臺灣板橋地方法院刑事判決 99年度易字第2984號公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 張鳳雪選任辯護人 王東山律師
林孝甄律師許富雄律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（99年度偵續字第214號），本院判決如下：
主 文張鳳雪無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告張鳳雪與龎松木為夫妻關係（龎松木涉犯刑法詐欺取財罪嫌部分，檢察官另為不起訴處分），原共同居住在臺北縣板橋市（現改制為新北市板橋區，下同）宏國路77巷1 號3 樓（下稱系爭房屋）；鄒明達及鍾秉庭（原名鍾依紋）均係臺北縣板橋市○○路○段○○號「住商不動產板橋新埔加盟店」（下稱住商不動產加盟店）之員工（鄒明達及鍾秉庭涉犯刑法詐欺取財罪嫌部分，檢察官另為不起訴處分）。被告張鳳雪意圖為自己不法之所有，明知其居住之上址建築物係海砂屋，且該屋有混凝土剝落、鋼筋裸露之嚴重瑕疵，竟以架設木作天花板裝潢之方式隱瞞該事實，而委由不知情之鄒明達為賣方經紀人，再由不知情之鍾秉庭為買方經紀人而介紹告訴人林秋慧買受該房屋，致使告訴人林秋慧遭受欺瞞而陷於錯誤，致未察覺該屋前揭瑕疵，而於民國
95 年6月5 日，在住商不動產加盟店內，與被告張鳳雪簽立不動產買賣契約書，並當場給付房屋買賣價金新臺幣（下同）590 萬元與被告張鳳雪。嗣告訴人林秋慧整修該屋而拆除天花板時，驚覺該屋之天花板有坍塌及鋼筋裸露之情，經臺灣省建築師公會為混凝土最大水溶性氯離子含量試驗，結果超過國家所規範每立方公尺0.3 公斤之容許值，判斷該屋為海砂屋而不適宜繼續居住，告訴人林秋慧始悉受騙。因認被告張鳳雪涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。又犯罪事實之認定，應憑真實之證據，倘證據是否真實尚欠明確，自難以擬制推測之方法，為其判斷之基礎；而認定犯罪事實之證據係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，該項證據自須適合於被告犯罪事實之認定，始得採為斷罪資料（最高法院29年上字第3105號、53年台上字第656 號判例意旨參照）。再依刑事訴訟法第161 條第1 項規定，檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年台上字第128 號判例意旨參照）。第按刑法第339 條第1 項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院分別著有76年度臺上字第4986號及46年度臺上字第260 號判例甚明。又債務人於債之關係成立後，如有債務不履行之情形，在一般社會經驗上可能之原因甚多，縱令出於惡意而有遲延給付或不為給付之情事，苟無足以證明其債之關係發生時自始故意藉此從事財產犯罪之積極證據，仍不得僅以債信違反之客觀事態，推定債務人自始有詐欺取財之犯意。
