臺灣新北地方法院刑事判決 102年度易字第636號公 訴 人 臺灣新北地方法院檢察署檢察官被 告 林正光選任辯護人 廖振洲律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（100 年度偵續字第
425 號），本院判決如下：
主 文林正光犯詐欺取財罪，處有期徒刑柒月。
事 實
一、緣吳宜真所有坐落臺北縣中和市（現已改制為新北市中和區，以下同）大智段504 地號土地（權利範圍10000 分之506）上之臺北縣中和市○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺北縣中和市○○路○ 段○○○ 號5 樓房屋（下稱本案房屋）頂樓增建6 、7 樓之違建部分（下稱本案違建），業於民國95年9月5 日經臺北縣政府（現已改制為新北市政府，以下同）違章建築拆除大隊派員勘查後，判定係屬A 類1 組之建造完成增建違建，並製作臺北縣政府95年9 月11日北府工拆字第0000000000號違章建築認定通知書寄發吳宜真，明揭本案違建應自行拆除，如未遵循辦理則將定期強制拆除之旨。嗣吳宜真於96年1 月9 日，將本案房屋連同違建部分出售與李秋菊，再由李秋菊委託其小叔林正光代為處理本案房屋及違建之出租及出售事宜。後新北市政府違章建築拆除大隊於100 年
2 月25日，復以新北拆拆一字第0000000000號違章建築拆除時間通知單，通知訂期於100 年3 月7 日起執行拆除，上開通知於同年3 月1 日公告張貼在本案房屋1 樓出入之大門門首。當日承租本案違建6 樓套房之房客林筱筑見此通知，隨即電聯被告告知此事，請被告確認本案違建是否有經拆除之虞。嗣新北市政府違章建築拆除大隊又於同年4 月7 日以新北拆拆一字第0000000000號違章建築拆除時間通知單，通知訂期於同年4 月18日起執行拆除，上開通知於同年4 月11日公告張貼在本案房屋1 樓出入之大門門首，復經林筱筑發覺後電聯林正光之妻。詎林正光明知本案違建業經新北市政府違章建築拆除大隊通知訂期拆除，於受不知情之李秋菊委託出售本案房屋及違建之際，為順利出售本案房屋及違建，竟意圖為第三人不法之所有，並基於詐欺取財之犯意，於100年3 月5 日委託信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）出售本案房屋及違建時，在買賣仲介一般委託書所附「標的物現況說明書」第10項「是否知悉增違建曾被檢舉、查報、拆除」欄勾選「否」，隱匿上開違建業經通知訂期拆除之事實。適蔡韻華於100 年3 月底，有意以新臺幣（下同）1千餘萬購買房屋，經信義房屋仲介梁紘愷介紹於同年4 月初某日前往本案房屋及違建看屋後，認本案房地加計違建之坪數及價金恰符需求，乃起意購買本案房屋及違建，信義房屋並提供上開「標的物現況說明書」供蔡韻華審閱。嗣於同年
4 月4 日某時，林正光、蔡韻華等人經信義房屋安排，分別前往址設臺北市○○○路○ 段○○○ 號4 樓之信義房屋代書李健維之代書事務所，經信義房屋人員居中斡旋價金後，雙方同意以1,155 萬元作為蔡韻華購買本案房屋及違建之價金。
信義房屋遂安排林正光與蔡韻華見面，林正光明知本案違建業經訂期拆除一事對交易雙方之權益關係甚鉅，如予提及勢必影響蔡韻華之承買意願，是以彼等確存據實說明之義務，仍承前詐欺取財之犯意，向蔡韻華訛稱：本案房屋及違建自李秋菊96年1 月9 日購買迄今4 年，未曾經報拆云云，致蔡韻華陷於錯誤，誤信本案違建屬既存之舊有違建，短期之內不致蒙受拆除風險，而與代理不知情李秋菊之林正光簽訂不動產買賣契約，合意蔡韻華以1,155 萬元買受本案房屋及違建，並約定同年5 月13日交屋。嗣蔡韻華陸續支付價金1,15
5 萬元完畢，該房屋亦於100 年5 月2 日移轉登記為蔡韻華所有，林正光復提前於同年5 月6 日交屋。嗣蔡韻華旋於同年6 月8 日接獲新北市政府違章建築拆除大隊新北拆認一字第0000000000號違章建築認定通知書，要求蔡韻華自行拆除該違章建築，如未自行拆除者，該大隊將強制拆除。經蔡韻華聯繫新北市政府違章建築拆除大隊後，始知本案違建早經認定為違章建築，並已通知訂期強制拆除，始知受騙，上開違建部分亦於同年9 月5 日經新北市政府違章建築拆除大隊依法強制拆除。
二、案經蔡韻華訴請臺灣板橋地方法院檢察署（現已更名為臺灣新北地方法院檢察署，以下同）檢察官偵查起訴。
理 由
一、證據能力部分：
（一）告訴人蔡韻華、證人即曾受託銷售本案房屋之永慶房屋秀山成功店主任謝維遠、證人即本案違建6 樓套房房客林筱筑於偵查中之陳述：
1、告訴人蔡韻華於100 年10月20日、101 年1 月12日偵查中之陳述：
