之「重要文件」簽章，將課以經紀人於法律上未明定之責任，顯失衡平。
（四）原處分和訴願決定卻依不動產經紀業管理條例第22條第1項、第31條之規定將原告予以申誡，於法有違，原告自得依行政訴訟法第4 條第1 款之規定提起撤銷訴訟。
（五）又按行政罰法第7 條規定：「違反行政法義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。」此處所謂「故意」，係指人民對於違反行政法義務行為之構成要件事實發生，明知並有意使其發生，或預見其發生而其發生並不違背其本意者而言；所稱「過失」者，則係指人民對於違反行政法上義務之構成要件事實之發生，雖非故意，但按其情節應注意，並能注意而不注意，或雖預見其能發生而確信其不發生者而言；故行為人如欠缺故意或過失之歸責條件時，縱有違反行政法上義務之行為，亦不應對之課以行政罰。次按行政機關依法應作成行政處分者，除有法規之依據外，應依職權調查證據，對當事人有利及不利事項需一律注意，並斟酌當事人及相關人員之陳述與調查事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽，以作為處分或其他行政行為之根據，此為行政程序法第36條及第43條所明定；又認定事實應依證據，無證據自不得以擬制方式推測事實，此為依職權調查證據認定事實之共通法則；行政機關需依職權調查證據以證明違規事實之存在，始能據以作成負擔處分，故行政機關對於作成處分違規事實之存在負有舉證責任，自不得因受處分人未提出對自己有利之資料，即推定其違規事實存在。此有前揭法條和臺北高等行政法院102 年訴字第1414號判決要旨可資參照。查原告在10
3 年1 月27日所提訴願書中已提及完全不知道系爭帶看同意書存在，然原訴願決定書卻言訴願人即原告主張不知系爭帶看同意書存在為空言，卻未要原處分機關即被告提出原告確實知悉系爭帶看同意書存在之證據。而原處分機關僅憑長和公司片面之言，即逕自認定原告應有看過系爭帶看同意書和不動產說明書，此已有違行政罰法第7 條、行政程序法第36條和第43條以及前揭判決要旨。亦即原處分機關即被告和原訴願決定機關均根本未充分舉證原告確實有明知系爭帶看同意書存在卻未在其上簽名之違規事實以及原告確有故意或過失，是原處分和原訴願決定即均有違法之處。原告在受被告為申誡處分前，完全不知系爭帶看同意書和不動產說明書存在，怎能苛責被告未在系爭帶看同意書上簽名。而且也是長和公司為脫免其受被告處分，方陳述原告有在不動產說明上簽名，但這僅是長和公司片面之詞，如何可作為處分原告之憑據。至於原告之前陳述意見有提及系爭帶看說明書和委託銷售契約書性質和名稱均不同，這是在說明原告因被告欲對其作成處分，而得知有系爭帶看同意書後，認為這根本和委託銷售契約書不同，被告對原告之原處分已有違不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定之構成要件；況且被告在對原告作成處分前即應依職權調查對原告有利和不利之情形，豈可說因為原告都是在質疑系爭帶看同意書之性質，就逕自認定原告確有見過系爭帶看同意書。又被告指稱原告有在不動產說明書上簽章，乃是根據長和公司之說法，但這是長和公司片面之詞，原告確實未曾見過系爭帶看同意書和不動產說明書。況且被告根本未提示過上有原告簽章之不動產說明書，就依長和公司說詞認定原告有在不動產說明書上簽章，此根本就是恣意推論，完全漠視自身應負之職權調查證據義務。又在實務上，委託銷售契約書和不動產說明書本就不是一定會同時簽立的契約，先簽立不動產說明書後再簽立委拖銷售契約書本就是實務上常見之情形，被告卻認為在不動產說明書前必定會有委託銷售契約書，實在是有所誤解。簡言之，原告在受處分前，完全不知系爭帶看同意書和不動產說明書等之存在，更遑論在其上簽章。被告未依職權調查對原告有利之情形，僅憑長和公司片面之詞就認定原告有在不動產說明書上簽章，所以一定有看過系爭帶看同意書，此已有違前述諸法條規定，且完全未盡對原告作成處分之違規事實的舉證責任，因此被告所為之原處分和其後之訴願決定均有違法之處。
