臺灣板橋地方法院刑事判決 九十一年度易字第一五八О號
公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 癸○○ 男 四
戊○○ 女 五己○○ 男 四庚○○ 男 五辛○○ 男 三丙○○ 女 四子○○ 男 三右六人共同選任辯護人 連元龍律師
林重宏律師右列被告因竊佔案件，經檢察官提起公訴（八十九年度偵字第二０九七七號），本院判決如左：
主 文癸○○、戊○○、己○○、庚○○、辛○○、丙○○、子○○，均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告癸○○、戊○○、己○○、庚○○、辛○○、丙○○、子○○等七人分別為湯臣福里社區（下簡稱：湯臣社區）Ａ２等各棟十四樓之住戶（棟號、門牌號碼如附表）。渠七人均意圖為自己不法之利益，分別於民國（以下同）八十年及八十四年間，未經湯臣社區其他住戶之同意，私擅利用其他住戶不詳知之情形，在各該棟大樓頂樓樓板上加蓋面積如附表所示之違章建築，供自己使用，以此方式而竊佔各該棟大樓其他住戶就不動產共有權利範圍之使用收益。因認被告等七人均涉犯刑法第三百二十條第二項之竊佔罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條定有明文。次按刑事訴訟法上所謂認定犯罪事實之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，該項證據自須適合於被告犯罪事實之認定，始得採為斷罪資料（最高法院二十九年上字第三一０五號判例意旨參照）。
三、公訴人認被告等七人涉犯竊佔罪嫌，係以：告發人湯臣福里公寓大廈管理委員會（下簡稱：湯臣社區管委會）及告訴人即湯臣社區管委會前任主任委員丁○○之指訴；及被告癸○○雖辯稱得全體住戶同意，然無法提出當時建時全體住戶同意資料以佐其說；又被告戊○○等人所提出之「湯陳福里合約書」第七條（二）雖稱「屋頂平台除樓梯間、電梯機房、水箱等公共分攤之公共使用部分外，其餘部分歸頂層所有人依當時建管法令使用：：：」，經參酌渠等提出之「台灣省違章建築拆除認定基準」，雖稱屋頂平台得加以搭建，但亦稱涉及之私權問題由起造人負責，被告等人於興建之初既未就相關權利問題加以處理，即難謂其等所增建之房屋為合法。又被告等人與建商間之合約雖約定稱「其餘部分歸頂層所有人依當時建管法令使用」，然並未有「專供」頂層所有人使用」或完全排除其他住戶應有權利之文義。又刑法第三百二十條第二項之竊佔罪係在保護他人不動產之監督權，不問公然、默然均應成立犯罪，被告等增建房屋，既已侵害告訴人之監督權利，則亦難謂符合當時之法令。再被告等人雖提出增建部分樓板面積管理繳費單據，惟此等單據亦不得作為證明被告等人有經全體住戶之同意而得於頂樓加蓋房屋之事實，是認被告等人所辯，不足採信。此外，復有台北縣政府八十九年度北府工拆字四五０六七一號函附之違章建築拆除通知單八紙、證人即台北縣政府拆除隊員邱信翰筆錄、偵查中履勘筆錄二紙、現場照片二十四張、土地複丈成果圖四張（經告訴人及被告同意，引用自台灣板橋地方法院八十九年度訴字第二一六八號卷附圖稿）等資料在卷可稽等，資為論據。
四、訊據被告等七人均堅決否認有何竊佔犯行。被告癸○○辯稱：伊八十四年間購買該屋，前屋主說可以加蓋，且因主臥室漏水，其妻甲○○向該棟各住戶說明徵得同意後才加蓋，且增建部分亦按坪數繳納管理費，伊並無竊佔云云；被告戊○○辯稱：房子係其夫盧敏雄出錢買登記其名下，增建部分也是其夫雇工來作；被告辛○○辯稱：該房屋係其父壬○○出資購買增建，登記在伊名下；被告丙○○辯稱：該屋係其夫出資購買及增建，登記在伊名下；被告子○○辯稱：該屋係其父謝岡山出資購買及增建，登記在伊名下；被告戊○○、己○○、庚○○、辛○○、丙○○、子○○均另辯稱：買房子時，建設公司說頂樓平臺可以使用，且價格較貴，增建部分也有繳管理費，並無竊佔云云。