按證人依法應具結而未具結，其證言不得作為證據，刑事訴訟法第158 條之3 定有明文；復按告訴人之指訴雖係以使被告受刑事訴追為目的，但非刑事訴訟法第3 條所稱之當事人，乃當事人以外之第三人，除依同法第271 條之1規定到庭單純陳述意見時，毋庸具結外，如就與待證事實有重要關係之親身知覺、體驗事實陳述時，即居於證人之地位，自應依同法第186 條第1 項規定命其具結，使告訴人知悉其有據實陳述之義務，以擔保其證言之真實性，該供述證據始具證據能力，如未踐行人證之法定調查程序，應不得作為證據（最高法院93年度臺上字第6838號判決要旨參照）。查告訴人蔡韻華於100 年10月20日、101 年1月12日檢察官偵訊時，並未經檢察官告以具結之義務及偽證罪之處罰，且未於供前或供後使其具結，是依前揭說明，告訴人蔡韻華於100 年10月20日、101 年1 月12日於偵查中之陳述，並無證據能力，本院自不得採為判斷之依據。
2、告訴人於100 年8 月25日偵訊時、證人謝維遠、林筱筑於偵訊時之陳述：
（1）按被告以外之人於偵查中向檢察官所為之陳述，除顯有不可信之情況者外，得為證據，刑事訴訟法第159 條之1第2項定有明文。蓋現行法之檢察官仍有訊問被告、證人及鑑定人之權限，其應踐行之程序又多有保障被告或被害人之規定，證人、鑑定人於偵查中亦均須具結，就刑事訴訟而言，其司法屬性甚高；而檢察官於偵查程序取得之供述證據，其過程復尚能遵守法令之規定，是其訊問時之外部情況，積極上具有某程度之可信性，除消極上顯有不可信之情況者外，均得為證據。故主張其為不可信積極存在之一方，自應就此欠缺可信性外部保障之情形負舉證責任（最高法院98年度臺上字第2904號判決要旨參照）。從而，被告以外之人前於偵查中，經具結後所為證述，除反對該項供述具有證據能力之一方，已釋明「顯有不可信之情況」之理由外，皆得為證據。查證人即告訴人於100 年8 月25日偵訊時、證人謝維遠、林筱筑於偵訊時，均係以證人之身分，經檢察官告以具結之義務及偽證之處罰，經其等具結，而於負擔偽證罪之處罰心理下所為，均係經以具結擔保其等證述之真實性。又其等於上開期日檢察官訊問時，並無證據顯示係遭受強暴、脅迫、詐欺、利誘等外力干擾情形，或在影響其等心理狀況致妨礙其等自由陳述等顯不可信之情況下所為。從而，證人即告訴人於100 年8 月25日偵訊時、證人謝維遠、林筱筑於偵訊時之陳述，既無顯不可信之情況，依上開說明，自均有證據能力。
（2）辯護人雖主張證人謝維遠在永慶房屋委託銷售契約書（附表）標的物現況說明書第14項「增建部分是否曾被報拆或接獲拆除通知或有公告拆除」欄勾選為否，認被告林正光若有收到拆除通知，證人謝維遠應要求被告更改，認證人謝維遠於偵查中之陳述有顯不信之情形云云，固有該「（附表）標的物現況說明書」2 紙附卷可參（詳本院卷第62頁、第67頁）。然查，證人謝維遠於本院審理時證稱：「標的物現況說明書」是被告委託仲介本案房屋之買賣時，由被告記載，後來伊才查知本案違建有被報拆之事等語甚詳（詳本院卷第182 頁）。足見，被告於填載該「標的物現況說明書」時，證人謝維遠尚未知悉本案違建業經報拆，自無從僅因被告在「標的物現況說明書」為虛偽之填載，而逕認證人謝維遠所述有何顯不可信之情況。
（3）再按被告之反對詰問權，雖屬憲法第8 條第1 項規定「非由法院依法定程序不得審問處罰」關於正當法律程序所保障之基本人權及第16條所保障之基本訴訟權，不容任意剝奪。但詰問權係指訴訟上被告有在公判庭當面詰問證人，以求發現真實之權利，應認被告具有處分權，非不得由被告放棄對原供述人之反對詰問權。此與證據能力係指符合法律所規定之證據適格，而得成為證明犯罪事實存在與否之證據資格，性質上並非相同。被告得以詰問證人，以被告或其辯護人在場為前提。從而，於事實審法院審判實務中，案內遇有此類未能賦予被告行使詰問權之供述證據，即應依刑事訴訟法第273 條第1 項第5 款、第8 款及第17
1 條規定，於準備程序期日訊明、曉諭被告或其辯護人是否聲請傳喚該被告以外之人以踐行人證調查程序，使被告或其辯護人針對該被告以外之人於偵查中向檢察官所為之陳述，有補足行使反對詰問權之機會。倘被告明示捨棄詰問者，應記明筆錄，以杜爭議。除有類如刑事訴訟法第15
9 條之3 所列各款之情形以外，均應傳喚該被告以外之陳述人到庭依法具結，給予被告或其辯護人詰問，或依同法第163 條第1 項、第167 條之7 規定為詢問之機會。此即刑事訴訟法第196 條明定「證人已由法官合法訊問，且於訊問時予當事人詰問之機會，且陳述明確別無訊問必要者，不得再行傳喚」，以與傳聞法則之理論相符，並與第15
