臺灣新北地方法院刑事判決 105年度易字第99號公 訴 人 臺灣新北地方法院檢察署檢察官被 告 陳學霖
陳其振單麗卿共 同選任辯護人 王建中律師上列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（104 年度偵續字第28號），本院判決如下：
主 文陳學霖、陳其振、單麗卿均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告陳其振及被告單麗卿係夫妻，被告陳學霖為渠等之子，渠等均明知登記於被告陳學霖名下、坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地、門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○○弄○ 號1 樓房屋（下稱本件房屋）之地板及牆壁（經公訴人以補充理由書特定為台灣營建防水技術協進會民國104 年7 月21日出具之鑑定報告書標示A-1 、A-2 、B-
1 、B-2 、B-3 、B-4 處）均有結構性滲水之情形，為求順利出售該房屋，竟共同基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，先推由被告單麗卿於103 年2 月8 日前某日，委託信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）出售該屋，並於標的物現況說明書中勾選該屋並無滲漏水之情形，適告訴人涂宗磐於103 年2 月8 日，在不詳地點，閱覽上開標的物現況說明書，因而陷於錯誤，遂於同日與被告陳學霖簽署本件房屋之不動產買賣契約書，並陸續交付價金新臺幣958 萬元予被告3 人，嗣告訴人涂宗磐於同年5 月13日進行裝潢工程時，發現被告陳其振甫裝設之木板已發霉，木板所遮蔽之牆壁有明顯滲水痕，另屋內地磚勾縫處及牆壁留有新近使用之防水塗料，被告3 人並將防水塗料鐵桶及毛刷留置於屋內，至此告訴人涂宗磐始悉受騙。因認被告3 人均係犯修正前刑法第
339 條第1 項之詐欺取財罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15
4 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。次按認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；又認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須達於通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，始得據為有罪之認定，最高法院30年上字第816 號、76年台上字第4986號判例意旨可資參照。又按刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪，係以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人陷於錯誤，將本人或第三人之物交付為構成要件。是刑法上之詐欺取財罪，除行為人主觀上有為自己或第三人不法之所有之意圖外，於客觀上，必以行為人有施用詐術為必要，如未使用詐術使人陷於錯誤，自不得以詐欺取財罪相繩。所謂以詐術使人交付，必係被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，始為相當，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成本罪（最高法院61年台上字第3099號、76年台上字第4986號、46年台上字第260號判例意旨參照）。
