臺灣板橋地方法院刑事判決 九十一年度易字第八八七號
公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 庚○○
辛○○己○○共 同選任辯護人 許高山律師
林添進律師右列被告因詐欺等案件，經檢察官提起公訴（九十年度偵續字第二七０號），及移請併案審理（九十一年度偵字第二０三四一號），本院判決如左：
主 文庚○○、辛○○、己○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨以：被告庚○○、辛○○父女二人就其等所有坐落於臺北縣新莊市○○段第六八五、六八七地號土地，於民國八十五年間與玉揚建設股份有限公司（下稱玉揚公司）之負責人即被告己○○，共同基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，投資興建「新中泰博市」大廈出售，其等明知新莊市○○段第六八六地號土地（坐落於第六八五、六八七地號中間）為四米計畫道路用地（尚未徵收），日後需供公眾進出通行而不能作為大廈合併興建之用，竟共同基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，於八十七年間在系爭建案之銷售廣告上，僅列載其中之「八五四號建築執照」，而刻意隱匿其他建照，復就前揭榮富段第六八五、六八六及六八七地號土地，以一體涵括圖示及廣告文字之方式，炫誇擁有「一條香榭大道，一種歐洲風情，難得的是在這都心當紅地段，博市在中庭景觀規劃上，就三座不同的主題廣場上，分區分路分別植栽，其中巴黎區這座寬四米、長四十米的人行步道，就是仿製香榭大道的設計，．．．」，致購買人丙○○等人綜合整體廣告內容，誤認廣告所稱之「寬四米、長四十米仿香榭大道設計之人行步道（即四米計畫道路用地）」，係屬社區內之公共設施，得永久合法使用，因而陷於錯誤遂與庚○○訂約承購上開住戶，而取得與其原先售價顯不相當之利益。嗣庚○○復基於意圖為自己不法之利益，未經區分所有人丙○○等人之同意，即在其所屬門牌號碼為新莊市○○路○○○號一、二樓右側及二八八之十七號一樓旁之公共設施保留地上，違章加蓋一獨立樓梯建物，而竊佔上開土地，因認被告三人均涉犯刑法第三百三十九條第一項詐欺罪嫌，另被告庚○○另犯刑法第三百二十條第二項竊佔罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。又所謂認定犯罪事實之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，如未發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎。且告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他事實以資審認，始得為不利被告之認定。又認定不利於被告之事實，需依積極證據，茍積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據。而刑事訴訟上證明之資料，無論其為直接證據或間接證據，均須達於通常一般人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度，始得據為有罪之認定，若其關於被告是否犯罪之證明未能達此程度，而有合理性懷疑之存在，致使無從形成有罪之確信，根據「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為不利被告之認定，其以情況證據（即間接證據）斷罪時，尤須基於該證據在直接關係上所可證明之他項情況事實，本乎推理作用足以確證被告有罪，方為合法，不得徒憑主觀上之推想，將一般經驗上有利被告之其他合理情況逕予排除，此觀諸最高法院七十六年台上字第四九八六號、三十二年度上字六七號判例意旨亦甚明顯。