五、按刑法第三百二十條第二項之竊佔罪，係以意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產，為其構成要件，此觀該條項規定自明。又竊佔罪屬侵害財產監督權之犯罪，所稱之竊佔行為，係指無權利人，乘人不知，擅自佔據他人不動產，置於自己實力支配之下而言。若某人對於某不動產有占有管理使用之權限，則其取得該不動產之占有，係基於合法之權源，自難謂其有為自己或第三人不法利益之意圖，亦難認其有擅自佔據他人不動產之竊佔行為。縱其占有後之管理使用行為有其他違反法令之情事（如增建違章建築），亦僅係所有人或共有人得依民事訴訟程序訴請排除侵害、或行政機關應依行政法規加以處罰、處理之問題，尚難以刑法竊佔罪相繩。經查：
㈠、本案「湯臣社區」不動產建物，係由年遠建設股份有限公司（下簡稱：年遠公司）承造，完工後，於八十年五月二十七日為第一次所有權登記，並分別以買賣為原因，將如附表所示棟別、門牌號碼之建物（含土地持分），於八十年六月二十五日移轉所有權登記予被告戊○○、庚○○、辛○○、丙○○、子○○，於八十年八月九日移轉所有權登記予己○○；被告癸○○則係於八十四年六月十五日向前手所有權人買得如附表所示建物（含土地持分），並於八十四年七月十日登記為所有權人，及如附表所示各建物之頂樓平台上各有如附表所示增建面積等情，業據告發人、告訴人指訴綦詳，並經被告等七人自承在卷，另有土地登記謄本一份、建物登記謄本十一件、台北縣板橋地政事務所建物測量成果圖九張、照片影本四張（八十九年度他字第三三五二號卷第二十九頁）、照片二十四張（見偵查卷第一八六至一八九頁）在卷，並經檢察官於偵查中勘驗屬實，另製有勘驗筆錄一份在卷足參。且依前開八十年間完工及第一次所有權登記之時間，再回溯加算施工期間，應可推認「湯臣社區」建築案之『建造執照』，係在更早之前之時間取得。
㈡、登記在被告戊○○名下之不動產，係其夫盧敏雄出錢購買，增建部分也是盧敏雄雇工來增建；登記被告辛○○名下之不動產，係其父壬○○出資購買並雇工增建；登記被告子○○名下之不動產，係其父謝岡山出資購買及增建；及登記被告丙○○名下之不動產，係其夫（林志成〔八十四年六月二十一日歿〕參卷附丙○○戶籍謄本）出資購買及雇工增建等情；業據證人盧敏雄、壬○○、謝岡山於本院證述甚詳（參見本院九十一年七月二十四日訊問筆錄），並經證人即八十年間為壬○○、謝岡山、及林志成（被告丙○○之夫）頂樓增建部分承包之工人陳縛於本院調查時證述：「有跟姓謝及姓葉及姓林的作水泥公，抹壁、貼磚塊等，在八十年四月初作工程，那時他們人有的進去住，有的沒有。是辛○○、子○○的爸爸，以及丙○○的先生，來跟我洽談增建的事情（當庭辨認）是他們的父親及先生來叫我做的沒有錯。（你做工程時，有無其他住戶來跟你表示反對？）沒有。（做工時，頂樓有無預留鋼筋？）有，約有留鋼筋一米多，下方有柱子的部分，都有鋼筋凸出來，且灌漿的部分，約有一米多，另外在凸出來部分約有三十公分。（水管部分，建設公司有無預留？）有，是塑膠的，且頂部有蓋住。」等語明確（見本院九十一年八月十二日訊問筆錄）。由是觀之，足見被告戊○○、辛○○、丙○○、子○○等人關於前開登記其等名下之不動產，係由其父、或其夫出資購買，並雇工在頂樓增建乙節，尚非虛構，公訴意旨逕以登記為所有權人之被告戊○○、辛○○、丙○○、子○○等為頂樓增建加蓋之行為人，已有可疑；且年遠公司完工後，即已於頂樓上各柱子部分，預留有高約一米多之鋼筋混凝土柱子（柱子上方另留有凸出約三十公分之鋼筋）、及塑膠水管，證人陳縛於其施工中從未有其他住戶表示過反對頂樓增建，此益徵建商於樓頂上預留鋼筋水泥柱、塑膠水管之舉，係留給頂樓住戶加蓋增建之用甚明。