9 條之1 規定相呼應。故上開尚未經被告行使詰問權之被告以外之人於偵查中向檢察官所為之陳述，應屬未經完足調查之證據，非謂無證據能力，不容許作為證據。否則，如被告以外之人於本案審判中所為之陳述，與其先前在另案法官審判外或檢察官偵查中所為之陳述不符時，既謂後者無證據能力，依同法第155 條第2 項規定，即應悉數摒除不用，僅能採取其於本案審判中之陳述作為判斷之依據，按之現行刑事訴訟法關於傳聞證據排除例外之規定，殊難謂為的論。於法院踐行詰問程序後，綜合該被告以外之人全部供述證據，斟酌卷內其他調查之證據資料，本於經驗法則及論理法則，作合理之比較而為取捨、判斷，此屬實質證據價值之自由判斷問題，要無所謂其證據價值自比審判外之陳述為高之可言（最高法院95年度臺上字第6675號判決參照）。查證人即告訴人於100 年8 月25日偵訊時、證人謝維遠、林筱筑偵查中之陳述，係屬未經被告反對詰問之傳聞證據，亦即未經被告行使詰問權之被告以外之人於偵查中向檢察官所為之陳述，應屬未經完足調查之證據，非謂無證據能力，已如前述。而證人即告訴人、證人謝維遠、林筱筑於本院審理期日業已到庭作證，並經公訴人、被告林正光及辯護人為充分實質詰問，是被告詰問權之欠缺，已於審判中由公訴人、被告及辯護人行使予以補正。而證人即告訴人、證人謝維遠、林筱筑於本院審理時證述之情節，復與其等在偵訊時陳述之基本事實，核屬大致相當。從而，證人即告訴人於100 年8 月25日偵訊時、證人謝維遠、林筱筑於偵查中向檢察官所為之陳述，應均有證據能力。
（二）其餘供述證據之證據能力：按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第15
9 條之1 至第159 條之4 之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有同法第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第159 條之5 亦有明文。查本案公訴人、被告及辯護人於本院調查證據時，除如前所述外，對於下列本院採為認定犯罪事實依據之各項供述證據之證據能力，均知有不得為證據之情形，俱未於本院言詞辯論終結前聲明異議。本院審酌除如前所述外，其餘供述證據之取得過程並無瑕疵，與本案待證事實間復具有相當之關聯性，以之為本案證據並無不當，應認均有證據能力，而得採為本案認定事實之基礎。
二、認定犯罪事實所憑之證據及理由：訊據被告於本院審理時，固坦承其受另案被告李秋菊委託，代為出租、出售本案房屋及違建，並於100 年4 月4 日代理另案被告李秋菊，以1,155 萬元與告訴人簽訂本案房屋及違建之不動產買賣合約，出售本案房屋及違建與告訴人等事實不諱，惟矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：伊僅係幫李秋菊販賣本案房屋及違建，伊從未看過拆除違章建築的通知書，李秋菊亦未收受，林筱筑也沒有跟伊說，伊亦未接到林筱筑的簡訊或電話；伊於96年1 月間買受該房屋時，前手表示該房屋沒有被報拆，半年後伊處理漏水的問題，經水電工告知，才知道該房屋有被報拆，伊打電話詢問前手，但她沒有承認；嗣伊代李秋菊販賣該房屋，簽約時亦有跟代書李健維表示伊並未收到本案違建之報拆通知，但有要求註記水電工曾提及該房屋曾被報拆之事，當時告訴人也在場，伊並未向告訴人保證該違建不會被報拆云云。辯護人則以：被告並不知本案違章建築即將被拆除，亦未曾收受本案違章建築之拆除時間通知書，復未經林筱筑通知報拆，且拆除通知書上之受通知人亦非被告；被告未曾向告訴人保證本案違建絕對不會被報拆，且在簽訂買賣契約乃至交屋時，被告均提醒告訴人可能有被拆除之虞；告訴人於作成購買本案房屋及違建之重大決定前，本應多方觀察並審慎考量，其既已知悉本案房屋有違建部分，被告亦已提供所知資訊供告訴人參考，告訴人如有疑義，自可要求被告詢問拆除大隊有無將本案違建列入排拆，卻自行疏未慮及，率予承諾購買，從而被告並未施行詐術使告訴人陷於錯誤；且縱使不計入本案違建部分，依告訴人於本院審理中證述其以1,155 萬元購買本案房屋5樓部分，也覺得便宜，是告訴人購得本案房屋，亦無陷入錯誤；另被告以1,155 萬元販賣本案房屋，符合當時之行情，縱使未計入本案違建部分，買賣之價格亦屬合理，足見被告並無意圖不法之所有云云為被告辯護。經查：
（一）本案房屋及違建原為案外人吳宜真所有，被告於96年1 月
9 日代理另案被告即被告之兄嫂李秋菊向案外人吳宜真買受本案房屋連同違建，並於同年2 月6 日完成移轉登記，被告並代另案被告李秋菊處理本案房屋及違建之出租及出售事宜，嗣被告代理另案被告李秋菊於100 年4 月4 日將本案房屋連同違建部分以1,155 萬元出售與告訴人，於10