次按刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院著有二十九年上字第三一０五號、四十年台上字第八六號判例可資參照。另商業廣告依其性質或有誇大不實之處，惟係屬要約之誘引，尚無具體之對象，又係圖推廣銷路，屬商業上常情，應與刑法上詐欺罪成立其對象當指對特定人而為，須有具體對象且確係詐術有別，尚難因廣告有誇大不實即逕認為與施用詐術相當。
三、本件公訴人認被告均涉犯詐欺罪嫌，及被告庚○○涉犯竊佔罪嫌，無非以（一）告訴人丙○○、戊○○、壬○○、甲○○、癸○○、丁○○、丑○○○及乙○○等人之指訴；（二）告訴人所提之房屋、土地買賣契約書、廣告影本、使用執照、地籍圖、榮富段第六八六地號土地現況及地下照片、樓梯違建照片、住戶大會會議紀錄及律師函影本附卷足資佐證、（三）又玉揚公司於「新中泰博市」房屋銷售廣告上，就系爭建案公共設施（即該四米計畫道路）為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項規定，業經行政院公平交易委員會決議處分在案，有該會八十九年十二月二日（八九）公處字第二○○號處分書在卷可憑，則被告等既明知榮富段第六八六地號土地係屬計畫道路用地，並非屬該社區之土地，卻隱瞞而未將此事實告知告訴人，甚且以一體涵括廣告之圖示欺罔告訴人，足見被告等係以不實廣告之方式施用詐術，致告訴人等因而陷於錯誤而與被告締約交易，其顯有詐欺之犯意、（四）前開樓梯係屬違章建築，業經臺北縣政府勒令拆除在案，有卷附臺北縣政府函影本可參，又依新中泰博市大廈八十八年十月十八日第一屆所有權人會議記錄內容所示，僅有「於會議進行中舉行決議，並未有人提出拆除之附議」，而決定保留之紀錄，並無任何所有權人同意樓梯加蓋之表示，然竊佔罪為即成犯，是縱使前揭決議內容為真，亦不因事後決定保留該違建，而阻卻其違法，足見被告庚○○於加蓋樓梯違建之當時，應未經區分所有權人之同意，其顯有竊佔之犯意甚明等資為論據。
四、訊據被告辛○○、己○○均堅決否認有何詐欺犯行，被告辛○○辯稱伊只是玉揚公司的會計，伊不是地主，伊是負責應收帳款、應付帳款，負責客戶繳款及付給廠商的錢等語；被告己○○辯以當初是委託廣告公司賣房子，交付權狀並沒有包括前開六八六地號土地，而廣告上所載之「一條香榭大道，一種歐洲風情．．」等，係委託廣告公司製作，伊沒有辦法審核那麼仔細，又前揭六八六地號土地係地主即被告庚○○無償提供社區使用，是口頭約定，且住戶現目前仍在使用，而住戶就該土地沒有持分，沒有讓住戶花到那些錢等語。質之被告庚○○雖承認提供前開六八五、六八七地號與玉揚公司合建「新中泰博市」大廈，並提供前開六八六地號供該社區大廈使用之事實，惟堅決否認有何詐欺、竊佔之犯行，辯稱前揭六八六地號土地係伊所有，無償提供給社區住戶使用，伊沒有詐欺的意思，而增建部分係尚未交屋前，已有住戶要求蓋的，且係玉揚公司所興建的，為區隔社區與二樓的店面之進出，而當時即八十七年七月間該增建部分的土地是屬於伊的，系爭社區係於八十七年八月底至九月間辦理交屋，交屋才移轉土地所有權等語。
五、經查：
