臺灣板橋地方法院刑事裁定 100年度聲判字第87號聲 請 人 趙世永代 理 人 蕭仁杰律師被 告 丁志成
劉貴生邱健源上列聲請人因被告等涉嫌詐欺等案件，不服臺灣高等法院檢察署
100 年度上聲議字第5428號駁回再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣板橋地方法院檢察署100 年度偵續一字第21號），聲請交付審判，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
理 由
一、聲請意旨略以：最高行政法院審判長與多位法官認為，房屋仲介業者首重資訊透明、誠信服務的行業規範，房屋仲介業者受委託出賣不動產，另一方面又代表買方向賣方要約或議價，雖非系爭不動產買賣契約當事人，但其於買賣雙方而言，則具有居間代理之交易關係，不論對買賣之任何一方，均屬委託關係之當事人，且不動產仲介交易過程，仲介業者所掌握買賣資訊，遠超過買賣雙方，更具有資訊之不對稱關係，從而仲介業者，倘利用交易資訊上之優勢，隱瞞重要交易資訊，具有商業倫理之非難性，與房屋仲介業者首重資訊透明、誠信服務、公平互惠之行業規範背道而馳，屬足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定。按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」、「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上，2 千5 百萬元以下罰鍰。
」據此，被告有違一般經驗法則、違反其契約書以誠實信用原則，拒不協調處理爭議之行為，足堪認定構成刑法第342條之背信罪。經最高行政法院、行政院公平交易委員會認定仲介業者利用資訊不對稱關係之欺罔行為，謀取不法之利益，不得以「非當事人」作為卸責之理由，同類行為不知有多少案，以致今日房價不合理案件層出不窮，而造成房價狂飆，擾亂交易秩序與社會安定，應具體求刑以嚇阻仲介歪風，伸張公理正義。利用屋主缺錢孔急，落井下石者甚多，應重罰嚇阻云云。
二、按告訴人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認為再議無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請交付審判。法院認為交付審判之聲請不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第25
8 條之1 第1 項、第258 條之3 第2 項前段分別定有明文。又法院於審查交付審判之聲請有無理由時，得為必要之調查，惟其調查範圍，應以偵查中曾發現之證據為限，不可就聲請人新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷以外之證據。除認為不起訴處分書所載理由違背經驗法則、論理法則或其他證據法則，否則，不宜率予裁定交付審判（參照法院辦理刑事訴訟案件應行注意事項第134 項）。蓋交付審判制度，係對於檢察官不起訴或緩起訴裁量權制衡之一種外部監督機制，法院僅就檢察官所為不起訴或緩起訴之處分是否正確加以審查，以防止檢察機關濫權，依此立法精神，法院就聲請交付審判案件之審查，所謂「得為必要之調查」，其調查證據之範圍，自應以偵查中曾顯現之證據為限，不可就告訴人新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷外之證據，否則將與刑事訴訟法第260 條之再行起訴規定混淆不清，亦將使法院僭越檢察官之職權，而有回復「糾問制度」之虞。