臺灣板橋地方法院刑事判決 九十年度易字第九一四號
公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 甲Ｎ○ 男四十選任辯護人 陳國雄律師
孫天麒律師黃宗正律師右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十九年度偵字第九三九一號），本院判決如左：
主 文甲Ｎ○無罪
事 實
一、公訴意旨略以：被告甲Ｎ○係綺元建設股份有限公司（以下簡稱「綺元公司」）負責人，於民國八十四年間在臺北縣土城市○○路○○○巷大安寮小段六六四之
二六、六六四之六二、六七五之一、六七五之三十等四筆地號（嗣合併為六六四之二六號）土地內興建推出地上十二層、地下二層之「快樂城」社區方案時，明知該建物依設計圖計算之中庭空地僅有三五九．三七坪，且依建築法令規定附設之防空避難設備，不得移作他用，並應符合如廣告保證之品質，竟基於為綺元公司不法所有之意圖，於該方案銷售廣告中，以顯著字體誆稱「五百坪中庭花園，玩水、賞花、納涼，真清幽」，復加以說明「遊樂池、兒童遊戲區、歐式庭園、涼亭座椅：總共有五百坪大的花園」，使人誤認為該社區空間寬廣；另在前揭廣告中標明「室內健身休閒館（公訴人誤載為游泳池），運動、游泳、跳舞：大小囡仔都來玩」及設有「住戶專用的大型休閒館：：撞球室、桌球室、韻律教室、圖書室、兒童遊樂設施、會議廳、托兒教室：」等活動設施，事實上卻於地下防空避難室，規劃此種住戶聯誼之育樂活動中心，因違反建築法及相關規定，遭臺北縣政府工務局函令限期拆除；復於廣告中標榜「土城交流道、遊樂池休閒家」，並附上美觀寬敞之游泳池照片，卻係興建高階四十公分、低階二十五公分之蓄水池，非如圖所示之大型游泳池，致甲壬○、李玉臺、甲戌○等如附表所示之人閱讀該廣告後，誤認為於購買後，將擁有如廣告所示之花園住宅品質，紛紛以每坪平均單價新臺幣十二．五萬之價格，與綺元公司訂立房屋及土地預定買賣合約書，並交付約定之價款，殆峻工後陸續遷入，始知受騙，因認被告涉有刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條定有明文。再刑事訴訟上證明之資料，無論其為直接或間接證據，均須達於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，始得據為有罪之認定，若其關於被告是否犯罪之證明未能達此程度，而有合理懷疑之存在，致使無從形成有罪之確信，根據「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為不利被告之認定，亦有最高法院七十六年度臺上字第四九八六號判例可稽。次按刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院四十六年台上字第二六○號著有判例可資參循。
三、查公訴人認被告涉犯詐欺罪嫌，無非以告訴人甲壬○、李玉臺、甲戌○等人之指訴，及前開「快樂城」社區銷售廣告（見偵查卷第八七至八九頁）中，確有前開「五百坪中庭花園、「住戶專用大型休閒館：」及「土城交流道、遊樂池休閒家
」等內容；而該社區大樓地下一樓防空避難空間中設置簡易育樂活動中心，已違反建築法及相關規定，已遭臺北縣政府工務局函示限期回復原狀；再該快樂城社區建地地號六六四之二六經台灣板橋地方法院檢察署函請臺北縣板橋地政事務所會同實際履勘重測後，其空地（含水溝）面積共計０．一二四公頃（合三七五．