（一）被告辛○○係玉揚公司之會計，負責處理應收帳款、應付帳款、客戶繳款及給付廠商款項等事項，並未參與「新中泰博市」大廈銷售案之企劃之事實，業據玉揚公司之負責人即被告己○○供述明確，核與被告辛○○前開所辯情節相符，且本件「新中泰博市」大廈之房屋出賣人係玉揚公司，而土地部分之出賣人為被告庚○○，有告訴人提出之房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書共二十份附於本院九十一年度重附民字第六四號案卷可憑，是被告辛○○既非玉揚公司之負責人，亦非「新中泰博市」大廈之房屋、土地之出賣人，僅係玉揚公司之會計，尚不得以其曾向收受客戶之繳款，即認其有參與系爭建案之銷售廣告案之企劃。
（二）本案銷售廣告刊載「一條香榭大道，一種歐洲風情，此時正是巴黎香榭大道上繁花盛開的季節，人們悠遊漫步在這花叢之中，聞花香，看花景，沒有到過的人，是無法想像的，而想像的空間，卻是令人如此的遺憾，而難得的是在這都心當紅地段，博市在中庭景觀規劃上，就三座不同的主題廣場上，分區分路分別植栽，其中巴黎區這座寬四米，長四十米的人行步道，就是仿製香榭大道的設計，兩旁整齊並容的楓葉樹，地面上滿方塊形植草的散步道，步行小憩的石板橋，以千朵花，百株樹襯托出不同一般住家浮實公設規劃，尤其是博市黃昏的中庭，就像市立美術館一樣，蟲鳴，鳥叫，百花爭艷，宛如置身歐洲鄉間般」等語，而本件「新中泰博市」大廈社區確有四米未徵收之計畫道路（即前揭六八六地號土地）位於該大廈之兩棟樓間，有臺灣板橋地方法院檢察署九十一年一月九日履勘筆錄在卷為憑，且告訴人壬○○稱該四米路目前住戶仍在使用等語；告訴人丁○○稱該四米路如果要使用的話，可以使用等語（參見本院九十一年九月十七日訊問筆錄），是系爭廣告銷售案所載有社區有一條寬四米，長四十米之人行步道，尚非全然無據，惟該四米路即前揭六八六地號土地係臺北縣政府六十二年一月二十日發布之新莊市都市計畫四米人行步道範圍內，截至目前為止尚未辦理徵收，又因新莊市都市計劃四米人行步道非屬行政院頒「加速都市計畫公共設施用地取得財務計畫」補助範圍，而全國各鄉鎮市類此八米以下道路數量甚多，徵收經費龐大，非新莊市公所財源所能負擔，目前尚無法編列預算辦理徵收，將俟上級如有政策專案補助辦理徵收公設地計畫時，再予配合編列預算辦理徵收等情，業據本院函行政院公平交易委員會調閱玉揚公司違反公平交易法案件八十九年度０三四一─一─一─六九號案卷屬實，是玉揚公司就本件銷售廣告案確有隱瞞該四米人行步道係屬計畫道路用地，將來可能面臨隨時被政府徵收作為道路用地之重要資訊，是該銷售廣告就此部分確有內容虛偽不實及引人錯誤之表示。惟按商業廣告係出賣人為圖推廣銷路所為之措施，依其性質係屬要約之誘引，尚無具體之對象，乃商業上常情，且買賣雙方之權利義務應以契約內容為主，不能專以廣告為憑。而本件「新中泰博市」大廈之房地預定買賣合約書所出賣之房地均係坐落前開六八五及六八七地號土地上，並不包前開六八六地號土地，且房屋預定買賣合約書第一條明確約定有關公共設施之標示係通廊、電梯機房、受電室、機械室、水箱、儲水池、防空避難室、屋頂突出物等共同使用部分，亦不包涵前開四米人行步道（即前開六八六號），有告訴人提出之房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書共二十份附於本院九十一年度重附民字第六四號案卷可稽，是告訴人所購買之房地原不包括前開六八六地號土地，即被告庚○○、己○○並未將前開六八六地號土地即計畫道路用地列為本件買賣合約之公共設施內，使買受人持分，進而使買受人支付任何價金，是告訴人（除告訴人甲○○外，其係向前屋主購買，而非向玉揚公司購買，詳如後述）於訂立本件房、地買賣契約時不得謂不知悉，進而以被告庚○○、己○○未依廣告內容施作即指稱有施詐情形。再者，廣告內容如有不實，依消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」，第二十三條第一項規定，消費者因信賴該廣告受有損害，企業經營者應負損害賠償責任，亦僅由企業經營者負民事賠償責任，並不涉刑事詐欺罪責。