三、公訴意旨認被告3 人涉犯詐欺取財罪嫌，係以被告3 人於偵查中之供述、證人即告訴人於偵查中之證述、證人即告訴人友人賴俊榤於偵查中之證述、信義房屋買賣仲介一般委託書、不動產買賣契約書、自用住宅重購退稅規定、交款紀錄、代辦履約保證委任契約書、不動產說明書、產權調查表、所有權屬一覽表、增值稅概算表、信義房屋行情資訊及標的物現況說明書各1 份、臺灣新北地方法院檢察署104 年7 月1日勘驗筆錄暨現場照片共32張、104 年7 月21日勘驗筆錄暨現場照片共28張、台灣營建防水技術協進會出具之鑑定報告書1 份、告訴人提供之現場圖1 張、現場照片共31張、臺北縣中和地政事務所（現改制為新北市中和地政事務所）鑑界成果1 份等，為其主要論據。訊據被告3 人均坦承本件房屋為被告陳學霖所有並實際居住，於103 年2 月8 日透過信義房屋將本件房屋出售予告訴人，被告單麗卿並於標的物現況說明書上勾選本件房屋無滲漏水或壁癌情形之事實，惟均堅詞否認有何詐欺取財犯行，被告陳學霖辯稱：伊從93年起居住在本件房屋至103 年2 月出售給告訴人為止，居住期間只有100 年間有請人來抓漏，發現是2 樓住戶的問題，之後2樓住戶有施工，施工之後就沒有漏水了，抓漏之後被告陳其振有在和室衣櫃內側左邊貼防水板，伊則是在102 年7 、8月間購買木板貼在和室衣櫃內側正面及底部，因為衣櫃內側原有的木板有脫皮現象，伊怕弄髒衣服，伊在衣櫃內側貼木板的事情都沒有告訴被告陳其振及被告單麗卿，伊只有委託被告單麗卿透過信義房屋出售本件房屋等語；被告陳其振辯稱：伊沒有居住在本件房屋，伊只有在幾年前於和室衣櫃內側左邊釘過1 片木板，本件房屋出售之後因為搬家造成和室地板塌陷，伊有再換過和室地板等語；被告單麗卿辯稱：伊與信義房屋簽約前檢查發現本件房屋客廳窗戶邊有潮濕，伊請信義房屋找金新工程股份有限公司（下稱金新公司）修理，處理完畢後伊才與信義房屋簽定託售契約，伊在標的物現況說明書上面勾選無滲漏水，是因為伊檢查過本件房屋確實沒有漏水，和室衣櫃部分是2 、3 年前漏水，那時候有做過防水工程，不是交屋前才做防水工程來詐欺告訴人等語。經查：
（一）被告陳其振及被告單麗卿為夫妻關係，被告陳學霖為渠等之子，本件房屋為登記為被告陳學霖所有並由被告陳學霖實際居住使用，103 年2 月8 日前某日，被告單麗卿與信義房屋簽定信義房屋買賣仲介一般委託書，委託信義房屋仲介出售本件房屋，同時於標的物現況說明書第9 項「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」勾選「否」，經告訴人閱覽上開標的物現況說明書及實際看屋後，於103 年2 月8 日與被告陳學霖簽定不動產買賣契約書，並依約陸續給付價金予被告陳學霖等事實，為被告3 人所不否認，並據告訴人指訴在卷，另有信義房屋買賣仲介一般委託書、不動產買賣契約書、自用住宅重購退稅規定、交款紀錄、代辦履約保證委任契約書、不動產說明書、產權調查表、所有權屬一覽表、增值稅概算表、信義房屋行情資訊及標的物現況說明書各1 份在卷可稽【詳臺灣新北地方法院檢察署103 年度他字第4373號偵查卷（下稱他字卷）第8 至32頁】，此部分事實首堪認定。另起訴書犯罪事實欄原記載被告3 人均明知本件房屋之地板及牆壁均有結構性滲水情形等語，業據公訴人於105 年5 月9 日以補充理由書補充特定起訴書所指本件房屋有結構性滲水之地板及牆壁，為台灣營建防水技術協進會104 年7 月21日出具之鑑定報告書標示A-1、A-2 、B-1 、B-2 、B-3 、B-4 等處之地板與牆壁等語（詳本院卷第142 頁），經對照上開鑑定報告書標示A-1、A-2 所示位置為和室衣櫃處，標示B-1 、B-2 、B-3 、B-4 所示位置則為餐廳旁邊房間（以下簡稱房間，不包含靠馬路之另1 間房間）之地板與牆壁，故本院審理範圍僅限於和室衣櫃處之地板與牆壁，及房間之地板與牆壁，先予敘明。
（二）次查，經告訴人將和室衣櫃內側由被告陳學霖、被告陳其振裝釘之木板拆下後，發現和室衣櫃內部原來的木板有發霉、脫皮現象，將和室衣櫃完全拆除後，發現後方牆壁有油漆脫落、發黑現象等情，有告訴人提供之和室衣櫃照片、臺灣新北地方法院檢察署檢察官勘驗筆錄所附照片在卷可考【詳他字卷第39至41頁；同署104 年度偵續字第28號偵查卷（下稱偵續卷）第127 頁】，再經鑑定機關即台灣營建防水技術協進會指派鑑定人在和室衣櫃及房間定位，並以高週波水份測試儀測量放水前數據，測得和室衣櫃標示A-1 、A-2 處之含水率為8.9 ％、4.8 ％，房間標示B-
1 至B-4 處之含水率分別為3.6 ％、3.9 ％、1.3 ％、0.
