臺灣板橋地方法院刑事判決 100年度易字第3833號公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被 告 余張絹選任辯護人 陳世川律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（100年度調偵字第2375號），本院判決如下：
主 文余張絹意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
事 實
一、余張絹於民國75年間，在其所有位於臺北縣新莊市（現改制為新北市○○區○○○段2752建號即門牌號碼臺北縣新莊市○○路○ 段○○巷○ 弄○ 號建物（下稱系爭房屋）及臺北縣新莊市○○段○○○○○號土地（下稱1469地號土地，原編為臺北縣新莊市○○段小田心子小段84之29號地號）地籍測量時，到場指界，其明知系爭房屋除坐落於1469地號土地外，另有跨越臺北縣新莊市○○段○○○○○號土地（下稱1470地號土地，原編為臺北縣新莊市○○段小田心子小段84之33號地號）地界建築，於98年4 、5 月間，與王淑慧聯繫出售系爭房屋及1469地號土地時，應將系爭房屋越界建築等情事據實告知買受人，竟意圖為自己不法之所有，刻意隱匿此交易之重要事項，於98年5 月21日，在址設臺北縣新莊市○○路○ 段○○號3 樓之「信義地政士聯合事務所」新莊分所內，同意將上開房地以新臺幣（下同）630 萬元之價格，出售予王淑慧，除未告知系爭房屋越界建築，並以簽立內含「賣方（即余張絹）保證本買賣標的產權清楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭第三者侵害等情事」文字之不動產買賣契約書等方式，對王淑慧佯以系爭房屋並無佔用他人土地，致王淑慧陷於錯誤，因而同意簽立上開不動產買賣契約及委由不知情之代書蔡坤志辦理上開房地之登記過戶事宜，並陸續交付共計63
0 萬元予余張絹，系爭房屋及1469地號土地並於98年6 月19日過戶登記予王淑慧名下。嗣於98年9 月7 日間，王淑慧遭1470地號土地之地主鄭宏志出面主張權利，始查悉上情。
二、案經王淑慧訴由臺灣板橋地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理 由
一、訊據被告余張絹固不否認曾出售系爭房屋及1469地號土地予告訴人王淑慧，惟矢口否認有何詐欺犯行，辯稱：伊對於系爭房屋有佔用1470地號土地乙事並不知情，且係王淑慧增建房屋時，方佔用1470地號土地云云。經查：
㈠系爭房屋於75年間，即有佔用1470地號土地等情，業據被告
於本院審理時陳稱：購買1469地號土地時，系爭房屋下面係走廊，上面係搭上去的，騎樓後來才蓋，整排7 戶一起弄出來，伊後來沒有拆除、增建上面建物等語（見本院100 年度易字第3833號卷第163 頁背面），參以本院調閱75年5 月3日臺北縣新莊地政事務所建物測量成果圖、75年8 月2 日臺北縣市新莊鄉鎮市區地籍調查表，依上開地籍調查表上記載之略圖觀之，系爭房屋除坐落於1469地號（原編為臺北縣新莊市○○段小田心子小段84之29號地號）土地外，另有佔用1470地號（原編為臺北縣新莊市○○段小田心子小段84之29號地號）土地，且於地籍調查表上已明確記載系爭房屋「因界址在騎樓或屋內，無法指界，請參照地籍圖施測」等文字，並蓋有「余張絹」之印文，此有新北市新莊地政事務所10
1 年1 月3 日新北莊地測字第1000022513號函及其所附之建物測量成果圖、地籍調查表在卷可稽（見本院100 年度易字第3833號卷第48頁至第50頁），顯見系爭房屋於75年間至被告於98年5 月21日出售系爭房屋及1469地號土地時，系爭房屋即有佔用1470地號土地之情事。至被告辯稱：係告訴人買賣房屋後，將系爭房屋之一樓部分予以增建，方遭1470地號土地所有權人主張權利云云，惟查，被告買賣系爭房屋予告訴人時，系爭房屋已佔用1470地號土地，已如前述，至1470地號土地所有權人當時是否向被告主張權利，則不再所問，要不得以告訴人買賣房屋後，將系爭房屋之一樓部分予以增建，遭147 0 地號土地所有權人主張權利，即遽認被告出賣系爭房屋時，系爭房屋並未佔用1470地號土地。
