臺灣板橋地方法院刑事判決 97年度易字第1123號公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 乙○○
樓上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（96年度偵續字第449號），本院判決如下：
主 文乙○○犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年肆月；減為有期徒刑捌月。
事 實
一、乙○○為新日欣工程有限公司人員，營業項目包含不動產投資規劃及房屋買斷等業務，其對於買賣標的房屋是否曾有人在屋內自殺之情（不論最後是否是死在屋內），為影響買方是否願意購買以及用多少價錢購買之重要關鍵等情，知之甚詳。其於民國95年8 月9 日，明知吳數連所有位在臺北縣蘆洲市○○路○○巷○○號2 樓之房屋（以下簡稱系爭房屋），之前於94年2 月間，曾發生承租人陳錦在屋內燒炭自殺之情形，故其以低於當時行情新臺幣（下同）數十萬元之468 萬元的代價，向吳數連（代理人：甲○○）購得系爭房屋，並借名登記在陳希照名下。詎乙○○為求轉售獲取差價，竟意圖為自己不法之所有，於95年10月間，即透過21世紀不動產公司長榮加盟店轉售系爭房屋，並對仲介公司與買家丙○○隱匿上開曾有人在屋內燒炭自殺之消息，且在不動產標的現況說明書中關於該建物是否曾發生過兇殺或自殺等非自然身故描述內容欄位中勾選「否」，而未據實以告，使丙○○陷於錯誤，並於95年10月11日，以545 萬元之代價，向乙○○購入該屋，並至95年11月11日止，付清上開款項予乙○○，乙○○在短短2 、3 個月左右之期間，藉此獲得高達77萬元之差價利潤（545 萬- 468 萬=77 萬元）。嗣丙○○遷入該屋後，經鄰居告知，始知之前曾有人在屋內燒炭自殺之上情。
二、案經丙○○告訴臺灣板橋地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理 由
一、證據能力：本案以下所引用之卷證資料，並無證據證明係公務員違背法定程序所取得，又被告以外之人於審判外之陳述，經核並無非出於自由意願而為陳述或遭違法取證及顯有不可信之情況，再卷內之文書證據，亦無刑事訴訟法第159 條之4 之顯有不可信之情況與不得作為證據之情形，且公訴人、被告迄本院言詞辯論終結前均未聲明異議，依刑事訴訟法第159 條至
159 條之5 之規定，均有證據能力，合先敘明。
二、認定犯罪事實所憑之證據及其理由：訊據被告乙○○固坦承於95年8 月9 日，以468 萬元之代價，向吳數連（由代理人甲○○出面處理）購入位在臺北縣蘆洲市○○路○○巷○○號2 樓之房屋，並借名登記在陳希照名下；嗣被告再於95年10月11日，以545 萬元之代價，將系爭房屋賣給告訴人丙○○，告訴人於95年11月11日止，付清上開款項予被告等情，惟矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯稱略以：「我向甲○○購入系爭房屋時，甲○○並沒有告訴我之前曾有人在屋裡燒炭自殺，只有告訴我屋裡面有人生病被送到醫院；所以我在出賣系爭房屋時，自然無法告知買方丙○○屋裡之前有人燒炭自殺之情」云云。惟查：
㈠系爭房屋之前於94年2 月3 日曾有承租人陳錦在屋內燒炭自
殺，因此一氧化碳中毒並導致窒息死亡一節，此有臺灣板橋地方法院檢察署相驗屍體證明書、驗斷書與相關之照片、筆錄等在卷可稽（見94年度相字第161 號卷），足徵在被告購入系爭房屋時，確有人在屋內自殺，堪以認定。
㈡再吳數連（代理人：甲○○）委託仲介公司出賣系爭房屋時