（六）本件系爭房屋之不動產說明書上之經紀人簽章確為原告所簽，但因原告經手相關文件數量甚鉅，且被告機關在作成處分前，完全未曾提示該不動產說明書之內容，並詢問被告，所以原告之前才會對究竟有無見過本件不動產說明書印象模糊。雖被告機關主張依不動產經紀業管理條例第21、22、23和24條等規定整體觀之，簽訂委託契約書並在製作不動產說明書之前云云。然這僅屬被告機關片面解釋！難道當有人欲委託不動產經紀業者（即俗稱仲介業者）銷售房屋，仲介業者不能先對該房屋先進行瞭解，即先製作不動產說明書，再跟屋主商談是否願意委託銷售，如屋主願意，再製作委託銷售契約書？被告機關既陳稱應有之實務作業流程就是先有委託銷售契約書，才會有不動產說明書，被告機關就應舉證確有相關法規規定應有此種實務作業流程！不動產說明書和委託銷售契約書既然無必然的先後關係，而認系爭帶看同意書屬委託銷售契約書僅是長和公司片面說詞，原告確實從未見過系爭帶看同意書，則原告究竟有何違規事實或主觀上故意或過失？不能只憑被告機關的「想當然爾」，就嚴重侵害原告之權益，否則行政程序法和行政罰法等法律豈非形同具文？況且系爭帶看同意書實質內容和委託銷售契約書應有之內容相去甚遠，被告機關又如何僅憑長和公司之說詞就認定系爭帶看同意書就等同委託銷售契約書！
（七）被告機關陳稱實務流程一定是有委託銷售契約書才有不動產說明書，並舉出立法院公報內容欲加以佐證云云。然試問欲出售房屋之屋主可否先以口頭告知房仲公司欲委託銷售不動產，待日後再填載不動產委託銷售契約書？雖然一定是簽訂不動產委託銷售契約書後，房仲公司才可以開始正式刊登廣告和銷售，但房仲公司難道不能先接受屋主口頭委託，就先就屋主提供之資料，先行製作不動產說明書，並之後再填載不動產委託銷售契約書，然後才開始刊登廣告和銷售嗎？亦即只要在房仲公司刊登廣告和銷售前，有完成不動產委託銷售契約即可，如何能從不動產經紀業管理條例第21條就推論出一定要先有不動產委託銷售契約書，然後才會有不動產說明書？被告機關所提之立法院公報之內容也僅是在強調要求不動產經紀人要在特定文書上簽章，以及委託銷售契約書簽訂後方能刊登廣告，何來可以就此推論出一定是先有委託銷售契約書才有不動產說明書！又系爭房屋之不動產說明書上雖載有委託日期2012年
8 月3 日，但正如前述，長和公司仍可能就系爭房屋先製作不動產說明書後再填載委託銷售契約書。原告身為國家考試及格之不動產經紀人，當然深知不動產經紀業管理條例第21條和第22條之規定，一定是見到該條所明訂需要不動產經紀人簽章之文書，方會簽章！而且原告也相信長和公司和其員工均知一定要有委託銷售契約書後方能刊登廣告和銷售，所以原告在系爭房屋不動產說明書上簽章時，一定是相信長和公司會再提供系爭房屋之委託銷售契約書，而且一定是待其於委託銷售銷售契約書上簽章後，長和公司方會刊登廣告和銷售！此就是法理上所稱「容許信賴」，亦即原告有充分理由相信長和公司絕對會用法律正式名稱就系爭房屋製作委託銷售契約書，也會將載明有委託銷售契約書字樣之委託銷售契約書交予其簽章，且在其就委託銷售契約書簽章前，長和公司絕對不會刊登廣告或銷售！所以原告就未在系爭房屋之委託銷售契約書上簽章，完全沒有故意或過失！因此如何能僅憑原告在不動產說明書上簽章就認定原告對未在委託銷售契約書上簽章有故意或過失！況且，本件系爭房屋根本未有委託銷售契約書此一文件！長和公司在被告機關接獲檢舉並通知後，為脫免其行政責任，當然會說帶看同意書就是委託銷售契約書，豈知被告機關就憑藉此一說法，不但先裁罰長和公司，還欲處分原告。原告完全出於對長和公司同仁和內部作業之信賴，如何能料到卻有如此遭遇？亦即被告機關裁罰長和公司後，還要牽連原告，並用「想當然爾」之理由，欲陷原告於罪，此時有失被告機關身為行政機關之格調。又被告機關在102 年3 月20日對長和公司進行業務檢查時，就已認定長和公司就系爭房屋之處理符合不動產經紀業管理條第22條之規定，卻在事後一反前詞，開始追究長和公司責任，甚至牽連原告，此等作風，實讓人民無所適從！另被告機關又說如果長和公司就拿系爭房屋不動產說明書去向消費者說明，恐衍生消費糾紛云云。