㈡證人即告訴人王淑慧於本院審理時證稱：伊向被告余張絹購
買門牌號碼為新北市○○區○○路2 段60巷8 弄6 號之建物，當時伊和被告簽訂買賣契約書、買賣價金履約保證申請書等文件，簽訂買賣契約之日期為98年5 月21日，購買建物土地之範圍，包含建物全部、建物騎樓，伊約在98年4 、5 月時和被告約看屋，共看過3 次房子，第1 次伊騎車過去，附近鄰居看到伊在找房子，就問伊是否要買房子，伊回答是，第2 次那位鄰居幫伊連絡屋主即被告過來，當時被告就給伊看權狀並說「這一排房子都一樣，房子也都乾乾淨淨」，第
3 次看屋係因伊第1 次買房，為求慎重，伊又跟伊丈夫一起去再看該房屋，看過之後覺得可以就電話和被告相約於代書處辦理過戶，伊有和被告、被告女兒磋商，後來伊和被告在代書處碰面，伊確認第一次見面時，被告拿所有權狀影本給伊看，並說「屋子一定是乾乾淨淨，這一整排房子都一樣」，因伊曾住在鄉下，整排房子乾乾淨淨，不知道會占用到別人土地，被告余張絹完全沒有向伊提及伊所購買之建物一部分坐落到他人土地，買賣建物房地總價為630 萬元，被告跟伊說她要實拿600 萬元，還有土地增值稅等費用，因此伊就付630 萬元，伊在簽約前不知1469地號土地並未臨馬路，亦不知道該建物占用1470地號土地，在簽約前，伊未看過該建物坐落1469地號土地及周圍土地地籍謄本，伊買屋後，後來係在房屋原本範圍內修繕，柱子也都還在，本來建物一樓樓板太低，伊就把原先樓板敲掉重新建構樓板並將之增高，還有在原本範圍內，把騎樓圍起來，但伊確定仍係在本來騎樓範圍內修建，並無逾越建物範圍，買賣房地時，買賣契約書係代書提供，代書則係被告聘請，契約內容伊都有詳細看過，外觀來看該建物係面臨馬路，被告也保證「房屋權利是乾乾淨淨」等語（見本院100 年度易字第3833號卷第101 頁至第105 頁），而被告亦不爭執其於出售系爭房屋及1469地號土地時，並未告知告訴人系爭房屋佔用1470地號土地，及簽立記載有「賣方（即余張絹）保證本買賣標的產權清楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭第三者侵害等情事」之不動產買賣契約書乙節，此外，復有不動產買賣契約書1 份在卷可稽（臺灣板橋地方法院檢察署10 0年度他字第6486號卷第
7 頁至第9 頁），足見被告出售系爭房屋時，並未告知告訴人系爭房屋佔用1470地號土地，且於買賣契約書上明確表示系爭房屋並未佔用他人土地等情，堪予採信。
㈢關於被告是否知悉系爭房屋佔用1470地號土地等情，證人陳
能鎬於本院審理時證稱：75年7 月間，伊任職於臺灣省政府地政處測量總隊擔任測量員，卷附之75年製作之1470地號土地地籍調查表係調查員陳進讀測繪，伊再依調查結果來測量面積，測繪係由調查員先行調查每一戶，因原地籍圖已破損不堪，臺灣省政府與縣政府於民國75年間配合辦理新莊地區重新測繪，調查員先行測繪每一戶前後左右界線，伊再依調查結果測量面積，地籍指界時間係指界人蓋章欄所示的75年
7 月31日，當時係陳進讀在現場製作並蓋章，76年2 月20日係最後公佈結果之日期，伊從9 月開始到隔年3 月測量，隔年4 月1 日將地籍圖公告一個月，期間若有異議可向新莊地政所提起異議，本案地籍調查時伊不記得自己是否在場，從地籍調查表觀之，本件因為界址位於騎樓而無法指界，僅能依重測前舊圖把線放進去，亦未指定界線，界址標示備註欄有註記「因界址在騎樓或屋內，無法指界」等語係調查員註記，調查員有義務告知所有權人占用情形，註記「因界址在騎樓或屋內，無法指界」即指房子占用到另外一筆非房屋所有權人之土地，若兩筆土地所有權人若為同一人即會合併，從此份地籍調查表觀之，並未附上委託書，如有委託書會貼在上面，該表顯示係土地所有權人自己來蓋章，照規定土地所有權人需親自到場並蓋章，地籍調查時一定要通知土地所有權人到場，若所有權人未到場要附委託書，本件地籍調查表之圖面界線標示13，意指這筆土地可能非該所有權人所有，界址位於騎樓內無法指界，所有權人也不知界址在何處，現場即無法定界，測量後、公告地籍調查表時會通知土地所有權人來看圖等語（見本院100 年度易字第3833號卷第105頁背面至第109 頁），證人陳進讀於本院審理時證稱：75年