（三）復參酌告訴人丙○○陳稱「（問：何時買系爭房地？）八十五年間，我是我們社區最早買的人，我是買預售屋，我是跟玉揚建設公司買的．．」、「（問：當時附近有無類似的推案？）有的，我跟玉揚公司買一坪是十七萬元，當時附近的推案是一坪十三萬到十四萬五千元左右」、「（問：為何當初買會一坪十七萬元的房子，而沒有買附近十三、四萬元的房子，當初為何會這樣決定？）因為差別在公共空間品質比附近的推案好，環境品質提高」等語；告訴人壬○○陳稱「（問：何時買系爭房地？）八十五年底，我是買預售屋」、「（問：當時附近有無類似的推案？）有的，附近的價格約每坪十五萬元左右，當時我是買一坪十五萬九千元」、「（問：為何選擇系爭的房地？）考慮的建材，而且住戶比較少，我看當初的樣品屋格局不錯」等語；告訴人丑○○○陳稱「（問：何時買系爭房地？）八十六年，我是跟玉揚公司買的」、「（問：當時一坪買多少錢？）十六萬八千元」、「（問：當時附近類似的社區一坪約多少錢？）十五萬元左右，是開放空間」、「（問：為何選擇比較貴的買？）那個社區有作連續壁，帶我們去看房子時，我認為是完整的中庭，沒有說有一條香榭大道，當初會買這個房子，是因為舊社區沒有地方停機車，機車會遭到破壞，我們買房子時，會給我們一個機車停車位」等語；證人劉秀香即買受人證稱「（問：何時買系爭房地？）八十五年底，是跟玉揚公司買的，我是買預售屋」、「（問：一坪買多少錢？）總共買五百八十五萬元，一坪多少錢不記得，當時對方開價十六萬多到十七萬元，我有跟對方殺價」、「（問：當時附近類似的推案一坪約多少錢？）當時我在附近有看一個學府公園，因為規劃我不喜歡，所以沒有問價錢，當時我先生接我下班，在附近有看到，我們去看預售屋的模型、樣品屋及他們的介紹，我先生覺得喜歡，我先生喜歡他們的建材部分．．」等語；證人王文正、施春合即受買人證稱「（問：何時買系爭房地？）八十五年十月，是跟玉揚公司買的，我們是買預售屋，我們買一坪十六萬多」、「（問：當時附近類似的社區一坪約多少錢？）十四萬左右」、「（問：當初會選擇這個比較貴的？）當時我們住附近，因為我們沒有車位，附近類似的社區，車位也不好，我們看到現在的社區廣告很好，有所謂香榭大道、歐洲風情，有防爆的門，希望比較安全的車位，有警衛，小孩子在家比較安全」等語（以上參見本院九十二年二月十二日訊問筆錄），依上開所述情節以觀，可認當時買受人願以高於附近類似建物推案之每坪單價購買系爭房地，係另有誘因，如建材、停車位、房屋之格局、社區之門禁管理等因素，並非全然僅因銷售廣告上所刊載之社區內有規劃一條四米人行步道，是該銷售廣告尚無使買受人陷於錯誤，致渠等與玉揚公司訂立系爭房地買賣契約，亦可認被告庚○○、己○○尚無施用詐術可言。另告訴人甲○○陳稱「（問：何時買系爭房地？）八十八年三月份」、「（問：跟何人買的？）前任屋主」、「（問：當時買一坪多少錢？）我買一坪十五萬五千元，我之前有去看過房子，但沒有喜歡的，後來是看到前屋主要出國急售房子，而且座向跟我要的一樣，價格也比建設公司開的價錢低，所以就跟前屋主買」、「（問：你買的當時，附近有無類似的推案？）有的，價格約比這個社區每坪少二、三萬元左右」、「（問：為何選擇這個社區？）一般社區，機車沒有地方停，而且社區內沒有什麼空間可以給小孩子玩，我買的社區，有機車停放的地方，小孩子可以在所謂的「香榭大道」地方玩」、「（問：當初所買的室內空間，前屋主有無告訴你所謂公共的空間是那些？）沒有，前屋主沒有住過，我是第一個住進去的」、「（辯護人問：就你住進去這個社區，這個社區的建材是否有比附近的社區好？）差不多」、「（辯護人問：既然建材差不多，為何買這個房子？）住戶比較少，出入不會太複雜，機車有地方停放」等語（參見本院九十二年二月十二日訊問筆錄），是告訴人甲○○既係向前任屋主購買系爭房地，並非向玉揚公司及被告庚○○購買系爭房地，被告庚○○、己○○即無任何施用詐術之可能，致使其陷於錯誤而購買系爭房地，併此敘明。
