臺灣新北地方法院刑事判決 105年度簡上字第1081號上 訴 人即 被 告 陳裕秉選任辯護人 黃柏嘉律師上列上訴人即被告因違反不動產經紀業管理條例案件，不服本院
105 年度簡字第6005號中華民國105 年10月7 日第一審判決（聲請簡易判決處刑案號：104 年度偵字第26051 、28785 、33225號、105 年度偵字第24545 號），提起上訴，本院管轄之第二審合議庭判決如下：
主 文上訴駁回。
事 實
一、乙○○明知未經設立公司登記，不得以公司名義經營業務，又經營不動產經紀業，應向主管機關即新北市政府地政局申請許可後，依法辦理公司或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，竟未依規定申請許可，自民國102 年
5 月間起，多次以個人名義，在591 房屋租屋網刊登不動產出租廣告而經營不動產租賃仲介業務，嗣於同年12月16日、
103 年4 月21日、103 年5 月22日遭檢舉違規經營不動產租賃仲介業務，經主管機關新北市政府地政局查證屬實，即於
103 年9 月5 日以北地價字第1031657247號處分書裁處新臺幣（下同）10萬元罰鍰並禁止其營業，該處分書於103 年9月10日合法送達。乙○○明知已遭禁止營業後，仍基於繼續經營不動產租賃仲介業務之犯意，於103 年10月間起，未經公司設立登記並依規定申請許可，即以「好房不動產行銷顧間有限公司」（下稱好房公司）名義印製名片，在臺北市○○區○○路○○○ 號7 樓718 室（下稱吉林路址）、臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號1 樓（下稱農安街址）等地，對外經營不動產租賃仲介業務，並繼續在591 房屋租屋網、樂屋網等網站刊登仲介房屋出租之廣告，收取服務費，而繼續經營不動產租賃仲介業務，經新北市政府地政局人員據報查證屬實，再於104 年5 月27日以北地價字第000000000 號處分書裁處30萬元罰鍰並禁止其營業後，詎仍繼續以好房公司名義，在吉林路址、農安街址等地對外經營不動產租賃仲介業務，並繼續在591 房屋租屋網、樂屋網等網站刊登仲介房屋出租之廣告，收取服務費，而繼續經營不動產租賃仲介業務，且遭民眾檢舉，嗣臺北市政府地政局人員於104 年5 月29日前往農安街址稽查，並調閱上開租屋網所登廣告，而查悉乙○○迄104 年10月間仍然違法前揭規定而營業，而查獲上情。
二、案經新北市政府地政局函請臺灣新北地方法院檢察署檢察官偵查後聲請簡易判決處刑。
理 由
一、按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159條之1 至第159 條之4 之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159 條之5 定有明文。查本案判決所引用具傳聞性質之各項證據資料，業經本院於審判期日依法踐行調查證據程序，檢察官、被告乙○○及其辯護人就上開證據之證據能力均未爭執其證據能力（本院簡上字卷第52頁），且於言詞辯論終結前亦未聲明異議，復查無依法應排除證據能力之情形，依上開規定，均應有證據能力。
二、訊據被告固坦承好房公司未經設立登記，且於遭裁罰後，其所使用之591 房屋租屋網、樂屋網等網站之帳號，確有刊登仲介房屋出租之廣告，惟矢口否認有何未經申請而以公司名義經營業務及未經申請許可經營不動產經紀業，經主管機關禁止營業仍營業之犯行，辯稱：名片及農安街址放置之辦公桌、電腦等，均係遭裁罰前在吉林路址所使用，農安街址是開放空間，我把前開網站之帳號、密碼貼在電腦螢幕上，同行朋友來找我時會來使用並以我的帳號刊登物件，他們怎麼留電話號碼我不知道，遭裁罰後前開網站所刊登的廣告均非我所為云云。經查：
㈠被告未向主管機關申請許可、辦理公司或商業登記經紀業，