0 年5 月2 日完成移轉登記，被告並於同年5 月6 日交屋，告訴人亦陸續於100 年4 月4 日、同年月6 日、7 日、26日、27日給付價款完畢，嗣告訴人旋於同年6 月8 日接獲新北市政府違章建築拆除大隊新北拆認一字第0000000000號違章建築認定通知書，要求告訴人自行拆除該違章建築，如未自行拆除者，該大隊將強制拆除，上開違建部分嗣於同年9 月5 日經新北市政府違章建築拆除大隊依法強制拆除等情，為被告所不爭執【詳臺灣板橋地方法院檢察署100 年度偵字第20664 號（下稱偵一卷）第53頁、本院卷第27頁背面、第81頁】，核與證人李秋菊於偵訊時證稱：該房屋係伊所有，伊全權委託被告販賣該房屋，當初亦係委託被告購買該房屋等語（詳偵一卷第47頁、第48頁）、證人蔡韻華於100 年8 月25日偵訊及本院審理時證稱：
本案房屋之屋主係李秋菊，伊係跟被告接洽，均係被告出面跟伊談，伊買下本案房屋及違建，5 月交屋，6 月初就看到報拆通知，之後伊的房屋即經拆除等語相符（詳偵一卷第54頁、本院卷第219 頁、第224 頁）。證人即仲介本案房屋及違建買賣之信義房屋人員劉建瑋（原名劉昌嘉）於偵訊及本院審理時亦證稱：100 年2 、3 月間，被告第
2 次委託伊販賣本案房屋，後來被告係跟告訴人達成交易等語明確【詳臺灣板橋地方法院檢察署100 年度調偵字第3154號偵查卷宗（下稱偵二卷）第86頁、本院卷第202 頁】，並有土地建物查詢資料2 紙、被告代理另案被告李秋菊與告訴人簽訂之不動產買賣契約書、安信建築經理股份有限公司代辦履約保證委任契約書、授權書、不動產說明書、信義房屋買賣仲介一般委託書暨附表：標的物現況說明書、信義房屋行情資訊、新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、附表一交款記錄、附表
二、案外人吳宜真與另案被告李秋菊之不動產買賣契約書、產權調查表、所有權屬一覽表、相關稅費及服務費項目、增值稅概算表、建物登記公務用謄本、新北市中和地政事務所審查《異動索引》各1 份、新北市政府違章建築拆除大隊100 年6 月8 日新北拆認一字第0000000000號違章建築認定通知書1 紙、新北市政府違章建築拆除大隊勘查紀錄表暨本案違建照片3 張、新北市政府違章建築拆除大隊違章建築結案通知單1 紙及本案違建拆除照片29張在卷可憑（詳偵一卷第7 頁至第27頁、第159 頁、第163 頁至第165 頁、第175 頁至第183 頁、第189 頁、偵二卷第20頁、第21頁、第34頁至第37頁、第70頁至第75頁、第143頁至第147 頁）。從而，此部分事實，均堪認定。
（二）再查，本案違建業於95年9 月5 日經臺北縣政府違章建築拆除大隊派員勘查後，判定係屬A 類1 組之建造完成增建違建，並製作臺北縣政府95年9 月11日北府工拆字第0000000000號違章建築認定通知書寄發案外人吳宜真，明揭本案違建應自行拆除，如未遵循辦理則將定期強制拆除之旨乙情，業經證人即新北市政府違章建築拆除大隊人員黃仲裕於偵訊及本院審理時證稱：本案房屋於95年間就被認定係違建等語甚明（詳偵二卷第91頁、本院卷第173 頁），並有新北市政府違章建築拆除大隊100 年10月6 日新北拆認一字第0000000000號函1 份、臺北縣政府95年9 月11日北府工拆字第0000000000號違章建築認定通知書1 紙、臺北縣政府95年9 月5 日違章建築勘查紀錄表1 紙、本案違建照片7 紙、土地建物查詢資料、建物測量成果圖查詢資料、臺北縣政府人民陳情案件（案件明細）、臺北縣政府違章建築認定通知書送達證書、新北市政府違章建築拆除大隊101 年4 月3 日新北拆拆一字第0000000000號函各1紙在卷可查（詳偵一卷第61頁、第68頁至第76頁、第79頁、偵二卷第148 頁）。又新北市政府違章建築拆除大隊於
100 年2 月25日以新北拆拆一字第0000000000號違章建築拆除時間通知單，通知訂期於100 年3 月7 日起執行拆除，上開通知於同年3 月1 日公告張貼在本案房屋1 樓出入之大門門首；又於同年4 月7 日以新北拆拆一字第0000000000號違章建築拆除時間通知單，通知訂期於同年4 月18日起執行拆除，上開通知於同年4 月11日公告張貼在本案房屋1 樓出入之大門門首等情，亦經證人即新北市政府違章建築拆除大隊人員黃仲裕於偵訊及本院審理時證稱：伊於100 年1 月承接本案違建之拆除業務，本案負責張貼之人員有於100 年3 、4 月間張貼拆除通知2 次等語（詳偵二卷第91頁、本院卷第169 頁、第170 頁）、證人林筱筑於偵訊及本院審理時證稱：伊於100 年2 、3 月間，在本案房屋1 樓鐵門外信箱附近看過拆除通知，該通知係通知