且法院裁定交付審判，即如同檢察官提起公訴使案件進入審判程序，是法院裁定交付審判之前提，必須偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251 條第1 項規定「足認被告有犯罪嫌疑」而檢察官應提起公訴之要件。倘依偵查中所存證據，未足跨越上揭起訴門檻，亦即不能動搖檢察機關所為之不起訴處分者，自不能率予裁定交付審判。
三、本件聲請人即告訴人係以：被告邱健源係全國不動產板橋加盟店鴻璽不動產經紀股份有限公司新埔店（址設臺北縣板橋市《現改制為新北市板橋區，下同》文化路2 段37號2 樓，下稱新埔店）經紀人，被告丁志成、劉貴生則為新埔店之營業員。緣被告丁志成與聲請人之子趙裕仁素為舊識，趙裕仁受其父即聲請人之託，欲出售聲請人名下所有，門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○ 段○○○ 巷○ 號之透天厝房地（下稱系爭房屋），聲請人、趙裕仁基於對被告丁志成之信任，即與被告丁志成於97年11月24日，在新埔店簽訂「不動產專任委託銷售契約書」，用以委任被告丁志成處理系爭房屋之銷售事宜，委託期間自97年11月24日起至98年2 月23日止，詎被告丁志成竟與被告邱健源、劉貴生共同基於為自己或第三人不法之利益，或損害本人利益之犯意，利用對於系爭房屋附近之不動產價格行情之瞭解，明知系爭房屋位於捷運站附近，房價有一定之支撐，系爭房屋應有新臺幣（下同）1200萬元左右之行情，於簽訂上揭委託銷售契約書後未幾天，即向聲請人、趙裕仁誆稱系爭房屋行情未達1000萬元，開價1200萬元根本賣不出去云云，要求聲請人及趙裕仁降低委託銷售價格，致聲請人、趙裕仁不疑有他，遂於97年11月27日簽訂「委託事項變更契約書」，降低委託價格為1050萬元，嗣被告丁志成再以賣價過高賣不出去為由，要求賣方降價，聲請人、趙裕仁遂再降價至1000萬元。期間居住於系爭房屋一牆之隔之鄰居楊美足得知系爭房屋欲出售，極度希望能購買，裨便將相鄰兩屋打通使用，遂向趙裕仁表明願意出與仲介介紹之買方同價甚且再加價之價錢，並表明一定要購買系爭房屋之意，惟趙裕仁鑑於已與被告丁志成簽署上揭委託銷售契約，故僅將該訊息告知被告丁志成，並指示被告丁志成向楊美足洽商。嗣被告丁志成通知趙裕仁稱本件已經成交，並通知聲請人、趙裕仁於97年12月1 日前往新埔店簽約，聲請人、趙裕仁於簽約時始知被告丁志成安排之買方為林江池，並非楊美足，聲請人、趙裕仁誤以為楊美足出價未達委託價或低於林江池出價，故不以為意，仍與林江池簽訂買賣契約，而以1070萬元價格出售系爭房屋予林江池。詎被告等復接受林江池委託，以1300萬元至1350萬元之價格轉售系爭房屋，並由被告劉貴生、案外人官秉達分別擔任買賣方仲介，旋於98年1 月23日，以1250萬元之價格出售予林光輝（楊美足之子），於短短1 個月時間兩次銷售價格相差180 萬元，致聲請人受有相當於該差價之損害，被告等則從中賺取仲介報酬獎金等利益，因認被告等涉有刑法詐欺、背信罪嫌，而對被告三人提出刑事告訴。
四、案經臺灣板橋地方法院檢察署檢察官傳喚被告等、告發人趙裕仁及證人林江池、楊美足、林光輝、官秉達等人到庭偵訊，並調查相關書證資料後，認被告丁志成、邱健源、劉貴生三人之罪嫌均有不足，於98年9 月29日以98年度偵字第2248
