臺灣新北地方法院刑事判決 102年度易字第814號公 訴 人 臺灣新北地方法院檢察署檢察官被 告 余志遠選任辯護人 施竣中律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（101 年度偵續字第572號），本院判決如下：
主 文余志遠無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告余志遠係座落於新北市○○區○○街○○○ 號4 樓建物所有權人吳佳珍之配偶，被告委託住商不動產房屋業者之仲介人員黃麗秋出售上開建物含頂樓加蓋部分，於民國100 年5 月10日以總價新臺幣（下同）510 萬元（起訴書誤載為150 萬元），將上開建物含頂樓加蓋部分出售予告訴人李柏伸，並由告訴人之母親李秀玲與被告簽訂不動產買買契約書。詎被告竟意圖為自己不法所有，於簽約後房屋所有權移轉之前，明知上開建物頂樓加蓋部分，業經新北市政府違章建築拆除大隊認定為違章建築將予以拆除，竟隱匿上開事實未予告知，致告訴人陷於錯誤，依約交付價金510萬元，並於同年6 月3 日（起訴書誤載為21日）完成所有權移轉登記。嗣告訴人陸續接獲拆除大隊違章建築認定通知書，通知拆除頂樓加蓋部分，始知受騙。因認被告涉犯刑法第
339 條第1 項之詐欺取財罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15
4 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。次按認定不利於被告之事實，須依積極證據，茍積極證據之本身已存有瑕疵而不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院82年度臺上字第16
3 號判決意旨參照）。再按刑法第339 條第1 項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪。至於民事債務當事人間，未依債務本旨履行給付，若非出於自始無意給付之詐欺行徑時，自不該當刑法第339 條第1 項詐欺罪之構成要件。而刑事被告不負自證無罪之義務，在無積極證據之情形下，自難以被告單純債務不履行狀態，推定自始即有不法所有之意圖而施行詐術。又所稱詐術，乃指詐罔方法，具體以言，於交易場合，以無本或客觀上顯不相當之成本，騙取對方交付非對等之財物，雖屬之；然如雙方所交易者，依交易時之社會一般價值判斷，認為尚屬相當，或縱然事後發現存有瑕疵，尚無逕以詐欺罪責相繩之餘地，不容將之與民事不完全給付或瑕疵擔保之情形相混淆（最高法院46年臺上字第260 號判例、97年度臺上字第3551號、102 年度臺上字第3046號判決意旨參照）。
三、公訴人認被告涉有前揭犯行，無非係以被告於偵查中之供述、證人即告訴人李柏伸於偵查中之證述、證人黃麗秋、黃瑞玉、林裕祈於偵查中之證述、100 年5 月10日不動產買賣契約書、買賣價金履約保證書、房地產標的現況說明書、本票
1 紙、新北市政府違章建築拆除大隊101 年6 月21日新北拆認一字第0000000000號函暨檢附違章建築認定通知書、勘查紀錄表、照片、土地建物查詢資料、建物測量成果圖查詢資料、送達證書及拆除時間通知單、新北市三重地政事務所10
1 年11月21日新北重地籍字第0000000000號函暨所附土地登記申請書及其附件等證據資料，為其論斷之依據。訊據被告余志遠堅詞否認有何詐欺犯行，辯稱：伊於100 年5 月10日簽約時就有跟告訴人說上開建物頂樓有增建，該增建部分是違建，詳細內容在買賣交易說明書裡都有記載，伊並沒有欺騙告訴人。伊在辦理所有權移轉前就提早讓告訴人入住，拆除大隊在門口貼拆除通知單，是告訴人告訴伊，伊才知道等語；辯護人則以：被告於100 年5 月10日簽約時已告知告訴人上開建物頂樓有增建部分，雙方在不動產買賣契約書就上開增建部分亦有相關約定，新北市政府違章建築拆除大隊在
100 年5 月17日發文認定上開增建部分係屬違建，被告在
