臺灣板橋地方法院刑事判決 九十年度易字第三七二一號
公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 丙○○選任辯護人 張國雄右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴 (八十九年度偵字第一二七五、一二七九號)，本院判決如左：
主 文丙○○無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：丙○○於民國（以下同）八十四年間，為鼎陽建設股份有限公司（設於台北市○○○路○段○○○號十一樓，下稱鼎陽公司）之負責人，於八十四年間在台北縣板橋市○○○段第二崁小段一八０之七號等土地上興建昇陽天廈集合式住宅出售，告訴人乙○○、丁○○、甲○○、戊○○及庚○○等人於八十四年間起陸續購買昇陽天廈門牌號碼依序為台北縣板橋市○○路四十之二號十七樓、三四之一號十七樓、三八之一號十六樓、四六之二號二四樓及四六號十八樓房屋，詎渠等於購買後始發覺：（一）被告於銷售前揭昇陽天廈時，現場銷售人員及鼎陽公司所提出之樣品屋及裝潢參考圖例上，均向買受人表明渠等所購之房屋得興建夾層屋，嗣買受人購入房屋並僱工興建為夾層屋後，使知夾層屋為法令所不許。（二）丙○○所開設之昇陽公司於前揭「昇陽天廈」銷售合約中註明：
該大廈擁有五個大樓自動管理系統，每棟大樓之管理中心，裝置與該棟大樓各住戶之電視對講系統，住戶可利用家中電話與各棟管理中心及地下停車層聯絡，電梯箱內隱藏監視管理系統，由一樓管理中心監視。惟於交屋後，卻將依約應裝置在一樓入口處之監控系統改裝置於四樓中控室，致使前述五套自動化系統變成一套非自動化系統，因認被告涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺罪嫌云云。
二、按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎。又刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院四十年台上字第八十六號、四十六年台上字第二六０號著有判例可資參照。再告訴人之告訴係以使被告受刑事訴為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，此並有最高法法院五十二年台上字第一三００號判例可稽。本件公訴人認被告有右開犯行無非以告訴人指陳歷歷，並就（一）夾層屋部分：有系爭建物之銷售廣告、「傢俱配置參考圖」「夾層施工法」、「夾層結構圖剖面圖」、銷售現場樣品屋照片及台北縣政府工務局八十八年七月二十八日八八北工使字第Ｂ七六一四號函載明「原竣工圖並無夾層之設計」等資料附卷可稽。（二）大樓管理自動化系統部分：經公訴人至該社區勘驗之結果，發現各樓日間雖有管理員，但亦無何中央監控系統，又夜間各樓管理員撤哨後，須由四樓社區共有管理中心監控住戶進出安全等情，有八十九年五月三日履勘筆錄一紙在卷可稽，上開現狀顯與鼎陽公司與告訴人等所簽訂之房地買賣預定書附件（五）第十點、第十六點有所差詎為其論據。
三、訊據被告丙○○堅決否認有何詐欺犯行，辯稱：本案銷售業務是由伊公司的專業經理人己○○負責，工務部門則由辛○○負責，該建案建築設計及銷售因伊公司採充分授權、分層負責方式處理，故整個內容伊並無經手過目，實際情形伊並不清楚，伊只到過工地二、三次而已，故有關夾層屋問題及該大樓管理自動化系統部分伊是事後才知道等語。查：
（一）夾層屋部分－告訴人甲○○在偵查中固指稱：「我們在八十四年買房子時，並不知道夾層屋是否合法，至八十六年台北市發生夾層屋不合法事件時，我們才知道。是現場銷售員告訴我們可以夾層，但是我們自己施工。而且樓高四．二公尺，可是所有隔間牆只做二．二公尺，很明白告訴我們可以夾層」等語，告訴人乙○○、戊○○、甲○○、庚○○九十年十二月十七日在本院審理中亦指稱：「．．．銷售人員表示如果依照這樣施工法，這樣一層當二層使用，當時的預售屋一坪是二十七萬的，平均一坪約十來萬而已，我們當時就是受了他們可有夾層屋的吸引，才會去買這房子，而當時此地段的其他建預售屋每坪才十
七、八萬。」等語。惟查：
（１）證人即當時擔任鼎陽公司銷售經理己○○於八十九年二月二十一日在偵查中即證稱：關於銷售部分，我及我的銷售人員沒有明示或暗示買方夾層是合法，只有提供樣品屋做為施工上的一個參考等語；在本院審理中更具體陳稱：本建案有推出三米高及四米二的房子二種商品，三米高的房子平均價格是每坪二十四萬，四米二是每坪二十九萬，四米二房子因面臨莊敬路，視野比較開闊及參酌其他因素如：景氣、同業價格等，才定比較高的價格，伊當時在銷售現場，有張貼建築執照圖說，也有擺置建築設計圖，且有工程人員在現場為消費者做解釋，並有將契約交由消費者帶回審閱，因當時四米二的房子很流行，所以現場就做了一個有夾層的樣品屋給顧客參考，並提供相關的傢俱配置圖，但伊等在銷售時，有明確告知客戶因為夾層屋有適法性的問題，所以不提供施工。另伊公司也允許客戶如果對四米二房子適法性有質疑，可以變更選擇換約購買三米的房子等語。