臺灣板橋地方法院刑事判決 九十二年度易字第一六一號
公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 甲○○
丁○○右二人共同選任辯護人 魏錦芳律師右列被告因偽造文書等案件，經檢察官提起公訴（九十年度偵續一字第二九號），本院判決如左：
主 文甲○○、丁○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以︰被告甲○○原係坐落台北縣中和市○○段○○○○號（原漳和段枋寮小段第四六之二一六地號）、第一八七地號（原漳和段枋寮小段第四六之四四地號）、第一八八地號（原漳和段枋寮小段第四六之二０三地號）、第一八九地號（原漳和段枋寮小段第四六之一一０地號）等地號土地暨其他門牌號碼台北縣中和市○○街○○號建物房屋之所有人；其友人被告丁○○則為房屋買賣之仲介人。二人均明知前開建物至少坐落在景華段一八六、一八七、一八八、一八九地號等四筆土地上，竟仍基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，持一紙不得作為買賣或產權證明使用之台北縣中和地政事務所建物測量成果圖出示予乙○○，使乙○○誤信前開建物所佔之基地僅坐落於同段一八七、一八八及一八九地號三筆土地上，而委諸代理人即乙○○之父丙○○代理與被告二人，於民國七十九年三月二十一日訂立房屋買賣契約，並依約給付價金新台幣（下同）六百二十萬元，使乙○○未獲第一八六地號土地隨同前開建物及其他坐落基地移轉至其名下，溢付超額價金（指第一八六地號土地持分之價金），受有其支付之買賣價金不相當之損害，因認被告二人均涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條及第三百零一條第一項，分別定有明文。次按刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪，以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，即行為人主觀上須有為自己或第三人不法所有之意圖，客觀上須以詐術使人將本人或第三人之物交付。若行為人無不法所有之意圖，或未使用詐術，自難以詐欺取財罪相繩。而所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院四十六年台上字第二六０號判例可資參照。
三、公訴人認被告甲○○、丁○○二人涉有上開罪嫌，無非以（一）告訴人乙○○、告訴代理人丙○○指訴歷歷，並有被告甲○○與告訴人乙○○簽訂之房地產買賣契約書影本乙紙在卷可稽。（二）前開不動產買賣契約，關於建物面積，係以中和地政事務所七十八年一月四日之測量成果圖為依據，惟從測量成果圖暨其建物測量申請書內容觀之，係由被告甲○○之前手胡陳阿鵠代理人孫玉美填寫，在「建物標示」欄「基地坐落」列，僅填載系爭建物坐落於重測前台北縣中和市○○段枋寮小段第四六之四四、第四六之一一０第四六之二０三地號三筆基地上，「申請理由」欄，係填載申請自用住宅稅率。而依據證人周澤生即中和地政事務所該次測量人員之證詞，及「土地複丈費及建築改良物測量費之收費標準」、「臺灣省土地複丈、建物測量、勘查費徵收標準」所載，該測量成果圖僅得作為當事人申請自用住宅稅率使用，不得作為不動產買賣之依據。