這完全是被告機關臆測之詞。正如前述，原告基於對相關法規之認識和對長和公司同仁之信賴，一定是相信長和公司絕對不會在未製作以委託銷售契約書為名之系爭房屋的委託銷售契約書前，就遽然對系爭房屋開始進行銷售，如此，原告怎麼能預想被告機關前述之臆測內容？如此又如何能據以推論原告難謂無過失？簡言之，被告機關根本無法舉證原告就未於委託銷售契約書上簽章在主觀上有故意或過失，僅一直強調因為原告在訴願程序之前都未爭執未曾見過帶看同意書，而且因為原告有在不動產說明書簽章，所以沒在委託銷售契約書上簽章就是難謂無過失。被告機關此等說詞，就是執意要陷原告於罪！被告機關之作法正是「欲加之罪，何患無辭？」的充分寫照！
（八）原告並聲明：
1、訴願決定及原處分均撤銷。
2、訴訟費用由被告負擔。
三、被告則答辯：
（一）按「經紀業與委託人簽訂委託銷售契約書後，方得刊登廣告及銷售。」、「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書... 五、不動產說明書…」、「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「經紀人員違反本條例者，依下列規定懲戒之：一、... 違反第22條第1 項... 規定者，應予申誡。」、「經紀人員有第31條第1 項各款情事之一時，利害關係人、各級主管機關或其同業公會得列舉事實，提出證據，報請直轄市或縣（市）主管機關交付懲戒。... 」、「前條獎懲委員會受理懲戒事項，應通知檢舉或移送之經紀人員，於二十日內提出答辯或到場陳述；逾期未提出答辯或到場陳述時，得逕行決定。」分別為不動產經紀業管理條例第21、22、23、31、33、34條所明定，先予敘明。
（二）查原告為長和公司所屬經紀人，該公司前經訴外人檢舉未受委託即於591 售屋網刊登售屋廣告，該公司僅與所有權人簽有帶看同意書，並未簽訂委託銷售契約書，被告遂於
102 年3 月27日函請該公司說明，經該公司102 年4 月8日回覆表示：「... 帶看同意書... 實質內容已屬於『委託銷售契約書』，只是屬於比較簡化的版本... 」。因該公司表示該帶看同意書之性質等同於委託銷售契約書，則依不動產經紀業管理條例之規範，該同意書應有該公司經紀人簽章，被告復於102 年4 月18日函請該公司與原告及廖武忠君提出說明，嗣該公司102 年4 月22日回覆表示：
「... 該帶看同意書係與不動產說明書並同交付委託人，且不動產說書上已有經紀人簽章，故委託人已知悉該實質內容屬委託銷售契約書之『帶看同意書』亦併同不動產說明書業經經紀人簽章.. .」，廖君102 年5 月3 日回覆表示：「... 公司未指派本人於該銷售案件簽章... 本人並非知情... 」，原告102 年5 月3 日則回覆表示：「...『帶看同意書』名稱使用上非『委託銷售契約書』，故經紀人即無簽章於其上之必要，至於是否實質上屬於『委託銷售契約書』，經紀人應無認定之必要。如胡亂簽章是否衍生其他違反法令之規定，不得而知，經紀人當不敢冒險於其上簽章... 」。為釐清案情，被告復於102 年6 月13日函請原告就本案有關帶看同意書未簽章部分提出說明，原告以102 年6 月26日回覆函：「... 三、... 『帶看同意書』是否實質內容上屬『委託銷售契約書』，係該公司之認定，非本人之意見。故本人未就有爭議之內容簽章，保障自己... 」。
（三）次查不動產經紀業管理條例第21條之立法精神係為避免任意以他人之不動產作為廣告銷售標的而衍生爭議，故明定不動產經紀業應於簽訂委託契約書後始得刊登廣告及銷售，以保障買賣雙方消費者權益，而同條例第22條之立法精神，係考量委託銷售契約書及不動產說明書為不動產交易之重要文件，自應先由經紀人審查簽章以確認資料之正確性，又同條例第23條規定應以不動產說明書向委託人交易之相對人進行解說，俾防堵交易糾紛。由上開條例第21、
22、23條規定，可知簽訂委託契約書並經經紀人審查簽章為不動產經紀業從事廣告及銷售必要之前置程序，後續方有製作不動產說明書、指派經紀人於不動產說明書簽章及銷售解說等過程，此應為經紀業執行業務應有之實務作業流程。
