臺灣板橋地方法院刑事判決 九十年度易字第二七八О號
公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 癸○○選任辯護人 陳峰富
蕭世光吳綺恬右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十九年度偵字第九一一號），本院判決如左：
主 文癸○○無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告癸○○係興亞建設股份有限公司（以下簡稱興亞公司）之負責人，於民國八十一年間，在台北縣中和市○○段二八張小段第二○之二號、第二二號、第二二之八號地號土地上興建名為「華中園中園」之預售房屋，負責前揭預售房屋土地之取得及房屋銷售規劃等事宜，詎癸○○明知興亞公司向戊○○，戊○○向壬○○（業經檢察官另為不起訴處分）購入前揭漳和段二八張小段第二○之二號、第二二等地號土地（同小段第二二地號土地於壬○○移轉予戊○○後，於八十年十二月四日分割出同小段第二二之八地號土地）時，均已以追約約明，買賣土地之範圍為該土地原領有台北縣政府建照中建字第五九二號目前送請變更設計核准中依法必須使用之部分，並不包括因法令及建築設計之關係，不能供為建築使用之法定保留地部分｛即嗣於八十二年五月二十八日自台北縣中和市○○段二八張小段第二二地號（起訴書誤為第二０地號）土地，分割出之台北縣中和市○○段二八張小段第二二之九地號土地｝，且該公司興建出賣予客戶之上開預售房屋，其所使用之建築基地，不包含該法定保留地，而與上開預售房屋一併出賣予客戶之土地，亦不包括該法定保留地之事實，竟仍意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之概括犯意，委由不知情之廣告從事人員製作銷售廣告，於廣告文宣內之一樓綠化庭園平面圖中畫入法定保留地，且於法定保留地內繪有與該平面圖中對於其他庭園設施相同之表彰造景規劃之圖示，且於房屋土地預定買賣契約書第一條約定「房屋土地座落於台北縣中和市○○路新建之華中園中園基地目前座落於台北縣中和市○○段二八張小段二○之二、二二、二二之八地號上（上述地號之土地面積含法定保留地）‧‧。本大樓興建房屋所使用基地面積之土地為全體房屋所有人共同持分產權共同持有」等語，並於該契約所附之一樓庭面平面圖中畫入法定保留地，且於法定保留地內繪有與該簡圖中對於其他庭園設施相同之表彰造景規劃之圖示，委由不知情之銷售人員依上開契約之內容而為銷售，連續致使庚○○等人，誤信嗣於八十二年五月二十八日自台北縣中和市○○段二八張小段第二二號地號土地分出之台北縣中和市○○段二八張小段第二二之九號地號土地，屬於上開預售房屋使用之土地，興亞公司將一併為造景之設計及規劃，且於上開預售房屋興建完成以後，亦將登記為全體房屋所有人公同共有，而先後與興亞公司簽訂房屋土地預定買賣契約，並依契約之約定，陸續繳付價款予興亞公司。嗣於八十七年五月間，因壬○○表示其為台北縣中和市○○段二八張小段第二二之九號土地之所有權人，並將該土地上原栽植之景觀作物及草坪拆除，改建為私人停車場，庚○○等人始知受騙，因認被告涉有刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，如不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條及第三百零一條第一項分別定有明文。又事實之認定應憑證據，如未發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判之基礎。最高法院四十年度臺上字第八六號著有判例可資參照。