7 月間伊為地籍調查員，卷附75年製作之系爭建物及1469地號土地地籍調查表係伊調查、繪製，當時因國家政策，舊地籍圖破損不堪使用，比例尺亦須變更，故到現場調查地籍，依此地籍調查表可知係土地所有權人親自到場，當場係蓋土地所有權人之印章，本件無委託書，土地所有權人到場即不必附委託書，伊會核對身分證後才可蓋章，本件地籍調查時間係指界人蓋章欄所示之75年7 月31日，當時整排房屋皆係一樣規格，伊等會從屋前進入後方防火巷，地籍調查時會個別通知屋主到場，並會詢問土地所有權人界址範圍，確認無誤後再給所有權人蓋章，地籍調查表上界址標示備註欄有註記B 點「因界址在騎樓或屋內，無法指界」，係經過測量後，按規定來製作，是伊等去調查，若房屋有占用土地係別人所有，伊都會和土地所有權人說明，調查當下如有占用情形，伊會告知土地所有權人占用係國有土地或私人土地，並會建議所有權人將占用到他人之土地購買之，伊註記「因界址在騎樓或屋內，無法指界」時，會跟所有權人解釋，並馬上確認騎樓確實占用他人土地，當時84-33 地號這塊土地，重測後地號為1470號土地，係在建物門牌號碼60巷8 弄6 號基地上，藉由這幾張地籍調查表可得知建物占用土地係84-33地號土地，若土地所有權人未到場，所有權人之親人或者配偶持有所有權人之身分證及印章前來蓋章，此情形仍會要求附委託書，此從64年開始即嚴格要求，地籍調查表製作完成後，就交給地政事務所，當時若有委託並附委託書，即會由受託人蓋受託人之印章，本件1470地號土地係在建物之騎樓上，地籍調查表上之註記係現場伊先勾選並當場註記，註記內容會向現場之土地所有權人說明，並會解釋調查表內容、請所有權人簽章等語（見本院10 0年度易字第3833號卷第10
9 頁背面至第113 頁），從上揭證詞可知，證人陳進讀擔任現場之調查員，證人陳能鎬則係依據測量員之測繪，製作調查表測量面積，則證人陳進讀為現場負責調查之人員，對於現場指界及是否攜帶本人證件、本人到場之情形，應知之甚詳，是由本件地籍調查表上係蓋印被告本人之印文，且亦未有委託書，可知本件系爭房屋與1469地號土地、1470地號土地於75年間地籍測量時，應係被告本人到場指界，並持本人之印章於地籍調查表上蓋印，則被告自應知悉地籍調查表上記載「因界址在騎樓或屋內無法指界」，及已當場聽聞測量人員告知系爭房屋有佔用他人土地等情，是被告應於75年間，即已知悉系爭房屋有佔用他人土地。至被告雖以：係其夫到場指界云云，惟查，依前揭證述，如被告之夫係到場指界之人，則該地籍調查表上蓋用之印章應係其夫之印文，而非「余張絹」之印文，況依地籍測量之指界流程，當時之地籍調查員陳進讀已明確證稱指界時會核對所有權人之身分證，如非本人，會請其填具委託書，而本件查無被告出具之委託書，且到場指界之人如係被告之夫，因男女有別，測量人員當無誤認其夫為「余張絹」本人之理，參以被告自承居住於系爭房屋內，其75年間並未上班，多數時間均在家中等情（見本院100 年度易字第3833號卷第164 頁），則由被告到場參與指界，亦與常理相符，是被告所辯，不足採信。至證人陳能鎬雖稱不清楚75年間到場指界是否一定需親自到場，惟證人陳能鎬並非現場指界、製作調查表之調查員，其對此部分不清楚亦與常理相合，至於是否需本人到場及委託書出具與否等問題，應以證人陳進讀之證述為準，併此敘明。
㈣又被告雖以距地籍測量之時間久遠，已不復記憶，因而買賣
房屋時，已不記得系爭房屋佔用他人土地云云，然查，被告係長久居住於系爭房屋內，且其後又係由其負責處理系爭房屋之買賣事宜，買賣之價格高達數百萬，影響利益甚廣，被告對於系爭房屋之產權為何，應甚為關心，尚難以時間久遠為由，即表示對系爭房屋佔用他人土地等情全然不知或已然忘卻。
㈤至證人鄭麗玲於本院審理時證稱：伊有很多臺北縣新莊市○