一坪）；，另該社區實際興建之「遊樂池」僅係一高階四十公分、低階二十五公分之蓄水池，非如附卷廣告所示設備完善之大型游泳池，亦經台灣板橋地方法院檢察署檢察官實地履勘確實，分別有該屋銷售廣告二紙、臺北縣政府工務局（八八）北工使字第Ｃ二一○七號、臺北縣板橋地政事務所八九北縣板第二字第一一七號函及台灣板橋地方法院檢察署八十八年十二月三十一日履勘筆錄及現場照片等件在卷，以為論據。
四、訊之被告甲Ｎ○固供承其係綺元公司董事長，該公司於八十四年間在上址興建「快樂城」社區時，從規劃到興建皆由其做出決策；惟堅詞否認有何詐欺犯行，辯稱：系爭房屋自八十四年間開始預售，當時係委由甲士林廣告公司代為銷售，廣告公司負責宣傳造勢，導引參觀工作及介紹，而訂約則由綺元公司派業務員黃明賢負責處理；廣告單內容係出自廣告公司設計，提供予購屋者參考等語（見本院九十年三月二十八日訊問筆錄）。辯護人則為被告辯稱：（一）「快樂城」依主管機關核定之設計圖說，其基地面積為三一七五．八五平方公尺，建蔽率為百分之四五．九九，空地比為百分之五十四．○一，故社區尚有一七一五．二七公尺（約五一八．八坪）空地，綺元公司皆已移轉於承購戶，中庭空地為庭園式規劃，故被告雖未詳為精準測量位於中庭之空地面積為何，並分別列明前、後、左、右各個空地所占面積，而於廣告文宣上概略廣告社區享有五百坪之社區花園，惟該社區之空地既確實五一八坪餘，且所有權亦已移轉登記予告訴人等，且確設有中庭花園，自不能以中庭花園面積未達五百坪，認被告獲取不法利益；（二）被告於中庭花園所興建完成之戲水池，與推案銷售現場所示樣品屋模型之規劃相符，並無致消費者有錯誤認知可能。（三）綺元公司於廣告圖說上所提及之宴會廳、健身房及閱覽室等社區相關公共設施，確已依約興建完成，點交予各社區住戶使用；又被告公司於取得使用執照後，斥資購買健身、娛樂設備於地下一樓之防空避難空間，而另行裝設之簡易隔間及活動設備，並無增加原建築物之面積或高度或將原建築物之部分拆除，再於原建築基地範圍內重新改造之增建、改建或修建之行為，依法自無須先行請領建築執照。復依行政機關函示，建築物只要在不妨礙防空避難之原則下，即得兼為其他用途使用，並無須更改使用執照之內容，亦得裝置固定設備，其面積只要未逾總面積四分之一，仍為法之所許，增設之簡易隔間及活動設施並未設有門鎖影響逃生通道之通暢，無損於防空避難之使用本旨，既非固定設施，面積亦未逾四分之一，當無違建築法第九條、第七十三條規定而屬違章；縱係違規使用，所違背者亦係行政管理法規，縱認簡易隔間有違規使用而需回復原狀，惟住戶仍可利用上揭設施，並未減損告訴人即住戶之利益等語。經查：
（一）被告負責經營之綺元公司於八十四年間為推銷台北縣土城市○○路○○○巷興建中之「快樂城」社區，曾委由甲士林廣告公司企劃銷售該建築案，並製作銷售廣告二紙。其中一紙其上載明「五百坪中庭花園，玩水、賞花、納涼，真清幽！」標題，下列「遊樂池、兒童遊戲區、歐式庭園、涼亭座椅：總共有五百坪大的花園」等文字予以說明；又標明「室內健身休閒館，運動、游泳、跳舞：大小囡仔都來玩」標題，下載：「住戶專用大型休閒館，內容豐富。免受風吹日曬─撞球室、桌球室、韻律教室、圖書室、兒童遊樂設施、會議廳、托兒教室：」等活動設施文字，及「土城交流道、遊樂池休閒家」等內容。另紙廣告其上亦有「土城交流道、遊樂池休閒家」；並於圖繪中庭中標示有「小天使遊樂池」所在位置，固有該屋銷售廣告二紙在卷可稽（見偵查卷第八七至八九頁）。
（二）惟按廣告乃商人為招徠顧客，吸引買氣之手段，用詞不免誇大，以誘使一般民眾注意，進而前往了解、購買之欲望。實務上於預售屋之廣告對房屋及周遭環境之說明與事實或有所出入，惟此係前述廣告本身具有引起消費者注意之特性所使然，綜合目前社會中人民所受教育、商業化、資訊化之程度等相關條件判斷，預售屋廣告誇大，只須不誤導消費大眾對所銷售房地基本所具有品質：如地點、產權歸屬、對房屋結構、外觀、門廳、門窗等建材及設備等認知範圍內，均尚難遽認為引人錯誤之廣告，其廣告中所涉及主觀判斷之字眼尤然。