（三）依據告訴代理人丙○○之指稱及被告甲○○之供稱，本件買賣價格之洽談，並非以坪數乘以單價而得出總價金之方式，而係總括以房屋之外觀來估算協議，因此兩造關於買賣標的之房屋及基地，係以其等實際目睹，且在客觀上構成同一使用範圍為其本意，買賣契約書上所載不動產僅為標示而已。（四）台北縣中和市○○段○○○○號（原漳和段枋寮小段第四六之二一六地號），係於六十五年三月二十日，從同小段四六之四四地號分割出來，於七十七年五月九日，由案外人胡陳阿鵠設定最高限額抵押權予被告丁○○，於同年十一月十日，由被告甲○○向案外人胡陳阿鵠購買，有臺灣省台北縣土地登記簿影本為證。然四六之二一六地號土地隨同第四六之二０三、四六之一一０、四六之四四地號土地，同時在七十七年十一月十日，由胡陳阿鵠讓與被告甲○○承受，此有台北縣稅捐稽徵處土地增值稅繳款書影本四紙為證，凡此，足認被告甲○○自胡陳阿鵠購買系爭建物與基地，係包含第四六之二一六地號土地在內，而前開買賣，被告甲○○係透過被告丁○○之介紹，實際上亦由被告丁○○處理，被告丁○○並在被告甲○○自胡陳阿鵠取得土地前之七十七年五月九日，已自胡陳阿鵠取得其中基地四六之二一六地號土地最高限額抵押權設定，其二人自七十七年五月九日至七十九民三月二十一日，長達近二年的時間，期間歷經被告丁○○自胡陳阿鵠取得最高限額抵押權之設定，被告丁○○居中處理被告甲○○與胡陳阿鵠之系爭建物買賣、被告甲○○與告訴人乙○○之系爭建物買賣等關於該建物之重大事件，及其間建物暨基地管理、納稅等事宜，豈有不知四六之二一六地號土地為系爭建物基地之一部？（五）被告二人進而於與告訴人乙○○簽訂買賣契約時，提出測量成果圖為不動產之標示，且其二人買賣價金之方式係以對實際建物總括估算之方式洽談，已足證明被告二人固為利用不足作為買賣產權證明之測量成果圖，致告訴人乙○○、告訴代理人丙○○二人陷於系爭實際建物及基地即為該測量成果圖所載，亦與買賣契約書不動產標示內容相同之誤認，並溢付價金而受有損害，惟實際上屬於系爭建物基地一部之第一八六地號土地，卻因其等未將之納入買賣契約標的之範圍，致告訴人乙○○未能獲得該土地隨同移轉至其名下，應得之登記利益，被告甲○○既自胡陳阿鵠買入系爭建物並取得基地四筆，豈有於轉賣相同建物予告訴人乙○○時，仍保留其中一筆基地即第四六之二一六號土地？（六）不論告訴人乙○○之建物坐落基地，事後經重測之結果，有無包括第一八六地號土地，告訴人乙○○未獲該土地隨同登記至其名下而受有登記利益之損害，為一確定事實，為其主要論據。惟訊據被告甲○○、丁○○均堅詞否認有何詐欺取財犯行。被告甲○○辯稱：其是純粹的投資，被告丁○○是其好朋友，被告丁○○告稱土地上面有查封，原來的地主需要錢解決查封問題，幫原來地主解決查封問題後，原地主就要一起賣，現在房價上升應該值得投資，當時其覺得有利潤，經綜合考量就把買賣房屋的事情及金錢交給被告丁○○。被告丁○○並稱四筆土地分別坐落兩個不同的房屋門號，另一筆單筆土地即一八六地號土地並非房屋的基地，買賣流程不相同，該筆土地是原地主向被告丁○○借錢，被告丁○○不夠向其調錢。該筆土地並不包含在買賣契約內，系爭房屋也沒有佔到前開土地等語。被告丁○○則辯稱：原來系爭建物及三筆土地是被查封的，七十七年案外人胡陳阿鵠要解決查封問題，經由人介紹向其借款二十萬元，系爭建物只有坐落三筆土地，不包含前開一八六地號土地，一八六地號土地上是別人的房子，買賣契約並不包含前開一八六地號土地，前開土地是另外的標的，一起買的。其查封時就知道系爭建物並未坐落在前開一八六地號土地上，當時查封了三筆土地，被查封後，因為錢沒有辦法解決，就拿另一筆土地向其借二十萬元，在賣房地交款時還前開二十萬元等語。