（四）再查本案長和公司於101 年8 月3 日與屋主簽訂帶看同意書，並於101 年8 月10日製作不動產說明書，原告並於不動產說明書上簽章，則原告自應於審核不動產說明書時，同時確認本案是否受有委託，以符上開規定及實務作業流程，換言之，原告應於審核不動產說明書內容前，先行確認本案是否與委託人簽訂委託銷售契約書，始得再行審認不動產說明書內容的正確性，否則未能確認是否經委託前，即於不動產說明書簽章，尚難認符合上開條例第22條之立法意旨，倘本案後續如有進行銷售之行為，在未確認是否經委託前，亦恐生後續消費爭議，未能保障消費者權益，亦未符合上開條例立法意旨。
（五）至原告主張根本不知有系爭帶看同意書之存在一節，查原告為國家考試及格之專業不動產經紀人，應相當熟知執行業務之相關程序，其既已於本案不動產說明書上簽章確認，則尚難再主張不知有此帶看同意書，又本局於做成申誡之決定前已分別於102 年4 月18日、102 年6 月13日函請原告就本案有關帶看同意書未簽章部分提出說明，惟依據原告102 年5 月3 日、6 月26日回覆內容觀之，原告皆僅爭執該帶看同意書之性質並主張其無認定之必要，從未主張其不知情，且被告於召開新北市政府不動產經紀人員獎懲委員會審議前亦通知原告出席說明，惟原告並未到場陳述，故被告於行政處分做成前已給予原告3 次陳述意見之機會，亦未見原告主張不知系爭帶看同意書之存在，反一再主張系爭帶看同意書之性質有疑義而不敢簽章，綜上，原告主張不知系爭帶看同意書之存在實屬推諉之詞。
（六）又原告主張帶看同意書不論名稱使用上或實質內容上皆與不動產銷售委託契約書有別，原告自無簽章之義務等云云，惟查不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定各項應簽章文件，於實務上並未有統一名稱，以出售委託書為例，依目前交易習慣即有「不動產出售委託銷售契約書」、「不動產委託銷售契約書」、「不動產帶看同意書」等名稱，探究該規定之立法精神，經紀業應指派經紀人於重要交易文件簽章，係課予經紀人就交易相關重要文件審認負責之義務，以確保交易安全及保障買賣雙方消費者權益，本案帶看同意書其內容記載為促進委託標的儘速成交並准予刊登各類售屋廣告等云云，並言明銷售期間、銷售價格以及服務報酬，揆諸其內容，所有權人已有委託該公司銷售該不動產之意思表示，其性質應屬委託銷售契約書應無疑義，為落實前揭規定之立法目的，原告自應簽章以示負責，不能以無「委託銷售契約書」字樣為由而免除經紀人依法簽章之義務，且原告依其專業判斷本應於執行業務過程中注意相關作業程序是否符合法令規定，本案該公司既已認定該帶看同意書之性質屬於委託銷售契約書，原告倘認該公司未使用制式委託銷售契約書，或對帶看同意書內容及性質認定等產生疑義，本應於審查不動產說明書的同時向該公司確認相關疑義事項後，始進行後續程序，原告於帶看同意書之性質存有疑義，且尚未確定本案有無受委託之情況下，即於不動產說明書確認簽章，執業情形已難謂無過失，原告上開主張之論點，實不足採。
（七）另本案長和公司因未指派經紀人於帶看同意書簽章，而違反上開條例第22條規定，業經被告裁罰6 萬元罰鍰在案，該公司不服該處分亦於102 年6 月13日提起訴願，本案業於102 年10月1 日經新北市政府訴願委員會審議決定訴願駁回，併此敘明。
（八）本案經訴外人檢舉後，經被告查核發現長和公司與廣告物件所有權人僅簽有帶看同意書，該公司並未提供委託銷售契約書供稽，嗣經被告函請該公司說明，該公司回覆表示該帶看同意書之性質等同於委託銷售契約書，案經被告審認該帶看同意書其內容記載為促進委託標的儘速成交並准予刊登各類售屋廣告等云云，並言明銷售期間、銷售價格以及服務報酬，揆諸其內容，所有權人已有委託該公司銷售該不動產之意思表示，其性質應屬委託銷售契約書應無疑義，原告為該公司經紀人卻未於該帶看同意書上簽章之違規事實明確，顯已違反不動產經紀業管理條例第22條第