三、公訴人認被告張鳳雪涉有詐欺取財罪嫌，無非係以證人即告訴人林秋慧、證人即房屋仲介員工鄒明達、鍾秉庭、證人即鑑定人張啟蒙之證述，且有臺灣省建築師公會97年11月3 日台建師鑑97045 字第17555 號鑑定報告書、不動產買賣契約書、房地產權點交書各1 份等證據為其主要論據。訊據被告張鳳雪堅決否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：我以預售屋方式購買系爭房屋，約於79、80年間交屋，自行僱請工人裝潢，交屋時並無天花板，裝潢後才有天花板的，95年6 月間因我先生從事風管工程生意失敗，缺錢所以要賣房子，打算再搬回先前位於臺北市○○○路的住家；系爭房屋於交屋後一開始有裝潢外，後來就沒有再裝潢過，只有在每隔3 、5 年會重新油漆，所以我不知道該屋是海砂屋，也沒有要刻意掩飾才重釘天花板，我沒有詐騙告訴人之意思及行為等語。
四、經查：㈠被告張鳳雪於95年5 月間委託「住商不動產板橋新埔加盟店
」出售門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○○巷○ 號3 樓之房屋，其賣方經紀人係鄒明達，另買方經理人鍾秉庭介紹告訴人林秋慧買受系爭房屋，雙方於95年6 月5 日簽訂不動產買賣契約書，總價為590 萬元，告訴人已於同年7 月26日給付價金完畢，並於同日辦理點交程序等情，業據被告張鳳雪供述明確，核與證人即告訴人林秋慧、證人鄒明達、鍾秉庭於偵查中及本院審理時證述之情節相符，且有不動產買賣契約書、房屋產標的現況說明書、房地產權點交書影本各1 份附卷可稽〔見98年度他字第7293號偵查卷第6 至10頁〕。又告訴人林秋慧嗣於97年10月間將系爭房屋出售予訴外人蔣沅澄，買方借屋裝修，將天花板打開，發現有混凝土剝落、鋼筋裸露之情形。告訴人林秋慧於是起訴解除買賣契約，並請求返還買賣價金，本院民事庭審理該案（97年度訴字第265 號）委請臺灣省建築師公會進行鑑定，認為：⑴室內臥室Ａ天花板上方RC樓板約有2.0 公尺X2.6公尺混凝土剝落，鋼筋裸露於空氣中、⑵客餐廳天花板上方RC樓板有2 處混凝土剝落鋼筋裸露於空氣中、⑶臥室Ｃ天花板上方RC樓板混凝土剝離，外力敲擊即會脫落等瑕疵。經將混凝土取樣化驗，發現其氯離子中最大水溶性氯離子含量分別為2.496 、5.25kg/m 3，遠大於容許值0.3kg/m3容許值。另在客廳取樣，其混凝土中最大水溶性氯離子含量0.302kg/m2，亦超過0.3kh/m3。因此認為：以上驗出混凝土氯離子含量超過容許值之各點外，板樑仍有多處呈現龜裂持續中，龜裂並非侷限於部份點而是全面的，故標的物確係海砂屋（氯離子建築物之俗稱，以下仍稱海砂屋）等語，此有臺灣省建築師公會97年10月16日鑑定報告書1 份附卷可稽。是被告張鳳雪於95年6 月5 日將系爭房屋出售予告訴人林秋慧，嗣告訴人林秋慧出售系爭房屋予第三人，進行裝潢工程時發現有混凝土剝落、鋼筋裸露之情形，經鑑定為海砂屋等情，自堪以採信。從而，被告張鳳雪對於系爭房屋有凝土剝落、鋼筋裸露之瑕疵，經鑑定為海砂屋之情，是否知悉？又其是否為遮掩前述瑕疵而僱工裝釘天花板，使告訴人無法看見，因此陷於錯誤購買系爭房屋等節，為本案首應審究之重點。
㈡證人即告訴人林秋慧於本院審理時結證稱：我去看系爭房屋
時，從1 樓走到3 樓的樓梯間都有龜裂，但我看屋內狀況還可以，有很多家具，看不出有何瑕疵，我不是專業人士，不知道樓梯間狀況是地震或颱風所引起，所以沒有問被告等語〔見本院100 年3 月23日審判筆錄第3 至12頁〕。另證人即「住商不動產板橋新埔加盟店」仲介員鍾秉庭、鄒明達均結證稱：（問：在帶看屋期間，是否在系屋房屋或樓梯間，有發現任何水泥剝落或鋼筋裸露之狀況？）沒有注意到等語〔見本院100 年5 月4 日審判筆錄第15、19頁〕。是房屋仲介人員帶同告訴人看屋時，屋內除天花板遮住頂板無法看出有否瑕疵外，其餘部分並無混凝土剝落、鋼筋裸露之情形；至於屋外之樓梯間雖有水泥龜裂之情形，惟造成水泥龜裂之原因很多，例如地震、淹水或年代久遠所造成，告訴人當初看屋時並無疑異，衡諸被告為一般家庭主婦，學歷僅係國小畢業，並無房地產或建築結構之專業知識，自難以樓梯有龜裂現象即認被告有海砂屋之認知。