四、經查：
（一）公訴人認被告甲○○、丁○○二人涉犯詐欺取財罪，係認門牌號碼台北縣中和市○○街○○○號建物坐落在重測後之台北縣中和市○○段○○○○號（重測前漳和段枋寮小段四六之二一六地號）土地上，被告二人明知前開土地為系爭建物之基地，而施用詐術，使告訴人及告訴代理人誤信基地僅為測量成果圖上所載之三筆土地，而故意不將重測後景華段一八六地號土地列入買賣標的，使告訴人溢付價金而受有損害。從而本件首應審究系爭建物是否坐落在前開重測後景華段一八六地號土地上。公訴人雖認前開土地為系爭建物之基地云云。然查：系爭中和市○○街○○○號建物曾於七十二年一月二十一日經臺灣台北地方法院板橋分院囑託逕為標示登記及查封登記，有土地、建築改良物逕為登記聲請書、台北地方法院板橋分院囑託查封登記函各乙紙在卷可憑。由該次測量日期為七十二年一月二十九日之建物測量成果圖所載，系爭建物基地地號為重測前漳和段枋寮小段四六之四四、四六之四五及四六之二０三地號土地，嗣於八十六年五月一日因重測則變更為景華段一八七、一九０、一八八地號，並未包含重測前漳和段枋寮小段四六之二一六地號（重測後景華段一八六地號）土地。而依系爭建物臺灣省台北縣建築改良物登記簿所載，於七十二年二月三日時，基地坐落標示為中和市○○段枋寮小段四六之四四、四六之四五、四六之
四六、四六之二０三地號土地，於七十八年十月十九日將基地地號更正為漳和段枋寮小段四六之四四、四六之四五、四六之二０三地號，嗣於八十六年五月二十九日因地籍圖重測，則將基地坐落標示為景華段一八七、一八八、一九０地號，從而依據前開建築改良物登記簿所載，系爭建物基地坐落亦始終未坐落在重測後之景華段一八六地號（重測前漳和段枋寮小段四六之二一六地號）土地上。又依照案外人胡陳阿鵠委託代理人孫玉美向台北縣中和地政事務所申請建物測量，經前開地政事務所於七十八年一月四日測量結果，系爭建物之基地亦為中和市○○段枋寮小段四六之四四、四六之一一０及四六之二０三地號土地，且觀諸測量成果圖所繪製之情形，系爭建物在前開三筆土地上呈現梯形，且僅坐落在前開四六之四四地號（重測後景華段一八七地號土地）部分土地上，即系爭建物之邊緣並未達於重測前四六之四四地號及四六之二一六地號土地之地界線，則殊難想像系爭建物實際坐落係凌空越過在測量成果圖上重測前四六之四四地號非斜線土地，而跳躍坐落在重測前四六之二一六地號土地上。從而由重測前之建築改良物登記簿及測量成果圖所載情形，重測前四六之二一六地號土地並非系爭建物之基地。嗣後前開土地於八十六年重測，土地重測後在本院八十八年自字第三九三號案件審理中，台北縣板橋地政事務所曾依本院指示就現場實測位置及面積測量，測量結果認系爭門牌號碼中和市○○街○○○號建物使用地號為中和市○○段一八七、一五二及一五三地號，門牌號碼中和市○○街○○○號建物，使用地號則為同段一八六、一五二、一五三地號，有八十九年六月二十八日台北縣板橋地政事務所土地複丈成果圖乙紙在卷可稽。台北縣中和地政事務所於八十八年一月十三日就系爭建物相鄰之台北縣中和市○○街○○○號測量結果，前開建物之基地地號復為重測後景新段一八六、一
