台灣板橋地方法院刑事判決 八十九年度易字第二一四六號
公 訴 人 台灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 乙○○右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十九年度偵字第六一二五號），本院判決如左：
主 文乙○○無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告乙○○係漢一建設股份有限公司（下稱漢一公司）之負責人，於民國（下同）八十五年間，在台北縣中和市○○段二八張小段第二七一、二七二─一、二七二─一三、二七二─一九、二七二─二Ｏ、二七Ｏ─二地號及中和市○○○段二一四─二七、二一四─二八、二一四─三二等地號土地上，興建名為「大七喜大廈」之集合式住宅，並以預售屋買賣之方式，分別於八十五年十月二日、二十五日及同年十一月七日，依序將上開大廈中之Ｋ棟四樓、Ｆ棟二樓及Ｌ棟四樓分別出售與丙○○、丁○○及甲○○等人後，明知該棟建築方案中之一樓房屋前、後之庭院並無欄杆、圍牆之設計且應有四百二十六點二平方公尺之綠化面積，竟基於意圖為自己不法所有之概括犯意，於取得使用執照後，未經全體住戶同意，於八十六年五月十四日，再行向台北縣中和市公所申請雜項執照施工，連續將該區大樓一樓滴水簷外建造門柱、加設欄杆，使一樓住戶使用面積增加，全體住戶共同管理面積銳減，且在上開大樓南側與鄰地相接之防火巷法定空地，建造一百八十公分高之圍牆，使圍牆以內成為一樓住戶之專用後院，其餘住戶無法共同管理使用，藉以提高一樓之售價；復將中庭應綠化之部分，改鋪地磚，致使丙○○、丁○○及甲○○等人所購買之房屋與原所約定者不符，丙○○等人始知受騙，因認被告乙○○涉有刑法第三百三十九條第一項詐欺取財之罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。次按認定犯罪事實，須依證據，而所謂證據，係指合法之積極證據就犯罪事實能為具體之證明者而言；又認定不利於被告之事實，須依積極證據，茍積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，最高法院三十年上字第八一六號著有判例。再所謂「積極證據足以為不利被告事實之認定」，係指據為訴訟上證明之全盤證據資料，在客觀上已達於通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信被告確曾犯罪之程度，若未達到此一程度，而有合理懷疑之存在時，即無從為有罪之確信，此觀同院七十六年度台上字第四八九六號判例意旨自明。又告訴人之告訴，無非係以使被告受刑事訴追處罰為目的，有時難免故予誇大，自不得僅憑告訴人之指訴作為有罪之唯一論據，仍應調查其他必要之證據，以查明告訴人之指訴是否與事實相符。再刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法之所有，施用詐術使本人或第三人為物交付為要件，而所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若所用之方法，不能認為是詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪。
三、本件公訴人之所以認被告乙○○涉犯刑法詐欺取財之罪嫌，無非係以告訴人甲○○、丙○○、丁○○等人之指訴及有台北縣地政事務所土地複丈成果圖、漢一公司竣工圖及綠化平面示意圖各一紙附卷；又被告乙○○與告訴人甲○○等人簽訂房屋預定買賣契約書後始行申請興建圍牆之雜項執照，且其房屋預定買賣契約上亦未註明將加設欄杆、圍牆；況於綠化平面示意圖應有四百二十六點二平方公尺之綠化面積，現僅存一樓欄杆與房屋間空地、房屋後圍牆內之空地及紅磚道路，業據檢察官勘驗屬實等情為其主要論據。訊據被告乙○○固不否認與告訴人甲○○、丙○○及丁○○等人有買賣上述預售屋之事實；惟堅決否認有何詐欺之犯行，並辯稱：當初契約原就約定一樓空地歸一樓住戶管理使用，交屋時住戶甲○○等人均同意且訂有交屋協議書；二次施工是依據公共設施約定書施作且有向中和市公所申請雜項執照核准後才加建圍牆，事後並已和「大七喜大廈」特區管理委員會達成協議；至於中庭綠化面積則係因客戶反應植草磚不好行走，才改鋪一般地磚及伊作上開之施工，並無提高一樓之售價等語。
