臺灣板橋地方法院刑事判決 九十一年度自字第二五三號
自 訴 人 丁○○自訴代理人 翁雅欣律師被 告 蔡樹𡍼
戊○○共 同選任辯護人 梁治律師右列被告因詐欺等案件，經自訴人提起自訴及追加自訴，本院判決如左：
主 文己○○、戊○○，均無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：被告蔡樹𡍼於民國九十一午三月十四日與自訴人簽訂買賣合約書，將坐落臺北縣中和市○○段五三九、五四三地號之土地及其上建築物：臺北縣中和市○○路○○巷○弄○號二樓之建物售予自訴人，買賣價金新臺幣（下同）六百十萬元，自訴人已全數交付，交屋後，自訴人於九十一年四月二十二日僱工裝潢時，開拆天花板後發現該建物之樓層板鋼筋裸露銹蝕、混凝土剝落，有安全上之重大危害，經世桓工程顧問有限公司（下簡稱：世桓公司）於九十一年四月二十三日鑑定氯離子高達一點七一二公斤／立方米，遠超過中國國家標準預拌混擬土氯離子含量標準零點三公斤／立方米，應係海砂屋無誤；被告蔡樹𡍼自七十七年即居住於系爭建物，於販售房屋予自訴人前，知悉系爭建物為海砂屋或有重大瑕疵，按社會交易常態，若系爭建物為海砂屋或有重大瑕疵，買受人不可能願意購買，被告蔡樹𡍼竟蓄意隱瞞，甚且，被告蔡樹𡍼委託信義房屋仲介股份有限公司（以下稱：信義房屋公司）居間仲介銷售，更使信任信義房屋公司之自訴人易陷於錯誤，被告蔡樹𡍼係蓄意隱瞞系爭建物為海砂屋或有重大瑕疵情事，意圖為自己或第三人不法之所有，對自訴人施行詐術使之將本人之物交付；自訴人於發現上開情事後，即透過信義房屋公司中和店經理甲○○告知被告蔡樹𡍼，被告蔡樹𡍼之子即被告戊○○自稱可全權代表被告蔡樹𡍼，並表示若其委請之桂田實驗室鑑定為海砂屋，被告蔡樹𡍼同意將全數退還買賣價金六百一十萬元，自訴人乃同意桂田技術顧問有限公司桂田實驗室（以下簡稱：桂田實驗室）於五月四日至該建物取樣鑑定，當場有戊○○、信義房屋永和店經理乙○○、中和店經理甲○○在場，惟被告戊○○並未於五月八日依約提出桂田實驗室報告予自訴人，經自訴人屢次請求，仍拒絕提出，被告戊○○於五月八日向自訴人表示被告「蔡樹𡍼曾到該建物一樓即丙○○居住之房屋，知道一二樓間樓層板有水泥塊剝落之狀況」，並稱：被告蔡樹𡍼本認為：「他一個孤家寡人，錢花光了，他一個人什麼都沒有，就算你們勝訴，也拿不到錢云云」云云，足證被告蔡樹𡍼及戊○○於買賣系爭建物前，清楚知道該建物有重大瑕疵；被告戊○○卻多次向信義房屋乙○○等表示甚有誠意和解云云，復於五月二十七日復表示被告蔡樹𡍼完全不同意和解云云，前後矛盾．被告蔡樹𡍼與戊○○問有共同犯罪之犯意聯絡，被告戊○○亦參與犯罪之事實，並於事後意圖遮掩犯罪事實而要求信義房屋公司為其拖延；被告二人明知系爭建物為海砂屋或有其他重大瑕疵，竟施行詐術蓄意隱瞞係海砂屋或有重大瑕疵，致自訴人陷於錯誤而交付價金六百十萬元，被告二人透過專業仲介公司欺騙消費者，危害社會交易秩序，足見其犯罪手段乃精心策劃。系爭建物樓層板鋼筋裸露銹蝕、混凝土剝落，有安全上之重大危害，經世桓公司鑑定為海砂屋無誤，根本無法入住，而全家不得不寄住他人屋簷下，足見被告犯罪所生之危險與損害甚大。因認被告二人係共犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌等語。
二、追加自訴意旨略以：九十一年五月三日，被告戊○○夥同乙○○（另經自訴人撤回自訴）及不知名人士，未告知自訴人，無故侵入自訴人上開住宅，因認被告蔡國贀係犯刑法第三百零六條第一項之無故侵入住宅罪嫌云云。