五二、一五三地號土地，有台北縣中和地政事務所建物測量成果圖乙紙可稽。而經本院向台北縣中和地政事務所函查系爭建物之基地是否包含重測前中和市○○段枋寮小段四四之二一六地號土地，前開地政事務所亦函覆該房屋並未坐落四六之二一六地號，有北縣中地測字第０九二００一九九二二號函乙紙在卷足憑。足徵經重測後，前開景華段一八六地號土地亦非系爭建物之基地。參諸證人周澤生即於前開七十八年一月四日測量時之測量員於檢察官九十一年二月六日偵訊中亦證稱：對照胡陳阿鵠和盧清泉的測量圖，胡陳阿鵠的房子剛好與盧清泉六十三號房屋的共同壁坐落在同段一八七、一八八地號的地界線上等語。則重測後系爭景華段一八六地號土地其上之建物顯然為中和市○○街○○○號，而非景新街六十一號。綜上，系爭建物顯然未坐落在重測後系爭景華段一八六地號土地上。
（二）告訴人乙○○及告訴代理人丙○○雖一再指稱系爭門牌號碼台北縣中和市○○街○○○號建物坐落在重測後之台北縣中和市○○段○○○○號（重測前為台北縣中和市○○段枋寮小段第四六之二一六地號）土地上，並認依據土地登記簿所載，重測後之中和市○○段○○○○號土地，在土地登記簿謄本上地目為「建」，所有權人欄載明「胡陳阿鵠」，住址為台北縣中和市○○街○○○號，同段一八七、一八八、一八九地號土地地目也是「建」，所有權人也是胡陳阿鵠，地址亦為景新街六十一號，因此認為系爭景新街六十一號建物亦坐落在前開重測後同段一八六地號上云云。然查土地登記簿謄本上，並無欄位載明該土地上有何建物，而僅有收件、登記、所有權人、權利範圍、義務人、其他登記事項、書狀字號等欄位，而所有權人欄內所載之住所，亦僅為所有權人胡陳阿鵠當時之住所地，並非建物之基地坐落標示，當不能僅以同段一八六、一八
七、一八八、一八九地號土地之土地登記簿謄本上地目同為「建」，所有權人相同，且所有權人之住所相同，即可遽認系爭建物亦坐落在同段一八六地號土地上，告訴人對此顯有誤認。
（三）公訴人雖又認重測前漳和段枋寮小段第四六之二一六四六之二一六地號土地係隨同同小段四六之二０三、四六之一一０、四六之四四地號土地應有部分三分之一，同時在七十七年十一月十日，由胡陳阿鵠讓與被告甲○○承受，足認被告甲○○自胡陳阿鵠購買系爭建物與基地，包含同小段四六之二一六地號土地應有部分三分之一在內，而認同小段四六之二一六地號土地應有部分三分之一為系爭建物基地之一部云云。然數筆土地縱使係由同一筆土地分割而出，然均屬獨立之標的，除非另有約定，於移轉時本無必然之附隨關係，買受人再出賣與第三人時，並不當然須將同時買受之所有不動產併同移轉與第三人。本件案外人胡陳阿鵠出賣房地與被告甲○○時，雖係移轉前開四筆土地之應有部分三分之一，包含前開重測後景華段一八六地號土地應有部分三分之一，然倘無特別約定，被告甲○○並無將前開土地與系爭建物及另外三筆土地應有部分三分之一併同出售之義務。再者，案外人胡陳阿鵠雖同時移轉前開四筆土地與被告甲○○，亦不能當然推論坐落土地有四筆。就此，被告丁○○辯稱：七十七、八年時案外人胡陳阿鵠房屋及三筆土地被查封，不包含前開一八六地號土地，因此胡陳阿鵠之夫胡益茂遂向其借款二十萬元，並以胡陳阿鵠所有系爭重測後景華段一八六地號土地設定二十萬元最高限額抵押權給其，而塗銷查封登記，解決查封事後，將該筆土地及系爭建物一併出賣，過戶時契約是寫在一起，一起過戶等語。經查：依臺灣省台北縣建築改良物登記簿之記載，前開建物曾因法院囑託，而於七十二年二月三日為建物標示登記及查封登記，債權人為王劉秀嬌，債務人則為胡益茂，於七十九年二月二十六日始為塗銷查封登記；又依重測前中和市○○段四六之四四、四六之一一０及四六之二０三地號土地之土地登記簿謄本上之記載，前開三筆土地曾於七十二年一月二十一日由臺灣台北地方法院板橋分院以七十二年全正字第一二一號假扣押囑託查封登記書禁止為所有權移轉或設定他項權利之登記，並於同年月二十六日為查封登記，於七十七年六月一日始塗銷查封登記；另重測前漳和段枋寮小段四六之二一六地號臺灣省台北縣土地登記簿謄本上亦記載胡陳阿鵠於七十七年五月十二日曾將系爭土地應有部分三分之一設定最高限額抵押權二十萬元予被告丁○○，存續期間自七十七年五月九日起至同年十一月八日止，債務人則為胡陳阿鵠及胡益茂。