臺灣板橋地方法院刑事判決 九十二年度易字第二О六八號
公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 辛○○
庚○○右二人共同選任辯護人 吳嘉榮 律師
陳世源 律師被 告 丁○○
己○○右 一 人選任辯護人 李建賢 律師右列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（九十二年度偵字第五三九七號），本院判決如左：
主 文辛○○、庚○○、丁○○、己○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告辛○○與被告庚○○係夫妻關係，明知蕭某所有坐落臺北縣永和市○○段第一００九號土地，係屬畸零地，不能單獨建屋（僅與左右兩筆畸零地合併或左右二筆畸零地均已各別獨立建築完成後，在這二種情形下可聲請單獨建築），竟共同意圖為自己不法之所有，委由知情之被告丁○○以鋼架為支柱之方式，將該地上原有之違章建築之房屋（門牌號碼臺北縣永和市○○街○○○巷○號）予以整修，增建；再利用被告庚○○任職於漢築仲介有限公司（以下簡稱漢築仲介公司）之機會，夥同知情之漢築仲介公司負責人被告己○○，利用漢築仲介公司廣發售屋廣告單之方式，將該違章房屋銷售圖利。嗣於民國九十一年四月二十三日告訴人戊○○因見該廣告，而以電話與漢築仲介公司連絡，並由被告庚○○負責接洽，同時相約至現場看屋，且黃女亦保証產權無問題，後於同年四月二十五日戊○○再約黃女至現再看屋，而黃女並再次保証該屋產權絕無問題，告訴人戊○○因而陷於錯誤而於翌日（二十六日）簽約購買，嗣後並付清價款且已交屋完畢，後因該屋先前已由臺北縣政府拆除大隊報拆，並於同年六月二十一日拆除，告訴人戊○○及其妻丙○○至此始知受騙。因認被告等共有涉有刑法第三百三十九條第一項詐欺取財之罪嫌。
二、按被告未經審判證明有罪確定前，推定其為無罪。犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。不能證明被告犯罪或其行為不罰者應諭知無罪之判決。
刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。所謂認定犯罪事實之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，該項證據自須適合於被告犯罪事實認定，始得採為斷罪資料，苟未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎，亦有最高法院二十九年上字第三一０五號及四十年台上字第八六號判例意旨可資參照。而告訴人之指訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，最高法院亦著有五十二年台上字第一三００號判例可憑。又刑法第三百三十九條詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐欺而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院亦著有四十六年台上字第二六０號判例可資參照。
三、本件公訴人認為被告等涉有右揭犯罪，無非係以告訴人之指述及證人孫衛民、甲○○之證詞為主要論據。訊據被告辛○○、庚○○、丁○○、己○○均堅詞否認有上開犯行，被告辛○○辯稱伊雖出售本件土地及建物，然是在締約之時才出現，從未保證建物部分有所有權登記，因建物部分沒有所有權登記，所以訂約當時沒有寫建物部分，是締約後翌日應告訴人戊○○要求才補上等語，且被告庚○○告知伊說有跟告訴人說明本件建物未辦理保存登記等語。被告庚○○則辯稱當時告訴人有親自看過房子，本件買賣之標的物包括土地、建物，當時有告知告訴人土地部分有所有權登記，但是建物部分沒有完成第一次所有權登記即保存登記，告訴人知悉該建物是違建等語。辯護人並稱證人孫衛民、甲○○之證詞並無證據能力。被告丁○○辯稱伊是負責本件房屋之興建，是被告辛○○出售之後，因告訴人要裝潢時需要知悉管線所在位置，且對於房子結構有疑慮，被告辛○○才請伊前往說明等語。被告己○○辯稱伊是漢築仲介公司之負責人，但公司採取靠行制度，本件是由被告庚○○個人負責銷售，伊沒有參與銷售過程，是在簽署買賣契約時才出現，先前與告訴人洽談買賣細節均係被告庚○○，在簽約時有告知告訴人本件建物並無所有權狀，只能移轉事實上處分權，當時告訴人表明房子是自己要住，沒有關係，所以當日契約上沒有載明建物部分，事後告訴人才要求補登載建物部分等語。