並加入登記所在地之同業公會，即以個人名義，在591 房屋租屋網、樂屋網等網站刊登仲介房屋出租之廣告，嗣遭檢舉違規經營不動產租賃仲介業務，經新北市政府地政局查證屬實，而於103 年9 月5 日以北地價字第1031657247號處分書裁處以10萬元罰鍰並禁止其營業，然被告又於103 年10月間起，未經設立公司登記，亦未向主管機關申請許可、辦理公司或商業登記經紀業，並加入登記所在地之同業公會，即以好房公司名義印製名片，在吉林路址、農安街址對外經營不動產租賃業務，並繼續在591 房屋租屋網、樂屋網等網站刊登仲介房屋出租之廣告，並收取服務費，而繼續經營不動產租賃仲介業務，經新北市政府地政局人員據報查證屬實，再於104 年5 月27日以北地價字第000000000 號處分書裁處30萬元罰鍰並禁止其營業後，仍繼續以好房公司名義經營不動產租賃業務，並在591 房屋租屋網、樂屋網等網站刊登仲介房屋出租之廣告，並收取服務費，而繼續經營不動產租賃仲介業務，嗣臺北市政府地政局派員於104 年5 月29日至農安街址稽查，並函詢591 房屋交易網（數字科技股份有限公司）、樂屋網（樂屋國際資訊股份有限公司）後，發現被告仍然違反前揭規定而營業，而移送臺灣新北地方法院檢察署偵辦等情，有新北市政府地政局103 年9 月5 日新北地價字第1031657247號函、新北市政府地政局裁處違反不動產經紀業管理條例處分書、送達證書、臺北市政府地政局104 年2 月
3 日北市地權字第10430336400 號函暨其所附之市長信箱單一申訴窗口、591 租屋網網路列印資料、數字科技股份有限公司電子郵件之回函、數字科技股份有限公司103 年11月19日數字（法）字0000000000號函、104 年3 月24日數字（法）字0000000000號函、內政部不動產服務業管理作業系統-經紀營業員查詢及僱用經紀營業員異動歷史等件、臺北市政府地政局104 年7 月24日北市地權字第10432040200 號函暨其所附之591 租屋網網頁列印資料、民眾陳情信箱、臺北市政府地政局不動產經紀業業務查處紀錄表、農安街址屋外及屋內照片、數字科技股份有限公司電子郵件之回函、凱擘股份有限公司104 年6 月30日104 凱擘字第077 號函等件、臺北市政府地政局104 年8 月7 日北市地權字第10432081900號函暨其所附之591 租屋網網頁列印資料、民眾陳情信箱、數字科技股份有限公司電子郵件之回函等件、新北市政府地政局裁處違反不動產經紀業管理條例104 年5 月27日處分書、新北市政府地政局104 年10月12日新北地價字第1041908618號函暨其附件、新北市政府地政局104 年11月27日新北地價字第1042229589號函暨其所附之新北市政府人民陳情案件（案件明細）、單一申訴窗口- 市政信箱、591 租屋網網頁列印資料、凱擘股份有限公司104 年11月13日104 凱擘字第
138 號函及附件等件、臺北市政府地政局104 年11月17日北市地權字第10433202400 號函暨其所附之單一申訴窗口- 市政信箱、樂租屋網頁列印資料、數字科技股份有限公司104年10月15日電子郵件回函、凱擘股份有限公司104 年11月10日104 凱擘字第134 號函及附件、樂屋國際資訊股份有限公司104 年10月22日樂屋104 法字第14號函等件各1 份、好房公司名片1 紙等在卷足憑（臺灣新北地方法院檢察署105 年度偵字第26051 號卷一【下稱第26051 號卷一】第210 至21
2 頁背面、第78至209 頁、第6 至44頁、第48至70頁、第77頁，臺灣新北地方法院檢察署104 年度偵字第28785 號卷【下稱第28785 號卷】第3 至22頁，臺灣新北地方法院檢察署
104 年度偵字第33225 號卷【下稱第33225 號卷】第1 至61頁、第62至83頁，臺灣士林地方法院檢察署104 年度他字第3421號卷【下稱他字卷】第24頁），上揭事實，首堪認定。
㈡被告固辯稱：遭裁罰後就無繼續營業，網站上刊登之廣告係
同行友人以我的帳號刊登云云。然查：好房公司至遲應係於
104 年1 月11日在臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號1 樓開業，且被告為好房公司經理，好房公司亦以吉林路址為營業據點之事實，有乙○○Facebook列印資料、好房公司名片各1紙在卷可查（他字卷第11、24頁）。又證人劉美津、霄明勳分別於104 年年初、104 年6 月1 日至9 月間受被告聘僱而任職好房公司，並從事租賃仲介之職務等情，亦業據證人霄明勳於偵查中證稱：好房公司是乙○○開的，營業內容是租賃仲介，我退休後在該公司上班3 個月，104 年6 月1 日至