9 號為不起訴處分。聲請人不服，聲請再議，臺灣高等法院檢察署認為偵查尚未完備，發回續行偵查。再經臺灣板橋地方法院檢察署檢察官傳喚被告等、聲請人趙世永、告訴代理人趙裕仁及證人林江池、林光輝、官秉達等人到庭偵訊，並調查相關書證資料後，仍認被告三人罪嫌不足，於99年12月
1 日以98年度偵續字第620 號為不起訴處分。聲請人不服，聲請再議，臺灣高等法院檢察署認為偵查猶未完備，再度發回續行偵查。再經臺灣板橋地方法院檢察署檢察官傳喚被告等、聲請人趙世永、告訴人代理人趙裕仁及證人林江池、楊美足、林光輝等人到庭偵訊後，並調查相關書證資料後，仍然認為被告三人之罪嫌不足，而於100 年6 月30日以100 年度偵續一字第21號為不起訴處分。聲請人仍不服，聲請再議，經臺灣高等法院檢察署審核後，係以：「本件聲請人認被告等涉有前揭罪嫌，係以被告丁志成係址設臺北縣板橋市○○路○ 段○○號2 樓全國不動產新埔加盟店（下稱新埔店）鴻璽不動產經紀股份有限公司之專案經理，被告劉貴生係該公司「板橋店」之銷售員，被告邱健源係該公司之經紀人兼地政士。被告丁志成受聲請人之子趙裕仁委託，代為銷售聲請人所有之門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○ 段○○○ 巷○ 號之透天厝房地，雙方並於民國97年11月24日，在上址新埔店內簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託期間自97年11月24日起至98年2 月23日止。詎被告等明知系爭房地出售行情應在1200萬元左右，且於上開委託期間，被告丁志成經由趙裕仁告知，聲請人之鄰居楊美足有意願購買，惟被告丁志成竟怠為向楊美足洽商，反誆稱系爭房地行情未達1000萬元，開價1200萬元根本賣不出去云云，要求降低委託銷售價格，而於97年11月27日簽訂委託事項變更契約書，降低委託價格為1050萬元，復要求降價至1000萬元。迄於97年12月1 日，因被告丁志成通知渠等已成功出售系爭房地，渠等前往新埔店簽約時，始知悉購得之人係被告劉貴生之委託人林江池，並非楊美足，致渠等誤以為楊美足係因出價未達委託價或低於林江池之出價，乃與林江池簽訂買賣契約，並以1070萬元價格出售系爭房地。詎林江池於取得本案房地後，被告劉貴生復又再接受林江池委託，經由同公司江翠加盟店之官秉達仲介，於98年1 月23日，以1250萬元之價格，將系爭房地出售予楊美足之子林光輝，致聲請人受有相當於該差價之損害為據。卷查聲請人所有之系爭房地先以1280萬元委託被告丁志成代為銷售，嗣經降低委託價格為1050萬元，旋經被告丁志成、劉貴生及案外人官秉達之仲介，而先後於於97年12月1 日、98年1 月23日，以1070萬元、1250萬元之價格，出售予林江池（登記名義人為其妻丁素芬）、林光輝一節，固屬非虛，並有不動產專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、不動產買賣契約書、房屋異動索引、房屋最新登記謄本影在卷可稽（見他字第3454號偵查卷第7 至24頁）。然查聲請人之子趙裕仁於偵查中陳稱：伊委託被告丁志成銷售系爭房屋，本來出價1300萬元，是伊自己想的，被告丁志成說1280萬元比較好賣，沒過幾天（11月29日前）被告丁志成跟伊說房子賣不到1000萬元，要伊以1050萬元賣賣看，過了1 、2 天，說有人出900 萬元，伊跟被告丁志成說最少要1000萬元，否則佣金無法給他，被告丁志成稱再去斡旋。