1 項之規定，被告爰依同條例第31條規定交付新北市不動產經紀人員獎懲委員會審議，並經會議決定予以申誡1 次之行政處分自屬有據。又原告係經國家考試取得證照之專業人員，已具備專業知識及能力，就業務相關契約書需由經紀人簽章之法律規定自難謂為不知，且於執行業務過程應遵守執業規範並且善盡善良管理人之注意義務，故原告未於該帶看同意書上簽章，縱非故意，顯有過失，原告之主張並無理由。
（九）依不動產經紀業管理條例第21、22、23、24條等規定整體觀之，可知簽訂委託契約書並由經紀人審查簽章為不動產經紀業從事廣告及銷售必要之前置程序，後續方有製作不動產說明書、指派經紀人於不動產說明書簽章及銷售解說等過程，此為經紀業執行業務應有之實務作業流程，方得充分保障交易當事人權益，俾符上開條例立法意旨。經查本案被告以102 年3 月27日北地價字第0000000000號函函請長和公司說明，嗣經該公司102 年4 月8 日回覆並檢附本案帶看同意書及不動產說明書供稽，惟經檢視該不動產說明書，除原告確實有於其上簽章外，本案委託人亦於不動產說明書內容中之標的現況說明書中簽名，原告既為長和公司所屬經紀人，依前開作業流程，自應於審核不動產說明書內容前，先行確認本案是否與該委託人簽訂委託銷售契約書，倘在尚未確定本案有無受委託之情形下，即於不動產書說明書上簽章，已難謂無過失，至原告主張不知該不動產說明書之存在，卻於其上簽章，更顯示原告並未親自審核該不動產說明書內容，原告既為長和公司經紀人，未負起經紀人應有之職責，顯有違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定之事實，原告之主張實不足採。
（十）補充答辯：
1、按不動產經紀業管理條例第21條之立法意旨，參照立法院88年1 月20日第88卷第6 期公報第816 頁揭示「明定房地產廣告應於委託契約書簽訂後始得刊登廣告及銷售，並應註明仲介業名稱，以明房地產廣告刊登事項之責任」，避免任意以他人之不動產作為廣告銷售標的而衍生爭議，以保障消費者權益及不動產交易市場之安定性，另同條例第22條之立法意旨則於第816 、817 頁揭示「為保障交易當事人之權益，明定房地產仲介過程中，諸如委託契約書之簽訂、…應由仲介業指派仲介主任（不動產經紀人）為之…仲介主任應於房地產仲介交易特定重要文件簽章以示負責…。」，係考量委託銷售契約書及不動產說明書為不動產交易之重要文件，自應先由經紀人審查簽章以確認資料之正確性，又同條例第23條之立法意旨則於第818 頁揭示「明定仲介人員應以經委託人及仲介主任（不動產經紀人）簽章之房地產說明書解說仲介案件。俾交易過程得以公開書面化，防杜糾紛。」故由上開條例第21、22、23條規定，可知須經簽訂委託契約書並經經紀人審查簽章後，不動產經紀業始得進行該案件廣告及銷售之仲介業務，換言之，委託程序確認後方有製作不動產說明書、指派經紀人於不動產說明書簽章及銷售解說等過程，此應為不動產經紀業執行業務之實務作業流程，先予敘明。
2、經查本案長和公司係於101 年8 月3 日與屋主簽訂帶看同意書，並於101 年8 月10日製作不動產說明書，此由不動產說明書內成屋產權說明書上註明「委託日期：2012/08/03」可稽，顯見本案長和公司係與屋主簽訂帶看同意書後始製作不動產說明書並交由原告審認簽章，該流程與上開實務作業流程並無差異。次查原告及廖武忠君均為長和公司之專任經紀人，惟考量廖君於102 年5 月3 日回覆表示長和公司未指派其於該銷售案件簽章，故就本案違規情節自無故意或過失之情形，故本案原告是否應受懲戒處分，實應審酌原告於本案執行仲介業務過程中，究竟有無故意或過失。