１、查建築業界慣以法定空地概稱為中庭花園，業經證人陳金水即規劃設計本建案之建築師到庭證述在卷（見本院九十年六月二十一日訊問筆錄第三頁）；又上開「快樂城」社區，其使用基地面積為三○二九．八七平方公尺（辯護人以基地面積三一七五．八五平方公尺計算，尚非可採），將其使用基地面積扣除建築面積一三九三．五四平方公尺，其法定空地面積為一六三六．三三平方公尺，相當於四九四．九九坪（一六三六．三三×○．三○二五＝四九四．九九，小數點二位數以下四捨五入），有主管機關核定之設計圖說（見偵查卷第一○六頁）及台北縣政府九十年四月三十日九十北府工施字第一二五九三一號函覆之資料影本（本件「快樂城」八四土建字第一四二號建造執照等影本）在卷可參；另台灣板橋地方法院檢察署檢察官會同臺北縣板橋地政事務所就興建完成之「快樂城」建地六六四之二六地號土地測量其空地面積結果，扣除建物所占面積後，該社區空地（含水溝）面積共０．一四０公頃（公訴人誤載為○．一二四公頃），並有臺北縣板橋地政事務所八九北縣板第二字第一一七號函一紙在卷可稽（見偵查卷第一六一、一六二頁），換算坪數為四二三．五坪（一四○○平方公尺×○．三○二五）＝四二三．五），而非公訴人起訴所載之三七
五．一坪。惟不論依書面數據計算或實地測量結果，該社區空地均有四百餘坪，籠統稱有五百坪中庭花園以顯示其寬闊，為廣告中所常見之宣傳手法，一般人看待該廣告，亦不致認廣告上稱「五百坪」即係於實際計算上有五百坪而分坪不差，故是否得以此即認此誇大之廣告係有不法意圖之詐術實施，實有可疑。
２、次查，該社區確有興建「遊樂池」，又完工之「遊樂池」為一高階四十公分、低階二十五公分之蓄水池，固經台灣板橋地方法院檢察署檢察官勘驗確實，有履勘筆錄及「遊樂池」現場照片二張在卷可稽（見偵查卷第七○、一六五、一六六頁）。惟廣告中係載明設置「遊樂池」，而非游泳池，已如前述；依其文義，一般人應可明白「遊樂池」與「游泳池」非可同視。且參酌二紙廣告中配合文字說明之模擬圖繪說明：其中一紙所繪之「遊樂池」，池內猶繪有數起噴泉湧出，與游泳池大異其趣，顯不足以誤導他人將該「遊樂池」誤認為游泳池；而另紙廣告所圖繪之「遊樂池」，更詳細註明為「小天使遊樂池」，表明嬉戲遊樂之旨，而無泳池載浮載沈之境，池旁且未繪有一般游泳池之上、下池階梯等游泳池之表徵，是亦不足認該廣告中所稱之「遊樂池」即係游泳池。再銷售當時被告所營綺元公司在工地現場設置有社區樣品模型，模型中之中庭「遊樂池」與圖繪之「遊樂池」相同，而非游泳池，有被告所提出之照片二張在卷可稽；又該社區係委由廣告公司負責銷售，該公司有要求銷售人員引導客戶參觀模型，並經證人黃明賢即綺元公司負責現場訂約人員證述在卷（見本院九十年四月二十六日訊問筆錄第三至五頁；而告訴人於銷售現場確曾看到照片中之模型，並經告訴人郭月拋、甲ｉ○、甲Ｄ○等人；證人張芃婕、余春生即分別陪同買受人Ｃ○○、甲丁○前往選購者陳稱屬實（本院九十年七月二十六日訊問筆錄第六頁），益徵上開廣告就此部分不致誤導買受者。雖二紙廣告中各附有一張拍攝自他處游泳池之實景照片，惟該社區既尚於預售、興建階段，則該等照片顯然非建築完成實景，為閱讀廣告者所明知；而就廣告之認知，需綜合全部廣告內容為判斷，被告所營綺元公司於上揭廣告中既明載該社區係設有「遊樂池」而非「游泳池」，圖繪部分亦已表明「遊樂池」之旨，則是否得以廣告中有載自他處之游泳池實景照片，即認被告所營綺元公司有於該社區設置游泳池之承諾，亦非無疑。遑論依目前預售屋消費市場之習慣，預售屋之廣告往往僅可認為具有要約引誘之特質，原非當然成為契約內容之一部分，而本件買賣雙方所簽立之房屋（車位）預定買賣契約書中有關庭園設施亦未載明設有游泳池（見偵查卷第一○八至第一二七頁），本件被告負責之綺元公司復已興建有「遊樂池」供告訴人等使用，已如前述，益難認就「遊樂池」部分被告有何施用詐術情事。
