臺灣板橋地方法院刑事判決 99年度易字第263號公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 乙○○選任辯護人 楊偉奇律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（98年度偵續一字第79號），本院判決如下：
主 文乙○○無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：乙○○原為臺北縣板橋市○○街○○巷○○弄21之4 號5 樓及加蓋6 樓房屋所有人，明知上開房屋6 樓加蓋部分，已於民國96年3 月3 日經臺北縣政府違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）認定係施工中之違章建築，應立即停止施工，並經該拆除大隊於96年6 月20日發文通知將於96 年7月2 日執行拆除，詎其為順利出售上開房屋，竟意圖為自己不法之所有，而對欲購置上開目的物之甲○○、丙○○夫妻
2 人隱匿上情，並於96年5 月3 日，在「標的物現況說明書」第8 項有關建築物「是否收過『違章建築查報（拆除）通知書』」欄位，勾選「否」，致甲○○、丙○○2 人不疑有他，即於同年8 月30日與被告簽訂不動產買賣契約，簽約時乙○○復承前揭犯意，隱匿該屋違建係新違建之事實，向佯稱甲○○、丙○○2 人佯稱有收到拆除通知，但是已經處理妥當，使甲○○、黃淑娟2 人陷於錯誤誤信該違建係可緩拆之老違建，而以新臺幣510 萬元之價格購買系爭房屋。嗣甲○○、丙○○2 人於同年11月2 日，發現上開6 樓加蓋部分之門口貼有拆除大隊違章建築拆除時間通知書，並於97 年6月5 日，將上開6 樓加蓋房屋部分拆除，始知受騙，因認被告涉犯刑法第339條第1項之詐欺罪嫌云云。
二、公訴人認被告涉有上揭罪嫌，無非以告訴人甲○○、丙○○之指證；證人張立政、戊○○於偵查中之證詞；標的物現況說明書影本1 件、價金給付備忘錄、不動產買賣合約書影本各1 份、台北縣政府違章建築拆除大隊98年10月7 日函暨台北縣政府違章建築認定通知書、勘查紀錄表、折除時間通知單及台北縣政府送達證書等為其主要論據。
三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。再事實之認定應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判之基礎。又認定不利於被告之事實，需依積極證據，茍積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據。且刑事訴訟上證明之資料，無論其為直接證據或間接證據，均須達於通常一般人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度，始得據為有罪之認定，若其關於被告是否犯罪之證明未能達此程度，而有合理性懷疑之存在，致使無從形成有罪之確信，根據「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為不利被告之認定，其以情況證據（即間接證據）斷罪時，尤須基於該證據在直接關係上所可證明之他項情況事實，本乎推理作用足以確證被告有罪，方為合法，不得徒憑主觀上之推想，將一般經驗上有利被告之其他合理情況逕予排除（最高法院79年台上字第4986號、32年度上字67號判例意旨參照）。另按「告訴人之告訴，係以使被告受刑事追訴為目的，其指訴是否與事實相符，仍應調查其他證據，以資審認，即須藉由補強證據之存在，以增強或擔保告訴人陳述之證明力，必被害人所述被害情形，無瑕疵可擊，且就其他方面調查，又與事實相符，始足據為有罪判決之基礎（最高法院87年度台上字第2176號、81年度台上字第3539號判決意旨參照）。又刑法第339 條第1 項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院46年度台上字第260 號亦著有判例意旨可資參照。