㈢、⑴、據卷附年遠建設與各承購戶之「湯臣福里合約書」房屋買賣契約書第七條約定：「：：㈡屋頂平台除樓梯間、電梯機房、水箱等公共分攤之公共使用部份外，其餘部分歸頂層所有人依當時建管法令使用，但遇公共設施保養、檢修時，應無條件提供保養檢修人員出入通路。：：：」（見偵查卷第三十九至六十一頁），換言之，依據年遠建設與當時各承購戶間之房屋買賣契約書第七條約定，各住戶均同意，各樓頂平臺，除該條之「除外規定」外，其餘部分歸頂樓所有人依當時建管法令使用，而此一條款應屬「湯臣社區」出售建商與各個承購戶間之共有物分管契約之約定，有拘束各承購戶及知情或可得而知之各承購戶受讓人之效力（司法院大法官釋字第三四九號解釋意旨參考）。依此一分管契約之約定，「湯臣社區」各棟樓之屋頂平台部分係屬約定專用部分，各頂樓住戶（含被告戊○○、己○○、庚○○、辛○○、丙○○、子○○）對於其所居住樓層之屋頂平台，有占有管理使用之權限。而被告癸○○雖係於八十四年六、七月間向前手購買上開房地，經登記而取得所有權，惟參酌前述建商完工時即於頂樓平臺預留鋼筋水泥柱、塑膠水管（參見前述㈡），其增建後亦按增建之面積另外繳交管理費，供全體社區支出使用，而無其他住戶表示異議（參見後述⑵），及其他同案被告六人（頂樓住戶）亦有頂樓平臺增建等情，應可認前開分管契約約定為原承購戶所明知、亦為各原承購戶之受讓人所明知或可得而知，而有拘束全體共有人之效力，被告癸○○依該分管契約之約定，對於其所居住樓層之屋頂平台，自亦有占有管理使用之權限。
⑵被告戊○○、己○○、庚○○、辛○○、丙○○、子○○之房屋頂樓增建部分，自八十年間增建完成後起，被告癸○○之房屋頂樓增建部分，自八十四年六、七月間買受後增建完成後起，均另外按其等各自增建之坪數，繳交管理費予湯臣社區管委會，而該等費用，亦係用於該湯臣社區全體住戶之管理費用支出，管理委員會每月亦公佈管理費之收支明細，迨八十八年九二一大地震後，因為住戶害怕，要求被告等將增建部分拆除，以減輕重量，但未能達成共識，才沒有再收取被告等增建部分之管理費，並提出本件告訴等情，業據被告等七人供陳在卷，並經證人即前任之管理委員會副主委吳光達、現任主任委員乙○○於本院證述屬實（見本院九十一年八月十二日訊問筆錄），另有管理費收據六十七張影本（分見偵查卷第六十三至八十四頁、九十三、九十五頁）在卷足參。被告等七人既於頂樓增建後，即各自按其增建之面積另外繳交管理費，作為全「湯臣社區」之用，直到發生八十八年九二一大地震之後，此亦為全體住戶所公知，是尚難認被告等七人有何不法利益之意圖。
㈣、綜合上述，被告等七人於系爭屋頂平台加蓋建物之行為，固有違相關建築法規，且影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全，相關主管機關亦依法通知拆除此一具有違章建築性質之建物（參卷附拆除通知），「湯臣社區」之住戶本於共有人之地位，亦得循民事訴訟程序，訴請法院拆除，排除此一侵害（最高法院八十二年度臺上字第二二八四號民事判決意旨參考），惟此仍不能否定被告癸○○、戊○○、己○○、庚○○、辛○○、丙○○、子○○等七人依據前開分管契約，對於系爭屋頂平台，有占有使用管理之權限。被告等七人取得該屋頂平台之占有，係基於合法之權源，且參諸被告等七人頂樓增建後，均按其增建之面積另外繳交管理費用於全體「湯臣社區」之用，且持續多年，揆諸前揭說明，均難認其等七人有為自己或第三人不法利益之意圖及擅自占據他人不動產之竊佔行為。