３、復按廣告內容，原非當然成為契約內容之一部分；容或為保障相對於財團為弱勢之消費者，將廣告中關於房屋土地產權及基本品質外所陳述之其他附隨內容一律視為買賣契約之條款，苟無積極證據證明出賣人，尤其建設公司負責人於契約訂立之初，即無為該項附隨給付之真意，並以該項內容為詐術手段致使消費者為錯誤判斷，仍不能以詐欺取財罪相繩。查本件被告所營綺元公司確於該社區地下室設置有活動中心，「活動中心建物內有擺設桌椅，內部有裝潢，有輕鋼架、天花板，內側有韻律教室、娛樂室。韻律教室設有木板地板及健身器四部，現場有跑步機，娛樂室內有桌球桌及撞球桌各一台，有一閱覽室，有一些書架。」業據台灣板橋地方法院檢察署檢察官勘驗明確，有前開履勘筆錄在卷可參，可見就此部分被告係有為此項附隨給付之真意。縱因該活動中心設置於該社區地下一樓防空避難空間，而遭臺北縣政府工務局以其在該處設置簡易育樂活動中心，與原核准圖說不符，函令限期回復原狀否則該則將依建築法及相關規定處理（見偵查卷第三六頁所附該局（八八）北工使字第Ｃ二一○七號）；惟上開設施皆非屬固定設備，拆除隔間後，仍不影響告訴人使用該等設施之利益。被告既已依約設置該等設施供買受人使用，雖其設施設置不當，而有前開瑕疵，然此不過為被告公司未依債之本旨給付問題。復另查無被告在債之關係發生時，自始即具有不法所有之意圖之積極證據，亦僅能令負民事之債務不履行之損害賠償責任，依刑事訴訟法一百五十四條之規定，尚不得據此債信違反之客觀事態，而推定被告原有詐欺取財之犯意甚明。
４、再者，告訴人對綺元公司興建之快樂城社區有關興建地點、產權歸屬、房屋結構、外觀、門廳、門窗等建材及設備等均基本品質均無爭議，告訴人係計對前開廣告部分認有誤導消費者之嫌而提出告訴，業經告訴人代理人粘舜權律師陳明在卷（見本院九十一年十二月二十五日審判筆錄）；又該建案綺元公司以每坪新台幣十二萬五千元之價格出售，並未高於鄰近地段同等級之住宅大廈，並有當時工地銷售價格資料總彙影本一紙在卷可參；告訴人甲ｋ○、甲ｕ○、ａ○○亦以書面陳述其購屋當時曾打聽附近新建房屋行情，每坪約為十三萬元；告訴人甲ｃ○且到庭陳稱：當時快樂城附近房價自十二萬元至十四萬元不等（見本院九十一年五月六日訊問筆錄第三頁倒數第一行）乙情屬實，則被告公司以每坪平均單價十二萬五千元之價格銷售尚難認有何顯不相當，而有以上述誇大之廣告謀取不法利益情事。
５、況快樂城預售屋之銷售，綺元公司主要係委託廣告公司處理，現場綺元公司僅指派公司職員黃明賢於現場負責簽約用印事宜，業據證人黃明賢證稱：「我當時有參與跟客戶簽約時用印的部分：（問：樣品屋興建及導引客戶參觀，你有無參與？）這都是由廣告公司處理，快樂城從興建到促銷我的辦公地點在銷售中心，但我定期會到工地去看，這個個案每戶賣出過程中簽約時我部分有參與：我是客戶已經決定買那一戶房屋並談好價錢之後，從開始簽名到我們公司用印這部分我才有參與，之前那些跟客戶訂約的過程大部分由廣告公司作引導及介紹，包括價格的解說，訂約時廣告公司也有在場，幫忙寫客戶年籍資料或蓋章，我們有把應該告知的事項有告訴廣告公司的業務人員。」等情在卷（見本院九十年四月二十六日訊問筆錄第三頁），已見被告並未在現場推銷，其所辯尚屬可採，自難認其另有何施詐行為。至告訴人甲Ｂ○、ｂ○○雖以書面陳述其從參觀房屋到訂約、交屋期間曾與被告接洽云云，惟為被告所否認，且渠等屢經本院傳訊，均未庭說明究係於參觀或訂約、交屋階段與被告接觸，而有何因被告行為致陷於錯誤購買本件房屋情事，故此部分尚不足為不利被告之認定。