三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實。刑事訴訟法第一百五十四條定有明文。又檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。同法第一百六十一條第一項亦有明文規定。此條項係編列在刑事訴訟法第一編總則第十二章「證據」中，原則上於自訴程序亦同適用。次按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎（最高法院四十年臺上字第八六號判例意旨參照）。且認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院三十年上字第八一六號判例意旨參照）。而認定犯罪事實所憑之證據，無論係直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在，無從為有罪之確信，復無其他調查途徑可尋，法院即應為無罪之判決（最高法院七十六年臺上字第四九八六號判例意旨參照）。
四、自訴人認被告二人涉犯詐欺罪嫌，及被告戊○○涉犯無故侵入住宅罪嫌，係提出不動產買賣合約書影本一份、系爭建物鋼筋裸露銹蝕、混凝土剝落照片十四幀、世桓公司試驗報告影本一份、預拌混擬土中國國家標準影本一份、被告蔡樹𡍼出具予信義房屋之標的物現況說明書影本一份為證，並以證人乙○○、甲○○、丙○○、莊能賢之證言，及錄音帶譯文一份，資為論據。
五、訊據被告蔡樹𡍼、戊○○均否認有何詐欺取財之犯嫌，被告戊○○並否認有何無故侵入住宅之犯嫌，被告蔡樹𡍼辯稱：這個房屋住了十四年，我不知道我房子有何問題，賣給他時，我也不知道；房子是否是所謂海砂屋也有疑問，我三月十日簽約，後來就透過信義房屋公司處理這件事，到四月十九日交屋自訴人也沒有來，當時自訴人的太太及他媽媽、信義房屋及代書都有在場，我問他們房子有沒有問題，自訴人的太太及媽媽說房子很好很漂亮沒有問題，離捷運又近，說謝謝，過了三天以後他把裝潢拆掉，叫我要去解約，我說減價好不好，他說要解約，我沒有要騙他，我房屋住了十四年，房子都沒有動過，也沒有問題，事發後我有去找過當初的監工呂芳煙的兒子，他說他蓋了一百多戶，怎麼只有你的房子有問題；我後來問監工，他說當初沒有經驗綁鋼筋沒有架高，水泥也抹得很薄，所以板模拆掉的時候就可以看到鋼筋，而且當初也沒有含氯量的標準等語；被告戊○○辯稱：自訴人買了房子後，拆天花板時，才發現有鋼筋銹蝕，泥塊剝落的現象，信義房屋公司通知我們，我們才知道，而且我們是樓板的部分剝落，樑柱並沒有問題，我想會不會是漏水的問題所造成；房子是我父親在賣，我起先都沒有參與，後來是發生糾紛，我出面解決，自訴人就把我告進去了；證人丙○○說如果我們的地板有凹陷的話，磁磚一定會壞掉，且沒有客廳凹陷的現象；我也沒有無故侵入住宅，我是跟著仲介公司進去，這樣也被告侵入住宅等語。
六、經查：㈠自訴人提出之世桓公司臺北汐止實驗室之硬固混凝土氯離子試驗報告，係記載