而被告甲○○曾於七十七年五月三十日與其前手胡陳阿鵠及其夫胡益茂約定，由胡陳阿鵠提供其所有之重測前中和市○○段四六之四四、四六之一一０及四六之二０三地號土地應有部分三分之一及系爭建物，設定最高限額抵押權三百萬元，存續期間自七十七年五月三十日起至同年十一月二十日止，嗣因清償債務，而由被告甲○○書立債務清償證明書，亦有土地建築改良物抵押權設定契約書影本、債務清償證明書影本各乙紙附卷可稽。則前開書證記載之情形核與被告丁○○所述情節相符。則由前開土地及建築改良物登記簿謄本之記載可知，系爭建物無論查封、設定抵押權均與重測前中和市○○段枋寮小段四六之四
四、四六之一一０及四六之二０三地號土地應有部分三分之一一致，而與同段四四之二一六地號土地應有部分三分之一部分分別處理。則不能因被告甲○○之前手胡陳阿鵠因債務關係，將前開重測前漳和段枋寮小段四四之二一六地號土地應有部分三分之一土地與系爭建物及另外三筆土地應有部分三分之一一併出售，被告甲○○即受拘束，於嗣後出賣時更必須一併出售，或因此推論重測前漳和段枋寮小段四四之二一六地號土地為系爭建物之基地。此外亦無證據足資認定被告甲○○與告訴人間之系爭買賣關係有將前開重測前漳和段枋寮小段四四之二一六地號土地應有部分三分之一土地與系爭建物及另外三筆土地一併出售之特約。再者，系爭建物又非坐落重測前漳和段枋寮小段四四之二一六地號土地上，自無強求被告甲○○必須將該筆土地與系爭建物及其餘三筆土地併同出售之理。
（四）又依據系爭被告甲○○與告訴人乙○○於七十九年三月二十二日所簽訂之不動產買賣契約書所載，買賣不動產標示為：「土地坐落：中和市○○段枋寮小段四六之二０三地號，地目：建，面積六平方公尺，持分三分之一。同坐落四六之一一０地號，地目：建，面積五十九平方公尺，持分三分之一。同坐落四六之四四地號，地目：建，面積四十二平方公尺，持分三分之一。土地上建築物門牌：台北縣中和市○○里○○街○○○號。所有權全部。以上土地及房屋乙方（即出賣人被告甲○○）同意渡賣予甲方」。而就系爭建物而言，係屬未辦理保存登記之建物，被告甲○○已依約將前開建物移轉並點交與告訴人林淵文，前開三筆土地部分，亦經被告甲○○移轉與告訴人，並經登記在案，有各該土地土地登記簿謄本在卷可參，復為告訴人所不爭執。從而被告甲○○業已依照前開不動產契約書之約定履行。公訴人雖認本件之總價金係以總括以房屋之外觀來估算協議，並非以坪數乘以單價而得出總價金，因此關於買賣標的之房屋及基地，係以其等實際目睹，且在客觀上構成同一使用範圍為其本意，買賣契約書上所載之不動產僅為標示而已云云。然查關於總價金是否依照房屋外觀來估算協議，僅係決定總價金之估價方式，且建物及土地本來即為獨立之不動產，可分別移轉，系爭不動產買賣契約上，就土地部分，並無特別約定為系爭建物所坐落之基地，而係明白載明特定之建物及土地，自應照具體約定之標的履行。況前開土地均為共有關係，被告甲○○所能移轉者僅有應有部分，而應有部分並非侷限於共有物之特定部分，而係抽象存在於共有物之上，又無證據足資證明前開土地有分管契約，從而縱使被告甲○○移轉前開土地之應有部分，系爭建物仍舊坐落在共有的土地上，亦即其他共有人所有之應有部分，其上必有系爭建物，此復為被告甲○○所無法處分者，本件買賣契約又如何能約定土地部分乃是以其等實際目睹，且在客觀上構成同一使用範圍為其本意？再者，系爭建物經本院囑託板橋地政事務所測量結果，其基地為重測後景華段一八