9 月，沒有領薪水，有成交才有薪水，分1/4 ，開設地點為臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號1 樓，是劉美津介紹我去工作的等語（他字卷第17至18頁、第25頁）、證人劉美津於偵查中證稱：我介紹霄明勳去好房公司上班，好房公司是乙○○開設，他綽號「小胖」，我104 年初有去該公司任職，時間不到1 年，工作內容是開發租房子的，我在該公司時，該公司地址是臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號1 樓，當時該址前面是辦公室，後面有房間是他住的等語在卷（他字卷第26至27頁），且互核相符。而證人霄明勳確曾於其所述任職期間內之104 年7 月11日以好房公司名義與他人簽訂不動產諮詢顧問費合約書，此亦有前揭合約書附卷可查（他字卷第10頁），亦堪佐證其所證與事實相符。又證人霄明勳、劉美津與被告單純為前受雇關係，與被告並無利害關係，且均於偵查時已具結擔保其證詞之可信性，衡情尚無甘冒偽證罪責風險，捏造不實情事構陷被告之理，所言當具相當之憑信性。另證人即臺北市政府地政局稽查人員劉淑珍於偵查中證稱：
104 年5 月29日前往農安街址查訪時，該址看起來像店面，但沒有掛招牌，進去後有帶客的桌子，後面有兩張辦公桌，是OA版的，原先只有1 位小姐在，小姐通知被告後，被告約半小時就回來，該處看起來像辦公處所，但被告說這是他的個人工作室等語（第26051 號卷二第33頁正反面），亦可見農安街址並非純供被告休憩、住宿之場所，縱證人劉淑珍證稱該名在農安街址的小姐稱不清楚被告在做什麼等語，然觀諸農安街址照片所示（第26051 號卷二第28至30頁），該址前半段除辦公桌及一般辦公室常見之擺設外，並無其他物品，是一般無關之人應無無故身處該處之理，而該名小姐既於查訪人員到場時身在該址，且見稽查人員到訪後，即通知被告返回該址，足見該名小姐與被告具有一定之關係，倘其對該址之用途、被告之職業毫無所悉，自無留守該處並通知被告返回該址之必要，所為前開說詞，顯為維護之詞，不足為有利被告之認定。是被告所辯於遭裁罰後即無營業行為，顯係空言飾卸之詞，並無可採。
㈢至被告固又辯稱：前開廣告係同行友人以其帳號刊登云云。
然查，卷附591 租屋網所刊登之廣告內容，固記載聯絡人陳先生（代理人）之行動電話號碼為0000000000號（如：第26
051 號卷一第9 頁所示之廣告物件），而與被告自陳所使用之行動電話號碼為0000000000號相異。惟據民眾檢舉函內容記載：該名陳先生以行動電話0000000000於網路刊登多筆房屋仲介廣告，以不動產仲介為業，卻未依不動產經紀業管理條例，標示經紀業者與收費標準，至其辦公室○○○區○○街○○○ 巷○ 號1 樓，亦未見其擺放收費標準與經紀人證書，帶看時該人另有一支行動電話與之聯絡，0000000000等語，有104 年5 月27日單一申訴窗口市政信箱、104 年5 月27日內政部部長電子信箱各1 份在卷可查（第26051 號卷一第15頁、第34頁背面），並佐以行動電話號碼0000000000號之申登人劉田忠經臺北市政府地政局函請到局說明，惟郵件因劉田忠遷徙不明致遭郵局退回，有臺北市政府地政局104 年6月4 日北市地權字第10431546701 號函、104 年7 月24日北市地權字第10432040200 號函各1 份在卷可查（第26051 號卷一第41、6 頁），及卷附之591 租屋網頁列印資料中，亦有留有行動電話號碼0000000000號之廣告（如：第26051 號卷一第49至50頁所示之廣告物件），而證人即行動電話號碼0000000000號之申登人江召士於偵查中證稱：之前地政局有聯絡我，跟我說我有辦一支0991的這支門號，但我沒有辦這支號碼。後來我就打這支門號要確認是誰。但我打過去，好像有轉到別人的手機上，我有問對方這支手機為什麼會登記我的名字，對方說他是跟別人買的，我請他提出是跟何人購買的，對方說他剛拿到這支門號，是上面的主管買給他的，號碼用3 個月就會被停掉，不跟我說是誰賣給他的。當時有問對方是不是在賣房子的，他承認有在網路上張貼賣房子的訊息，只是我沒有問張貼在哪個網站。後來我要聯絡時，就聯絡不上了，我想應該是被列入黑名單了，因為我有用其他電話打過去，還是可以打通，但對方聽到我的聲音之後就把電話掛了等語（第26051 號卷二第45至46頁）。審酌上揭情狀，堪信卷附刊登於591 租屋網或樂屋網上之廣告物件上記載之聯絡電話號碼，均屬非由申登人所持用、俗稱之人頭號碼，而該等廣告上所留存之電話號碼，可轉接至被告或被告聘雇之員工所持用之行動電話號碼等情無訛，可徵被告係為避免遭查緝，而使用上揭人頭號碼於其所刊登之廣告物件上，是本案卷附之仲介房屋租賃之廣告上，縱未登載以被告名義申辦之行動電話號碼，亦不足據以認定前開廣告非由被告刊登，況被告固辯稱廣告係友人刊登，其不知情云云，然迄本院言詞辯論終結前，均未提出所稱友人之姓名年籍資料以供調查，是被告前揭所辯，即非有效抗辯，本院自無從遽以資為有利被告之認定。