三、公訴人認被告涉犯詐欺取財罪嫌，主要以：本件犯罪事實業據告訴人庚○○等人指訴綦詳，且被告身為興亞公司負責人，代表興亞公司向戊○○購買前開地號土地以供興建華中園中園預售屋時，明知向戊○○所購入及將來轉售與華中園中園住戶之土地不包含屬法定保留地之臺北縣中和市○○段二八張小段第二二之九號地號土地，竟仍基於意圖為自己不法所有之概括犯意，先在買賣契約繕打「房屋土地座落於台北縣中和市○○路新建之華中園中園基地目前座落於台北縣中和市○○段二八張小段二○之二、二二、二二之八地號上（上述地號之土地面積含法定保留地）‧‧。本大樓興建房屋所使用基地面積之土地為全體房屋所有人共同持分產權共同持有」等字語，並利用不知情之廣告設計人員，將法定保留地繪入買賣契約中所附華中園中園一樓綠化庭園平面圖中，嗣再委由不知情之銷售人員依該契約內容銷售，以此詐術，使庚○○等人誤認上開預售房屋使用之土地內包括有法定保留地，興亞公司將一併為造景之設計及規劃，待預售房屋興建完成以後，並將法定保留地登記為全體房屋所有人公同共有，庚○○等人因之陷於錯誤，而向興亞公司買受前開房地，被告顯有詐欺取財之犯行及故意，並有房屋土地預定買賣契約書、廣告文宣、壬○○與戊○○訂立之追約、戊○○與興亞公司訂立之追約等附於偵查卷可稽等語，為其論據。訊據被告固坦認其為興亞公司負責人，前曾代表興亞公司向戊○○購得上開土地，並訂立買賣契約、追約等情不諱，惟堅詞否認有公訴人所訴之情事，辯稱：伊只負責決定投資購買土地，當初是壬○○不願出售法定保留地，並非伊不願購買，伊決定投資購買前開地號土地後，關於後續之華中園中園房屋建築、買賣契約內容、委託房屋銷售公司銷售事宜，均交由公司副總經理甲○○負責，伊對該等事情均不清楚，並無對庚○○等人施用詐術之詐欺取財犯行等語。經查：
㈠、興亞公司董事長癸○○、副總經理甲○○於八十年間，以購地建築為由，向壬○○接洽購買壬○○所有，坐落台北縣中和市○○段二八張小段第二○之二、二二地號（嗣該二二地號土地，於八十年十二月四日因分割增加同地段第二二之八地號）、地目均為「田」之土地，並由甲○○負責與壬○○洽談購地事宜，因壬○○認興亞公司董事長癸○○之妻戊○○名下有多筆土地資力較為可靠，壬○○與戊○○遂先於八十年十一月十一日，訂立買賣上開不動產契約，並由戊○○開立支票及將其所有多筆土地設定抵押權與壬○○，渠等並約定待支票逐一兌現後塗銷上開土地之抵押權設定，戊○○隨後於八十年十二月十日，將其前開購得之台北縣中和市○○段二八張小段第二○之二、第二二及因分割增加之同地段第二二之八地號土地出售與興亞公司，並由戊○○與時任興亞公司代表人之董事長即被告癸○○，另行簽立不動產買賣契約等情，經證人戊○○、甲○○證述在卷，且為同案被告壬○○、被告癸○○所不否認（見本院卷二之九十一年二月七日、同年八月二十一日訊問筆錄），並據壬○○於偵查中提出土地所有權狀二紙、壬○○與戊○○訂立之前開土地買賣契約書、戊○○用以支付土地買賣價金之支票明細表及戊○○所有之土地設定抵押權與壬○○之明細表、戊○○與興亞公司訂立之不動產買賣契約附卷（見八十八年度他字第一八八一號偵查卷第七十三頁至第七十四頁、第八十一頁至第九十一頁、第九十三頁至第九十五頁），且有告訴人代理人周信宏律師於本院調查中所提出之台北縣中和市○○段二八張小段第二二地號於八十年十二月四日因分割增加同地段第二二之八地號土地之地籍資料一份在卷為憑（見本院卷一第一七九頁）。