○段小田心子小段那一帶的土地，不確定84之33地號（現改制為新北市○○區○○段○○○○○號）土地是否為其所有，依據卷內1470地號土地地籍調查表所載，指界人蓋章處，蓋的係伊的章，伊對重測之事沒有印象，重測時伊沒有去，伊係在69年間繼承1470地號土地，伊繼承的土地有很多筆，不知道係何筆，繼承之土地都在附近，不會太遠，大部分係伊哥哥鄭宏達在處理1470地號土地之事，伊僅約略知道1470地號土地之位置，伊當時和兄弟姊妹一起繼承那塊土地，鄭麗麗、鄭麗卿都係伊的姐妹，地籍調查表上面蓋的係伊的章，應該係伊哥哥鄭宏達處理，鄭宏達亦為所有權人、繼承人之一，鄭宏志也是伊哥哥，伊不記得伊有把印章交給誰，大部份係伊哥哥鄭宏達在處理等語（見本院100 年度易字第3833號卷第157 頁至第160 頁），惟查，鄭宏達前亦為1470地號土地之土地所有權人，此有新北市新莊地政事務所101 年3 月23日新北莊地資字第1013625011號函文及其所附之土地登記簿在卷可稽（見本院100 年度易字第3833號卷第143 頁至第
148 頁），惟若係土地所有權人鄭宏達到場處理，其既係土地所有權人之一，如其到場指界，則當場蓋用其所有之「鄭宏達」印章即可，當無專程拿證人「鄭麗玲」之印章到場蓋用之理，參以證人鄭麗玲自承其於該處附近繼承多筆土地，且係多名兄弟姊妹繼承，其亦未居住於該地，則證人鄭麗玲因有多筆土地產權需處理，自有可能因時隔甚遠，而與其所有鄰近之他筆土地及其他繼承之土地處理情形有混淆或記憶模糊等情，是證人鄭麗玲證述真實性仍屬可疑，尚難採信，自不得逕採為有利被告之認定。
㈥又消費者購買房屋暨土地時，均將房屋、土地之所有權歸屬
列為重要考慮因素，如房屋有佔用他人土地，日後因房屋、土地之所有權而生糾紛，勢必造成需拆屋還地或需另行購買他人所有之土地等情，對於買受人之經濟利益、居住安全等勢必造成重大之影響，而此交易之重要事項對於土地、房屋之價格亦會產生重大之影響，參以告訴人王淑慧於本院審理時陳稱：伊不知道建物面臨馬路那一塊土地係他人所有，買房之前，若知悉建物有一小部分占用他人土地，伊不會願意購買該房屋，因為房子若沒有出入口，就會受制於他人，伊買房子係為安身，不要受制於人等語（見本院100 年度易字第3833號卷第10 5頁），是系爭房屋坐落之土地，是否均屬同一所有權人所有、有無佔用他人土地情事，自亦成為買賣契約之重要事項，被告隱匿此重要事項而不告知告訴人，使告訴人有研判機會以決定購買與否，並於買賣契約內保證買賣標的無佔用他人土地之情事，自屬施用詐術甚明。綜上，本件事證明確，被告犯行洵堪認定，應依法論科。
二、核被告所為，係犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪。爰審酌被告明知系爭房屋佔用1470地號土地，卻隱匿上情，並簽立保證系爭房屋未佔用他人土地之買賣契約書，將系爭房屋買賣予告訴人，致告訴人受有損害，及其犯罪之動機、目的、智識程度、犯罪手段、所產生之危害等一切情狀，量處如
主文所示之刑，並定其易科罰金之折算標準，以示儆懲。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，刑法第339條第1項、第41條第1項前段，刑法施行法第1條之1，判決如主文。
本案經檢察官周芳怡到庭執行職務。
中 華 民 國 101 年 5 月 3 日
刑事第十二庭審判長法 官 曾淑娟
法 官 曹惠玲法 官 廣于霙如不服本判決，應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，其未敘述上訴之理由者並得於提起上訴後10日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
以上正本證明與原本無異。
中 華 民 國 101 年 5 月 3 日
書記官 鍾惠萍附錄論罪科刑法條：
中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。