系爭房屋入口前三公尺、右三公尺處天花板，氯離子含量為一點七一二公斤／立方米，超過中國國家標準（CNS3090 A2042）預拌混擬土氯離子含量應低於零點三公斤／立方米之標準，入口前四公尺、右四點五公尺處柱位氯離子含量為零點零九八公斤／立方米，入口前七公尺、右三公尺處柱位，氯離子含量為零點零九八公斤／立方米，則均在上開國家標準值以下等事實，有該份報告在卷可稽。又被告方面委託桂田實驗室所出具之氯離子含量測試報告，則記載系爭房屋客廳之天花板硬固混凝土之氯離子含量為一點五六一七公斤／立方米、臥室天花板硬固混凝土之氯離子含量為一點八六九九公斤／立方米之情，亦有該份測試報告一份在卷可參。是系爭房屋天花板部分之硬固混凝土氯離子含量超過國家標準之瑕疵之事實，固堪以認定。但系爭房屋之柱位部分，則無硬固混凝土氯離子含量過高之情形，則造成系爭房屋天花板硬固混凝土之氯離子含量超過標準之原因究竟為何，自訴人並未提出證明之方法。而被告戊○○所稱：會不會水管漏水造成，亦屬推測之詞。
㈡證人乙○○、甲○○皆證稱：在本件交易過程中，自訴人方面看過幾次房屋，
未發現任何狀況，俟交屋後，自訴人方面要做裝潢，將原天花板裝潢拆下，始發現說有水泥脫落的現象，進一步作檢測確定天花板有硬固混凝土氯離子含量過高情形，在交屋之前，被告方面出面者為被告蔡樹𡍼夫妻及其女兒，係蔡樹𡍼女兒勾選標的物現況說明書，被告蔡樹𡍼在場，而被告戊○○係一直到自訴人方面發現有上述瑕疵，要求解約，才出面參與協調，在此之前，戊○○均未出現過等情，為證人乙○○、甲○○分別證述在卷（見本院九十一年七月二十二日筆錄）。就被告蔡樹𡍼是否原即知曉系爭房屋天花板有硬固混凝土氯離子含量過高及包於天花板內之水泥有脫落等情形之事實，其二人之證言尚不能任何不利於被告蔡樹𡍼之證明，反而證明被告戊○○係系爭建物交易完成，自訴人給付價金取得系爭建築物，並發生爭議後，始出面代被告蔡樹𡍼解決糾紛。
自訴人自訴意旨亦稱：被告戊○○係於自訴人所指訴被告蔡樹𡍼詐欺取財行為完成後（即詐使自訴人交付財物後），始出面自稱可全權代表被告蔡樹𡍼云云，是自訴人並未提出任何被告戊○○曾參與自訴人所指之被告蔡樹𡍼詐欺取財構成要件行為或被告戊○○事前曾與被告蔡樹𡍼共謀詐欺取財之證明，竟以被告戊○○於事後參與協調未果，遽指被告戊○○亦為詐欺取財犯罪之共犯，實屬憑空臆測之詞，難以成立。
㈢自訴人所舉證人崔淑萍（住中和市○○路○○巷○弄○號一樓）固證稱：「
我們是在七十七年買的，搬進來第二、三年時，慢慢發現屋頂有一些裂痕，我以為是潮濕，就請人來粉刷，維持到八十五、六年，但是又發現有裂痕，越來越大，像澎漲似的，用手去弄它，也不會掉下來，我們又請人來估價，估了價後，說要用凸出來的地方弄掉，重新再用水泥補回去弄平再粉刷，當時看這情形有很多處，後來我也決定這樣做了，花了十多萬元，有些是做了工人又說要增加經費，因為打開水泥部分，全部的樓板的鋼筋都生銹了，然後就將鋼筋生銹的部分用鐵刷刷乾淨，再用水泥𡍼回去，但是過程中，客廳部分太嚴重了，已經碰到二樓的磁磚地板，我就和工人到二樓找蔡樹𡍼先生，把他們客廳大理石桌子搬到柱子旁邊，從他二樓磁磚已經可以看出有凹陷；另外八十九年六月又修一次，也是修這個屋頂，尤其是客廳部分，這次也是一樣，我原來要比照二號做的方式，重新灌漿架鋼筋，建商也願意這樣做，我與二樓協調，要用這方式，但是蔡他們要求建商另出搬家費十五萬元，建商不答應，結果就沒有談成，之後，我就用以前的方法修復，現在又有一些鼓起來了，我沒有看過他家樓頂，因為他們有裝潢包起來，隔壁二、三樓也是這種情形，只是嚴重情形不同而已，我們共有五樓，我們施工時被告蔡樹𡍼本人有來看，鄰居也有來看，這是第二次修復時第二次（八十五、六年時），有跟蔡樹𡍼說修天花板的部分，也就是他的地板下方」等語（見本院九十一年八月十二日筆錄）。惟查證人崔淑萍所述縱係屬實，其所述亦係其自己住家之狀況，且成因為何不明，對於系爭建物天花板部位之狀況，被告蔡樹𡍼是否原即知曉系爭房屋天花板有硬固混凝土氯離子含量過高及包於天花板內之水泥有脫落等情形之事實，其證言亦不能有效之證明。
