臺灣板橋地方法院刑事判決 98年度易字第2000號公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 甲○○選任辯護人 劉世興律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（97年度偵字第25613號），本院判決如下：
主 文甲○○無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告甲○○於民國九十五年六月二十二日向前手乙○○購買坐落臺北縣土城市○○街○○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）後，竟意圖為自己不法之所有，將上開房屋重新裝潢及擴建，以增加室內使用坪數。被告甲○○將原先廚房位置變更至上開房屋另一處，再將原先廚房往室外擴建後變更為主臥室，造成原位於室外天井之化糞池口因擴建而變成位於主臥室內，被告甲○○再以木板地板裝潢，將床鋪擺設在化糞池口，掩飾主臥室內有化糞池口之事實。復於九十六年十月十二日，將其上開房屋委託住商不動產仲介公司人員丙○○代為銷售，其明知上開房屋因擴建、裝潢造成主臥室床舖下方有化糞池口，竟故意隱匿該重要事實而未告知仲介公司人員丙○○，致被害人丁○○陷於錯誤，於九十六年（起訴書誤載「九十七年」）十一月一日與被告甲○○簽訂買賣契約，以新臺幣（下同）四百七十六萬元價格購買該屋，雙方於九十六年十一月二十八日辦竣所有權移轉登記手續。嗣被害人丁○○於九十七年二月間搬進該屋居住後，因主臥室內持續散發惡臭，該臥室牆壁、地板並出現糞蟲，經僱請專人查驗後，發現主臥室床舖下為化糞池口，始知受騙。因認被告甲○○涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，即應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條第二項、第三百零一條第一項分別定有明文。次按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定不利於被告之事實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定；另認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在而無從使事實審法院得有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪之判決（最高法院四十年台上字第八六號、三十年台上字第八一六號、七十六年台上字第四九八六號判例可資參照）。又刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件；所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院四十六年台上字第二六０號判例意旨參照）。
三、公訴人認被告甲○○涉犯前揭詐欺取財罪嫌，無非係以被告於偵查中之供述、告訴代理人戊○○、證人即蘋果日報記者陳力維、住商不動產公司仲介人員丙○○於偵查中之證述、採訪照片四張、蘋果日報九十七年六月十七日報導一則、臺灣板橋地政事務所異動索引表、房地產標的現況說明書一份、現場照片二十張、不動產買賣契約、建物登記謄本各一份等主要論據。