四、證據能力部分：㈠按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定
者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159 條第1 項。告訴人甲○○、丙○○於檢察事務官詢問時所為之陳述，係屬被告以外之人於審判外之言詞，被告之辯護人於本院準備程序時爭執其證據能力，且查無核於刑事訴訟法第159 條之1 至第
159 條之4 之規定，檢察官復未就該告訴人於檢察事務官前之陳述有特別可信之情狀舉證以實之，是告訴人甲○○、丙○○於檢察事務官前之陳述，無證據能力。
㈡次按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規
定者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合同法第159 條之1 至第159 條之4 之規定，但經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159 條第1 項及第159 條之5分別定有明文。本判決下列所引用之各該被告以外之人於審判外之陳述（包含書面陳述），雖屬傳聞證據，惟當事人於本院審判期日表示同意作為證據方法而不予爭執，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，亦認為以之作為證據應屬適當。揆諸前開規定，爰依刑事訴訟法第159 條之5 規定，認前揭證據資料均有證據能力，先予敘明。
五、訊據被告乙○○堅詞否認有何詐欺犯行，並辯稱：上開房屋現況說明書係在96年5 月勾選，當時並未收到違章建築查報通知單；96年8 月30日簽買賣合約書時，伊有跟告訴人甲○○、丙○○說有收到查報通知書，並且將此事告知代書，伊有請友人己○○去詢問相關事宜，己○○表示目前是「緩拆」，伊有把這個情形告訴代書，所以才會向告訴人二人表示處理好了等語。經查：
㈠系爭房屋之頂樓增建部分於施工中即為台北縣政府認定為違
章建築，並限令於文到7 日內自行拆除一節，有台北縣政府96年3 月3 日北府工拆字第0960008335號違章建築認定通知書影本1 紙在卷可稽（見偵續一卷第18頁），且該通知書並於96年3 月5 日向被告之住所送達，此有台北縣政府送達證書影本1 紙在卷可參（見偵續一卷第23頁），且該通知書之送達距被告委託出售系爭房屋之時點長達二個月，姑不論該通知書之送達究由被告親收亦或被告住處之警衛室之保全人員代收，衡情被告於前開期間內實無不知前開通知書存在之可能，是被告辯稱其於96年5 月3 日填寫系爭房屋「標的物現況說明書」時尚未知悉或未收受前開台北縣政府出具之違章建築認定通知單一節，自無可採，合先敘明。
㈡被告於96年5 月3 日委託東友房屋仲介股份有限公司（下稱
東友房屋）銷售系爭房屋時，在「標的物現況說明書」第8項有關建築物「是否收過『違章建築查報（拆除）通知書』」欄位，勾選「否」之行為，是否因此該當於刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪之犯行，首應探究者乃被告是否有故為匿隱此交易之重要事項，意使告訴人甲○○、丙○○2 人陷於錯誤，而於96年8 月30日與被告簽訂不動產買賣契約因而受有財產上損害之主觀意圖，以及告訴人甲○○、丙○○是否因此陷於錯誤之客觀事實等情事。茲查：
⑴本件系爭房屋之買賣係由被告委託東友房屋銷售，並由東