㈣自訴人所舉之證人即自訴人之丈人莊能賢就與被告蔡樹𡍼會面之過程，係證稱
：「（九十一年）三月十四日店長就告訴我們說談的差不多了，跟我們約在永和中山路一百六十八號信義房屋店代書那裡簽把斡旋金變成第一次的訂金，在場的有屋主蔡樹𡍼、他太太、王店長、蘇金龍代書、還有信義房屋的營業員及我跟自訴人，我女兒也有去，見面的時候蔡樹𡍼先生就跟我說他的房子很好，水管是獨立的，如果別的樓層有阻塞我們也不用擔心，電得部分更不用擔心，他當時有跟廠商加錢要求用粗一點的電線，他陸陸續續有提到屋子裡面的櫃子都很好，裝潢是十四年以前以八十幾萬元裝潢的很堅固，一直好意叫我們不要換了，所以他覺得他的房子很好，他不讓信義房屋貼賣屋的看板，他太太說我們買的是福氣，這個房子的風水很好，四月十八日下午兩點多的時候我陪我女兒去繳最後一期款，到信義房屋，在場有王店長、蘇代書、業務員陳攀仁及屋主蔡樹𡍼先生，他見面又強調那些櫃子什麼都很好，我們為什麼不留下來用，他還說他送人的時候搬的很重，我就說年輕人不喜歡的東西他就不想用，我順口問他說你裡面的東西是否都不要了，我們要全部清掉，他說好」等語（見本院九十一年九月二日筆錄），固強調被告蔡樹𡍼曾說：裝潢不用換之語。而證人甲○○亦曾證稱：「（自訴代理人問：被告蔡樹𡍼有無跟你說裝潢很好，不用拆？）簽約時，屋主蔡樹𡍼先生有說房子裝潢很好，捨不得賣，有問買方，有什麼東西需要他留下來，張先生有提到，說去房子那邊看看再說，張先生因為貸款壓力的問題，原則上是不會重新裝潢，也有表示先借房子給他，要整理，屋主才說這房子裝潢很好，可以不用拆」等語（見本院九十一年七月二十二日筆錄）。但被告蔡樹𡍼亦對證人莊能賢所詢：「你裡面的東西是否都不要了，我們要全部清掉」，亦表示贊同。被告蔡樹𡍼稱：系爭房屋裝潢很好，可以不用拆之語，從其陳述之語脈觀之，亦實難認其有刻意隱瞞其已知房屋瑕疵之用意。自訴人執被告蔡樹𡍼曾稱房子裝潢很好，可以不用拆之語，指訴被告蔡樹𡍼係知情並刻意隱瞞云云，仍屬推測之詞，亦不足採。
㈤自訴人又指稱：被告蔡樹𡍼填寫現況說明書，其中第五項，有無做過海砂屋檢
測，及第十二項，有無損鄰的狀況，這二項被告等人都應該要據實說明，但他們填具沒有，顯係刻意隱瞞，施用詐術等語。惟查卷附之九十一年二月二十四日「標的物現況說明書」第五項之內容係：「是否做過海砂屋檢測？」，而在本案糾紛發生前，系爭建物並未作過有關氯離子之檢測，係屬兩造不爭執之事實，被告蔡樹𡍼或其女兒在此項目勾選：「否」，並無何隱瞞之情事可言。至於標的物現況說明書第十二項：「是否有損鄰狀況？」，依證人丙○○所述之其自己住屋之狀況，尚難認定係系爭房屋本身之缺失所造成，不構成「損鄰」之要件，此項目勾選：「否」，亦難認係刻意隱瞞。
㈥自訴人另又提出錄音帶一捲及譯文一份，指稱：被告戊○○承認事先知道樓地
板搖晃之問題，稱：足證被告蔡樹𡍼及戊○○於買賣系爭房屋前，清楚知道該房屋有問題云云。惟查姑且不論自訴人提出之譯文之正確性，其譯文係記載：「戊○○解釋稱：昨天建築公司的人來，他們說是彈性結構，說這個幅員有也蠻大的；自訴人稱：不對，你站遠一點，跳會搖晃；戊○○稱：稍微會啦；自訴人稱：不是哦，相當嚴重；戊○○稱：你認為相當嚴重，說不是這樣˙˙˙」，雙方對所謂樓板搖晃之認知，顯有差異。而交易過程中，自訴人亦曾數次至系爭房屋內查看，若樓板搖晃情形如其所述相當嚴重而且明顯，自訴人似可於查看過程中查知此一問題，其當時為何未發現提出異議，實有待存疑。