100 年5 月10日與告訴人簽約時，上開建物增建部分尚未列入拆除之列，被告並無惡意隱瞞之情事，自難認被告主觀上有何詐欺之意圖。況告訴人於偵查中自承買受上開房屋時知悉上開增建部分係屬違建，告訴人明知違建有隨時被拆除之風險，告訴人購屋時即應將上開風險納入評估範疇，益徵告訴人並無陷入錯誤之情形等語，資為被告辯護。
四、經查：㈠被告係座落於新北市○○區○○街○○○ 號4 樓建物所有權人
吳佳珍之配偶，被告委託住商不動產房屋仲介公司銷售上開建物包含頂樓加蓋部分，於100 年5 月10日以總價510 萬元，將上開建物含頂樓加蓋部分出售予告訴人李柏伸，並由告訴人之母親李秀玲與被告簽訂不動產買賣契約書，約定將上開建物登記於告訴人名下，嗣於100 年6 月3 日辦理完成不動產所有權移轉登記等情，業據被告供承在卷，並有不動產買賣契約書1 份、新北市○○地○○○○○地0000000○○○區○○段○○○○○○○○○ ○號建物登記第二類謄本（建號全部）○○○區○○段○○○○○○○○○ ○號建物登記第二類謄本（部分）各1 份在卷可稽（見本院卷第89至96、135 至
138 頁），此部分事實堪以認定。㈡證人即本件房屋買賣仲介人員黃麗秋於偵查中具結證稱：伊
在住商房屋不動產公司擔任不動產營業員，上開建物是由伊仲介買賣，吳佳珍是上開建物所有權人，但都是由被告出面跟伊接洽。買方（即告訴人）知道4 樓上面的5 樓建物是增建的，增建面積約15坪左右，4 樓加5 樓總價510 萬，我們有跟告訴人說5 樓增建部分沒有所有權狀，而違建分為緩拆或排拆，不確定何時會拆除，我們有告知這一部分等語（見
101 年度偵續字第572 號卷第12、13頁）；告訴人於偵查中亦自承：伊買這個房子知道頂樓有加蓋等語（見101 年度他字第2592號卷第7 頁）。再參以上開建物不動產賣賣契約書亦載明：「一、本約土地及建物包括未登記但可使用之部分：頂樓增建」之文字（見本院卷第89頁），且本件房地產標的現況說明書亦於「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事」項下勾選「是」，並於備註說明欄填寫一、說明：「5 樓加蓋」二、若為違建（未依法申請增、加建之建物），買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險（見本院卷第97頁），足見告訴人與被告締約當時，已明確知悉所購買之房屋包含上開增建部分，且增建部分係屬違章建築，並無所有權狀，是被告辯稱其於簽約時有告知頂樓增建部分係屬違建一節，應堪信實，益徵告訴人於購買上開建物時，已知該建物頂樓增建部分為違建而仍然購買之，並無受詐騙之情形。
㈢雙方於簽約之際，即於不動產買賣契約書第1 條第2 款明文
約定：「增建、加蓋部分應遵行本約第5 條第4 款之規定」；而第5 條第4 款則規定：「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部份，乙方（即出賣人）應誠實明示或告知。在簽約後至交屋前被通知（或被拆除）者，甲（即買受人）、乙雙方同意得按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由甲方自行承擔風險。但是乙方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，乙方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責。」（見本院卷第89、91頁），再參以告訴人於偵查中供稱：伊有問過仲介，仲介說違建不會被拆除，因為那區都是違建，大家都是在一定年限之前蓋的。會發生這個問題是因為當時在翻修房子時，原屋主的工人與樓下的人發生爭執，所以才會被檢舉等語（見101 年度偵字第16739 號卷第6 頁），且上開房地產標的現況說明書亦註明「若為違建（未依法申請增、加建之建物），買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險」等文字，復經案外人李秀玲簽名並用印，此有住商不動產房地產標的現況說明書1 紙在卷足憑（見本院卷第97頁），綜上各情，足認告訴人已明確知悉上開建物增建部分係屬違章建築，處於隨時可能被查報拆除之風險，告訴人經被告及仲介人員告知相關事宜後，仍決定購買上開建物，顯見其已評估拆除風險後始決意為之，亦難認有何因被告之行為陷於錯誤而為本件房屋買賣之情事。