四、經查：
（一）關於建築門柱、加設欄杆、圍牆部分：被告乙○○係漢一公司之負責人，其代表漢一公司自八十五年間，分別經由現場銷售人員與告訴人丙○○、丁○○及甲○○等人訂立「大七喜房地買賣契約書（皇家特區）」，均附有所購買之房屋及公共設施之附圖，附圖內容與廣告銷售平面圖之範圍相符，而完工後，復與告訴人丙○○等人簽訂交屋協議書第二條亦言明「雙方所訂之買賣契約已完成並無任何違約情事」，此有漢一公司與全體住戶所簽訂之交屋協議書附卷可稽。故就此而言，被告與告訴人丙○○等人所簽訂之房屋買賣預定契約行為並未施用任何詐術，且告訴人丙○○等人亦未有因此而陷於錯誤之情形。又被告加蓋圍牆係依據中和市公所所核發雜項執照興蓋，為依法令之行為，此有中和市公所八十六年五月十四日八六雜字第００一號雜項執照可資證明。雖台北縣政府工務局事後曾發一違章建築拆除通知書指該部分係佔用法定空地興建圍牆，但此係後來行政處分撤銷或廢止之問題，先前依法令之興建圍牆行為並不因此違法，故難謂被告有何不法所有之意圖。再者一樓空地於交屋協議書及房屋買賣預定書之附件公共設施約定書上，已事先約定歸一樓住戶管理使用，此部份專用權之約定，依公寓大廈管理條例第七條及第四十五條第二項之規定，應非在禁止之列，漢一公司在公共設施約定書及交屋協議書上與大七喜大廈之全體住戶約定一樓空地之專用權歸一樓住戶使用，係一樓住戶依共有之法理，經大廈其他住戶之同意而約定專用部分，依該條例第十條第一項一樓住戶自可管理使用，而所有權人仍屬全體住戶，是以全體住戶共有之面積並未銳減，此均有大七喜大廈承購戶買賣契約書之附件公共設施約定書及交屋協議書可證，是被告亦無不法所有之意圖。從而被告於一樓滴水簷外建造門柱、加設欄杆，並於一樓房屋後加建圍牆使上開部分成為一樓住戶之專門管理使用，雖未於買賣契約本約中明定，但契約第九條第七項約定「本約附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力」，故為雙方所約定之一部份，應為告訴人等人所明知之事實；況於交屋時欄杆、圍牆業已存在而告訴人丙○○等人均未異議，要難謂被告有何施用詐術之行為，亦難因此稱告訴人於簽訂買賣預售屋契約時有何陷於錯誤之可能。再衡諸常情一樓之售價本就較其他樓層之售價為高，實難謂被告上開行為有故意提高一樓售價之不法所有意圖。
（二）關於中庭綠化面積部分：
據告訴人甲○○等人指稱依據建築執照八十四年度中建字第一一九三號內綠化平面示意圖明載漢一建設公司應種植黃榕葉及草皮，綠化面積為四二六點二平方公尺；惟查上述買賣契約書中並未有中庭綠地之約定，且依卷附之廣告銷售平面圖僅繪置模擬建物完工圖，並無任何文字說明所代表之意義等情，有該合約書及廣告銷售平面圖在卷可佐，是空地綠化（即告訴人甲○○等人所指綠化面積）於買賣契約上並未約定如何綠化，亦未將廣告銷售平面圖列入契約之一部份或約定為附件成為契約之內容。故漢一公司自有權決定如何綠化；至被告依綠化平面圖應鋪植草磚卻改鋪地磚，亦僅屬民事上之不完全給付（瑕疵給付），難以遽認被告有施用詐術之行為，或告訴人有因此陷於錯誤之情形。況就被告（建方）將中庭空地原有之植草磚，於事後改鋪為地磚而言，係增加建築費用之非利己行為，尚無不法所有之意圖可言。
四、綜上所述，告訴人甲○○等人既與被告乙○○間有買賣關係，有如上述，縱有何爭執亦僅屬單純民事物之瑕疵擔保範圍（最高法院七十二年度台上字第四二六五號判決參照），告訴人等理應循民事訴訟途徑謀求救濟。公訴人僅憑告訴人等人之指訴即遽論被告有詐欺之犯行，證據嫌有未足。此外復查無其他積極證據足認被告有被訴詐欺之犯行，既不能證明被告犯罪，自應為無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官游鉦添到庭執行職務中 華 民 國 八 十 九 年 十 二 月 十 二 日
台灣板橋地方法院刑事第二庭
法 官 潘 長 生（得於十日內上訴）