臺灣板橋地方法院刑事判決 八十九年度易字第一三一七號
公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 丙○○選任辯護人 甘義平右列被告因竊佔案件，經檢察官提起公訴（八十八年度偵字第一九八二五號），本院判決如左：
主 文丙○○無罪。
理 由
一、公訴意旨略以，被告丙○○意圖為自己不法之利益，未經全體區分所有權人同意，自民國八十八年三月間起，竊佔臺北縣中和市○○路○段三九一之五號之屋頂，用以加蓋建物居住，竊佔面積共計三０點八九平方公尺，嗣於同年八月十九日，由甲○○委任告訴代理人陳智義律師向本署提出告訴，始得知上情；因認被告涉犯刑法第三百二十條第二項之竊佔罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條定有明文。次按刑事訴訟法上所謂認定犯罪事實之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，該項證據自須適合於被告犯罪事實之認定，始得採為斷罪資料（最高法院二十九年上字第三一０五號判例意旨參照）。
三、公訴人認被告涉犯竊佔罪嫌，係以被告雖稱有經由同樓二樓以上住戶同意增建，然在起造當時只有口頭承諾，嗣後被告於八十八年九月一日有請其他住戶補簽同意書，惟同棟二樓及三樓住戶並不願簽具切結書，因之，被告所辯其起造前曾徵得同棟二樓以上住戶同意云云，不足採信，而被告竊佔屋頂三０點八九平方公尺一節，業經檢察官會同臺北縣中和地政事務所人員至現場履勘，製有履勘筆錄及土地複丈成果圖各一紙在卷可稽等，資為論據。
四、訊據被告堅決否認有何竊佔犯行，辯稱：我於八十五年八月五日向建設公司（忠誠股份有限公司、盛育企業有限公司）購買中和市○○路○段三九一之五號十樓，契約書上有載明該棟樓（三九一之五號）樓頂（下簡稱：系爭屋頂平台）歸十樓住戶使用，我對屋頂平台有使用權，頂樓房屋之價格比其他房屋貴三萬元，若由建設公司來加蓋需費新臺幣（下同）八十萬元，我沒有請建設公司加蓋，後來因為隔壁棟的屋頂平台皆有加蓋，一遇下大雨，由於兩邊比較高，雨水會灌到我這邊變成水池，太陽出來，十樓的樓頂油漆會剝落，我曾請人做防水工程，但沒有用，後來我向我那棟二樓至九樓住戶打招呼，說因漏水及酷熱要加蓋，他們說好，我才加蓋，一樓是健身房，沒有住戶，管委會還因此多收五十元管理費，我沒有竊佔之犯意等語。
五、按刑法第三百二十條第二項之竊佔罪，係以意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產，為其構成要件，此觀該條項規定自明。又竊佔罪屬侵害財產監督權之犯罪，所稱之竊佔行為，係指無權利人，乘人不知，擅自佔據他人不動產，置於自己實力支配之下而言。若某人對於某不動產有占有管理使用之權限，則其取得該不動產之占有，係基於合法之權源，自難謂其有為自己或第三人不法利益之意圖，亦難認其有擅自佔據他人不動產之竊佔行為。縱其占有後之管理使用行為有其他違反法令之情事（如增建違章建築），亦僅係所有人或共有人得依民事訴訟程序訴請排除侵害、或行政機關應依行政法規加以處罰、處理之問題，尚難以刑法竊佔罪相繩。經查：
㈠本案係與被告住於同一社區（中山○○○區○○○路段三九一之一號三樓之甲
○○，以被告及另一名同社區住戶潘皓月（住於同路段三九一之六號十樓）於各該棟建築物之屋頂平台加蓋建築物，涉犯刑法第三百二十條第二項之竊佔罪嫌，提出告訴；對於潘皓月部分，檢察官以：潘皓月增建部分係於八十三年十一月初，經建商同意下雇工興建，當時該社區全棟建物之起造人及建商為盛育企業有限公司塑膠廠及忠誠股份有限公司，有該二公司出具之證明書及臺北縣政府工務局八十三年十月二十七日核發之八十三年中使字第一四二二號使用執照附卷足稽，潘皓月於八十三年十一月初在屋頂興建建物時，業經原起造人之建設公司同意興建，與刑法竊佔罪之構成要件不符為由，對潘皓月為不起訴處分等事實，有偵查卷卷附之各該資料及不起訴處分書可考。
㈡⑴告訴人甲○○與上述起造人及建商間訂立之八十一年四月十三日「建物買賣