當時丁志成跟伊說系爭房屋賣不到1000萬元，所以伊才同意降價，並說至少要拿到1000萬元等語（見他字第3454號偵查第38頁，偵續一字偵查卷第42頁）。則聲請人就系爭房地委託出售要求之價格，僅係其主觀之認定而非依房地鑑價之客觀資料甚明。惟按房地產之市場行情本即富變動，中古房屋之價格更見歧異，成交價格常視該房地之交通地段、景氣變化、土地價值、房屋屋況、四周環境、市場預期及買賣雙方資力等因素而難有一致。系爭房地以1070萬元出售予案外人林江池，已在聲請人要求之1000萬元以上，且得聲請人之同意，實難認被告等有詐欺之犯行。至聲請人雖以系爭房地於成交後未達一月，即再以1250萬元之價格出售予案外人楊美足，而認被告等係以三角交易之方式圖不法利益。但查被告丁志成於偵查中已辯稱：銷售過程中趙裕仁雖曾說鄰居楊美足要買，但要伊速度快，只要達到他們價錢，他們要賣，趙裕仁沒說楊美足出多少錢，所以伊沒找過楊美足母子談價，伊不知道楊美足出價，從頭到尾沒有接觸過她。實際上，當時林江池出價最高，而楊美足從未報價，況縱有聽聞楊美足有意願購屋也不知悉其購買價格。伊未找楊美足談買賣原因，係因根據銷售經驗，隔壁鄰居之出價甚低，且據悉楊美足出價未達1000萬元。如果知悉楊美足有意購買，伊一定會找楊美足，因倘若成交，伊可獨享佣金，無須與被告劉貴生對拆佣金，且伊於巷口站2 天，期間未曾有人詢問等語（見他字第3454號偵查卷第41頁，偵續字偵查卷第18頁）。稽諸證人楊美足證稱：伊本來直接要跟趙裕仁購買系爭房地，其稱已賣朋友，伊想算了，有一天發現很多人來看屋，伊才發現沒賣，伊就問仲介價格，伊想買並殺價，就跟全國不動產買下，是97年12月底，98年1 月20日簽約，談妥的時間也差不多，其他都是伊兒子林光輝去辦，這件事沒有人主動來找伊講，都是伊去找的；以及證人林光輝證稱：楊美足購買房屋均係伊經手處理的，趙裕仁致電楊美足稱要賣屋，但並未議價，伊於成交日（98年1 月20日）前3 週委託全國不動產公司，伊與聲請人聯繫要購屋，那天為週五晚間，週六、日楊美足去遊覽，返家後發現該屋已賣出，伊認識官秉達，請官秉達詢問該屋還有沒有要賣，官秉達稱要幫伊查看並詢問要賣多少，後來官秉達向伊稱該屋要1300萬元才肯賣，最後以1250萬元成交各等語（見他字第3454號偵查卷第40頁，偵續字偵查卷第21頁）。足見證人楊美足、林光輝母子就系爭房地出售予案外人林江池之前，雖有購買意願，但並未積極洽購甚明。又證人楊美足於原檢察官偵查中，更明白證稱『（你如何跟趙裕仁談買房子的事？）一開始是因為我發現有人來看趙家的房子，所以我知道趙要賣房子，所以我就趕快打給趙裕仁，但當時沒講成，我就去處理自己的事，後來我處理完後我又打給趙裕仁，趙裕仁就跟我說房子已經賣掉了』、『（趙裕仁跟你說房子要賣多少錢？）一開始我跟他開過900 萬的價錢，但我處理完事情後，又跟趙說多給50萬，但是他說已經用
1 千萬跟人家簽了』等語（見偵續一字偵查卷第58頁）。益見證人楊美足原雖有意購買系爭房地，但願出之買受價格（
950 萬元）猶低於案外人林江池之買價（1070萬元）彰彰明甚，何能謂被告等代為銷售予案外人林江池之價格有不法圖利意圖？又證人楊美足、林光輝母子嗣以1250萬元之價格購買系爭房地之經過，據證人官秉達於偵查中證稱：伊與買方林光輝是朋友，在一次休閒活動中，林光輝跟伊稱其隔壁在賣，伊沒去管此事，第2 次聚會，林光輝主動跟伊說這房子在伊公司有仲介要賣，伊稱伊不清楚，要回公司查，發現公司有此案，當時是97年12月，伊上網發現此屋已經被買走，伊跟林光輝說，林光輝說他也想買，問伊有無辦法，伊稱伊去問買主，伊後來去問被告劉貴生，被告劉貴生說應該會以1200萬元賣，伊轉告林光輝，林光輝說要跟家人商量，有寫