㈢又證人鍾秉庭結證稱：系屋房屋原本有裝潢，就是一般舊裝
潢，沒有新裝潢，牆壁看起來乾乾淨淨的；我對廚房天花板沒有特別印象，對客廳天花板較有印象，就是舊式斜切角整個包覆起來，好像有貼壁紙等語〔見本院100 年5 月4 日審判筆錄第18頁〕；另證人鄒明達亦於本院審理時結證稱：屋況是簡單裝潢，是舊式裝潢，有釘天花板；（提示被告提出之被證五照片，第一張廚房照片右上角的天花板，是否與你當時看到天花板一樣？）是等語〔見同上審判筆錄第18、19頁〕。核與被告供稱其於購屋交屋後有裝潢，之後並未再裝潢，僅每隔3 、5 年重新粉刷牆壁之情相符，被告所辯尚有所據。況臺灣省建築師公會建築師於97年9 月25日、10月2日前往系爭房屋進行鑑定，其現場拍照如鑑定報告書所附之照片，固呈現如照片及說明文字所示之瑕疵，惟其拍攝時間距離雙方簽訂買賣契約之95年6 月5 日，已有2 年有餘，其間被告曾將系爭房屋出租他人，並同意讓後手借屋裝修，故上開證據資料尚難推論出被告於出售系爭房屋之時，該房屋即有如上之瑕疵狀況，自難依此遽為不利於被告之認定。再者，證人鄒明達到庭結證稱：曾經詢問被告系爭房屋是否做過海砂屋檢測，當時被告對海砂屋是什麼不太清楚，我對她解釋，他回答沒有做過檢測等語〔見同上審判筆錄第19頁〕，參諸被告僅係國小畢業之教育程度（參見被告於審理時之供述），可認其對何謂海砂屋及可能會造成之瑕疵狀態矇懂不知，又依房屋仲介員詢問被告所製作之「房地產標的現況說明書」觀之〔見偵查卷第9 頁〕，在無其他證據足認被告明知為海砂屋而刻意裝釘天花板之情形下，自難因事後發現房屋有上開瑕疵，即認被告有詐欺之犯意及行為。
㈣證人即新北市板橋區江翠里里長梁金龍到庭結證稱：系爭房
屋與附近相同社區的房屋，為同一建商所蓋，共有100 多戶，我住家及里辦公室亦在該社區內，約5 、6 年前開始發現有鋼筋裸露、水泥剝落之情形，約有5 、6 戶有此情形，因為我從事房屋修建、水電、漏水工程，所以里民會請我去看，里辦公室對面的當舖天花板就有水泥剝落、鋼筋裸露之情形，有幾家是向我買材料，但由別的工人施工，里辦公室有
2 個柱子爆開，是我自己修理的，以我的經驗這些不是海砂屋而是水泥成分不夠，這種情形不會公告，因為會影響到房價。張鳳雪是里民，因此認識她，但平常很少往來，只有在選舉時會去拜訪她，95年之前只有去她家門口，沒有進去，所以不知道她家內部情形等語〔見本院100 年5 月4 日審判筆錄第3 至9 頁〕。另證人黃至琦到庭結證稱：我是住在被告樓上4 樓的鄰居，81年間搬進來，我看過同棟1 樓住戶天花板有鋼筋裸露、水泥剝落之情形，另聽說5 樓也有相同情形，但我沒有親眼看見，我是和鄰居聊天時得知的，聊天時被告並未在場；曾經因我家浴室滲水到她家主臥房，而與被告交涉，後來請泥水匠來補，我只有待在她家客廳，沒有進去主臥房，我有注意她家是否有以上瑕疵，但我沒有看到；從81年間搬進至95年間被告搬去，沒有看過裝潢天花板之工人或材料進出施工之情形等語〔同上審判筆錄第9 至13頁〕。可知與系爭房屋相同社區之房屋雖有數戶亦有鋼筋裸露、水泥剝落之情形，縱使該等瑕疵於95年間已存在，並非短期間內所造成，然依證人梁金龍證述該社區有100 多戶，其知道有5 、6 戶有此情形，比例非高；又衡諸證人即里長梁金龍、鄰居黃至琦均證稱未與被告談及社區房屋有上開瑕疵之問題，亦未看見其屋內有此情形，因此尚難以同社區內有數戶房屋有鋼筋裸露、水泥剝落之情形，即認被告於售屋時即知道系爭房屋有上開瑕疵存在，而為不利於被告之認定。