163 號5 樓住戶，伊印象中在伊承租期間，在該址1 樓看過2 次強制拆除通知等語【詳偵二卷第89頁、第90頁、臺灣板橋地方法院檢察署101 年度偵續字第425 號偵查卷宗（下稱偵三卷）第38頁、第39頁、本院卷第210 頁至第21
9 頁）、證人即本案房屋1 樓店家陳忠道於偵訊時證稱：伊於100 年間，曾向謝維遠表示本案違建有經報拆之情事，因為拆除大隊將公告貼在本案房屋1 樓門口，公告單上有寫預定要拆除的日期，本案房屋是公寓，要上5 樓必須經過1 樓公寓大門，所有經過的人都會看到，伊不記得何時看到，伊看到後過了幾天，謝維遠過來問伊本案房屋的情形，伊就把情況告訴他，時間應該是100 年等語（詳偵三卷第31頁）、證人謝維遠於偵訊及本院審理時證稱：伊承接仲介案件，都會到現場附近詢問鄰居該屋狀況，例如是否為凶宅或有無被報拆之情事，以確認該屋是否適合銷售，避免將來產生糾紛，仲介該屋當中，伊前往現場1 樓向陳忠道詢問該屋狀況，當時陳忠道向伊表示曾看過該屋被張貼報拆之通知等語明確（詳偵三卷第30頁、本院卷第
180 頁）。並有上開通知單、公告照片及新北市政府違章建築拆除大隊101 年4 月3 日新北拆拆一字第0000000000號函各1 紙在卷可查（詳偵一卷第28頁、第29頁、第145頁、第147 頁、偵二卷第148 頁），準此，此部分事實亦堪認定。又查，被告業於100 年3 月間，經他人告知而知悉本案違建業經通知訂期強制拆除乙情，業經證人林筱筑於偵訊及本院審理時結證稱：伊於100 年2 、3 月間看到拆除通知，當下旋即電聯被告，告訴被告有在1 樓看到拆除通知，被告說會過來看一下，伊不確定當日被告有無過來看，隔日伊就沒有再看到該通知單，嗣伊又在本案房屋
1 樓鐵門看見拆除通知，伊即打電話給被告，被告未接聽，之後伊忘記是打被告或其妻之行動電話門號，係被告之妻接聽，伊表示有看到1 樓有拆除通知，請他們再過來看一下，她表示會馬上過來看一下，伊隔天回家就沒有看見該通知等語甚詳（詳偵二卷第89頁、第90頁、偵三卷第39頁、本院卷第210 頁至第219 頁）。證人謝維遠於偵訊及本院審理時亦稱：伊獲悉陳忠道之告知後，即電聯被告告知樓下鄰居稱其所委託銷售的房屋有被張貼報拆通知，被告向伊表示這是之前的事等語明確（詳偵三卷第30頁、本院卷第178 頁、第180 頁至第183 頁）。從而，被告於10
0 年3 月1 日經證人林筱筑通知，復於100 年3 月間接獲證人謝維遠告知，應已知悉本案違建業經新北市政府違章建築拆除大隊訂期拆除之事實，亦堪認定。
（三）按刑法第339 條第1 項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，加害者有不法而取得財物之意思，實施詐欺行為，被害者因此行為，致表意有所錯誤，而其結果為財產上之處分，受其損害（最高法院46年臺上字第260 號、19年上字第1699號判例意旨參照）。又按所謂詐術，在作為犯，係指虛構或扭曲事實；所謂事實係指現在或過去具體歷程或狀態，而具有可驗證為真或偽之性質者而言（最高法院
101 年度臺上字第6471號判決）。經查：
1、被告受另案被告李秋菊委託出售本案房屋連同違建，其於
100 年3 月5 日委託信義房屋出售時，在買賣仲介一般委託書所附「標的物現況說明書」第10項「是否知悉增違建曾被檢舉、查報、拆除」欄勾選「否」等情，業經被告於偵訊時供稱：伊於100 年3 月5 日填寫「標的物現況說明書」，當場伊向劉建瑋表示有疑慮，應勾「有」，但劉建瑋拒絕等語不諱（詳偵一卷第200 頁），復有信義房屋買賣仲介一般委託書所附附表「標的物現況說明書」各1 紙在卷足參（詳偵一卷第23頁、第24頁）。被告於100 年3月5 日填寫該「標的物現況說明書」時，業已知悉本案違建已經新北市政府違章建築拆除大隊通知訂期拆除，業如前述，竟隱匿上開違建業經通知訂期拆除之事實，其藉該「標的物現況說明書」傳遞不實之交易訊息，而為詐術之行使，應堪認定。
2、再者，被告於100 年4 月4 日某時，在信義房屋代書李健維之事務所，向告訴人訛稱：本案房屋及違建自李秋菊96年1 月9 日購買迄今4 年，未曾經報拆云云之事實，業經被告於本院審理時供稱：伊於簽約時，有跟李健維說伊均未收到本案違建之報拆通知等語不諱（詳本院卷第27頁背面），核與證人蔡韻華於本院審理時證稱：簽約時被告說他買這個房子到現在為止，已經4 年，都沒有收到報拆的通知，被告亦未向伊表示他在100 年2 至4 月間有無收到報拆通知之事等語（詳本院卷第220 頁）、證人劉建瑋於偵訊及本院審理時證稱：被告於委託時及簽約時有說，自其代李秋菊購買本案房屋及違建以來，未曾收受報拆通知等語相符（詳偵二卷第87頁、本院卷第204 頁、第208 頁）。是被告利用告訴人審閱其所填載具有不實交易訊息之「標的物現況說明書」，誤信本案違建部分未曾被檢舉、查報或拆除，已為其所虛構之事實所矇騙，猶向告訴人訛稱未曾收受報拆通知云云，其施用詐術之行為，應堪認定。