五、綜上所述，綺元公司就房屋買賣契約中最基本之給付義務，即房屋所有權之移轉等並無不為給付之情事，其公共設施部分且已依約設立，縱其給付內容或與廣告所標榜之內容未必相符，或有前述瑕疵，亦屬民事糾葛，告訴人得循民事訴訟程序以謀救濟，尚難以此認定被告於訂立買賣契約時，即有意不給付或以較差之品質取代廣告內容之品質，而以此詐騙消費者，以獲取不法利益，遽以詐欺罪責相繩。是本院綜合卷證資料，對於公訴意旨所指被告詐欺之犯行，客觀上既尚未達於通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其犯罪事實之程度，依「罪證有疑，利於被告」之法則，即應作有利於被告之認定。此外，復查無其他積極證據足證被告有何詐欺之犯行，既不能證明其犯罪，自應為無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官楊雅清到庭執行職務。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日
臺灣板橋地方法院刑事第五庭
法 官 林 玫 君右正本證明與原本無異如不服本判決應於送達後十日內向本院提出上訴狀
書記官 許 清 秋中 華 民 國 九十二 年 一 月 三 日附表：
甲壬○、Ｕ○○、甲ｂ○、Ｘ○○、Ｉ○○、甲ｙ○、Ｅ○○、辰○○、ｇ○○、甲丁○、ｗ○○、甲黃○○（告訴人狀附表編號12、21）、甲宇○、甲Ｍ○、甲Ｐ○、戌○○、甲ｓ○、甲寅○、ｃ○○、卯○○、Ｍ○○、甲Ａ○、甲ｃ○、甲ｌ○、甲ｒ○、甲Ｄ○、甲Ｃ○、甲癸、Ｆ○○（編號30簽名非本人）、ｉ○○（編號31簽名非本人）、葉青艷、ｖ○○、甲子○、Ｑ○○、寅○○、甲Ｕ○、甲ｎ○、甲Ｓ○、Ｐ○○、未○○、ｓ○○、甲ｐ○、甲宙○、甲Ｊ○、甲天○、午○○、甲ｑ○、甲ｚ○、Ｔ○○、甲ｇ○（編號50、51簽名非本人）、戊○○○、甲亥○、郭月拋、Ｈ○○、甲Ｖ○、Ｇ○○○、ｐ○○、甲ｋ○、黃○○（編號60簽名非本人）、玄○○、Ｏ○○、甲Ｅ○、Ｓ○○、酉○○、甲甲○、甲Ｒ○、甲Ｏ○、ａ○○、甲ｔ○、宙○○、甲Ｈ○、丑○○、甲Ｑ○、壬○○、甲丑○、己○○、ｂ○○、丙○○、甲ｍ○、甲玄○、ｍ○○、Ｙ○○、甲ａ○、Ｒ○○、甲Ｙ○、甲ｄ○、丁○○、甲辛○、Ａ○○、甲ｈ○、Ｃ○○、庚○○、ｏ○○、Ｗ○○、ｌ○○、ｆ○○、甲乙○、ｕ○○（編號99簽名非本人）、甲Ｘ○、ｈ○○、辛○○、ｋ○○、甲Ｌ○、甲Ｗ○、乙○○、甲巳○、Ｎ○○、地○○、甲ｊ○、ｔ○○、余秀群、Ｄ○○、甲己○、Ｂ○○、甲庚○、ｘ○○、ｅ○○、巳○○、癸○○、ｊ○○（編號121簽名非本人）、甲卯○、甲ｖ○、ｚ○○、子○○、甲ｏ○、Ｋ○○、甲戊○、甲○○、Ｊ○○、甲Ｔ○、Ｚ○○、甲ｅ○、甲午○、ｎ○○（編號135、144）、ｄ○○、ｒ○○、甲Ｚ○、Ｖ○○、甲地○、甲ｉ○、甲ｕ○、甲辰○、ｎ○○、甲ｘ○、ｒ○○、ｙ○○、亥○○、甲Ｋ○、宇○○、Ｌ○○、甲未○、天○○、ｘ○○、甲ｗ○、ｑ○○、甲Ｉ○、甲Ｆ○、甲酉○、甲宙○、甲申○、申○○、甲ｆ○、甲Ｇ○、甲丙○（其中Ｆ○○、ｉ○○、甲ｇ○、黃○○、ｕ○○、候志成部分，非本人親自委任代理人提出告訴，應認該等部分告訴不合法）。