訊據被告固坦承其有雇用裝潢人員將系爭房屋原先廚房及主臥室位置互相變更，並在主臥室內化糞池口上方裝潢鋪設木質地板，及其委託住商不動產仲介公司將系爭房屋出賣與告訴人丁○○時，並未將化糞池口位於主臥室內一事告知仲介人員或告訴人丁○○等事實，但堅決否認有被訴詐欺取財犯行，辯稱：伊當初購買系爭房屋時，房屋座落範圍即為現狀，伊並無擴建加蓋之情形，是因為該房屋與後面房屋的牆壁是黏著，造成系爭房屋沒有後陽台，使得廚房、熱水器、瓦斯桶都在同一空間內，伊才會裝潢改變格局，所以當時是為了安全及通風，才把廚房與主臥室更換位置並再裝潢，但伊並沒有故意隱匿化糞池口，伊還有留活動口，買受人可以把木板翻開而察覺化糞池口位於主臥室內；且系爭房屋之化糞池孔如果沒有打開，應該不會有惡臭等語。
四、經查：
㈠、被告之妻丁惠真於九十五年六月八日向乙○○購買系爭房屋，並於同年六月二十二日將系爭房屋移轉登記為被告所有，經被告雇用裝潢人員將系爭房屋原先廚房及主臥室位置互相調換，並在主臥室內化糞池口上方鋪設木質地板而裝潢後，於九十六年十月十二日委託住商不動產仲介公司人員丙○○銷售系爭房屋，嗣於九十六年十一月一日以四百七十六萬元價格將系爭房屋出賣予告訴人丁○○，並於同月二十八日移轉登記為告訴人丁○○所有等事實，業據被告於偵查、本院準備程序及審理中供述在卷，核與證人乙○○於本院審理中之證述、證人丙○○於偵查及本院審理中之證述及告訴代理人戊○○於偵查、本院審理中指述之情節相符，並有不動產買賣契約書二件、系爭房屋照片、建物登記公務用謄本、建物所有權異動索引資料、住商不動產不動產說明書、房地產標的現況說明書各一件在卷可稽。
㈡、查被告於本院準備程序、審理中供稱：系爭房屋原本就有擴建，伊買之前就有擴建了，伊並沒有擴建，且系爭房屋之化糞池口位於主臥室內是伊買系爭房屋時就是這樣子了；伊只有找人將廚房、主臥室變更位置，並以木板地板鋪設在主臥室之化糞池口而重新裝潢等語，核與證人乙○○於本院審理中證稱：「（賣給被告的主建物的格局如何？）賣的時候是三房、一浴、一廚、一廳，餐廳在其中一房的下方，因為那一房類似閣樓，閣樓下是餐廳。（提示偵卷五十五頁格局示意圖，當時你賣給被告時的格局與該示意圖的格局差別在那裡？）‧‧‧卷內格局圖上面寫『主臥室』就是我畫的廚房位置，卷內格局圖上寫有加蓋二點二坪部分是我賣給他時就已經加蓋了。卷內格局圖上寫平台加蓋三點二坪部分也是我賣給他時就加蓋了，另卷內格局圖上的後陽台部分我賣給被告時本來沒有，本來是一個室內的空間。浴室的位置也是由右邊換到左邊。‧‧‧（是否記得你當初賣給被告的範圍包括那邊？）有包含加蓋部分，也就是我剛才畫的圖範圍全部」等語相符，並有與被告、證人乙○○所述相符之住商不動產仲介公司人員丙○○受被告委託銷售系爭房屋時所繪製之室內格局示意圖及乙○○於本院審理中當庭繪製其當初出賣系爭房屋之格局圖等件附卷可憑，堪認證人乙○○出賣系爭房屋而移轉登記予被告時，該房屋前方大門平台（陽台）、左後方處，已分別有加蓋約三點二坪、約二點二坪之增建物，且上開室內格局示意圖所示「後陽台」，原係室內的空間的一部分。又依證人即為被告裝潢系爭房屋之己○○於本院審理中證稱：「（你有無幫他裝潢過係爭房屋？）有。時間我忘記了，約一、兩年前。（裝修的項目？）地板、天花板、隔間、廚房移到旁邊，廚房空出來的位置變成主臥室，主臥室多拉一套廁所，原來的廁所留著。（你將廚房變成主臥室，你做了那些工程？）我把原來的廚房設備拆掉，地板本來是地磚，所以上面加上木質地板，在把它隔間成為主臥室，原來地磚並沒有打掉，原來地方就有一個孔，本來就知道是化糞池孔，我也有告訴被告那個孔是化糞池孔。那個孔本來與地是平的，上面就有蓋一個白鐵蓋，後來是因為還要拉廁所的管線，所以我把他作成凸出地面一點點，再罩上一個管帽，之後上面在釘木質地板，上面保留維修孔」等語，益徵被告供稱：伊購買系爭房屋後，只有找人將廚房、主臥室變更位置，並以木板地板鋪設在主臥室之化糞池口而重新裝潢等語，堪以採信。此外，並無其他證據足認被告有就系爭房屋擴建或更改化糞池口位置之情形，是尚難認被告於購得系爭房屋後有另行擴建而增加室內面積，致使系爭房屋之化糞池口因而更改至主臥室內。公訴意旨認被告將系爭房屋重新裝潢及擴建，以增加室內使用坪數，並將原廚房往室外擴建後變更為主臥室，造成原位於室外天井之化糞池口因擴建而變成位於主臥室內等節，即非有據。