1 份要約書，林光輝出1200萬元，伊告訴被告劉貴生，被告劉貴生說要跟屋主談，之後劉貴生告訴伊屋主不賣，伊又轉告林光輝，反覆多次問要賣不賣，交屋後，屋主確定要賣，屋主說開價1300萬元，底價1280萬元，伊問可否便宜點，伊稱林光輝也知你們原來之成交價，後來談到最低1250萬元，林光輝說不買，過一段時間後，伊才知道林光輝願以1250萬元買，最後以1250萬元成交，被告丁志成成交此屋時，伊並不知情，伊出價1200萬元後，被告劉貴生才知道等語（見他字第3454號偵查卷第89頁，偵續字偵查卷第20頁）。依證人官秉達上開證言，案外人楊美足、林光輝母子確係在案外人林江池購入系爭房地後，始決意購買系爭房地，並主動委託證人官秉達透過被告劉貴生代為詢問案外人林江池有無出售意願，進而與案外人林江池成交系爭房地。而渠等以1250萬元之價格買受系爭房地，顯高於楊美足與聲請人之子趙裕仁洽談時之出價（950 萬元），此顯係案外人楊美足、林光輝事後自行考量而決定之買價，更難以之與被告等受託銷售，而售予案外人林江池之價格（1070萬元）為比價，並以之執為被告等有詐欺、背信之論據。至於聲請人於再議狀指稱被告等有違反消費者保護法應負損害賠償責任一節，姑不論是否可採，此要屬應循民事途徑請求之問題，核與被告等是否涉犯刑責無涉」等由，認定原不起訴處分尚無不合，聲請人之再議為無理由，而於100 年8 月3 日以100 年度上聲議字第5428號處分書駁回再議等情，業經本院依職權調取相關偵查案卷核閱屬實。
五、經本院核閱偵查案卷後，認依偵查中曾經顯現之證據，聲請人指訴被告三人涉犯上揭罪嫌，難認已達刑事訴訟法第251條第1 項所定「足認被告有犯罪嫌疑」之起訴門檻。檢察官於調查相關事證後，所為不起訴處分及駁回再議聲請之處分，核其理由，洵無違背經驗法則、論理法則或其他證據法則之情形，認事用法亦未見有何違法或不當之處。茲聲請人以上揭情詞聲請交付審判，但觀諸上揭情詞，不外乎係認：被告三人為房屋仲介業者，渠等有利用交易資訊上之優勢，隱瞞重要交易資訊，與房屋仲介業者首重資訊透明、誠信服務、公平互惠之行業規範背道而馳，而有足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定云云。姑且不論違反公平交易法相關規定者，是否必然構成刑事犯罪，已難一概而論；更重要者，被告三人當時是否隱瞞重要交易資訊，有無聲請意指所稱「利用屋主缺錢孔急，落井下石」之行為，不能僅憑聲請人之個人臆斷，而應以證據加以證明之。然遍閱全案卷證，除了聲請人及告訴代理人趙裕仁之片面指訴外，未見任何具體事證，堪認被告三人有聲請人所述之違法行為。聲請人提起本件交付審判，亦無片言隻語指出依偵查中曾經顯現之證據資料，如何可以認定被告三人有其所指訴之犯罪嫌疑可言，其徒以個人臆度揣測之詞，對於臺灣高等法院檢察署駁回其再議之處分聲請交付審判，顯無理由，應予駁回。
六、從而，原偵查、再議機關依偵查所得證據，認被告三人之犯罪嫌疑不足，先後為不起訴、駁回再議之處分，核無不合。聲請人執持前詞，指摘駁回再議之處分為不當，聲請交付審判，顯無理由，應予駁回。
七、依刑事訴訟法第258 條之3 第2 項前段，裁定如主文。中 華 民 國 100 年 12 月 23 日
刑事第十八庭 審判長法 官 朱嘉川
法 官 蔡慧雯法 官 羅惠雯以上正本證明與原本無異。
本裁定不得抗告。
書記官 蘇宥維中 華 民 國 100 年 12 月 23 日