3、首先，原告為國家考試及格之專業不動產經紀人，更應相當熟知執行業務之相關程序並負高度注意之義務責任，從上述答辯理由二內容，原告已明知本案不動產說明書製作日期係於所有權人委託予所任職之長和公司，且原告先前已自承係對於「帶看同意書」性質認定產生疑義故未於「帶看同意書」簽章，現又陳稱從未看過「帶看同意書」，兩者說法均有疑義。因按原告之專業知識判斷，倘如原告所述認為長和公司未使用制式委託銷售契約書，或對帶看同意書性質認定等產生疑義，本應先向長和公司確認相關疑義事項後，始進行後續作業程序；再者，倘原告陳稱從未看過「帶看同意書」，惟原告於本案不動產說明書簽章時，應可看到「委託日期：2012/08/03」等字樣，則原告自應於審核不動產說明書時，同時確認本案是否受有委託，以符上開規定及實務作業流程。本案原告在尚未確定本案有無受委託之情況下，即於不動產說明書上確認簽章，執業過程縱無故意情節，亦難謂無過失，況本案在未能確認是否經委託之情況下，倘長和公司進行後續銷售行為，且所屬不動產經紀人員有持本案不動產說明書向交易之相對人進行解說之情形，恐衍生消費爭議，未能保障消費者之權益，亦未能符合上開條例立法意旨。
4、況本案被告於做成申誡處分之決定前已分別於102 年4 月18日、102 年6 月13日函請原告就帶看同意書未簽章部分提出說明，惟依據原告102 年5 月3 日、6 月26日回覆內容觀之，原告皆僅爭執該帶看同意書之性質並主張其無認定之必要，從未主張其不知有帶看同意書之存在，也未能就本案執業過程無故意或過失之情形提出說明，被告始將本案完整調查過程提請102 年12月26日召開之新北市不動產經紀人員獎懲委員會審議，並於召開會議審議前通知原告出席說明，惟原告未到場陳述，復經該獎懲委員會審視案情結果予以原告申誡1 次之處分。故被告於行政處分做成前已分別給予原告3 次陳述意見之機會，均未見原告主張不知帶看同意書之存在，反一再主張帶看同意書之性質有疑義而不敢簽章等云云，雖現行又一再主張從未看過「帶看同意書」，惟本案不動產說明書內容既已明確載明委託日期，則原告在未能確認是否經委託之情況下，即於不動產說明書簽章，此執業過程已難謂無過失，故綜觀原告陳述意見內容係屬推諉之詞，實非可採。
（十一）綜上所述，被告於法應屬有據，原告之訴為無理由。
（十二）被告並聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
四、本件原告為長和公司所屬不動產經紀人，其於不動產說明書（物件編號：013303、物件名稱：B584帝景豪邸五房、物件地址：新北市○○區○○街○號○樓）之「不動產經紀人」欄曾蓋「（94）北市經證字第001076經紀人胡良驥」之戳印，又長和公司所提出關於上開不動產之「帶看同意書」內並無原告之簽章等情，業為原告所不爭執，且有該帶看同意書影本1 紙及不動產說明書影本1 份（見本院卷第11頁、第62頁至第78頁）附卷可稽，是此一事實自堪認定；則二造之爭點厥係：原告未於系爭「帶看同意書」上簽名是否違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款之規定？
五、本院之判斷：
（一）按「本條例所稱主管機關︰在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣( 市) 為縣( 市) 政府。」、「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書。」、「經紀人員違反本條例者，依下列規定懲戒之：一、違反第十六條、第二十二條第一項、第二十三條或第二十五條規定者，應予申誡。」、「直轄市或縣( 市) 主管機關對於經紀人員獎懲事項，應設置獎懲委員會處理之。」，不動產經紀業管理條例第3 條、第22條第1 項第1 款、第31條第1 項第1 款、第33條第2 項分別定有明文。
（二）本件被告認原告違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款之規定，其理由無非係以：①依長和公司之回覆，可知：「系爭帶看同意書實質上屬於委託銷售契約書。」、「帶看同意書係與不動產說明書並同交付委託人，且不動產說書上已有經紀人簽章，故委託人已知悉帶看同意書亦併同不動產說明書業經經紀人簽章。」。②長和公司所屬另名不動產經紀人廖武忠回覆：「．．．公司並指派本人於該銷售案件簽章，．．．。」。③原告於102 年5 月