契約書」第十五條第三款明定：「本大樓（指中山精典社區）之屋頂係屬全體住戶所共用。屋頂平台部分歸頂樓保管使用」；其契約附件之「同意書」第三條復明定：「屋頂應屬全體住戶所共有，任何住戶不得增建或擅自占用。屋頂平台部分歸頂樓保管使用」；⑵住於同社區三九一之五號八樓之陳金環與上述起造人及建商間訂立之八十一年四月十九日「建物買賣契約書」之同條款及「同意書」同條文，亦有相同之約定；⑶該等「屋頂平台部分歸頂樓保管使用」等字，係以條戳蓋印之方式附加於條款內，其下方皆加蓋有「甲○○」或「陳金環」之印文，而不同於同條款其他文字之印刷字體；⑷被告與上述起造人及建商間就三九一之五號十樓訂立之八十五年八月五日「不動產買賣契約書」，其第十四條「特約事項」之第一款，以手寫字體明定：「本標的物之頂樓部分，甲方有管理使用之權利」等情，有上開「建物買賣契約書」、「不動產買賣契約書」影本在卷可證。訊以證人即負責「中山精典社區」房屋銷售之乙○○，其結證稱：「（問：為何丙○○與忠誠、盛育公司簽的合約格式與其他住戶不同？）甲○○的合約是預售屋的，比較詳細，丙○○部分是蓋好以後才買，所以比較簡略，三九一之五號那棟樓，大部分都是預售屋，丙○○的合約第十四條特約事項第一款部分是當初訂約時就寫上去的，當初有談到這一點，其他住戶的預售屋買賣契約書應該都與甲○○的這份一樣，（問：甲○○這份合約書在第十五條第三款為何特別蓋印〔指「屋頂平台部分歸頂樓保管使用」〕？）是公司主管授意銷售人員蓋章」等語（見本院八十九年五月三十一日訊問筆錄）。證人乙○○之證言足證：「中山精典社區」之房屋預售契約，皆有如甲○○、陳金環前引契約書及附件所明定之「屋頂平台部分歸頂樓保管使用」條款。而此一條款應屬「中山精典社區」出售建商與各個承購戶間之共有物分管契約之約定，有拘束包含甲○○在內之各承購戶及知情或可得而知之各承購戶受讓人之效力（司法院大法官釋字第三四九號解釋意旨參考）。依此一分管契約之約定，「中山精典社區」各棟樓之屋頂平台部分係屬約定專用部分，各頂樓住戶對於其所居住樓層之屋頂平台，有占有管理使用之權限。
㈢查被告於八十五年八月五日與建商訂立「中山精典社區」三九一之五號十樓房
屋之「不動產買賣契約書」之時，住於同社區三九一之六號十樓之潘皓月，業於八十三年十一月間，在建商之同意下，於三九一之六號之屋頂平台，雇工興建建築物，業見前述。而被告與建商簽訂之「不動產買賣契約書」內，復有上引之「本標的物之頂樓部分，甲方有管理使用之權利」條款。是被告不僅受讓建商原依前開分管契約就系爭屋頂平台所享有之占有管理使用權限，且其主觀上亦認為其有占有使用管理該棟樓屋頂平台之權利。被告於系爭屋頂平台加蓋建物之行為，固有違相關建築法規，且影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全，相關主管機關依法應拆除此一具有違章建築性質之建物，「中山精典社區」之住戶本於共有人之地位，亦得循民事訴訟程序，訴請法院拆除，排除此一侵害（最高法院八十二年度臺上字第二二八四號民事判決意旨參考），惟此仍不能否定被告依據前開分管契約，對於系爭屋頂平台，有占有使用管理之權限。被告取得該屋頂平台之占有，既係基於合法之權源，揆諸前揭說明，尚難認其有為自己或第三人不法利益之意圖及擅自占據他人不動產之竊佔行為。㈣末查八十四年六月二十八日公布、同年月三十日生效施行之公寓大廈管理條例
第七條第三款固規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈屋頂之構造，並不得為約定專用部分。惟同條例第四十三條第一項、第二項亦規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織」；「前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制」。因本案「中山精典社區」各棟建築物係屬在上開條例施行前業已取得建造執照之公寓大廈，依該條例第四十三條第二項之規定，前述分管契約所約定屋頂平台歸各頂樓住戶使用、管理之約定專用部分，自不受同條例第七條第三款規定之限制，附此敘明。
六、綜上論述，被告占有系爭屋頂平台，既係基於合法權源，所為尚與刑法竊佔罪之構成要件有間。此外，復查無積極證據足資證明被告有何竊佔之犯意及行為，被告竊佔犯罪應屬不能證明，爰為無罪判決之諭知。
七、至於被告及其他「中山精典社區」各棟頂樓住戶於屋頂平台違法增建建物，有違相關建築法規部分，另函移臺北縣政府依法處理。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官黃和村到庭執行職務。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十九 日
臺灣板橋地方法院刑事第四庭
法 官 王 復 生右正本證明與原本無異如不服本判決應於送達後十日內向本院提出上訴狀
書記官 陳 淑 慧中 華 民 國 八十九 年 七 月 五 日