四、經查：㈠經查，證人孫衛民、甲○○於偵查中之證詞，均未經具結程序，依刑事訴訟法第一百五十八條之三之規定，不得作為證據，合先敘明。
㈡告訴人戊○○於九十一年四月二十三日見售屋廣告後，依廣告單所載之電話與
被告庚○○聯繫後，二人相約到現場看屋，幾次見面會談後，而於同年月二十六日簽訂買賣契約，而被告辛○○、己○○於簽約之日始出現，而被告丁○○則是同年五月份第一次與告訴人見面，此據被告等人供述明確，亦核與告訴人戊○○於本院審理中證述相符。由上可知，洽談本件買賣契約之過程，係由被告庚○○一人負責，被告辛○○、己○○、丁○○均未出現，被告辛○○、己○○直至簽定契約之時始出現，而被告丁○○直至買賣契約締結完畢後，因告訴人憂慮房屋結構安全時，始出現說明，此均為告訴人所不否認，是被告辛○○、己○○、丁○○以何種行為施用詐術使告訴人陷於錯誤，公訴人並未指出其具體行為，被告辛○○三人是否涉有詐欺罪嫌已有可疑。而告訴人戊○○雖稱被告等人並未告知本件建物係屬違章建築，且一再保證產權清楚云云。然此為被告等人所否認，被告庚○○、己○○並辯稱確實有告知告訴人本件建物係違章建築等情。查，告訴人提出之不動產買賣契約上不動產標示部分，除載明土地部分外，亦有載明「建物：座落於臺北縣永和市○○街○○○巷○號（含二樓增建部分）」，然被告己○○提出漢築仲介公司留存之不動產買賣契約書上之不動產標示部分，僅有土地部分，並無建物部分之記載，是以被告辯稱買賣契約締結之時，雙方已有共識本件買賣標的物之主要部分為土地，因建物部分係違章建築，無法辦理建物所有權第一次登記，僅能以移轉占有方式，讓與事實上處分權，故買賣雙方於簽訂買賣契約之際，即一致同意記載買賣不動產標示部分僅為座落臺北縣永和市○○段○○○○號地號，權利範圍全部；其後因告訴人擔心如此記載，恐造成買賣標的不含建物部分之誤認，遂要求出售人即被告辛○○、代書即被告己○○增加記載「建物；座落於臺北縣永和市○○街○○○巷○號（含二樓增建部分）」之言，應屬可信。第查，被告辛○○與告訴人戊○○於九十一年五月二十九日所補簽之房地產買賣契約特約事項第一項載明：「一、出賣人（下稱乙方）就前揭建物（座落於臺北縣永和市○○段○○○○號地號，門牌號碼為臺北縣豫溪街四十一巷九號，含增建二、三樓），因其係由舊有建物全部翻新重建，並未辦理建物所有權第一次登記即保存登記，為確保買賣之產權清楚，乙方保證於前揭建物交付後，無民法第五百十三條規定之事由，並無他人主張權利或他項權利，如有，因而造成甲方之損害，應由乙方負完全賠償責任。二、乙方就前揭建物擔保無拆除之虞，如因前項所述舊有建物全部翻新重建，未依建築法相關規定辦理，遭違章取締而被拆除全部或一部時，應由乙方負回復原狀之責，如有損害，並負損害全部或一部之賠償責任，期限為二年。」由此得知，告訴人戊○○明知本件建物部分並未辦理第一次所有權登記即保存登記，且為違章建築，故特別約定如有第三人對該建物主張權利時，出賣人被告辛○○應負損害賠償之責，且雙方並約定如遭拆除時，乙方即被告辛○○於二年內應負責回復原狀，如有損害則賠償損害，顯然已預見本件建物有拆除之虞，仍願買受，故約定被告辛○○應負擔保之責，而如本件房屋遭臺北縣政府工務局拆除之際，被告辛○○僅有回復原狀之民事賠償責任。又告訴人丙○○並因本件不動產買賣而向萬通商業銀行中和分行貸款，由告訴人戊○○擔任保證人，就本件土地設定抵押權與該銀行，且於九十一年五月十八日出具同意書表明因建物部分未辦理保存登記，同意銀行有權逕行合併處分，或者俟保存登記完妥後無條件提供，願意無條件提供追加抵押權設定，並拋棄一切先訴抗辯權等，有萬通商業銀行中和分行九十二年十月三十日萬通中和字第二五二號函附之丙○○申請貸款資料為證。是告訴人丙○○、戊○○最遲於辦理貸款設定抵押權之際，已明知本件建物無辦理保存登記，仍向銀行借貸給付尾款，倘若告訴人嗣後才得知建物是違章建築而發現受騙，何以同意辦理貸款支付買賣價金尾款，益見告訴人於締約之際已知悉本件建物是違章建築乙事。再則，因本件建物並無所有權登記，故告訴人丙○○向萬通商業銀行貸款未能適用首次購屋利率，而適用通常貸款之利率，已據證人乙○○即萬通商業銀行中和分行承辦本件貸款人員到庭具結屬實，是從貸款程序而言，告訴人二人亦知本件買賣貸款未能適用首次購屋優惠利率是因建物並無所有權登記。又未依建築法第二十五條規定向主管建築機關申請建築許可擅自建造，認定為違章建築，本件建物經臺北縣違章建築拆除隊於九十年八月二十七日、十二月四日、九十一年六月十八日三次張貼公告表示拆除，有臺北縣違章建築隊九十一年七月二十四日北縣拆資字第○九一○○○九九八七號函附卷可參。公訴人認為被告等人隱匿拆除之公告並謊稱產權並無問題用以詐騙告訴人夫妻，惟告訴人既知購買之建物並未辦理保存登記且係違章建築，理應知悉該建物隨時有被拆除之可能，是以縱算被告辛○○、庚○○未告知曾張貼拆除公告一事，亦不能據此認定被告辛○○、庚○○有詐欺之情事。又公訴人亦未舉證證明被告丁○○、己○○知悉上開拆除公告乙事，何以認定被告丁○○、己○○隱匿建物即將拆除一事。