5 ％，再於和室衣櫃相對應之廁所內以蓮蓬頭進行放水，於房間對應位置之外牆接水管灑水2 小時，復以高週波水份測試儀測量放水後數據，測得和室衣櫃標示A-1 、A-2處之含水率為「Over Range」、11.5％，房間標示B-1 至B-4 處之含水率分別為4.4 ％、4.4 ％、2.4 ％、1.8 ％，而認定上開測試點即和室衣櫃、房間地板及牆壁等處結構體含水率升高結構滲漏水，漏水原因則為本件房屋所在之建築物經過長期溫度或濕度變化等原因，造成局部結構體產生裂縫，水份會沿著裂縫或損壞處滲入地板及牆壁內，造成內部含水量增加，使本件房屋1 樓滲水及長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化物，再由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）等情，有台灣營建防水技術協進會104 年7 月21日出具之鑑定報告書1 份在卷可稽，固堪認和室衣櫃內側由被告陳學霖、被告陳其振裝釘之木板拆除後，衣櫃原有之木板有發霉及脫皮現象，和室衣櫃完全拆除後，後方牆壁有油漆脫落及發黑現象，且和室衣櫃處之地板、牆壁及房間地板、牆壁，均有結構性滲漏水情形，然被告3 人是否因出售之房屋具有漏水瑕疵即構成詐欺取財罪，仍應審究被告3 人是否知悉而故意隱匿此重要交易資訊，以此方式施用詐術致告訴人陷於錯誤而決定購買本件房屋並交付價金。
（三）鑑定結果認和室衣櫃處之地板、牆壁及房間地板、牆壁，均有結構性滲漏水情形，係將和室衣櫃原有木板完全拆除，再以高週波水份測試儀測量連續放水2 小時前後之數據所得出之結論，而被告陳學霖實際居住本件房屋期間，和室衣櫃原有木板並未拆除，房間地板及牆壁處亦擺有床鋪、梳妝台等桌椅（詳他字卷第76至77頁、第81至83頁被告
3 人提出之照片），被告陳學霖實無可能如同鑑定單位進行連續放水2 小時測試再以精密儀器測量和室衣櫃及房間地板、牆壁各處之含水量，而查悉上開地點有滲漏水情形，且依上開照片觀之，被告陳學霖既實際使用和室衣櫃擺放衣服並於房間內擺放床鋪、梳妝台等桌椅，倘若被告陳學霖使用期間本件房屋期間，上開地點有「滲水」、「滴水」、「積水」等明顯可用肉眼觀察即知有嚴重漏水之現象，被告陳學霖應會將物品自漏水處移開以免影響其日常生活及居住品質，惟被告陳學霖直至售屋前，仍正常使用和室衣櫃及房間，已難認被告陳學霖確實知悉和室衣櫃後方牆壁及下方地板、房間牆壁及地板處均有結構性滲漏水問題，並告知被告陳其振及被告單麗卿。
（四）再查，和室衣櫃原有木板發霉情況，是否為被告3 人所知悉而試圖裝訂新的木板加以掩飾一節，經被告單麗卿於偵查中供稱100 年6 月間在和室衣櫃旁邊牆壁有進行抓漏，發現漏水點在2 樓，當時被告陳其振有在衣櫃內側加裝防水板等語（詳偵續卷第23頁反面至24頁）；被告陳其振於偵查中供稱其好幾年前有在衣櫃內側先貼防水板，再貼木板上去等語（詳偵續卷第24頁）；被告陳學霖於偵查及本院審理時供稱100 年間因為漏水狀況嚴重所以有請人來抓漏，發現是2 樓的問題，之後2 樓有施工，施工之後就沒有漏水了，被告陳其振是在抓漏的差不多時期來衣櫃內側左邊貼防水板，至102 年7 、8 月間其自行前往五金行購買木板釘在衣櫃內側正面、下面等處，是因為衣櫃內側原本的木皮有點脫落，其為避免弄髒衣物才重新釘木板等語（詳偵續卷第25頁、第55頁反面；本院第155頁反面），核與被告3人提出之仁水工程有限公司施作工程證明書記載該公司於100年6月15日承攬本件住處和室天花板漏水維修工程發現漏水源為同址2 號2 樓，及被告3人提出同址