㈡、另按「依法得為建築使用之非『建』地目土地，於建築物完成地面第一層樓頂板或建有地下室之建築物於完成最底層樓頂板時，土地所有人申辦地目變更為『建』，地政事務所應與受理，但以部分作為建築基地者，仍應先申辦土地分割。」內政部七十八年十二月十四日臺內地字第七五二七九四號函訂定之辦理地目變更注意事項第二條規定甚明。次按「畸零地非與相鄰之唯一土地合併，無法建築使用時，該相鄰之土地非經留出合併所必須之土地，不得建築，但留出後所餘之土地成為畸零地時，應全部合併使用。」台灣省畸零地使用規則第十一條訂有明文。查，壬○○、戊○○及戊○○與興亞公司間，於渠等分別訂立前開土地買賣契約後，興亞公司副總經理甲○○因發現興亞公司上開所購得地目屬「田」之土地南面有既成道路，而與上開地號土地相鄰之第三人所有同地段第十六之七地號土地為畸零地，該等畸零地非與相鄰之壬○○所有前開土地合併，無法建築使用，因而使壬○○前開出售之土地，依上開畸零地使用規則，非經留出供同地段第十六之七地號畸零地建築所須之土地，不得建築，經甲○○將上情報告癸○○後，癸○○即指示甲○○向壬○○表明不購買法定保留地部分，壬○○雖仍欲一併出售上開不得建築之法定保留地，惟因癸○○、戊○○均無意願購買，壬○○遂同意買賣土地之範圍不包括不能建築之法定保留地，壬○○與戊○○、戊○○與興亞公司遂均各自再行訂立追約，約定渠等間之上開買賣土地契約，均不包含不能建築之法定保留地，興亞公司並須將該等法定保留地自前開出售之土地中辦理分割，及將分割完成之法定保留地登記返還戊○○或戊○○指定人，而戊○○則以追約訂明將前開分割出之法定保留地登記返還壬○○，渠等上開追約中並均約定興亞公司、戊○○不得以上開法定保留地因返還戊○○、壬○○為由，主張減少買賣價金等情，亦據壬○○供陳在卷，核與證人即訂立上開追約時在場之興亞公司副總經理甲○○證述相符（見八十九年度偵字第九一一號偵查卷第七十三頁、本院九十一年八月二十一日訊問筆錄），並經辯護人於偵查中提出壬○○與戊○○間及戊○○與興亞公司所訂立之追約各一份附卷為憑（見八十八年度他字第一八八一號偵查卷第九十二頁正面、第九十五頁背面），參核上開法定保留地既因鄰地為畸零地而受有而不得建築之限制，壬○○復已將上開土地全部出售，衡情，壬○○應無刻意將該等不能建築之法定保留土地留供己用不願出售之必要，足認壬○○、甲○○上開證言係被告癸○○得知法定保留地不能建築，遂不願購買等語，應堪信實，被告癸○○辯稱係壬○○不願一併出售法定保留地云云，並不足採。
㈢、又因該等屬於法定保留地部分之土地於訂立買賣契約時，並無獨立之地號，且因興亞公司在前開購得土地上所興建之華中園中園建築物附有地下室，依前開辦理地目變更注意事項第二條規定，須待興亞公司完成最底層樓頂板時，始能申請將建築物所在土地之地目由「田」變更為「建」，並據以辦理分割以資取得獨立地號，嗣興亞公司於八十二年四月間，完成華中園中園建築物地下室最底層樓頂板施工，興亞公司遂申請將上開建築物所在地號土地之地目由「田」變更為「建」，並於八十二年五月二十八日向地政機關申辦將屬法定保留地之部分，自上開地段第二二地號分割而出，登記為上開地段第二二之九地號土地，興亞公司旋依照上開追約，於八十二年六月三十日將前開已有獨立地號之法定保留地即台北縣中和市○○段二八張小段第二二之九地號土地以買賣為由出售與壬○○，後於八十四年十二月十二日辦理登記與壬○○等情，經證人甲○○於偵查、本院調查中證述甚詳（見八十九年度偵字第九一一號偵查卷第七十三頁、本院九十一年二月七日訊問筆錄），並據告訴人代理人周信宏律師於偵查及本院調查中提出台北縣中和市○○段二八張小段第二二地號於八十二年五月二十八日因分割增加同地段第二二之九地號土地、該地段第二二之九地號土地於八十二年六月三十日因買賣，由興亞公司出賣與壬○○，並於八十四年十二月十二日辦理所有權移轉登記與壬○○之地籍資料三份在卷為憑（見八十八年度他字第一八八一號偵查卷第二十八頁、本院卷一第一七九頁）。從而，被告癸○○不欲購買上開法定保留地，因而其代表興亞公司向戊○○所購買及戊○○向壬○○所購得之前開土地，均不包含依法令不能建築之法定保留地，被告癸○○對興亞公司日後並負有將法定保留地移轉登記與壬○○之義務亦知之甚詳等情，固均堪認定。
