臺灣板橋地方法院刑事判決 98年度易字第716號公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 乙○○選任辯護人 黃達元律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（98年度偵字第2087號），本院判決如下：
主 文乙○○無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告乙○○明知其所有坐落於臺北縣永和市○○路○○○ 巷○○號5 樓之房屋之主臥室及餐廳均有外牆有嚴重漏水情事，且其於同棟頂樓增建之鐵皮頂蓋及未完工之牆壁係屬違章建築，曾遭鄰居舉發，竟為求順利出售，意圖為自己不法之所有，於民國96年6 月間，透過信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）出售上開房屋時，在標的物現況說明書上之「是否有滲漏水情形」、「是否收到違章建築查報（拆除）通知書」、「是否有改建、違建、禁建或為此與他人發生糾紛之情事」等欄位均勾選「否」，且於透過信義房屋公司與戊○○接洽買賣事宜之際，仍故意隱瞞上情，致戊○○、丁○○、甲○○、己○○（原名郭家伶）、庚○○均陷於錯誤，因而共同委由戊○○出面，於96 年9月4日以新臺幣620（下同）萬元購買上開房屋。嗣經戊○○等人遷入該屋居住後，始知上情。因認被告所為，係犯刑法第339條第1項詐欺取財罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15
4 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。次按，所謂證據，係指直接間接足以證明犯罪行為之一切證人、證物而言；且事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎，最高法院30年上字第128 號、40年臺上字第86號判例均可資參考。復按，認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，最高法院30年上字第816號判例意旨可資參照；檢察官對於起訴之犯罪事實，倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出之證明方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年臺上字第128 號判例意旨參照）。再告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，最高法院52年臺上字第1300號判例意旨亦可參照。末按刑法第339 條第1 項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院46年度臺上字第260 號判例參照）。又債務人於債之關係成立後，如有債務不履行之情形，在一般社會經驗上可能之原因甚多，縱令出於惡意而有遲延給付或不為給付之情事，苟無足以證明其債之關係發生時自始故意藉此從事財產犯罪之積極證據，仍不得僅以債信違反之客觀事態，推定債務人自始有詐欺取財之犯意。經核公訴意旨認被告涉犯刑法第339 條第1 項詐欺罪嫌，係以被告之供述、告訴人之指訴、證人即信義房屋公司業務員丙○○於偵查中之證述、不動產買賣合約書影本1 份、臺北縣政府違章建築管理系統查詢結果4 紙、照片4 張、標的物現況說明書等為其論據。
三、訊據被告乙○○堅決否認涉有上揭詐欺犯行，辯稱：伊在住的時候並沒有發生漏水，仲介也有來過好幾次，他們也知道沒有漏水這件事情，事後告訴人跟伊說有漏水，伊有跟仲介說可以幫他們修理，但是告訴人說要解約，所以調解沒有成立。另有關露台違建部份，伊委託仲介出賣的那個時候，確實沒有收到違建拆除的通知，一直到點交過戶的時間點左右，也沒有收到要拆除的通知，而告訴人提出要拆除違建的資料，其中有一份九十四年九月份的拆除通知，因後來並沒有拆除，後續也沒有再通知要拆除，所以伊認為已經結案了，就在標的現況說明書勾選沒有違建拆除通知。辯護意旨另為被告辯稱：告訴人於簽約前即已知系爭建物有違建存在，不論是否業經報拆，自應承擔隨時有被拆除之風險，告訴人並無陷於錯誤之情形，被告亦無施用詐術可言等語。經查：
（一）被告乙○○對其於96年6 月間，透過信義房屋公司出售所有坐落於臺北縣永和市○○路○○○ 巷○○號5 樓之房屋予告訴人時，在標的物現況說明書上之「是否有滲漏水情形」、「是否收到違章建築查報（拆除）通知書」、「是否有改建、違建、禁建或為此與他人發生糾紛之情事」等欄位均勾選「否」等情，自承無訛；另就系爭房屋出售予告訴人後發生部分滲漏水情形，以及該屋因有部分違建而曾遭查報拆除，另並於94年9 月間預定拆除違建而未執行一節，亦不爭執。復有不動產買賣合約書影本1 份、臺北縣政府違章建築管理系統查詢結果4 紙、照片4 張、標的物現況說明書等在卷可稽，合先敘明。