㈣綜上所述，被告所辯之詞，均屬圖卸之詞而難以憑採，被告
於105 年4 月7 日、8 月16日檢察官訊問時分別供稱：好房公司未經設立登記、有聘請霄明勳、劉美津來好房公司幫忙、承認有違反公司法第19條第1 項未經設立登記擅自以公司名義經營業務及違反不動產經紀業管理條例等自白（他字卷第33至34頁，第26051 號卷二第71至72頁），應係屬實而堪採信，本案事證明確，被告上開犯行堪以認定，應予依法論科。
二、核被告所為，係犯不動產經紀業管理條例第32條第2 項，非經紀業而經營仲介業務，經主管機關禁止其營業後仍繼續營業罪及違反公司法第19條第1 項之未經設立登記，不得以公司名義經營業務之規定，應依同條第2 項之規定論處。又刑事法若干犯罪行為態樣，本質上原具有反覆、延續實行之特徵，立法時既予特別歸類，定為犯罪構成要件之行為要素，則行為人基於概括之犯意，在密切接近之一定時、地持續實行之複次行為，倘依社會通念，於客觀上認為符合一個反覆、延續性之行為觀念者，於刑法評價上，即應僅成立一罪。學理上所稱「集合犯」之職業性、營業性或收集性等具有重複特質之犯罪均屬之，例如經營、從事業務、收集、販賣、製造、散布等行為概念者是（最高法院95年度台上字第1079號判決、95年台上字第4686號判決意旨參照）。查被告本件違反不動產經紀業管理條例第32條第2 項及公司法第19條第
2 項、第1 項之犯行，係屬其從事不動產經紀仲介業之業務上行為，核其本質上即有延續性行為之特性及營業性，應各論以集合犯之實質上一罪。又被告以一行為同時觸犯上開2罪名，為想像競合犯，應依刑法第55條之規定，從一重之不動產經紀業管理條例第32條第2 項之罪處斷。
三、原審以被告犯行明確，依刑事訴訟法第449 條第1 項前段、第3 項、第454 條第2 項、不動產經紀業管理條例第32條第
2 項、公司法第19條第2 項、第1 項，刑法第11條前段、第55條、第41條第1 項前段等規定，並審酌被告漠視法令規範，違法經營不動產租賃仲介業務，非僅影響主管機關對於不動產經紀業之管理，更有害交易者權益，兼衡其智識程度、生活狀況及犯罪之動機、目的、手段、違法經營不動產租賃仲介業務、未經設立登記卻以公司名義經營業務之期間長短、素行等一切情狀，量處被告有期徒刑2 月，並諭知如易科罰金，以1,000 元折算1 日，其認事用法，核無不合，量刑亦屬妥適。被告上訴意旨猶執前詞辯解而否認犯行，為無理由，應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第455 條之1 第1 項、第3 項、第36
8 條，判決如主文。本案經檢察官甲○○偵查後聲請簡易判決處刑，由檢察官李佳穎於本審到庭執行公訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 13 日
刑事第十四庭 審判長法 官 何燕蓉
法 官 周宛蘭法 官 蘇稚筑上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 蘇稚筑中 華 民 國 106 年 3 月 14 日附錄本案論罪科刑法條全文：
不動產經紀業管理條例第32條非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。
公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。
公司法第19條未經設立登記，不得以公司名義經營業務或為其他法律行為。
違反前項規定者，行為人處 1 年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣 15 萬元以下罰金，並自負民事責任；行為人有二人以上者，連帶負民事責任，並由主管機關禁止其使用公司名稱。