㈤、末查八十四年六月二十八日公布、同年月三十日生效施行之公寓大廈管理條例第七條第三款固規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈屋頂之構造，並不得為約定專用部分。惟同條例第四十三條第一項、第二項亦規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織」；「前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制」。因本案「湯臣社區」各棟建築物係屬在上開條例施行前業已取得建造執照之公寓大廈（參前述㈠），依該條例第四十三條第二項之規定，是有關「湯臣社區」分管契約所約定專用部分，自不受同條例第七條第三款規定之限制，附此敘明。
六、綜上論述，被告等七人占有如附表所示系爭屋頂平台，既係基於合法權源，所為尚與刑法竊佔罪之構成要件有間。此外，復查無積極證據足資證明被告等七人有何竊佔之犯意及行為，被告等七人竊佔犯罪應屬不能證明，爰均為無罪判決之諭據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官楊四猛到庭執行職務。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 七 日
臺灣板橋地方法院刑事第四庭
法 官 劉 大 衛右正本證明與原本無異。
如不服本判決應於送達後十日內向本院提出上訴狀
書記官 黃 美 雲中 華 民 國 九十一 年 十 月 七 日附表：
┌───────┬─────────────┬─────────┐│姓 名│門 牌 號 碼│增 建 面 積 ││（棟 號）│ │（平 方 公 尺）│├───────┼─────────────┼─────────┤│癸 ○ ○│板橋市○○路○○○巷一三一│52.37 ││ （A2） │之一號十四樓 │ ││ │ │ │├───────┼─────────────┼─────────┤│戊 ○ ○│板橋市○○路○○○巷一三一│ ││ （A3） │號十四樓 │83.26 │├───────┼─────────────┼─────────┤│己 ○ ○│板橋市○○路○○○巷一三三│35.71 ││ （B2） │之一號十四樓 │ ││ │ │ │├───────┼─────────────┼─────────┤│庚 ○ ○│板橋市○○路○○○巷一三三│第十五層：79.88 ││ （B3） │之二號十四樓 │第十六層：20.30 ││ │ │共計：100.18 │├───────┼─────────────┼─────────┤│辛 ○ ○│板橋市○○路○○○巷一二九│第十五層：81.03 ││ （C2） │之一號十四樓 │第十六層：16.28 ││ │ │共計：97.31 │├───────┼─────────────┼─────────┤│丙 ○ ○│板橋市○○路○○○巷一二九│第十五層：72.32 ││ （C3） │號十四樓 │第十六層：20.81 ││ │ │合計：93.13 │├───────┼─────────────┼─────────┤│ │ │ ││子 ○ ○│板橋市○○路○○○巷一二七│第十五層：79.85 ││ （D2） │之一號十四樓 │第十六層：18.82 ││ │ │共計：98.67 │└───────┴─────────────┴─────────┘