2 號2 樓於漏水點有施工痕跡之照片6張相符（詳偵續卷第30至32頁），且告訴人將和室衣櫃內側木板拆下後，亦可見衣櫃內側左邊係以較長、較舊之螺絲固定一片白色防水板及木板，衣櫃內側正面及下面則是以較短、較新之螺絲固定製造日期記載為102 年7 月20日之木板，而衣櫃原有木板確實有脫皮現象等情，有告訴人提供之照片可佐（詳他字卷第39至40頁；偵續卷第11至14頁），堪認被告3人上開供述內容，尚非全然無據；告訴人雖以告訴理由狀表示其前往五金行表示欲購買當月製造之木板，經店員告知木板經盤商多次轉銷庫存，不可能有當月或前月出廠的木板等語，而認被告陳學霖鋪設於衣櫃內側正面及下面的木板不可能為其在102年7、8月間購得，並提出其親自購買木板之製造日期及發票為據（詳偵續卷第92至96頁），然卷內並無任何發票、收據、帳冊等銷貨、購買憑證足以證明被告陳學霖購買上開記載製造日期為102年7月20日之木板之確切時間，而告訴人所謂五金行店員告以不可能買到當月或前月出廠的木板等陳述，為其以聽聞自他人在審判外之陳述作為內容，而以書狀轉述，屬傳聞之陳述，無法執為對被告陳學霖不利之認定，告訴人自行購買木板之經驗，亦無法直接比附援引為被告陳學霖購買木板之情況，故依「罪疑有利被告原則」，應採信被告陳學霖所稱其購買木板鋪設在衣櫃內側正面及下面之時間為102 年 7、
8 月間。再者，從被告3人上開供述及衣櫃照片觀之，100年6 月間請人抓漏時，被告陳其振在衣櫃內側左邊係先釘上白色防水板再覆蓋木板，102 年7、8月間被告陳學霖在衣櫃內側正面及下面釘木板時卻未同時裝設防水板於木板後方，足見上開2次在衣櫃內側裝設木板應為不同之目的，即與被告3人供述抓漏當時為防止日後潮濕而由被告陳其振在衣櫃內側左邊加裝防水板，之後被告陳學霖只是為防止衣櫃內衣物沾到木皮而釘上木板等語相符，且被告陳學霖於102年7、8月間購買新的木板裝訂在衣櫃內側正面及下面時，並未一併將衣櫃內側左邊舊有、100年6月間裝設木板及防水板拆下重新裝設新的木板，顯見其認為100年6月間抓漏且經2樓住戶施工修繕後，確實已無漏水問題而無須換新木板。又告訴人將被告陳學霖、被告陳其振裝設之木板拆除後，衣櫃內側原有之木板確實有發霉現象，然查，發霉之範圍及嚴重程度係隨著室內潮濕程度而為變化之過程，此由卷附104年7月1日檢察官到場勘驗所拍攝之衣櫃內部照片，顯示衣櫃內側木板發霉之程度，明顯較告訴人於103年11月26日刑事聲請再議狀所附之衣櫃內部照片嚴重甚多（詳偵續卷第11至12頁、第107至108頁），可見一斑，佐以本件房屋為座落1樓之房屋，通風效果本較高樓層房屋為差，又和室衣櫃係在本件房屋之角落，除無任何對外窗戶，復與浴室共用牆壁相鄰，有卷附告訴人提出之本件房屋平面圖可參（詳他字卷第33頁），衡情和室衣櫃處應較屋內其他地方更為潮濕，而告訴人於本院審理時亦證稱其在103 年5 月14 日交屋後，有使用白色珍珠板貼在本件住處2個房間及客廳窗戶玻璃上，是因為窗戶玻璃是透明的，其為了隱私所以才貼珍珠板等語在卷（詳本院卷第149頁），則告訴人既是為了維護隱私才在本件房屋對外窗戶之玻璃上黏貼珍珠板，雖不影響窗戶開啟及關閉功能，但顯無可能時常開啟窗戶，否則即與維護隱私之目的相違，故告訴人於交屋後使用本件房屋之方式已異於原屋主即被告陳學霖，此種使用房屋之方式是否對於和室衣櫃內木板發霉程度、範圍有所影響，實非無疑，要難以告訴人事後將衣櫃內側新裝設之木板拆下時發現原有木板發霉，即反推被告陳其振在衣櫃內側左邊及被告陳學霖在衣櫃內側正面及下面釘上木板之際，該衣櫃內側原有之木板即已呈現發霉狀態。職是，依卷內證據並參酌本件房屋於簽約時屋齡已達40年，屬於老舊建築，經契約明定因屋齡超過30年而不在信義房屋漏水保固範圍內等情，有不動產買賣契約書在卷可參（詳他字卷第9 頁、第15 頁），已無法確認被告陳學霖居住於本件房屋期間是否有滲水，抑或滲水之現象是否於交屋後始產生，更無法認定被告3人於出售本件房屋之前，確實已知悉和室衣櫃內側原有木板已經發霉，並知悉和室衣櫃後方牆壁、地板及房間牆壁、地板均有滲漏水之瑕疵，仍隱瞞此交易重大訊息而詐取告訴人財物。