㈢、又證人己○○於本院審理中證稱：因為當時系爭房屋原來廚房的位置完全沒有通風口，伊跟被告討論之後，才決定移到另一邊；這是基於安全考量，因為（廚房）二氧化碳沒辦法排，雖然天花板有一個孔，但是那個孔只能接抽油煙機，瓦斯爐燃燒時，則沒有其他通風口等語，而證人乙○○於本院審理中亦證述：伊將系爭房屋賣給被告當時廚房的兩面牆都沒有窗戶，瓦斯鋼瓶當時是放在廚房裡面，且只要這棟樓開伙，整棟樓都可以聞到味道等語，足徵被告辯稱：伊當初購買系爭房屋時，因為該房屋與後面房屋的牆壁是黏著，造成系爭房屋沒有後陽台，使得廚房、熱水器、瓦斯桶都在同一空間內，伊才會裝潢改變格局，所以當時是為了安全及通風，才把廚房與主臥室更換位置並再裝潢等語，應非無據，堪認被告係因安全考量而僱用裝潢工人將系爭房屋之廚房與主臥室互相更換位置並重新裝潢，自難認被告係為了防止或避免他人得知化糞池口之位置而將廚房與主臥室更換位置並重新裝潢。
㈣、至被告委託住商不動產仲介公司銷售並將系爭房屋出賣與告訴人丁○○時，固未將化糞池口位於主臥室內一事告知仲介人員丙○○或告訴人丁○○，但告訴代理人戊○○於偵查中指稱告訴人丁○○購買系爭房屋時並沒有與被告直接接洽，都是透過仲介丙○○等語，而證人丙○○於本院審理中則證稱：被告委託伊出售系爭房屋時，伊有去看屋況起碼十次以上，並沒有在屋內看到蚊蟲或聞到惡臭，伊受委任當時並沒有問被告化糞池口在哪裡，因為我們仲介說明屋況調查項目並沒有這一項（指化糞池位置）；伊當時就房地產標的現況說明書一一問被告，問到有無增建違建這條時，被告本來說沒有，後來伊問他一般一樓的房子都有增建，被告才改勾有，被告只有說增建部分在房子的前後，沒有仔細講位置，且依照伊的經驗，房地產現況說明書最後一項其他重要事項欄，並沒有記載過等語，並有與證人丙○○上開證述情節相符之住商不動產不動產說明書、房地產標的現況說明書等件在卷可稽，足認證人丙○○受被告委託銷售系爭房屋時，其並未曾就系爭房屋之化糞池位置一事詢問被告，且丙○○受託銷售系爭房屋而調查系爭房屋之使用現況時，其所依憑之房地產標的現況說明書上所載出賣人應告知買方之事項，亦未記載出賣人應告知買方所出售房屋化糞池口位置之項目，而證人丙○○亦自承其從事房屋仲介二年多之時間，受託為他人銷售房屋時未曾在上開房地產標的現況說明書上「其他重要事項」欄記載，堪認證人從事房屋仲介期間，未曾詢問出賣人關於化糞池口位置之事項，由此足徵本件被告未將系爭房屋化糞池口位於主臥室一事告知仲介人員丙○○，係因丙○○未詢問化糞池位置之事項，並非被告故意隱瞞而不告知。
㈤、又觀之偵查卷附系爭房屋主臥室之照片（見九十七年度他字第四四三０號卷第十三頁、二十三頁照片、九十七年度偵字第二五六一三號卷第十九、二十一、二十二頁照片）所示，該房屋主臥室內化糞池孔留有活動口，可以將化糞池口上方之木板拆卸後，查悉該木板下方有化糞池口之情形，且證人己○○於本院審理中證稱：那個化糞池孔本來與地是平的，上面就有蓋一個白鐵蓋，後來是因為還要拉廁所的管線，所以一把它作成凸出地面一點點，再罩上一個管帽，之後上面在釘木質地板，上面保留維修孔；伊當時有問過被告是否要把化糞池出口封死，被告說不要封死，他沒有講原因，但是那個化糞池出口一般人的認知是不要封死，將來可以抽肥，且只要一根軟管從我們預留的出口插入再抽，就可以抽肥了，軟管可以從窗戶或大門，依當時位置拉進來到預留的出口就可以等語，顯見被告僱用裝潢工人己○○就系爭房屋進行裝潢時，其要求己○○勿將該化糞池口封死，而於化糞池孔上方留有活動口，使購得系爭房屋之人得將化糞池口上方之木板拆卸，可以查知該木板下方有化糞池口及方便日後抽取化糞池內液體，益徵被告所辯其並沒有故意隱匿化糞池口位於主臥室內等語，應可採信。