㈣、然興亞公司購得前開土地後，後續在該等地號土地上興建「華中園中園」之建築施工、廣告銷售、興亞公司與購屋者間之預售屋買賣契約內容擬定，代表興亞公司與承購戶訂立契約並於契約上用印等事，均由被告授權興亞公司實際執行業務之副總經理甲○○負責處理，被告係興亞公司董事長，僅知道興亞公司向壬○○投資購買上開土地及興亞公司日後負有將法定保留地移轉登記返還壬○○之義務等事，對銷售預售屋契約及廣告圖示文宣內容等細節均未詳閱應不知悉等情，經證人甲○○迭於偵查、本院調查中證述在卷（見八十九年度偵字第九一一號偵查卷第七十三頁、本院九十一年二月七日訊問筆錄），參核證人即前任職力霸房屋代銷部襄理己○○於本院調查中證稱：當時由渠承辦為興亞公司代銷華中園中園預售屋工作，力霸公司係與興亞公司副總經理甲○○簽訂廣告銷售合約，渠都是跟甲○○接觸，並沒有跟被告談過有關工地的價格、規劃、畫圖設計等工地上的事情等語（見本院九十一年十月十四日訊問筆錄），證人即興亞公司業務主任辛○○於本院調查中證稱：興亞公司有被告的辦公室，但被告很少來，渠也沒有跟被告接觸，大部分都是跟副總經理甲○○接觸等語（見本院九十一年二月七日訊問筆錄），證人即興亞公司工地主任乙○○於本院調查中證稱：渠在工地看過被告一、二次，但被告僅在工地四周繞一繞就走了，並未進入工地等語（見本院九十一年二月七日訊問筆錄），證人即為興亞公司設計華中園中園建築物之建築師丁○○、丙○○於本院調查中證稱：當初是甲○○到渠等之建築師事務所要求渠等設計「華中園中園」建築物，渠等是跟興亞公司之工務經理或副總經理甲○○接洽聯絡建築設計事宜，並未跟被告接洽等語（見本院九十一年二月七日訊問筆錄），佐以一般大型企業公司基於分層負責理念，董事長對實際業務執行內容並不全然盡知，亦與常情無悖，足徵關於華中園中園之房屋銷售內容、建築施工等事宜，確均由甲○○負責，則被告前揭辯稱伊僅係登記負責人，對公司實際業務執行內容並不知情等語，即非無據。
㈤、從而，縱使告訴人庚○○等人與興亞公司間所訂立之買賣契約上載有「房屋土地座落於台北縣中和市○○路新建之華中園中園基地目前座落於台北縣中和市○○段二八張小段二○之二、二二、二二之八地號上（上述地號之土地面積含法定保留地）‧‧。本大樓興建房屋所使用基地面積之土地為全體房屋所有人共同持分產權共同持有」等字語，買賣契約中所附簡圖並將法定保留地繪入華中園中園一樓綠化庭園平面圖中，及容或有部分銷售人員對告訴人稱法定保留地亦屬買賣土地一部份，將登記為全體房屋所有人共有，然依上述㈣所述事證，此等事宜被告既不知情，亦無事證顯示該等事宜係在被告指示下所為，被告自無所謂以上開情事為詐術，對告訴人施行詐術，使告訴人不疑有詐，陷於錯誤而交付財物之詐欺取財犯行可言，此外，復查無其他積極證據足認被告有被訴詐欺取財犯行，依前揭二之說明，不能證明被告犯罪，自應為其無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官陳伯厚到庭執行職務。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十 日
臺灣板橋地方法院刑事第十一庭
審判長法 官 王復生
法 官 徐子涵法 官 陳明偉右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。
書記官 呂妍旻中 華 民 國 九十二 年 九 月 十 日