㈣又證人即新北市政府違章建築拆除大隊隊員高銘賢於偵查中
具結證稱：這個案子是伊負責承辦，上開建物頂樓違章建物是在98年之前就有的，上開違建屬於一般類，會排在比較後面拆，98年以後的違建才是即報即拆，但是本案屬於頂樓裝修、套房出租的專案，所以我們會列入優先拆除，如果沒有整修的話就列入一般類，不會列入優先拆除，此個案是民眾檢舉，投訴到市長信箱等語（見101 年度偵字第16739 號卷第8 、9 頁），又上開增建部分係遭民眾陳情檢舉，經新北市政府違章建築拆除大隊派員前往上址勘查屬實，於100 年
5 月17日以新北拆認一字第0000000000號違章建築認定通知書認定上開增建部分係屬違章建築，此有新北市政府違章建築拆除大隊100 年5 月17日新北拆認一字第00000000 00 號違章建築認定通知書暨勘查紀錄表、勘查照片4 張、新北市政府人民陳情案件1 紙在卷可憑（見101 年度他字第2592號卷第24、25、27頁），卷內並無證據證明被告於100 年5 月10日簽訂上開不動產買賣契約書前，已獲悉上開建物之增建部分將遭拆除而刻意隱匿之情形。又被告在締約時已將上開建物增建部分係屬違章建築之交易上重要事項告知交易相對人，並未刻意隱瞞，自難認被告於簽訂買賣契約時有何施用詐術或意圖為自己不法所有之詐欺犯意可言。
㈤公訴意旨雖以被告於簽約後，辦理房屋所有權移轉登記前，
明知上開建物頂樓加蓋部分，業經拆除大隊認定為違建將予以拆除，竟隱匿上情未予告知，而認被告涉犯詐欺罪嫌云云。然違章建築原本即有遭受拆除之風險，此乃眾所周知之情，與違章建築是否曾遭查報或是否曾收受違章建築拆除通知書，並無必然關聯。況一般人於購買價值高昂之不動產時，審酌因素甚多，違章建築之存在與否，固然為考量因素之一，然告訴人既已知悉上開建物增建部分係屬違建，必已衡酌該違建日後有遭查報並受拆除之風險，告訴人仍決定購買上開建物，實難認係被告施用詐術所致，縱使被告對於曾否收受違建查報拆除通知一節有所隱瞞，惟此應僅涉告訴人身為買方能否依上開不動產買賣契約主張減少價金、請求損害賠償等民事糾紛，要難逕以詐欺罪責相繩。
㈥公訴人雖提出證人黃瑞玉、林裕祈於偵查中之證詞及新北市
三重地政事務所101 年11月21日新北重地籍字第0000000000號函暨檢附土地登記申請書及附件等證據資料，惟上開證據僅能證明案外人吳佳珍向前屋主林裕祈購買上開建物之過程，均與本案無涉，尚不足證明被告有何施用詐術之行為及主觀犯意，自難作為不利於被告之認定。
五、綜上所述，被告辯稱其主觀上無不法所有之意圖，客觀上亦無施用詐術之情事，應堪採信，是本件純屬告訴人與被告間買賣房屋所衍生之民事糾葛，核與刑法詐欺取財罪之構成要件不符，自難以詐欺取財罪相繩。此外，復查無其他積極證據足認被告有何詐欺犯行，揆諸首揭條文及判例意旨，不能證明被告犯罪，自應為被告無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。
本案經檢察官曾開源到庭執行職務。
中 華 民 國 103 年 4 月 18 日
刑事第二十一庭 審判長法 官 王瑜玲
法 官 魏俊明法 官 錢衍蓁上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀（應附繕本），上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。
書記官 陳聖儒中 華 民 國 103 年 4 月 23 日