至公訴人於本院審理中詢問被告時稱：為何出售系爭房屋予告訴人時，該房屋主臥室之床墊擺放在化糞池孔上面一節，但被告供稱：因為那個房間兩邊有柱子，還有廁所的門，另一邊又是房門，所以伊將床擺放在不靠近廁所的門，又不會影嚮房門開關的位置等語，且觀之卷附被告出售系爭房屋予告訴人時主臥室之照片（見九十七年度他字第四四三０號卷第十二頁），該主臥室內擺放之床鋪並非固定在地板上，仲介人員或告訴人至屋內查看屋況時，亦可將該床鋪挪開，以查悉該床鋪下有化糞池口之情形，縱認被告委託仲介人員銷售系爭房屋時，其將床墊擺放在主臥室內之化糞池孔上面，仍難遽認被告係故意隱瞞上開化糞池孔位於主臥室。是本件仲介人員受託銷售及告訴人決定是否購買系爭房屋時，既可隨時進入該主臥室內，挪開屋內床墊，並打開化糞池口上方之活動式木板查看，而得悉其內是否設有化糞池孔，益見被告出賣系爭房屋時，並無以故意隱瞞不告知主臥室內設有化糞池孔之方式而對告訴人實施詐術之情形。
㈥、按刑法上之詐欺取財罪，必須行為人自始意圖為自己不法之所有，行使詐術使被害人陷於錯誤而為財物之交付，始能構成，且所謂之詐術，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使之交付，亦不得謂非詐欺。又事實上之不告知，有時雖亦可認係詐術之手段，即依事實上之不告知，使對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪；然於社會交易上，事實之不告知並非在任何場合均值以刑法非難之；依一般不作為犯之原則，須法律上負有告知義務者，始克相當。惟是否具有法律上之告知義務，非就公序良俗之評價標準或基於倫理、道德、宗教、社會等理由而認定之防止或作為義務，均可認於法律上即負有告知義務，以免有違刑法罪刑法定主義之原則，即仍須視其不告知之程度是否已逾交易上所容認之限度，是否逾越社會上可認相當之範圍而定。本件證人丙○○受被告委託銷售系爭房屋而調查系爭房屋之使用現況時，其所依憑之房地產標的現況說明書上所載應告知買方之事項，並未記載出賣人應告知買方所出售房屋化糞池口位置之項目，且證人丙○○從事房屋仲介期間，其受託為他人銷售房屋時亦未曾詢問出賣人關於化糞池口位置之事項，已如前述，顯見被告與仲介公司之間並無被告應將系爭房屋之化糞池位置告知仲介人員之契約約定；又參以證人乙○○於本院審理中證稱：伊知道賣給被告的系爭房屋有化糞池，因為我們有抽過一次肥，有留抽肥口，但伊忘記位置了，那個抽肥口是可以明顯看出來，因為上面蓋有一個鐵蓋子，直到賣給被告時，都是這樣子，但伊沒有跟被告提過化糞池口位置這事情等語，足認證人乙○○將系爭房屋賣與被告時，該房屋內原即設有化糞池，但乙○○出售房屋予被告之妻丁惠真時亦未將化糞池位置主動告知買受人或被告，是上開化糞池原本即存在於系爭房屋內，不論該化糞池位於屋內何處，均將對於房屋內居住人之生活品質造成一定之影響，且依照被告與告訴人間簽立之買賣契約、被告與住商不動產仲介公司間之委託仲介銷售房屋之契約或民事相關法律規定，甚或徵之一般社會通常交易習慣，均難認被告就系爭房屋之化糞池位置有主動告知告訴人或仲介人員之義務，故本件尚難以被告出售系爭房屋予告訴人時未主動將化糞池位於主臥室一事告知仲介人員或告訴人，即遽認被告有違反告知之作為義務，並以故意不告知之方式而對告訴人實施詐術之情形。