3 日回覆表示：「．．．『帶看同意書』名稱使用上非『委託銷售契約書』，故經紀人即無簽章於其上之必要，至於是否實質上屬於『委託銷售契約書』，經紀人應無認定之必要。如胡亂簽章是否衍生其他違反法令之規定，不得而知，經紀人當不敢冒險於其上簽章．．．。」及於102年6 月26日回覆：「．．．三、．．．『帶看同意書』是否實質內容上屬『委託銷售契約書』，係該公司之認定，非本人之意見。故本人未就有爭議之內容簽章，保障自己．．．」。④依不動產經紀業管理條例第21條、第22及第23條、第24條等規定，可知簽訂委託契約書並經經紀人審查簽章為不動產經紀業從事廣告及銷售必要之前置程序，後續方有製作不動產說明書、指派經紀人於不動產說明書簽章及銷售解說等過程，此應為經紀業執行業務應有之實務作業流程，故原告既於不動產說明書上簽章，自應於審核不動產說明書時，同時確認本案是否受有委託，以符上開規定及實務作業流程。⑤原告為國家考試及格之專業不動產經紀人，應相當熟知執行業務之相關程序，其既已於本案不動產說明書上簽章確認，則尚難再主張不知有此帶看同意書，又被告於做成申誡之決定前已分別於102 年4月18日、102 年6 月13日函請原告就本案有關帶看同意書未簽章部分提出說明，惟依據原告102 年5 月3 日、6 月26日回覆內容觀之，原告皆僅爭執該帶看同意書之性質並主張其無認定之必要，從未主張其不知情，且於作成本件行政處分前已給予原告3 次陳述意見之機會，亦未見原告主張不知系爭帶看同意書之存在。⑥系爭帶看同意書之內容記載為促進委託標的儘速成交並准予刊登各類售屋廣告，並言明銷售期間、銷售價格以及服務報酬，其性質應屬委託銷售契約書應無疑義，原告未於該帶看同意書上簽章，縱非故意，顯有過失等情，為其主要論斷依據；就此原告業已否認有被告指之違法行為，且為上開主張，本院爰分析說明如後述。
（三）經查：
1、證人蕭振榮於本院言詞辯論期日具結證稱：「（是否認識劉純成？）他是我朋友的朋友。」、「（你是否有幫忙劉純成處理房屋買賣的事情？）有。」、「（0000000000是不是你的電話？）是。」、「（你有見過劉純成本人？）有。」、「（〈提示本院卷第11頁帶看同意書〉有無看過？）只有「劉純成」、「0000000000」的部分，是我寫的。其他應該是仲介寫的。」、「（是哪一個仲介跟你接洽的？）應該是一位王先生。這個王先生是我之前就認識的，我沒有到臺灣房屋的店裡簽名，是約在我的住處簽名的。」、「（在庭的原告，你有無見過？）沒有印象。」、「你跟所稱的王先生除了簽這張帶看同意書外，還有無簽什麼文件？）應該就是買賣的合約吧。」、「（〈提示本院卷第114 頁至130 頁不動產說明書〉有無看過這些資料？）122 頁的『劉純成』不是我簽的。」、「（你有無提供所附的資料？）我沒有提供，應該是仲介自己調的。」、「（你之前有無看過這份不動產說明書？）有，就是要簽約的時候，都會拿給我們看。帶看同意書及不動產說明書。」、「（是在簽帶看同意書的時候，有給你看不動產說明書？）應該是這樣。」、「（誰提供前開帶看同意書給你簽名？）就是我剛剛說的王先生。」、「（仲介王先生是給你同時簽文件，還是有先後？）帶看同意書應該是在後面。我記得他有拿給我說要簽這個，才可以帶看，所以我確定帶看同意書是在後面，不是同一天簽的。」、「（王先生拿這個不動產說明書給你簽名時，你有無看到胡良驥經紀人的章？）沒有。」（見本院卷第149 頁背面至第151 頁背面），觀乎證人張振榮之上開證述，其已明確證稱：①伊係幫劉純成代為處理委託仲介人員出售本件不動產之事宜，與伊接洽之仲介人員係「王」先生，並非原告，且伊未到過仲介公司，均係在伊住處接洽。②系爭帶看同意書係「王」先生提供讓伊簽名，是先看不動產說明書，之後才簽系爭帶看同意書，且不是同一日等節無訛。
2、原告所稱伊於之前並未見過系爭帶看同意書一事，核與證人蕭振榮之上開證述並無不符，自非無可採；至於原告於本件處分前固未明確主張伊不知有系爭帶看同意書存在，惟由原告於102 年5 月3 日、102 年6 月26日之回函內容以觀，斯時雙方所爭執之重點乃系爭帶看同意書實質上是否屬於「委託銷售契約書」？則若原告所主張系爭帶看同意書非屬不動產紀業管理條例第22條第1 項第1 款之「出售委託契約書」為可採，即無違反此規定之問題，是原告因之而為該一主張，核與一般事理尚非有違，是被告執之而推論原告知情而未於系爭帶看同意書上簽名云云，實難採信。