3、又查，告訴人看屋時，雖已意識本案房屋頂樓增建2 層部分建物為違章建築，被告於簽約時亦曾表示本案違建7 樓部分在施工時因吵到鄰居，所以有被報拆等情，業經被告於本院審理時供陳明確（詳本院卷第27頁背面、第28頁正面），核與證人劉建瑋、蔡韻華於本院審理時證述之情節相符（詳本院卷203 頁、第220 頁）。惟查，新北市政府違章建築拆除大隊於認定為必須拆除之違章建築者，應先通知屋主自行拆除，並註明如不配合另將訂期強制執行等情，業經證人黃仲裕於偵訊及本院審理時證稱：建物經認定是違建後，違章建築拆除大隊就會開立違章建築認定通知書，案子就移到拆除隊排拆，伊等就會去現場張貼違建拆除時間通知單，若未遇屋主，即在門牌附近張貼，但也不見得會馬上拆除，會再依業務調整等語甚詳（詳偵二卷第91頁、本院卷第168 頁至第175 頁）。從而，建物違反建築法規情事，僅具潛在遭拆風險，非必已由主管機關列入排序訂期強制拆除。且實務上因可資運用之資源與人力有限，既存之違建確屬主管機關現下難為迅速處理之項目，是以告訴人認定本案違建若屬既存舊有違建，短期之內應無遭拆疑慮，亦符合一般社會常情。告訴人因認本案違建享有緩拆利益，始據以形成購買決意，所為推論亦符合一般經驗法則。衡情告訴人若於簽約前得知本案違建業於近期通知訂期拆除，應無繼續締約之理，此觀證人蔡韻華於本院審理時證稱：若被告有跟伊說本案違建在近期內有收到報拆通知，伊一定不會跟他買，送伊都不要等語自明（詳本院卷第222 頁、第225 頁）。是告訴人作成購買本案房屋及違建之意思表示前，是否已正確得悉所欲購買之違建曾否於近期內經通知訂期拆除，必將影響其締約意願，並涉及告訴人對於該標的物之安全、價值及使用計畫等評估，核屬交易上之重要事項及資訊。再觀被告與告訴人簽訂之不動產買賣契約第9 條第6 項約定：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意信義房屋委請估價師事務所就拆除部分部分辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及賠償之責，有該不動產買賣契約1 份附卷足參（詳偵一卷第7 頁至第12頁），證人李健維於偵訊時復稱：伊於簽約時，有向雙方重申不動產買賣契約第9 條第6 項之內容等語甚詳（詳偵二卷第88頁、第89頁）。益徵被告是否於簽訂該買賣契約前即已收得本案違建之認定或拆除通知，為該買賣契約重要之點。詎被告迄至簽訂上開不動產買賣契約之時，猶未告知本案違建業於100 年3 月間經通知訂期拆除之事，且重申其未收受報拆通知之事，自皆可認屬其於本案之施用詐術行為。
4、且查，告訴人係因僅有1 千餘萬元之預算購屋，經信義房屋仲介梁紘愷介紹，前往本案房屋及違建現場看屋後，認本案房地加計違建之坪數及價金符合需求，復參酌信義房屋提供之「標的物現況說明書」，認本案房屋及違建部分無經報拆情事，遂委由信義房屋人員斡旋價金，起意購買本案房屋及違建，又因被告於簽訂契約前重申未曾收受報拆通知云云，誤信本案違建短期之內不致蒙受拆除風險，因而陷於錯誤，以1,155 萬元購買本案房屋及違建等情，業經被告於偵訊及本院審理時供稱：伊曾跟告訴人稱本案增建物是84年以前所蓋，會列入緩拆，伊有強調本案6 樓增建部分是84年以前的舊違建，7 樓是84年以後的新違建，一定不能動工，否則一定是隨報隨拆，若是舊違建重新動工就變成新違建等語不諱（詳偵一卷第53頁、第201 頁、本院卷第237 頁、第238 頁）。證人蔡韻華於本院審理時亦證稱：伊的預算是1 千多萬元，伊請仲介幫忙找價值
1 千多萬元的房子，嗣於100 年4 月初，伊經信義房屋仲介介紹，前去看本案房屋，當時就知道頂樓加蓋2 層部分為違建，伊不知道中和地區的房價，伊覺得在中和地區以1,155 萬元買到本案房屋及違建部分很划算，且亦符合伊的預算，所以才起意購買，被告於簽約時特別強調1 個違建是80幾年前建的，1 個是90幾年建的，都是不會馬上被報拆的，他買了4 年都沒有收到報拆通知，所以伊就認為這個應該是不會被拆除的違建等語甚詳（詳本院卷第220頁至第226 頁）。從而，告訴人因誤信「標的物現況說明書」記載之事項，且聽聞被告表述未曾收受報拆通知之告知，因而誤信本案違建屬既存之舊有違建，短期之內不致蒙受拆除風險，而決意購買本案房屋及違建，並為財產之處分等情，亦可認定。
5、綜上，告訴人因被告施用詐術之行為，陷於錯誤，而以1,155萬元購買本案房屋及違建之事實，足堪認定。
（四）被告及辯護人雖以前詞置辯，然查：