七、一五二及一五三地號土地，系爭建物更坐落在他人土地上（指同段一五二、一五三地號土地），被告甲○○又如何能處分他人土地？退萬步言，縱使本件契約之標的，應以實際目睹為計算，前開重測後景華段一八六地號土地亦非系爭建物之基地，從而公訴人認實際上屬於系爭建物基地一部之同段一八六地號土地，應納入買賣契約標的，稍嫌速斷。
（五）公訴人雖認被告二人係利用不足作為買賣產權證明之測量成果圖，致告訴人乙○○、告訴代理人丙○○二人陷於系爭實際建物及基地即為該測量成果圖所載，亦與買賣契約書不動產標示內容相同之誤認，未將前開重測後景華段一八六地號土地納入，溢付價金而受有損害云云。惟前開測量成果圖係案外人胡陳阿鵠於七十七年十二月十五日委託孫玉美就系爭門牌號碼中和市○○街○○○號建物向轄區地政事務所申請自用住宅稅率登記勘測，即乃是為辦理系爭建物自用住宅優惠稅率，而申請建物勘測，而中和地政事務所即依照當時之地籍圖（重測前）測繪，就申請人所有之土地測繪成果，非其所有部分則不測繪，有台北縣中和地政事務所八十九年三月十五日八九北縣中地二字第二二七四號函乙紙在卷可稽，從而前開地政事務所僅就系爭建物坐落之重測前中和市○○段枋寮小段第四六之四四、第四六之一一０第四六之二０三地號三筆土地為測量，至於他人所有如一五二、一五三地號土地，或雖屬胡陳阿鵠所有同小段四四之二一六地號土地自不在測繪之範圍內，從而測量成果圖內僅列前開三筆土地並無違誤。又前開測量成果圖雖不能作為產權證明，產權證明乃是依照被告所提供之不動產所有權狀等資料為證，惟測量成果圖則仍可作為判斷系爭建物坐落土地中何者為被告所有，以利被告將其所有應有部分作為買賣之標的物，因之測量成果圖非不能作為買賣時參考之用，則被告二人於訂立買賣契約時雖提出前開測量成果圖，亦尚難遽認此行為屬於詐騙行為。再者，告訴人做為買受人，本即應對於買賣標的物詳加調查，告訴代理人於本院審理時業已自承當時其去看房子時，房子的深度十五點四八公尺等語，足徵告訴代理人於購買系爭房屋時，業已到現場勘查，並知悉系爭建物之大小與前開前開測量成果圖上之記載不同。從而被告二人以系爭建物及其坐落基地中屬於被告甲○○所有應有部分土地與告訴人訂立不動產買賣契約，並全數移轉與告訴人，而未將非屬於系爭建物基地之重測後景華段一八六地號土地作為買賣標的，主觀上顯難認定有不法所有之意圖，客觀上亦難以認定有何施用詐術之行為。
綜上所述，公訴人所舉之證據尚不能使本院獲得被告二人有罪之確信。此外復查無其他積極證據足認被告二人涉有公訴人所指詐欺取財犯行，本件既不能證明被告二人犯罪，自均應為被告二人無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官黃正綱到庭執行職務。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 四 日
臺灣板橋地方法院刑事第五庭
審判長法 官 林春長
法 官 楊博欽法 官 張宏節右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內向本院提出上訴狀。
書記官 李淑秋中 華 民 國 九十三 年 三 月 十二 日