，曾有告知仲介公司之鄭文雄曾有人在屋內燒炭自殺之情，並因此等有人在屋內自殺之情，故甲○○係以低於當時行情數十萬元之468 萬元的代價賣給被告，且甲○○與被告在簽立不動產買賣契約書時，該文件上第十四條特約事項係以手寫的方式表示出被告已知悉之前有人在系爭房屋內自殺之情，而被告有看過該等條款文字內容後，始在該契約書第十四條下面簽名蓋章等情，業經證人甲○○在本院具結證述明確（見本院98年3 月6 日審判筆錄）。參以，住商不動產仲介公司接受吳數連（代理人：甲○○）委託出賣系爭房屋時，甲○○確有將之前曾有人在系爭屋內燒炭自殺，但沒有死在屋裡之情告知仲介公司之承辦人員鄭文雄，而鄭文雄在仲介出賣系爭房屋予被告時亦曾有跟被告說過曾有人在系爭屋內燒炭自殺之情，因為有考慮到此情，故出賣予被告之價錢比一般市場行情每坪低2 、3 萬元，而系爭房屋是30、40坪等情，亦經證人鄭文雄在偵查中具結證述稽詳（見96年度偵續字第449 號偵查卷第18頁至19頁）。況被告向吳數連（代理人：甲○○）購入系爭房屋時，曾簽訂不動產買賣契約書，該契約書第十四條特約事項係以手寫之方式表示：「甲方（按即被告乙○○）明確得知本建（按：少寫了『物』字）曾有人員發生自裁之行為，但未有發生非自然死亡之事件於本建物內。若有非自然死亡之情事於本建物內發生，則乙方（按即賣方吳數連）同意無條件解除買賣契約，乙方所收取之價金無條件全數返還甲方（按即被告乙○○）」等情，此有前開不動產買賣契約書在卷足憑（見96年度調偵字第35
2 號偵查卷第22頁正反面），另被告亦自承在簽約之前曾看過第十四條特約事項之手寫內容，足徵被告向吳數連（代理人：甲○○）購入系爭房屋時，確已知悉之前曾有人在系爭屋內自裁（按即自殺）之情，應堪認定。
㈢被告購入系爭房屋時，確已知悉之前曾有人在系爭屋內自殺
，則依社會通念，只要不是生病自然死亡而是屬於自殺（不論最後是否是死在屋內）或意外事故而死亡之屋，即是屬於凶宅，較難成交，縱可成交，價格亦會比一般市場行情低很多，然被告在委託21世紀不動產公司長榮加盟店出賣系爭房屋時，並未將曾有人在屋內自殺之情告知該仲介公司，甚至於該仲介公司人員丁○○實際去看系爭房屋時，曾看到陽台地磚上有燒過的痕跡並以此質問被告，然被告回答說這是燒金紙，後來告訴人在出價要購買系爭房屋時，仲介公司人員丁○○再次向被告確認是否曾有人在屋內自殺，惟被告仍是說沒有等情，業經證人即21世紀不動產公司長榮加盟店職員丁○○到庭結證明確（見本院97年7 月24日筆錄），足徵被告在購入系爭房屋後要轉賣時，刻意向被委託出售之仲介公司隱瞞屋內曾有人自殺之情，甚至於在不動產標的現況說明書中關於「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然事故」欄位上，勾選「否」，此有上開不動產標的現況說明書在卷足憑（見96年度他字第1555號偵查卷第18頁）。而不知情之21世紀不動產公司長榮加盟店亦因此未能告知買方即告訴人之前有人在系爭房屋內自殺之事，益徵被告確有隱瞞該屋是凶宅訊息之意，當無疑義。
㈣雖被告一直辯稱：依其與前手吳數連（代理人：甲○○）購
入系爭房屋時，所簽訂不動產買賣契約書，該契約書第十四條特約事項係約定：「若有非自然死亡之情事於本建物內發生，則乙方（按即賣方吳數連）同意無條件解除買賣契約，乙方所收取之價金無條件全數返還甲方（按即被告）」等語，以此來抗辯其不知道之前有人在系爭屋內有非自然死亡之情事發生云云；易言之，依被告之辯解其大意是：縱之前曾有人在系爭屋內燒炭自殺，然該人並非死在屋內，而是至醫院途中或在醫院才斷氣，所以其認為系爭房屋並非凶宅云云。然縱被告所辯在系爭屋內燒炭自殺之人並非死在屋內而是至醫院途中或在醫院才斷氣等情屬實，但被告至少應告知買方即告訴人有關於之前曾有人在系爭屋內燒炭自殺（但不見得死在屋內）之情，惟被告完全未將此情告知委託出賣之21世紀不動產公司長榮加盟店，亦未告知告訴人等情，業經被告自認在卷。況如果告訴人知道之前曾有人在系爭屋內燒炭自殺，但確定是被送到醫院途中或在醫院才斷氣死亡的話，告訴人會覺得怪怪的，還是不會購買系爭房屋等情，亦經證人即告訴人丙○○到庭結證無訛（見本院97年12月26日審判筆錄）。