臺灣板橋地方法院刑事判決 九十年度自字第四五號
自 訴 人 丙○○代 理 人 乙○○被 告 甲○○右列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如左：
主 文甲○○無罪。
理 由
一、本件自訴意旨略以：被告甲○○係設於臺北縣蘆洲市○○路○○○號二樓「菘泰建設股份有限公司」（以下簡稱菘泰公司）負責人，自訴人丙○○於民國八十九年十一月二十八日向被告購買坐落臺北縣○里鄉○○里○段○○○段第一五九之五地號，應有部分一萬分之二十七，及其上第三六二九號建號，即門牌號臺北縣○里鄉○○路○段二四六之二號九樓之建物。自訴人當初至現場看屋時，菘泰公司售屋人員對自訴人稱該屋總面積三十一坪，室內面積二十七坪，公設面積四坪，亦即建物面積七九．八九平方公尺，附屬建物陽台部分八．六平方公尺，使自訴人不疑有他陷於錯誤，與被告訂立買賣合約，約定總價新臺幣（下同）三百三十萬元，訂約時給付定金十萬元及頭期款四十萬元，繼於同年十二月一日給付二百三十七萬元。詎自訴人於辦妥產權登記搬入居住後，始發現被告係將大樓各樓層間之共同使用部分亦登記為屋內面積，卻隱瞞此事實，使屋內實際坪數較當初售屋人員所稱之面積短少約一０．０七平方公尺，又該建物客廳前方原有附屬建物陽台部分，亦遭被告擅自施工納入室內範圍，破壞見物安全結構，且屬違建，自訴人始知受騙，因認被告涉犯刑法第三百三十九條之詐欺罪嫌云云。
二、惟按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條分別定有明文。又按犯罪事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎（最高法院四十年臺上字第八十六號判例參照）。再按上詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺之人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院四十六年臺上字第二六０號著有判例。本件自訴意旨認被告涉犯刑法第三百三十九條之詐欺罪嫌，無非係以前開建物登記面積包括樓層間共同使用部分，與自訴人當初看屋時菘泰公司售屋人員所稱室內面積不符，及該建物前方陽台遭被告擅自施工納入室內之事實為其論據。經訊被告甲○○堅決否認有何詐欺犯行，辯稱：自訴人於八十九年十一月二十七日至前開臺北縣○里鄉○○里○段○○○段第一五九之五地號上由菘泰公司興建之大樓，表示欲購買該大樓房屋，經現場售屋人員帶同自訴人參觀後，自訴看上其中編號Ｋ棟九樓之樣品裝潢屋，即系爭建物，經雙方議定總價三百三十萬元，自訴人當場交付定金十萬元，現場售屋人員則開立購屋臨時證明單交自訴人收執，翌日（即十一月二八日）雙方正式簽約，契約書一式三份，雙方各執一份，另一份交代書辦理過戶事宜，並由自訴人另交付簽約金四十萬元及辦理移轉登記所需之文件，自訴人並要求支付尾款後先將系爭房屋交自訴人使用，同年十二月一日雙方碰面辦理交付尾款二百八十萬元及鑰匙之手續，詎自訴人僅願交付二百三十萬元及辦理移轉登記所需之契稅、印花稅、規費、及代書費用約七萬元，餘款五十萬元自訴人堅持須待菘泰公司交付所有權狀後再行支付，經協商由自訴人就尾款五十萬元部分簽發同面額於同年十二月十日到期之本票予菘泰公司後，由菘泰公司將系爭房屋先交自訴人管理使用，迄同年十二月八日代書辦妥產權移轉登記後，通知自訴人前來辦理正式交屋手續，不料自訴竟以系爭建物坪數不足，陽台違章等理由拒不交付尾款。本件係自訴人自行參觀後中意系爭當時業經裝潢之展示屋，實際面積與登記面積相符，客廳前陽台係菘泰公司考慮為配合裝潢及遮蔽風雨，僅在原有陽台上方加裝窗戶，並無自訴人所指破壞安全結構情事，且本件買賣交易自始均由菘泰公司售屋人員與自訴人接洽，伊至訴訟前並未與自訴人接觸過，伊實無詐欺自訴人行為之可言等語。
三、經查自訴人於八十九年十一月二十八日向崧泰公司購買坐落臺北縣○里鄉○○里○段舊城小段第一五九之五地號，應有部分一萬分之二十七，及其上第三六二九號建號，即門牌號臺北縣○里鄉○○路○段二四六之二號九樓之建物，雙方訂立買賣合約，約定總價三百三十萬元，自訴人於簽約當日給付現金十萬元，另四十萬元由自訴人開立淡水第一信用合作社營業部支票一紙交付崧泰公司，繼於同年十二月一日再開立支票給付二百三十七萬元（含辦理移轉登記所需之稅款、規費、代書費等預估七萬元），並於八十九年十二月七日移轉登記予自訴人之事實，有自訴人所提之不動產買賣契約書、淡水地政事務所建物測量成果圖、及被告所提之購屋臨時證明單、建物登記謄本等影本各一件附卷可稽。依該買賣契約書第一條房地標示權利範圍、成果圖、及建物登記謄本所示，系爭建物面積為七九．八九平方公尺，附屬建物陽台部分八．六平方公尺，共同使用部分面積四七六九．三四平方公尺，自訴人持分為萬分之二十七，而依成果圖上所測繪之建物平面圖，系爭建物面積七九．八九平方公尺確有包含該樓層樓梯間之面積一０．０七七六平方公尺(4.9 4公尺X2.04公尺)，被告與自訴人對此並不爭執。