（二）就系爭房屋滲漏水部分，告訴人庚○○於本院審理時證稱：（你跟戊○○在簽約前有兩、三次看屋時，有無發現系爭房屋正在漏水或有漏水跡象？）我們去的時候都沒下雨，但是其中有一次去看時，有發現天花板有漏過水的跡象，也就是有一塊水漬，我問乙○○說這個房子會不會漏水，他說他保證不會，而且歡迎我們下雨天時，再過去看。（你們是否有下雨時，再去看？）沒有，因為我們相信乙○○的保證，而且在牆壁有些裂縫，房間與外面廚房都有裂縫，我們有問買方仲介張嘉聲，他說那是油漆沒有漆好，才有裂縫，但是我沒有直接去問乙○○。（你住在那裡，是否有發現漏水的情況？）有正在漏水的情形，就是下大雨後，有漏水，地點在戊○○房間及廚房的牆壁、戊○○房間的天花板，而該天花板雖然不會滴水，但是有水漬，這些情形是只要下大雨都會發生。（漏水的牆壁是否就是從你在簽約前所看到縫隙所漏出的？）是的。（天花板有水漬的部分，是否就是你在看屋時，所發現有水漬的地方？）是的。（你們簽約前在問張嘉聲關於牆壁裂縫時，乙○○是否有在旁邊？）沒有。（一般雨勢較大就會漏水，但是小雨時，是否會漏水？）下大雨時，才會漏水等語（見本院98年8 月13日審判筆錄）。由上開告訴人之指訴可知，其曾發現天花板有水漬之跡象，惟卻僅以被告口頭之保證不會漏水等語，即全然予以採信而未再深究，甚且被告亦表示歡迎告訴人下雨天再去看，僅因告訴人未於雨天前往察看致未能發現房屋有滲漏水情形。則被告是否有刻意隱瞞房屋滲漏水之情，已堪值疑。再酌以證人即賣方仲介丙○○於本院審理中證稱：我們在簽署委託書時，我們都會問到屋況，當時我並沒有看到有疑似漏水的跡象。（受委託後，你去看過很多次系爭房子，你有無下雨天時，去看過？）那時受委託時，是冬天，下雨滿多的，我記得有一次剛好去時，有下雨，但是屋內並沒有漏水的跡象。．．．如果現況有漏水的話，應該看得出來。（委託簽了之後，屋內的油漆，是否有重新作？）沒有，都是現況等語（見同上本院審判筆錄）。堪認被告應無意隱瞞房屋遇大雨時會有滲漏水情形。又按以刑法上詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中使用不當之方法得利為規範目的，而經濟行為亦因其行為本質及類型，而於交易領域中有其特有之行為特性，法律原則上固應保障交易之秩序，惟於具體案例中，亦應顧及交易雙方為交易行為時，是否有具體情事，足認其違背正當之經濟秩序，而應予以制裁。否則，經濟行為本身原寓有不同程度之不確定性或交易風險，交易雙方本應自行估量其主、客觀情事及搜集相關資訊，以作為其判斷之參考。而本件買賣標的物為房屋，衡諸一般人於購買價值高昂之不動產時，除注意房屋之本體外，當亦會就房屋所座落之地理位置、附近之就學、就業環境、交通便利、生活機能等因素通盤考量，並會仔細詢問現任屋主或仲介及現使用房屋之人、附近居民等以了解房屋之現況，自行考量交易內容之正確性、資金風險等等因素，作為是否買受房屋之判斷依據。換言之，房屋之是否滲漏水，乃與屋況良好與否相關，縱使會影響房屋之價格，亦僅係審酌因素之一，就被告口頭保證不會漏水或在標的物現況說明書上勾選無漏水，而其後發生房屋漏水情事，依現行民事法令關於出賣人債務不履行及物之瑕疵擔保等相關之規範，已足以令被告依債之本旨負起出賣人之責任，尚難逕以刑法上詐欺罪相繩。
（三）至關於系爭房屋違建部分，首先，告訴人庚○○於本院審理中業已證稱：（簽約前看屋時，有無發現你們認為可能是違章建築的地方？）看屋時張嘉聲有跟我們說該屋有部分是違建。（張嘉聲是否有具體指明哪部分是違建？）有說一下，應該就是說戊○○房間部分是違建，還有剛才提到牆壁裂縫空間附近也有違建。（就頂樓疑似違建的部分，你是否有問過乙○○？）就頂樓違建的部分，我沒有跟乙○○口頭確認過，都是問張嘉聲，而我聽戊○○的母親說她有問乙○○頂樓屋頂有鐵皮，該鐵皮的用途為何，乙○○跟她說是為了防水隔熱之用，而該鐵皮上也有放類似漁網的東西。（你跟戊○○在認為房間是違章建築時，仍然購買的考量為何？）那時仲介張嘉聲跟我們說該違建是在室內，外面看不到，外人也不會知道室內有違建，沒有什麼被舉發的風險，而且這種有違建的買賣也很正常等語（見同上本院審判筆錄）。從而，告訴人於買受系爭房屋時，已知該屋有部分建築為違建而仍然購買之，並無受詐騙之情形。此由雙方「不動產買賣合約書」第一條明定：「本買賣標的物包括現有已增建（含外推）之違章建築物，區域在露台．．．」（見97年度他字第4521號卷第8頁背面）；以及「產權調查表」第三點：「本物件陽台外推及露台加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建」等語（見同上他字卷第14頁），益可得證。
至被告雖於標的物現況說明書上之「是否收到違章建築查報（拆除）通知書」一欄勾選「否」，惟實際上曾經查報違建並拆除，又於94 年7月7 日曾遭查報認定為違建，並定於同年9 月12日前來執行違建拆除工作而未執行等情。
然違章建築原本即有遭受拆除之風險，此乃眾所周知之情，與違章建築是否曾遭查報或是否曾收受違章建築查報（拆除）通知書，並無必然關聯。起訴書執此而認被告在標的物現況說明書上為不實勾選，即係施用詐術而致告訴人陷於錯誤並因而為本件房屋之買賣，已值斟酌。況房屋之買賣通常審酌因素甚多，已如前述，違章建築之存在與否，固然為考量因素之一，然告訴人既已知悉系爭房屋存有違建，必已衡酌該違建日後有遭查報並受拆除之風險，則告訴人之買賣系爭房屋難認係被告施用詐術所致，縱使被告對於曾否收受違建查報拆除通知一節有所隱瞞，至多循由民事爭議之途徑解決即可，難據此認被告所為即係犯刑法上之詐欺罪嫌。
四、綜上所述，本件告訴人與被告就本件之法律關係應屬民事糾葛，應循民事程序以求釐清解決，尚與詐欺取財罪之構成要件不合，此外，復無其他積極事證足認被告有何刑法上詐欺犯行，揆諸首揭說明，自應諭知無罪之判決。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。
本案經檢察官李美金到庭執行職務。
中 華 民 國 98 年 10 月 8 日
刑事第十二庭 審判長法 官 李君豪
法 官 何燕蓉法 官 傅明華以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內向本院提出上訴狀（應附繕本），上訴於臺灣高等法院。
書記官 金和國中 華 民 國 98 年 10 月 8 日