㈦自訴人追加被告戊○○無故侵入住宅罪嫌，係以本院九十一年七月二十二日庭
訊時，證人乙○○證稱：「九十一年五月初，我與戊○○及建築公司老闆的親戚至系爭房屋，我們連繫上都是經過甲○○與丁○○聯繫，因為交屋後，鑰匙已經交給張先生了，我們從王先生那裡取得鑰匙，所以我相信應該是經過張先生的同意，否則我們無法取得鑰匙」等語，及證人甲○○同庭證稱：「鑰匙是我跟張先生拿的，也是我將鑰匙交給乙○○，這房子發生有問題後，我們進去很多次了，有時我們同事也會進去看狀況，次數比較平凡；（自訴人代理人問：你有跟張先生說或取得張先生同意，建築公司的人或戊○○要進去看房子？）沒有」等語為據。惟按刑法第三百零六條第一項之無故侵入住宅或建築物罪，係以無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，為其構成要件，此觀該條項規定自明。而所謂無故侵入他人住宅，乃指未得該住宅之支配權人或管理權人之明示或默示認許，且無正當進入理由而擅行侵入者而言（最高法院四十六年度臺非字第四四號判決意旨參照）。查證人甲○○既已證稱：「鑰匙是我跟丁○○拿的，也是我將鑰匙交給乙○○」等語，且其嗣復證稱：「鑰匙我是跟丁○○拿的，之前天花板已經有狀況了，我跟張先生說要請檢測公司檢測，我就去他那裡拿鑰匙進去檢測，我檢測完之後有跟他說已經檢測完了，我忘了鑰匙有沒有還給自訴人，鑰匙是我拿給乙○○的，因為他說要去看狀況要瞭解；（法官問：你有沒有特別跟自訴人講將鑰匙交給他們？）我忘記了」等語（見九十二年三月二十四日訊問筆錄）。自訴人代理人亦不否認自訴人有將系爭房屋之鑰匙交予甲○○之事實，姑且不論甲○○有無告知自訴人有關乙○○、戊○○要使用鑰匙進入系爭房屋之事，惟由自訴人將管制進出之房屋大門鑰匙交予甲○○保管使用之情觀之，無論自訴人與甲○○間有何特殊之限制約定，對於被告戊○○、證人乙○○（原經自訴人追加為侵入住宅罪之共同被告，嗣經自訴人撤回）而言，外觀上，甲○○係經自訴人授權對系爭房屋有支配、管理權之人，被告戊○○、證人乙○○又係徵得甲○○之同意取得鑰匙進入系爭房屋查看，自屬有正當理由進入系爭房屋，被告戊○○要無何無故侵入住宅之行為及犯意，此由證人甲○○於本院九十一年七月二十二日之證述，即可明白判斷之事，自訴人代理人仍率然提出此部分追加自訴（見九十一年九月二日筆錄及其九十一年九月二日刑事自訴補充理由狀），殊有未當。
七、綜上論述，自訴人就其指訴被告戊○○涉嫌詐欺取財罪嫌及無故侵入住宅罪嫌部分，自始即未提出可使法院得有合理可疑之證據，被告戊○○所辯無詐欺取財及無故侵入住宅犯罪，堪以採信；就被告蔡樹𡍼部分，自訴人所提出之證據及證明方法則尚不足以本院獲有無合理可疑程度之確信認定被告蔡樹𡍼於交易之前即知系爭房屋天花板部位有硬固混凝土氯離子過高而隱瞞之情事，實難僅憑自訴人單方面之指述、懷疑、推論，以擬制之方法，遽入人罪，被告二人犯罪應屬不能證明，爰均為無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、第三百零一條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 五 日
臺灣板橋地方法院刑事第四庭
法 官 王復生右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內向本院提出上訴狀 (應附繕本) ，上訴於臺灣高等法院。
書記官 黃美雲中 華 民 國 九十二 年 五 月 十九 日