（四）至前開六八七地號土地上有一增建之樓梯間，業經本院到場勘驗並囑託臺北縣新莊地政事務所測量屬實，有本院九十一年五月二日勘驗筆錄、現場照片四幀及臺北縣新莊地政事務所檢附之土地複丈果圖（前開該增建物之坐落位置及面積，詳如臺北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖）附於本院刑事卷可按。惟被告庚○○辯稱該增建物係玉揚公司所興建，並非伊所興建等語，核與被告己○○供述該增建部分確係伊公司即玉揚公司所興建一節相符，並據證人莊長生於本院審理時結證稱「（問：從事何工作？）鐵工」、「（問：
新莊市○○路新中泰博市社區一樓旁的樓梯是否由你施作？）是的，是八十七年七月間去，七月底就做好了，是建設公司的工地主任委託我去作」等語屬實（參本院九十二年五月二十一日審判筆錄），是被告庚○○前開所辯，應可採信。又系爭房地交屋日期，告訴人丙○○部分係八十七年九月十五日、告訴人壬○○部分係八十七年八月十四日、告訴人丁○○（以其妻孫瑩如名義購買）部分係八十七年九月二十一日、告訴人丑○○○部分係八十七年七月三十一日、告訴人乙○○部分係八十七年七月二十九日，有渠等所提出之房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書附於本院九十一年度重附民字第六四號案卷可稽，是被告辯稱該增建物施作時，係仍係該增建物坐落之土地即前開六八七地號土地之所有人，尚未移轉予買受人公同共有等語，即屬非虛。況該增建物係玉揚公司決意施作，亦即由玉揚公司之負責人即被告己○○決意施作，則被告庚○○既非決意興建該增建物之行為人，且施作當時伊仍係該增建物坐落土地之所有人，即尚難以竊佔罪相繩。
六、綜上，被告辛○○既非玉揚公司之負責人，亦非系爭房地之出賣人，復未參與本案建物銷售廣告企劃，自無施用詐術之可能。又玉揚公司之負責人即被告己○○及地主即被告庚○○所用之廣告方式，容有誇大不實之處，有違殷實商人應具之誠謹作風，然尚與刑法詐欺罪之構成要件有間，核諸首引法條及判例之說明，即難以該罪相繩。另前開增建物部分既係由玉揚公司決意興建及僱工施作，被告庚○○實無竊佔犯行之實行。此外，復查無其他積極證據足認被告有何詐欺、竊佔情事，既不能證明被告犯罪，依法應為無罪之諭知。
七、至移送併辦意旨略以：被告庚○○、辛○○、己○○共同基於意圖為自己不法所有之犯意，於八十五年間，明知新莊市○○段○○○○號土地不能做為大廈興建之用，竟刻意隱瞞並製作不實廣告，致購買人子○○等人誤信廣告內容，陷於錯誤而承購住宅，取得與原先售價顯不相當之利益，因認被告均涉犯刑法第詐欺罪嫌等語。惟本案業經判決被告三人無罪，是上開併送併辦部分應檢還由檢察官另行依法處理，附此敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官張慶林到庭執行職務中 華 民 國 九十二 年 六 月 五 日
臺灣板橋地方法院刑事第三庭
法 官 李 幼 妃右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。
書記官 強 梅 芳中 華 民 國 九十二 年 六 月 十二 日