而參酌卷附告訴人於八十八年三月委任金鍾柳律師以八十八年度鐘律字第三號發函予鼎陽公司之函文內容（見八十九偵字第一二七五號卷宗第三十二頁）及於八十八年五月間具名向行政院消費者保護委員會之陳情書之內文（見行政院公平交易委員會卷宗影本），其就四米二房子現況問題，僅指摘實際樓高及隔間牆高度與約定高度不符，涉及廣告不實詐欺，並未提及鼎陽公司有強調夾層屋合法情事；又佐以告訴人甲○○在八十九年三月二十日偵查曾陳稱：「關於夾層屋部分，我們在交屋時，雖沒有詳細告知夾層屋是合法，但我們買屋時卻一再告知夾層屋的好處。」等語、告訴人戊○○、丁○○於本院九十一年二月二十五日審理時陳稱：「當時銷售的人並無告訴我們適法性的問題，但是有告訴我們四米二的房子比較好，較適合人體工學，並帶我們去看樣品屋，樣品屋也都是夾層設計的」等語及於八十六年間台北市發生夾層屋適法性問題後，僅告訴人戊○○於八十六年七月十四日將原選購之四米二建物換購為三米高之建物，此為告訴人戊○○所不否認（告訴人庚○○部分已於之前換購為三米高建物，有昇陽天廈客戶訂購資料表附卷可稽），餘告訴人於本件告訴前，均未有向被告之昇陽公司提出有關夾層屋適法性質疑的書面資料等情，足認被告之昇陽公司於銷售時應無刻意強調「夾層合法」之積極施詐行為。縱被告負責之鼎陽公司銷售人員售屋時有消極不告知夾層屋適法與否之情形，但被告並無告知之義務，且八十四年間昇陽天廈預售屋銷售時夾層屋適法性問題並未被浮現，故亦無應告知與否之問題。
（２）再依卷附之銷售廣告文宣，其於廣告文義上僅載有「隔間部分．．．．樓高四．二公尺者，隔間牆高度為二．二公尺」（見偵查卷宗告證八），並無「一層可當二層用」、「買一層賺一層」等可能使人誤認夾層合法的用語。至銷售現場之夾層樣品屋、「夾層施工參考圖」、「傢俱配置參考圖」等資料，因被告公司並不提供夾層施工等事實，已據證人劉清富陳述在卷，並為告訴人所不否認，是依八十三、四年間建築界流行挑高設計房屋之時空背景，或有人願意購買該挑高建築不為隔層或夾層施作而享受廣闊空間，或欲參考上開夾層施工圖等資料自行雇工施作夾層而充份利用空間，實難遽認被告公司提供上開夾層樣品屋、「夾層施工參考圖」即有施用詐術情事。
（３）末審酌卷附鼎陽公司與告訴人等簽訂之房地預定買賣合約書中第三條有關買賣房屋產權面積之計算方式載明：「係依本建物建造執照核准當時地政登記法規之規定標準計算，．．．．，且同意本買賣房屋產權面積以正式登記之面積為準」及該契約附件所附之各該戶所屬樓層、戶別平面配置尺寸圖、平面確認書等資料，可知房屋坪數亦未將所謂夾層計算在內，顯見雙方契約約定之買賣標的物，乃為無夾層構造之建物，「夾層」並未影響系爭建物買賣價金之決定。至於鼎陽公司銷售之樓高四米二及三米高建物之價差每坪五萬元部分，因其四米二樓高建物，空間加大，成本自較高，有此價差應屬當然，且未悖於常理，實難謂有任何不法利得或不法所有之意圖可資非難，洵與詐欺之構成要件有違。綜此，公訴人認被告意圖不法所有，以合法夾層誘以告訴人購買以施詐乙節，應屬不能證明。
（二）大樓管理自動化系統部分－經訊據證人即鼎陽公司工務部門辛○○證稱：在契約中附件五第十項可能是將四樓的的管理中心誤載為一樓，其實功能並無差別，該建案在三樓以下是共構的，四樓以上才分成五棟建築，各棟雖有獨自的電梯通往一樓，但因這五棟實際上有連結的部分，公共管理系統只要有一套就可監控到五棟建物安全問題，又我們目前在各棟大樓之一樓都有配備對講機之安全管理設備系統，所以該自動化系統基本是符合契約，至於地下室無法與住家直接聯繫，那是管委會自行設定問題，是為了節省電話費，如果住戶要求在四樓的控管中心將這限制解除，就可直撥。所謂電傳視訊，因為是八十三年的設計，目前已不合時宜，伊公司就暫緩設置，且伊事後也與管委會達成協議共識等語，並參酌公訴人於八十九年五月三日至昇陽天廈社區履勘結果，發現各樓雖有管理員，但無任何中央監控系統，又夜間各樓管理員撤哨後，須由四樓社區共有管理中心監控住戶進出安全等事實，可知鼎陽公司確有依約在昇陽天廈社區內設置「大樓管理自動化系統」。至該管理自動化系統設備縱與銷售時之廣告文宣、雙方訂立之房屋預定買賣合約書所載內容及完屋後現狀有所差詎，但難據此遽而推論被告有何施詐得利之意圖。再鼎陽公司事後亦與昇陽天廈公寓管理委員會於八十九年六月三日就該社區全部公共設施設備達成協議，有協議書影本一紙在卷可稽（見九十年十二月二十六日答辯狀被證十九），益見本部分應僅純係民事不完全給付之債務不履行問題甚為明確。
綜合上情，公訴人及告訴人指訴被告之所為，顯與刑法詐欺罪之構成要件有間，且查無其他積極證據足被告有何詐欺犯行，自不能證明被告犯罪，應為無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官吳宗光到庭執行職務。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十五 日
臺灣板橋地方法院刑事第二庭
法 官 古 秋 菊右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。
書記官 蕭 詩 穎中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十五 日