3、又不動產經紀業管理條例第21條第1 項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」、同條例第23條第1 項規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」、同條第24條規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」，是依此等規定僅足認經紀人員在執行業務過程中，應以「不動產說明書」向與委託人交易之相對人解說，且於簽訂買賣契約時並應將「不動產說明書」交付與委託人交易之相對人，並視「不動產說明書」為買賣契約之一部分，至於「出售委託契約書」與「不動產說明書」之製作先後順序於不動產經紀業管理條例並未加以規範，且不論實務上究竟如何為之，依本件「帶看同意書」與一般名為「不動產委託銷售契約書」者，於形式上之名稱及簡繁程度上均有不同，則是否仍能推知係先製作「帶看同意書」後再製作「不動產說明書」，已堪置疑；再者，依證人蕭振榮之上開證述，伊是先看「不動產說明書」後，才簽系爭帶看同意書，且不是同一日所為，益見被告此部分所指亦屬無據，故被告執之而稱原告既於不動產說明書上簽章，自應於審核不動產說明書時，同時確認本案是否受有委託云云，即非的論。
4、況且，本件被告所指原告違反行政法上之作為義務乃在於「未於實質上等同於委託銷售契約書之帶看同意書上簽章」（此觀原處分內容即明），而非其於「不動產說明書」簽章時對是否存有「帶看同意書」，且對該「帶看同意書」有無經紀人簽章一事是否明知或有無注意義務，亦即其被認為違反者並非未查明本件「帶看同意書」未經經紀人簽章即於「不動產說明書」上簽章，二者自應予以辨明，而系爭帶看同意書並非原告提供予證人蕭振榮簽名一節，已如前述，則於無其他證據足資證明原告確實知悉存有系爭帶看同意書之情況下，又豈能苛責原告未於系爭帶看同意書簽章，進而認其有違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款之規定？從而，即難認原告就系爭帶看同意書未經經紀人簽章一事，有何責任條件之可言。
5、綜上析論，不論系爭帶看同意書「實質上」是否等同於不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款所指之「出售委託契約書」，然因原告就系爭帶看同意書未經經紀人簽章一事並無責任條件，自不應認其違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款之規定，而應依同條例第31條第1項第1 款之規定加以處罰。
六、綜上所述，原告主張並未違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款之規定，即非無據；原處分未予審酌前開情事而為裁罰，其認事用法即有違誤，訴願決定遞予維持，亦非適法，故原告起訴請求撤銷訴願決定及原處分，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及聲明陳述於判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第236 條、第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 30 日
行政訴訟庭 法 官 陳鴻清上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），其未載明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他造人數附繕本，如未按期補提上訴理由書，則逕予駁回上訴），並繳納上訴費新臺幣3,000 元。
書記官 傅淑芳中 華 民 國 103 年 10 月 30 日