友房屋派員帶客戶看房屋，期間均由東友公司與告訴人洽談，被告僅於簽約時始出面與告訴人丙○○見面一節，業經證人即東友房屋承辦人丁○○於本院審理中及告訴人丙○○於偵查、本院審理時證述明白。是被告於系爭房屋之買賣中所涉可能使告訴人為錯誤之決意者，僅止於96年5月3 日在「標的物現況說明書」第8 項有關建築物「是否收過『違章建築查報（拆除）通知書』」欄位，勾選「否」之行為，惟證人丁○○於本院審理中進一步證稱：「當初是拿不動產說明書給買方看時，我有告知買方這是違建的部分，買方有疑問是否有可能會被報拆，當下我回到公司就有去詢問屋主，她說這房屋當時有被報拆過」、「在簽約時，代書有陳述頂樓加蓋部分是違建，會有被報拆的風險」等語（見本院審判筆錄第4 、6 頁），另證人即承辦本件不動產買賣之代書戊○○於本院審理中結證稱：「（契約中的第二條第三項你是如何向買賣雙方說明？）第三條要聯合到第二條的部分，一般我們簽約時，一定先逐條解釋完才會讓客戶簽名。如遇到頂樓加蓋即違章建築的部分，我們一定會告知當事人這間房子有頂樓加蓋，如果交屋之前有被報拆或接到紅單責任歸屬於原屋主，如交屋之後才被報拆或接到紅單，則責任歸屬於房屋新的所有權人。我們簽約當時有很明白的跟買方說明這一點，他們也可以接受，上次開庭的時候買方的先生有跟檢察官講到說我們代書在簽約時，確實有說到即便現在沒有被拆，以後交完屋如果你沒有跟鄰居敦親睦鄰，還是有可能會被人家報拆」、「（當時被告有無保證這個增建部分以後一定不會被拆？）我們簽約講到這個條文時，原屋主馬上有提出說有被報拆過，但是已經處理好。我們當然還是會問是怎麼樣的處理好，因為處理好有很多種，也不保證這次處理好一定不會被拆。我剛剛有強調說，如果這一次處理好以後真的沒事，爾後新的屋主搬進去跟鄰居敦親睦鄰做不好的話，人家還是可能還是會報拆。」、「我們有講說在簽約前如果有收到紅單或是報拆，這部分要由屋主去處理，屋主馬上說她曾經接到紅單，後來屋主是說這件事情已經處理好了，當然我當下立刻反應是什麼樣的『處理好了』可能是透過民意代表關說，但是我們還是有很堅決的跟買方說就算今天已經處理好並不代表以後一定不會被拆。」等語（見本院審判筆錄第13、14頁），是被告雖於96年5月3 日填具「標的物現況說明書」時該說明書第8 項有關建築物「是否收過『違章建築查報（拆除）通知書』」欄位，為不實之記載，然依證人丁○○前證，被告於證人丁○○詢問此事時，已明白告知系爭房屋頂樓增建部分業經台北縣政府查報為違章建築及經通知拆除之事實，未曾稍加匿飾，足認被告於本件不動產之買賣交易中確無意藉此不實之「標的物現況說明書」之填載，以行隱匿交易重要訊息之目的，至為灼然。尤有甚者，被告於96年8 月30日簽約時主動將上開情事告知現場之告訴人及代書戊○○及東友房屋之仲介丁○○等人，並由代書將可能遭拆除之相關事項告知告訴人丙○○，益徵被告主觀上並無隱匿上情，使告訴人2 人陷於錯誤而購買系爭房屋之意圖。且告訴人至遲於96年8 月30日簽約前亦因被告之前述告知而知悉系爭頂樓增建物曾被查報拆除之事實，已無因被告前開「標的物現況說明書」不實之記載而有陷於錯誤決意之虞，是難僅以被告於「標的物現況說明書」上勾選否認收過違章建築查報（拆除）通知書之客觀事實，即遽為被告不利之認定。
⑵再者，告訴人2 人於偵查中自陳於購買系爭房屋之際，即
知悉上開房屋6 樓部分為違章建築，且於簽約時被告友人己○○曾表示房屋6 樓部分，已經收到報拆通知書，但有處理好沒有問題，此時代書唸到若因故無法排除，甲方得向乙方請求損害賠償或是解除契約等情（見偵續卷第9 、10頁），另證人己○○亦於偵查及本院審理中結證稱：「伊沒有說違建部分都處理好，有說還是有被拆除之可能」、「（伊有打電話到拆除大隊詢問，對方表示應該會緩拆後來你如何處理？）我有打電話去建管局問，他說因為那是舊有的違建，不是後來才蓋上去的，所以如果是舊的可以緩拆，但是他可能認定上有點問題，我當時沒有針對個案給他住址去問，我有再請朋友幫忙，他們是說如過是舊的可以緩拆，後來有再透過朋友請人去幫忙，給我們的答案也是說應該是可以緩拆。」、「（你得知此結果後，是如何向被告說明？）我是請她跟仲介講說，還是要跟對方說我們有收到拆遷通知，雖然我有去處理過但並不表示一定不會被拆，還是有風險，要想清楚再簽約。」、「（簽約當時你是如何向告訴人說明？）我跟他們說我們有收到拆遷通知書，也有請人去處理，但有請代書告知還是有可能會被拆，既然是違建就仍有風險存在，而且我們也因為這樣當時有折讓價金。」