四、次查前開成果圖係依系爭建物使用執照（八七八使字第九二八號）竣工平面圖轉繪，其樓梯間部分係建築執照核准日期八十一年十二月二十三日，屬內政部八十年十月十七日（八三）內地字第八三八四六○五號函規定樓梯間劃為共同使用部分之前之建照，故依各區分所有人之合意測繪於各區分所有範圍內，有臺北縣淡水地政事務所九十年二月一日九十北縣淡地二字第○一○○○號函在卷可參。經本院函詢內政部關於上開（八三）內地字第八三八四六○五號函示內容為何，答稱該函令係修正發布「地籍測量實施規則」部分條文，其中第二百九十七條規定：「區分所有建物之共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號予以勘測」，有內政部九十年五月九日台（九十）內地字第九○○七六七一號函及所附地籍測量實施規則修正條為可參。又證人即淡水地政事務所人員邱永順於本院現場履勘時結證稱：系爭建物之建照核准日期係八十年十二月二十三日，內政部後來於八十三年十月十七日以（八三）內地字第八三八四六○五號函規定，建物之共同使用部分，包括各樓層之樓梯間，均應劃歸登記為共同使用部分，不可再劃入室內區分所有面積，但該函公布之前有關各樓層樓梯間部分，可依各區分所有人之合議納入各區分所有之範圍（即所謂「小公」），若無合議，則列入大公範圍等語（見本院九十年五月十八日勘驗筆錄）。
五、再查證人即原菘泰公司職員陳利麗婷於本院調查時結證稱：當初系爭房屋係裝潢好之樣品屋，伊以現況介紹給自訴人，有依權狀登記面積告訴自訴人，亦有說明前陽台有外推加裝窗戶，這樣客廳會比較大，當初確實有向自訴人說明，簽約時代書亦有向自訴人說明等語（見本院九十年五月一日訊問筆錄）。證人黃義郎於本院調查時證稱：伊當初係現場業務主管，自訴人之購屋臨時證明單係伊填寫，收款人部分係伊簽的，並特別註明包含裝潢、家俱、燈飾等，自訴人當時急著搬進來，又無貸款，按一般售屋成例，須價款繳清才交屋，公司為方便自訴人，在其簽發一張五十萬面額之本票後，便將系爭房屋先交自訴人使用，自訴人住進來後開始爭執坪數不足、陽台外推等問題，有經地政測量人員到場會勘，簽約後之分期繳款問題伊未經手，係由公司會計處理語（見本院九十年五月一日訊問筆錄）。自訴人於本院調查時亦自承購屋過程係與菘泰公司售屋小姐接洽，未與被告接觸之事實（見本院九十年三月二十日訊問筆錄）。
六、本件自訴人購買系爭建物時，菘泰公司係以裝潢完畢之展示屋直接售予自訴人，實屋現場亦經自訴人親自察看滿意後方與菘泰公司簽立買賣契約。又簽立買賣契約書之時，該契約書第一條已明確記載系爭建物之標示與權利範圍（包括地號、建號、建物、附屬建物、及共同使用部分之面積與持分），而建物實際面積較登記面積並無短少，為自訴人與被告所不爭執，所爭執者僅係樓層共同使用部分納入區分所有面積內之問題，然菘泰公司當初在辦理建物首次登記時，既係依區分所有人之同意將各樓層間共同使用部分劃歸各區分所有範圍，與當時法令並無抵觸，自難謂此部分有何違法之處。再關於系爭建物前陽台部分，雖經菘泰公司將之外推納入室內，惟經本院現場履勘，菘泰公司僅就原有陽台上方加設鋁窗，並未更動或破壞硬體部分，此情形何以認定足以破壞大樓安全結構，自訴人並未能舉出積極證據證明，至陽台加設鋁窗雖有涉及違章情事，但自訴人既係購買成屋，看屋之時應已清楚見及，其購屋之時既未對此質疑，購屋之後能否以此主張被告有詐欺情事，實不無疑問。按社會一般購買成屋狀況，除出賣人應盡說明之義務，及應負瑕疵擔保責任外，買受人對其所欲購買標的之坐落、面積、產權狀況、結構安全性等，在客觀上似亦應負有一定程度之注意及檢查義務，如因一己之輕忽或無經驗，事後欲加反悔，亦屬民事上是否循解除契約返還價金之問題，尚難執此逕認出賣人有詐欺之行為。再查本案被告甲○○自始並未與自訴人就買賣系爭房屋有任何接觸，亦為自訴人不否認，被告個人就系爭建物究竟有何具體之詐欺行為，自訴人復始終未能具體指證。綜上所述，本案應屬民事債務糾葛，應循民事程序解決。此外復查無其他積極證據足資證明被告甲○○有何詐欺自訴人之行為，揆諸前揭條文規定及判例意旨，自應為被告無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、第三百零一條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九 十 年 六 月 二 十 一 日
臺灣板橋地方法院刑事第四庭
法 官 談 虎右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。
書 記 官 陳 君 偉中 華 民 國 九 十 年 六 月 二 十 一 日