再者，證人黃至琦雖證稱被告曾因漏水問題與其交涉，惟被告辯稱其牽明管解決漏水問題等語，且無證據足認被告為處理漏水問題而打開天花板之情。又縱使有打開天花板修理之情形，其打開程度如何、彼時（95年前2 、3 年）瑕疵狀態如何、僱工修理是否親眼查看天花板內情況... ，在無相關證據釐清之情況下，自難以此逕認被告有打開天花板查看，且知悉頂板有鋼筋裸露、水泥剝落之瑕疵存在。
㈤證人即臺灣省建築師公會建築師張啟蒙雖於偵查中證稱：一
般而言廚房、浴室或結構上天花板有樑，為了遮掩才會釘天花板，如果是購買預售屋，這房子除廚房、浴室外，不會釘天花板，沒有那麼好的事，可以參考編號61號照片，天花板內部沒有進行粉刷，代表幾乎沒有人在天花板內還進行粉刷，因為這是雙重支出，不敷成本，所以部分房屋結構要進行粉刷又釘天花板，是有疑問的；我們有看過隔壁的天花板，是沒有另外裝釘天花板的，同樣是廚房部分，有一部分有粉刷一部分沒有粉刷，因為建商基於成本考量不會這樣做，樓梯間也有粉刷，是否因為要賣2 樓也經過重新粉刷。（問：
提示鑑定報告編號29照片「完成日期判斷在2 年以前，房屋出售時」是何意？）這是我雞婆，提示告訴人這房屋有點問題，因為當初沒有要求鑑定此部分，所以沒有具體說明，這部分敘述表示當初我去現場看的時間回溯2 年以前，代表不是買房子的人自己施工再來咬對方，因為鋼筋的腐蝕率是可以經過鑑定的等語〔見偵查卷第60、61頁〕。惟所謂灰漿粉刷應指水泥砂漿粉刷，目的在砌築接著或表面修飾，如同證人所言，一般建商就廚房、浴室部分多有裝釘天花板，故其RC樓板未有灰漿粉刷較可想見。至於廚房、浴室以外部分，有些屋主會裝釘天花板，有些則否，故RC樓板是否會以灰漿粉刷之因素很多，例如究為建商交屋前或屋主交屋後裝潢所為、建商財力或負責程度、屋主個人要求等而有所差異，證人所謂「有違常例」，其依據為何並未說明，應僅屬其個人意見，尚難憑此即認被告事後有裝釘天花板之行為。況且倘系爭房屋原無天花板，被告居住其內，為求美觀，其RC樓板除有砂漿粉刷外，理應有完整之油漆粉刷，惟依卷附照片所示，尚與一般未釘天花板之住家屋頂有別，益徵被告所言非虛。至於被告於審理時提出之照片數幀，均未顯示客廳、臥室之天花板，固無法作為有利於被告之證據，然不能因此反推被告有施用詐術之犯行。
五、據上所陳，本案尚無積極證據足認被告張鳳雪於出售系爭房屋時，明知該屋有混凝土剝落、鋼筋裸露之嚴重瑕疵，即俗稱海砂屋之情事，為求遮掩而裝釘天花板之行為。是以本件應純屬民事瑕疵擔保問題，自應循民事訴訟途徑解決，尚未達被告應受刑法詐欺罪予以非難之程度，此外復查無其他積極證據足資證明被告有上述犯行，揆諸前開法條及判例意旨之說明，本案既不能證明被告犯罪，本院自應為無罪之諭知。
據上論斷，依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。
本件經檢察官楊承翰到庭執行職務。
中 華 民 國 100 年 5 月 25 日
刑事第四庭 審判長法 官 侯志融
法 官 陳世旻法 官 黃繼瑜上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀 (應附繕本) ，上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。
書記官 田世杰中 華 民 國 100 年 5 月 25 日