1、被告雖辯稱其從未看過拆除違章建築的通知書，另案被告李秋菊亦未收到，證人林筱筑也沒有跟伊說，伊亦未接到林筱筑的簡訊或電話云云。辯護人則以證人林筱筑因租約問題與被告有嫌隙，因而為不利被告之證詞，且證人林筱筑於101 年1 月12日偵訊時，距離100 年3 月間看見拆除通知之時間較近，當時稱不確定第1 次看見通知時係電聯被告或其妻，反而於嗣後之偵訊及本院審理時，明確證稱第1 次看見拆除通知時係電聯被告，顯不合常理云云為被告辯護。然查：
（1）辯護人主張證人林筱筑因與被告有嫌隙，故而為不利被告之證述云云，固經被告於偵訊時陳稱：證人林筱筑係因買賣房屋前，要提前退租，要求伊不要扣她押金，被伊拒絕，才為對伊不利之證述云云。然為證人林筱筑所否認，並於偵訊及本院審理時證稱：伊有向被告表示要提前解約，並要求不要扣伊押租金，但是當時是因為租約移轉的關係，伊並未因退租及押租金之事與被告或其妻發生爭執，在伊與告訴人重新簽訂租約之前，伊有想過要換工作，搬到別的地方，所以伊跟被告談，希望可以將押金扣抵2 個月的房租，並讓伊提前退租，被告不接受伊的提議，伊就算了等語明確（詳偵三卷第39頁、本院卷第297 頁、第298頁）。被告及辯護人復未提出其他事證證明林筱筑確因退租之事與被告有所嫌隙，因而為不利被告之證述。且證人林筱筑於偵訊及本院審理時，均經具結以擔保其證言之真實性，衡情證人林筱筑亦應無甘冒偽證之風險而故意虛構事實陷害被告之理。從而，被告及辯護人此部分辯解情節，不足採信。
（2）次按證人之陳述有部分前後不符，或相互間有所歧異時，究竟何者為可採，法院仍得本其自由心證予以斟酌，非謂一有不符或矛盾，即應認其全部均為不可採信；尤其關於行為動機、手段及結果等之細節方面，證人之證言，有時亦有予渲染之可能；然其基本事實之陳述，若果與真實性無礙時，則仍非不得予以採信（最高法院74年臺上字第1599號判例意旨參照）。經查，證人林筱筑於101 年1 月12日偵訊時固證稱：伊看見拆除通知後，有打電話給被告或其妻，伊忘記打給誰，伊印象中有2 次，第1 次好像是99年等語（詳偵二卷第89頁、第90頁）；嗣於101 年11月7日偵訊及本院審理時則明確證稱：伊第1 次看見拆除通知時，係聯繫被告告知拆除通知之事等語（詳偵三卷第39頁、本院卷第210 頁），固屬不一。然證人林筱筑就其於發覺本案違建之拆除通知後，隨即電聯被告等基本事實之陳述，則前後均屬同一。且證人林筱筑於101 年1 月12日偵訊時亦稱：伊確定被告有接過伊電話通知拆除通知之事等語明確（詳偵二卷第90頁），亦難謂其前後偵訊及於本院審理時證述之情節有何矛盾。又證人林筱筑於本院審理時復證稱：伊對日期的記憶沒有那麼清楚，對於事件的記憶比較有印象等語甚詳（詳本院卷第211 頁）。是縱證人林筱筑於101 年1 月12日偵訊時，就其第1 次發覺本案違建拆除通知時間之敘述有所違誤，亦無從逕予否認其證言之真實性。
2、被告另辯稱其在填寫「標的物現況說明書」第10項「是否知悉增違建曾被檢舉、查報、拆除」時，曾向證人劉建瑋表示曾聽聞水電工提及本案違建曾遭報拆之事，惟因證人劉建瑋表示無法確定之事毋庸記載，遂在上開項目填寫「否」云云，雖核與證人劉建瑋於偵訊及本院審理時證述之情節相符（詳偵二卷第87頁、本院卷第203 頁）。然查，被告於100 年3 月5 日填寫「標的物現況說明書」時，業經證人林筱筑通知而知悉本案違建業經通知訂期拆除，其於填載「標的物現況說明書」時，應就此情為據實之填載，詎其仍於該項目勾選「否」，而傳遞本案違建未曾經報拆之不實訊息，當屬詐術之實施甚明。至被告與證人劉建瑋斟酌填寫與否者，乃被告前於96年間聽聞水電工口述該違建曾遭報拆之事，縱證人劉建瑋以此部分情節未經證實，建議不予填寫，仍無從減免被告據實說明其曾於100 年
3 月間接獲通知本案違建已遭訂期拆除之義務。況被告前後於99年及100 年間2 次委託信義房屋銷售本案房屋及違建，其係於第1 次委託時，向證人劉建瑋詢問是否應註記曾聽聞水電工提及本案違建曾經報拆之事，此經證人劉建瑋於本院審理時證述明確（詳本院卷第203 頁），證人劉建瑋於本院審理時亦稱：伊不記得被告於100 年3 月間第
2 次委託信義房屋出售本案房屋，而於填載「標的物現況說明書」時，是否重申要求註記上開情節等語明確（詳本院卷第207 頁）。詎被告仍於100 年3 月5 日填載「標的物現況說明書」時為不實之記載，其此部分施行詐術之行為，應堪認定。