㈢除行為人積極施用詐術外，以消極行為亦得構成詐欺行為，惟需行為人有告知
義務卻加以隱瞞，且消極不作為之行為使人陷於錯誤必須此等不作為相同地使人陷於錯誤方能成立，是縱使被告等人未明確告知告訴人本件土地係屬畸零地、建物為違章建築等情，被告是否構成詐欺行為，仍須判斷必須行為人負有告知義務而論。依建築法第四十二條規定建築基地與建築線應相連接，再依臺灣省建築管理規則第八條規定：「建築基地與建築線接連部分之最小寬度，規定如左：一建築基地不得小於臺灣省畸零地使用規則所定基地最小寬度之規定。二畸零地寬度不足，依規定不必補足者，不得小於二公尺。三以私設通路連接建築線者，不得小於建築技術規則所定私設通路之最小寬度。」而因本件土地並未鄰接建築線，故無法申請建築，必須依臺灣省建築管理規則第三條規定向臺北縣政府城鄉局申請指定建築線，方得建築，此有臺北縣政府九十二年一月八日北府工建字第○九一○七○一○六○號函附卷可憑。再按，臺灣省畸零地使用規則所稱之畸零地係指「建築法第三條規定地區內面積狹小或地界曲所之基地」。臺灣省畸零地使用規則第九條規定：「面積狹小之基地非經補足所缺寬度、深度，地界曲折之基地非經整理，均不得建築。但經縣市政府主管建築機關查勘認為該基地周圍情形確實無法補足或整理，可供建築使用，並合於左列情形之一者，不在此限。一鄰接地為道路、水溝、軍事設施或公共設施用地者。二鄰接土地業已建築完成無法合併建築使用者。三因地形上之障礙無法合併使用者。」是以畸零地並非不能建築，僅是須補足長度、寬度或與鄰地整理，或者是無法補足、整理，且鄰近土地無法合併建築使用之情形得以單獨建築，職是本件土地雖係畸零地且未鄰接建築線，然非完全不能建築，亦非不能作為買賣之標的、交易客體。何況，畸零地之認定乃需相當之建築法規專業知識，難以期待出賣人即被告辛○○、不動產仲介即被告庚○○、代書即被告己○○、建物承攬人即被告丁○○等人均知之甚詳，被告等人並無告知義務。又所謂之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。而違章建築依社會常情而論，亦非不能成為買賣標的，況且不動產物權採取登記制度，一般民眾均得自行向地政機關申請地籍謄本、地籍圖查閱是否有辦理所有權登記、他項權利負擔事項等相關資訊，且亦得向各縣市政府工務單位查詢建物是否申請建築執照、使用執照，查詢是否為違章建築等情事，更甚者，告訴人戊○○畢業於臺灣大學法律系，且曾任職本院擔任法官助理，其法律知識之程度高於一般民眾，焉有不知不動產物權登記制度及得向相關機關查詢之理。是基上而論，本件土地是否為畸零地、建物是否為違章建築乙事，被告辛○○、庚○○並無告知之義務，是不能以被告等人未告知本件土地為畸零地、違章建築即應擔負詐欺之責。又被告丁○○僅係本件建物之承攬人，其本身義務在於依循營建法令施工確保建物安全，對於本件土地是否為畸零地、建物是否得以辦理保存登記並無告知義務；而被告己○○僅是單純辦理所有權移轉登記之代書，建築專業等相關法規並非其專業領域，而畸零地之認定牽涉建築法、臺灣省建築管理規則、臺灣省畸零地使用規則等等法令，難期被告己○○全然知悉，益徵其無告知之義務存在。
五、綜上所述，被告等人所辯尚堪採信，主觀上無不法所有之意圖，客觀上無施用詐術之情事，復查無其他積極證據足資證明被告四人有公訴人所指之詐欺取財犯行，尚難僅憑告訴人片面指訴，逕入被告等於罪。本件屬民事債務糾葛，告訴人應循民事程序救濟。依前開說明，本件不能證明被告犯罪，自應諭知被告無罪之判決。
六、本件應諭知無罪之判決，是被告丁○○經合法傳喚無正當理由不到庭，依刑事訴訟法第三百零六條規定，仍得不待其陳述逕行判決。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零六條、第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官程秀蘭到庭執行職務。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 十八 日
臺灣板橋地方法院刑事第十四庭
審判長法 官 趙義德
法 官 楊明佳法 官 絲鈺雲右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。
書記官 許清秋中 華 民 國 九十三 年 五 月 二十五 日