臺灣板橋地方法院刑事裁定 95年度自字第6號自 訴 人 乙○○
丁○○上二人共同自訴代理人 李淑寶律師被 告 甲○○
丙○○上二人共同選任辯護人 許進德律師
蘇夏曦律師劉金玫律師上列被告等因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院裁定如下：
主 文自訴駁回。
理 由
一、自訴意旨略以：被告甲○○、丙○○為合夥關係，專以購買法拍屋再賣出賺取價差為業，渠二人共同買受位於臺北縣蘆洲市○○路○○○巷○號五樓之房地，並將之登記在被告甲○○名下，於民國九十四年七月八日被告丙○○委託仲介六閣不動產公司（下簡稱六閣公司）代為出售上開房地，並與六閣公司經紀人簡明德、營業員李育恩就上開房地簽立不動產說明書，於說明書第一頁右上角載有「權狀59.37 坪，使用150 坪，樓別5+6+7 」，而被告甲○○於九十四年九月二十六日再與六閣公司蕭麗珈簽立不動產標的現況說明書，其中於第六欄：「建築改良物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」及第十二欄：「屋內自來水及排水系統是否正常」，被告甲○○均勾選「是」。緣自訴人乙○○因擬購屋，認上開房地可以使用範圍有5 樓+6樓（增建）+7樓（增建），使用面積約有150 坪，始生購買之意願，而於九十四年九月二十六日與六閣公司承辦人曾育新、經紀人簡明德，簽立不動產買賣要約／承諾書，買方購買意願總價為七百五十萬元，自訴人乙○○並於九十四年九月二十八日在前開不動產說明書買方欄簽立確認購買上開房地，買賣雙方再於九十四年九月三十日簽訂不動產買賣契約，並於第一條買賣不動產標示：增建欄載明「頂樓增建全部約35坪（註：事實現況係6 樓增建35坪，7 樓增建35坪）」，買賣價金為七百六十萬元；自訴人乙○○並於九十四年十一月十一日付清買賣價金尾款，並在六閣公司完成點交。嗣於九十四年十一月十四日，自訴人乙○○、丁○○帶裝潢工人至前開房屋，進行拆除部分隔間時，該棟三樓住戶謝先生，旋即上樓對自訴人告知前開五樓頂之六、七樓增建物，其早已報請縣政府相關單位拆除，並稱其自前手即被告甲○○購買前開法拍屋後，已多次告知被告甲○○需拆除頂樓增建物，回復給全體住戶，並於本件房屋各出入口多處多次張貼告示，且多次對仲介及來看屋的人告知上情，且本件房屋亦因排水管遭人以水泥灌入排水管固封不能使用，所以本件房屋賣很久，知道的人都不敢買云云，謝先生並質問自訴人何以不知上情，而購買如此爭議的房屋，至此自訴人始知受騙。其後於九十四年十一月十六日中午，自訴人乙○○、丁○○及被告丙○○、仲介曾育新、三樓住戶謝先生等人，在前開房屋溝通協調，經謝先生當場一再重申確有親自多次對被告、仲介及部分購屋者，告知上情並多處張貼告示，足徵被告二人確有故意隱匿本件買賣標的物之六、七樓增建物，早經樓下住戶向縣政府相關單位檢舉拆除，及多次對被告主張拆除回復，及本件房屋因排水管遭人以水泥灌入不能使用等實情，被告二人意圖為自己不法之所有，竟仍委託仲介以不動產說明書、不動產標的現況說明書所示標的「權狀59.37 坪，使用150 坪，樓別5 樓+6樓（增建）+7樓（增建）」，致使自訴人陷於錯誤，誤認本件標的物買入後可使用範圍為150 坪，乃同意以七百六十萬元之價格購買，並依約為財物之交付。自訴人自購入前開房屋後，至今無法遷入使用，且於九十四年十一月十六日及嗣後，已多次向被告表示，因被告惡意隱瞞頂樓增建物將遭拆除、排水管遭灌水泥固封無法使用，均屬可歸責於被告之事由，聲明解除契約返還價金，惟被告等自九十四年十一月十六日之後即拒不置理。因認被告二人涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按法院或受命法官於自訴案件第一次審判期日前訊問及調查結果，如認為案件有刑事訴訟法第二百五十二條至第二百五十四條之情形者，得以裁定駁回其自訴，同法第三百二十六條第三項定有明文。又按，刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪。最高法院八十四年臺上字第四七三四號判決意旨可資參照。
三、查本件自訴人向被告所買受之前開房地，依渠等間所簽立之不動產說明書、不動產標的現況說明書、不動產買賣契約書等文件，均已載明前開房地之權狀面積為59.37 坪，其餘六樓及七樓為增建部分，有前開文件附卷可稽，且就雙方於九十四年三月三十日所簽訂之不動產買賣契約書第一條亦載明有「本買賣標的物如有未依法申請增建或外堆之建物，亦包括在買賣範圍內，買方充分認知認該範圍有被拆除之虞，並願承擔其風險」之字樣，是自訴人在買受上開房地時，就前開增建部分係屬未登記之違章建築，實難諉為不知，則縱認被告二人早已知悉本件買賣標的物之六、七樓增建物，業經樓下住戶向縣政府相關單位檢舉拆除，而未將此情未告知自訴人，惟此舉雖有不妥，然自訴人於買受時既明知前開增建部分係屬未登記之違章建築，不論是否業經報拆，自應承擔隨時有被拆除之風險，難認被告有何施用詐術之情事。況上開房地包括增建物在內既均非依法禁止買賣之物，且增建部分在被拆除之前亦非完全不得使用，是被告依雙方間之契約關係受領買賣價金，實難認有何不法所有之意圖。從而，自難據以認定自訴人有因此陷於錯誤而有被詐欺之情事。
四、又自訴人雖稱前開房屋之排水管遭人以水泥灌入排水管固封不能使用，被告二人就此部分亦涉詐欺罪嫌云云。然查，依雙方於九十四年三月三十日所簽訂之不動產買賣契約書第十三條關於房屋現況確認部分，於第一項業已載明：「房屋現況包括水電。門窗及固定設備等設施，由甲乙雙方（甲方即自訴人，乙方即被告）於簽訂本約時共同確認，乙方於交屋時應維持原狀點交」，另第二項並載明：「本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方負責修繕或按修繕費用減少買賣價金，．．．」，是依上開不動產買賣契約，雙方既已約定於簽約時需共同確認房屋之現況，並約定如有未能於簽約時即時發現之瑕疵，應由出賣人即被告負責修繕或按修繕費用減少買賣價金，則自訴人在簽約時既得檢視包括排水管排水情形之房屋現況，自難認被告有何詐欺之行為。況前開房屋之排水管若確實有自訴人所指稱之前開瑕疵，自訴人亦得循民事上物之瑕疵擔保責任請求解除契約或減少價金。是本件自屬民事上之糾葛，實難認被告之行為已與刑法詐欺罪之構成要件相當。
五、綜上所述，本件應屬被告二人與自訴人間因房屋買賣關係所生之民事糾紛，被告之行為與刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪之構成要件尚屬有間。此外，復查無其他積極證據足資證明被告二人有何自訴人所指之詐欺犯行，是被告二人犯罪嫌疑尚屬不足，爰依前開規定裁定駁回自訴人之自訴。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百二十六條第三項、第二百五十二條第十款，裁定如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 10 日
刑事第八庭 審判長法 官 潘翠雪
法 官 楊明佳法 官 王士珮以上正本證明與原本無異如不服本裁定應於送達後5日內向本院提出抗告狀。
書記官 程欣怡中 華 民 國 95 年 8 月 10 日