㈦、再徵之被告於偵查中供稱：伊於九十七年三、四、五月間與告訴代理人戊○○有到市公所協調（調解）要幫他修復等語，又於本院九十八年十一月二十四日審理中供述伊與告訴人進行第三次調解時，伊說要把化糞池的孔拉到房子外面，沿線的磁磚由伊負責更換，後來因為（就協議內容）打字之過程中，告訴人先生（指戊○○）反悔不答應等語；而證人丙○○於本院審理中亦證述：伊有陪同被告與告訴人他們去調解委員會，第一次調解時是說房子要如何修改，第二次調解時買方希望被告將房子原價買回，但被告不同意，第三次調解情形相同，後來又相約是否可以把房子修改回來，被告願意出修改的費用，告訴人當時沒有表示是否同意，要回去考慮看看，後來就提告；告訴人發現化糞池口位於主臥室內後透過伊與被告接洽之過程中，被告就主臥室內有化糞池口一事，並沒有推卸責任，也沒有講過說他不用負責等語，另證人己○○於本院審理中亦證稱：被證二的文件是伊寫的，當時是被告答應全部要修給告訴人，而請伊寫下來，當時在場的有伊、被告、告訴人的先生戊○○及仲介丙○○，且上開文件內容是被告與戊○○協定，他們協調時伊有在場，當時是在系爭房屋內談的，談好後，伊回去才寫的，因為有些要詢價，伊寫好後，忘記是交給仲介或被告，但後來他們沒有通知伊施工等語，並有被告提出證人己○○就系爭房屋更改主臥室廁所等工程而草擬之手稿資料在卷可稽。是依被告、證人丙○○、己○○上開供證情節，足認當告訴人發現化糞池口位於主臥室內後而與被告接洽賠償修復之過程中，被告雖不同意告訴人提出買回系爭房屋之和解條件，但被告仍願意負擔更改化糞池孔之工程費用，顯見被告對於所出賣系爭房屋化糞池口位於主臥室內而造成之之瑕疵，始終積極與告訴人協調和解或賠償、修復之事宜，並無逃避賠償責任之情形，實難認被告將系爭房屋出賣與告訴人時，其主觀上即有施用詐術使告訴人交付價金之不法意圖，揆諸首開說明，亦不得以詐欺取財罪相繩。是被告辯稱其並無被訴詐欺犯行等語，及辯護人辯護稱：被告主觀上並無不法所有之意圖，客觀上亦無故意不告知之隱瞞欺罔行為等語，應堪採信。
四、綜上所述，被告委託仲介人員銷售系爭房屋予告訴人時，雖未主動告知仲介人員丙○○或告訴人有關系爭房屋主臥房內設有化糞池之訊息，然此等事實上之不告知，尚非基於不法所有意圖而故意隱匿，與刑法詐欺取財罪之構成要件有間。況依社會通常交易習慣，房屋買賣契約之主給付義務乃在於買賣標的物之所有權移轉與價金之交付，而買賣標的物是否合於通常得以使用收益之狀態，乃買賣契約之主要目的，至買賣標的物如有影響正常使用收益之瑕疵情形，買受人固得依民法之相關規定，主張行使減少價金等相關權利，然出賣人亦不至達於應受刑法詐欺罪予以非難之程度。故揆諸前開說明，被告未主動告知告訴人或仲介人員系爭房屋化糞池之位置，應係民事債務不履行或瑕疵擔保責任之問題，尚不能以此即以刑法詐欺罪相繩。此外，復查無其他積極證據證明被告有上開犯行，既然不能證明被告犯罪，即應為被告無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
本件經檢察官李巧菱到庭執行職務。
中 華 民 國 99 年 1 月 5 日
刑事第九庭 審判長法 官 白光華
法 官 賴彥魁法 官 楊志雄以上正本證明與原本無異如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官 陳春銘中 華 民 國 99 年 1 月 5 日