等語（見偵續卷第32頁、本院審判筆錄第20、21頁），足認上開增建部分明顯違反建築法規且為告訴人2 人於購屋簽約前所知悉，而違章建築之認定及後續處理為拆除大隊之職權，依現今行政法規之相關規定，告訴人2 人亦非不能逕向拆除大隊詢問上開違章建築之訊息，此見諸告訴人2 人於刑事補充告訴理由狀中陳訴曾向拆除大隊詢問，承辦人員告知本件屬新違建，隨報隨拆，不會緩拆等語自明，此有刑事補充告訴理由狀附卷可稽，是告訴人2 人於簽約前確實有能力逕向拆除大隊詢問違建之處理情形，竟於簽約時捨此途而不為，反於代書戊○○說明契約內容及違章增建物之風險後逕為簽約之舉，告訴人2 人是否確因被告前開填具不實之「標的物現況說明書」陷於錯誤而為本件房屋買賣之決意，容有疑異。更何況告訴人丙○○於本院審理中以證人之身分自承：「（當被告告訴你處理好了妳直覺就是不會被拆？）恩（點頭）。」、「（對它仍是違章建築的認知沒有改變過？）沒有改變，它還是個違章建築。」、「（妳並沒有認為它因此而變成一個合法的建物？）沒有。」、「（妳並沒因為她講「處理好了」就認為它變成合法建物，還是有認知它是違章建築，知道有被拆除的風險？）對，但如果是我的名字我就願意承受。」、「（她說「處理好了」，有沒有跟妳保證以後一定不會被拆？）她沒有這樣講。」、（代書這邊是否有講說這還是違章建築，如果跟鄰居處的不好被查報還是會被拆？）對，代書是有這樣子講。」等語（見本院審判筆錄第29 、30 頁）顯見告訴人丙○○於簽約時對於系爭頂樓增部分為違章建築，且曾遭縣府查報拆除及日後有被查報拆除之危險知之甚詳，亦未因被告告以「已處理好了」一語即撼動其系爭頂樓增建物為違章建築之認識，並認被告有出言保證系爭增建部分日後將不被拆除之情，是告訴人2 人決意購買被告所有之系爭房屋，實為圖得系爭房屋頂樓增建部分之使用利益，或刻意忽略，亦或評估可承受被台北縣政府查報拆除之風險後始決意為之，非因被告「已處理好了」一語而陷於錯誤為本件房屋買賣之決意，明甚。綜此，自難僅憑被告於簽約時表示「違建部分已處理好了」一語，遽以推論被告有施用詐術使告訴人陷於錯誤之詐欺犯行。
㈢末查，雙方於簽約之際，即於契約書第2 條第3 項中明文規
定：「前開增建部分無所有權並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除者，甲方（即告訴人二人）同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉」，此有不動產買賣契約書1 份在卷可稽，證人戊○○於本院審理時亦表已明確知此契約條款之內容，此復為證人即告訴人丙○○所不爭執，再徵之告訴人2 人對系爭房屋頂樓增建部分為違章建築處於隨時可能被查報拆除之危險，早已了然，業如前述，是告訴人於閱覽上開規定並經代書告知相關事宜後，仍決定購買系爭房屋，顯見告訴人之買賣決意與被告前開行為無涉，亦難認被告有何施用詐術之行為及主觀犯意。
六、綜上所述，被告所辯其主觀上無不法所有之意圖，客觀上亦無施用詐術之情事尚堪採信，是本件純屬告訴人2 人與被告房屋買賣所衍生之民事糾葛，與詐欺取財之構成要件尚屬有間，自難僅以告訴人2 人片面之指述，遽令被告擔負詐欺之罪責，而宜循民事訴訟之救濟程序以謀解決。另告訴人2 人於本院審理期間業與被告達成和解取回原買賣之價金及將系爭不動產過戶登記予被告所有，此有和解書一紙在卷可參（見本院卷第26頁），並經告訴人丙○○於本院審理時陳明在案，顯見被告與告訴人2 人已誤會冰釋，冀免再增訟累。此外，復查無其他積極證據足認被告有何詐欺之犯行，揆諸首開法律及判例意旨之說明，本件被告犯罪既屬不能證明，自應為被告無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。
本件經檢察官簡志祥到庭執行職務。
中 華 民 國 99 年 5 月 24 日
刑事第二庭 審判長法 官 李釱任
法 官 彭全曄法 官 陳正偉上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀 (應附繕本) ，上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。
書記官 阮旭家中 華 民 國 99 年 5 月 24 日