（五）另告訴人於偵查中證稱其有看到被告3 人裝修和室地板，因為已經爛掉塌陷，所以他們重新鋪設和室木板，其他地方沒有看到被告3人有再次裝潢情形等語（詳他字卷第48頁），核與證人賴俊榤於偵查中證稱其與告訴人到本件房屋查看時，看到被告陳其振在拆和室木頭地板，新的木板已經鋪設好，舊的木板就放在門口等語相符（詳他字卷第48頁反面），並經告訴人以103年8月7日刑事告訴狀記載「…簽約後於103年3月間，告訴人與友人賴俊榤至系爭房屋外檢視並討論，恰巧被告陳學霖開門經其同意後，進入屋內發現被告陳學霖之父正自行翻修系爭房屋臥室，被告陳學霖告稱其父懂木工，重新翻修是為了讓告訴人住的更舒服云云…」等語（詳他字卷第3頁），而被告3人對於在交屋前曾經推由被告陳其振翻修和室地板等情並不否認，僅稱是搬家時家具造成年久失修之和室地板塌陷，故重新鋪設等語，則被告3人在交屋予告訴人之前，確實有推由被告陳其振將和室地板整個打掉重新鋪設，適逢告訴人與友人前來查看本件房屋，被告3人仍開門讓告訴人進屋觀看施工情形，並無任何阻撓告訴人看屋，或刻意不讓告訴人看到拆下來的舊木板等情形，被告3人主觀上顯然不認為本件房屋有滲漏水之瑕疵而須對告訴人隱匿；此外，被告3人在交屋予告訴人之前，即推由具有木工技術之被告陳其振將和室地板全部打掉重新鋪設新的木板，倘若被告3人確實知悉和室衣櫃所在之地板及牆壁位置有滲漏水情形導致衣櫃內側原有木板發霉，而有意隱瞞此瑕疵詐欺告訴人，大可連同和室衣櫃一併拆除重新製作，更可達到避免告訴人發現該處滲漏水之詐欺目的。此外，被告單麗卿於標的物現況說明書第10項「本標的物委託前六個月內是否曾經修繕滲漏水、壁癌？」勾選「是」並註記修繕期間為103年1月，修繕位置為客廳窗旁牆壁等語（詳他字卷32頁），且有金新公司103年1月23日出具之漏水保固書1份存卷為憑（詳他字卷第56頁），是被告3人委託信義房屋出售本件房屋之前，尚願意就其等已知之壁癌部分付費進行修繕，並如實將此一可能影響交易價值之情狀記載於標的物現況說明書上，顯有避免買受人日後發現房屋瑕疵產生紛爭之意思，若被告3人於售屋之時確實發現和室衣櫃及房間之牆壁、地板亦有滲漏水之情形，豈有不一併修繕、徒增日後涉訟紛爭之理？故以被告3人出售本件房屋前後之客觀舉止觀察，實難認渠等主觀上確實知悉本件房屋有滲漏水之瑕疵，而客觀上以隱瞞此瑕疵之方式對告訴人施用詐術。
（六）又告訴人雖一再指稱被告3人有以防水塗料塗在本件房屋地板磁磚接縫、牆面與牆角接縫等語，並提出本件房屋廚房流理台櫥櫃下方擺放之防水塗料1罐及毛刷1支為據（詳他字卷第42頁照片；偵續卷第114頁反面照片），惟查，被告陳學霖稱其有看過這罐防水塗料，但這是早期留下來的，其不知道是誰留下來的，也不知道是誰的等語（詳偵續卷第56頁反面），經本院請告訴人攜帶該防水塗料1罐及毛刷1支到庭並當場勘驗，認該防水塗料1罐為金屬圓桶，高度為19.5公分，直徑為17公分，罐身貼有「UGLDRYLOK護壁乳膠防水漆」之標籤，外露金屬部分均明顯鏽蝕，頂蓋上貼有一白色圓形標籤，標示3行英文及阿拉伯數字，分別為「N」、「4K 192」、「651」，除此之外別無其他關於製造日期或有效期限之明顯標示；毛刷1支則為木柄連結金屬材質及刷毛，其中金屬材質部分有明顯鏽蝕，刷毛部分無法判斷是否有使用過之痕跡等情，有本院105年5月12日審判筆錄在卷可佐（詳本院卷第145頁反面），則告訴人所指被告3人遺留在本件房屋廚房流理台櫥櫃下方之防水塗料及毛刷之金屬部分均已明顯鏽蝕，防水塗料罐身亦無標示製造日期或有效期限，堪認確實已經擺放於該處一段時間，且觀諸該防水塗料擺放之位置，係在廚房流理台櫥櫃下最內側之水管下方位置，倘該櫥櫃正常使用擺放其他物品時，該防水塗料實有可能遭其他擺放於外側之物品遮蔽而較難被人發現，故被告陳學霖辯稱不知何人留下該防水塗料等語，難謂不足採信；而告訴人所指被告3人持防水塗料塗在地板磁磚接縫、牆面與牆角接縫等處，經對照本件房屋現場圖，上開各處均非公訴意旨特定被告3人明知有滲漏水瑕疵之位置，亦無證據顯示本件房屋在地板磁磚接縫、牆面與牆角接縫等處確實有以上開遺留在屋內之防水塗料塗抹之事實，且被告3人並非本件房屋原始起造人，被告陳學霖亦是向前手購得本件房屋，更難驟認確實係被告3人以上開防水塗料塗抹地板磁磚接縫、牆面與牆角接縫等處；此外，倘若被告3人確實明知本件房屋有漏水瑕疵，而以上開防水塗料塗抹在本件房屋地板磁磚接縫、牆面與牆角接縫等處企圖掩飾，豈有不於搬走、交屋予告訴人之際，一併將廚房流理台櫥櫃內之防水塗料及毛刷帶走滅證之理？