足見本件之重點應該是到底是否有人曾在系爭屋內有燒炭自殺之情，至於該人是死在屋內或是被送到醫院途中或在醫院才死亡等情應非重點。而被告在向前手吳數連（代理人：甲○○）購入系爭房屋時，所簽訂不動產買賣契約書十四條特約事項：「甲方（按即被告乙○○）明確得知本建（物）曾有人員發生自裁之行為．．．」等語，即被告已知悉系爭建物確有人在內自殺之情，迭如前述，然被告對此買賣房屋重要之點完全未告知買方即告訴人，並在不動產標的現況說明書中關於「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾經發生過自殺等非自然事故」欄位上，勾選「否」，使告訴人陷於錯誤而以高價購買系爭房屋，則被告顯有施用詐術，使告訴人陷於錯誤，被告因此取得賣屋之買賣價金，亦無疑義。
㈤又被告於94年底、95年初就在林達峰父親所經營的新日欣工
程有限公司幫忙，而該公司有做房子的買賣、投資等情，業經證人林達峰在本院結證屬實（見本院97年12月26日審判筆錄）。足徵被告在購入與賣出系爭房屋之前，就是從事有關房屋的買賣、投資的工作，則被告對於買賣標的房屋是否曾有人在屋內自殺（姑不論最後是否是死在屋內），為影響買方是否願意購買以及用多少價錢購買之重要關鍵，但被告卻在不動產標的現況說明書中虛偽表示未有人在屋內自殺，亦未將上情告知所委託出賣房屋之仲介公司與買方即告訴人，則被告確有以此詐欺告訴人之意，應無庸置疑。
㈥稽諸前揭事證，本件事證明確，被告詐欺取財之犯行洵堪認定，應依法論科。
三、論罪科刑、所犯法條及科刑審酌事由：核被告所為，係犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪。爰審酌被告係從事房屋買賣、投資的工作，明知是否有人在屋內自殺，為影響買方是否願意購買以及用多少價錢購買之重要關鍵，但被告卻在不動產標的現況說明書中虛偽表示未有人在屋內自殺，亦未將上情告知所委託出賣房屋之仲介公司與買方即告訴人，致告訴人以高價買到系爭房屋；而被告卻在短短2 、3 個月左右之期間，藉此獲得高達77萬元之差價利潤（545 萬- 468 萬=77 萬元），足見被告之惡性非輕；再被告犯後仍矢口否認犯行，未與告訴人達成和解，態度不佳等一切情狀，量處被告有期徒刑一年四月，以示儆懲。又被告行為後，中華民國96年罪犯減刑條例於96年7 月4 日制定公布，並自96年7 月16日施行，而按「犯罪在中華民國96年
4 月24日以前者，除本條例另有規定外，依下列規定減刑：
一、死刑減為無期徒刑。二、無期徒刑減為有期徒刑二十年。三、有期徒刑、拘役或罰金，減其刑期或金額二分之一」，中華民國96年罪犯減刑條例第2 條第1 項定有明文。再被告所為上開犯行之時間，係在96年4 月24日以前，所犯前揭刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪，所宣告之刑並未逾一年六月，依同條例第3 條之規定，並無不得減刑之規定，即被告之前開犯行合於96年7 月16日施行之中華民國96年罪犯減刑條例所規定之減刑條件，爰就所宣告之刑再予減輕二分之一的刑度，以資懲儆。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299 條第1 項前段，刑法第339 條第1 項，刑法施行法第1 條之1 ，中華民國96年罪犯減刑條例第
2 條第1 項第3 款，判決如主文。本案經檢察官藍海凝到庭執行職務。
中 華 民 國 98 年 3 月 26 日
刑事第十六庭 審判長法 官 許必奇
法 官 鄧雅心法 官 陳明偉上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內，向本院提出上訴狀。
書記官 金和國中 華 民 國 98 年 3 月 26 日附錄：
中華民國刑法第339條第1項：
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。