3、辯護人為被告辯護稱：告訴人既知本案房屋有違建部分，被告亦已提供相關資訊供告訴人參酌，卻疏未查證本案違建是否經拆除大隊列入排拆，率予購買，被告並未施行詐術使告訴人陷於錯誤云云。然查，被告隱匿本案違建業經通知訂期強制拆除之事，業如前述。而相對於告訴人，被告就本案違建是否業經訂期強制拆除，顯較易於接獲資訊，被告與告訴人於本案交易中，就本案房屋及違建之資訊，處於極端不對等之狀態，基於彼此間之信賴原則，被告就此交易上重要之事項本具有誠實報告義務，使告訴人藉以將本案違建有無於近期內遭列排拆之具體風險納入考量，藉以斟酌締約與否，非可苛責告訴人自動查證。況告訴人亦已閱覽信義房物提供之「標的物現況說明書」，並於聽聞被告簽約前表示購屋4 年來未曾收受報拆通知之告知，因而相信該建物短期內無遭報拆之狀況，在衡量個人可得接受之風險程度後，終致不疑有他，決定購入本案房屋連同違建，就告訴人而言，應已盡其查證之義務，是本案告訴人單純信賴被告提供之錯誤訊息，因之產生誤信，而為購買本案房屋及違建之決意，以致陷於錯誤，被告自有施行詐術使告訴人陷於錯誤之情形。辯護人上開主張，無足採信。
4、辯護人復以告訴人以1,155 萬元購得本案房屋，符合當時之行情，縱未加計本案違建，告訴人亦認價格合理，認告訴人未陷於錯誤，被告亦無不法所有意圖云云。然查：
（1）依據卷附信義房屋行情資訊所示，本案房屋鄰近之新北市○○區○○路○ 段○○○ 巷○○○○號公寓建坪單價為24.51 萬元，新北市○○區○○路0 段000 巷0000號公寓建坪單價為32.6萬元，有該信義房屋行情資訊1 紙附卷足參（詳偵一卷第25頁）。而以本案房屋5 樓之坪數為32坪，告訴人以總價金1,155 萬元購得，平均每坪之單價為360,938 元，顯已高於上開市場行情。證人蔡韻華於本院審理時亦稱：伊因預算僅1 千多萬元，所以跟被告殺價，伊不會以1,
155 萬元僅購得本案房屋5 樓部分，伊係因為1,155 萬元可以買到本案房屋包含違建部分，才願意購買等語甚明（詳本院卷第223 頁至第225 頁）。足徵，參核告訴人之真意，並非以1,155 萬元購得本案房屋5 樓部分，辯護人曲解告訴人真意，認告訴人並未因此陷於錯誤，被告亦無不法所有意圖云云，均無足採。
（2）且查，告訴人既係因得對本案房地及違建整體加以利用，方決定予以購入，業如前述。本案違建既經通知訂期於近期內拆除，其價值自與一般既存舊有違建非可等同視之，對告訴人而言已難確保其原有使用目的之實現，縱本案違建經拆除後，所留本案房地於市場交易上仍存在某程度之經濟價值，惟對告訴人而言，實已無關緊要亦不再存有任何使用實益。是在告訴人支付價金之時，本案違建對其而言顯已存有具體危險，該等財產之惡化狀態更已現實導致告訴人就本案房屋及違建原有使用目的之無法成就，應屬告訴人之整體財產損害，且告訴人表示若先知悉便無可能決定承買本案房屋及違建，亦如前述，基此，自應認告訴人於本案之整體財產確實已受損害，且其金額即為其若先前已知本案違建早經訂期拆除，即不會決意購買進而支付之價金，益徵告訴人確因被告之詐術行為，而陷於錯誤甚明。
（三）綜上所述，被告上開所辯均不足採信。本案被告詐欺取財之犯行事證已臻明確，應依法論科。
三、罪論科刑：核被告所為，係犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪。被告先後對告訴人以上開方式持續施詐，終使告訴人不疑有他，而為財產之處分，被告顯係基於詐欺取財之單一目的而為接續之數行為，因侵害之法益屬於同一，且相關舉措係在密切接近之時間、地點內實施完成，彼此獨立性極為薄弱，依一般社會健全觀念難以強行分開，是在刑法評價上，應視為一行為之接續施行，歸屬接續犯，而論成包括一罪。爰審酌被告明知本案違建業經訂期強制拆除，猶以上開方法取得告訴人之信任，詐騙告訴人購買本案房屋及違建，所犯情節非輕，暨斟酌其犯罪之動機、目的、手段，且其並無前科，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可查，素行良好，且其為大學畢業之智識程度，有戶役政連結作業系統1 紙附卷可參（詳本院卷第8 頁），又其犯後否認犯行，且尚未與告訴人達成和解以賠償其損失等一切情狀，量處如主文所示之刑，以示懲儆。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299 條第1 項前段，刑法第339 條第1 項，刑法施行法第1 條之1 第1 項、第2 項前段，判決如主文。
本案經檢察官徐世淵到庭執行職務。
中 華 民 國 103 年 2 月 14 日
刑事第十九庭 審判長法 官 俞秀美
法 官 劉芳菁法 官 謝梨敏以上正本證明與原本無異如不服本判決應於送達後10日內向本院提出上訴狀
書記官 許琇雯中 華 民 國 103 年 2 月 18 日附錄本案論罪科刑法條全文：
中華民國刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 1 千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。