在在顯示被告3人主觀上應不認為本件房屋確實有漏水之瑕疵。告訴人於偵查中另稱：本件房屋只要一下大雨就漏水，板子上面全部長霉，伊在103年6月12日有請被告單麗卿跟房仲一起來本件房屋查看，他們看完之後說不出話來，被告單麗卿還在那裡偷笑，之後他們就再也不理伊，信義房屋也不理伊，伊請消保官仲介，但信義房屋說要告就告等語（詳偵續卷第26頁、第56頁反面至57頁），惟告訴人上開證述之內容至多僅能證明被告3人與告訴人完成本件房屋之買賣後，對於本件房屋存在之瑕疵，被告3人並未積極處理，尚無法據此即認被告3人有詐欺取財之犯行。
（七）末按刑法上詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中使用不當之方法得利為規範目的，而經濟行為亦因其行為本質及類型，而於交易領域中有其特有之行為特性，法律原則上固應保障交易之秩序，惟於具體案例中，亦應顧及交易雙方為交易行為時，是否有具體情事，足認其違背正當之經濟秩序，而應予以制裁。否則，經濟行為本身原寓有不同程度之不確定性或交易風險，交易雙方本應自行估量其主、客觀情事及搜集相關資訊，以作為其判斷之參考。而本件買賣標的物為房屋，衡諸一般人於購買價值高昂之不動產時，除注意房屋之本體外，當亦會就房屋所座落之地理位置、附近之就學、就業環境、交通便利、生活機能等因素通盤考量，並會仔細詢問現任屋主、實際使用房屋之人、仲介人員或附近居民等以了解房屋之現況，自行考量交易內容之正確性、資金風險等等因素，作為是否買受房屋之判斷依據。換言之，房屋之是否滲漏水乃與屋況良好與否相關，縱使會影響房屋之價格，亦僅係審酌因素之一，就被告單麗卿在標的物現況說明書上勾選無漏水，而其後發生房屋漏水等情事，依現行民事法令關於出賣人債務不履行及物之瑕疵擔保等相關之規範，已足以令原屋主即被告陳學霖依債之本旨負起出賣人之責任，此關被告陳學霖與告訴人簽定之不動產買賣契約書第17條第4項記載「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）、樓地板及地壁磚異常等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。」等語自明（詳他字卷第13頁），尚難逕以刑法上詐欺取財罪相繩。
四、綜上所述，本件被告3 人推由被告單麗卿委託信義房屋出售本件房屋，及被告陳學霖與告訴人簽定不動產買賣契約書之際，既未使用詐騙手段，讓告訴人對締約之基礎事實發生錯誤之認知，而締結一個在客觀上對價顯失均衡或一方不具有履約可能之契約，況被告陳學霖亦已依約交付本件房屋予告訴人，而無自始抱著將來不履行契約之意思來訂定契約，只打算先行收得告訴人之給付，卻無意履行依契約所應為對價給付之履約詐欺，尚難遽認被告3 人有何施以詐術致告訴人陷於錯誤而交付財物之犯行，衡之以上事證，告訴人與被告陳學霖就本件之法律關係應屬民事糾葛，應循民事程序以求釐清解決，尚與上開詐欺取財罪之構成要件不合。此外，本院復查無其他積極證據足認被告3 人涉有此詐欺取財犯行，本案既不能證明其等犯罪，揆諸前開法條規定及判例意旨，自應為被告3 人無罪之諭知，以昭審慎。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1 項前段，判決如主文。
本案經檢察官鍾維翰偵查起訴，由檢察官許宏緯到庭執行公訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 17 日
刑事第二十一庭審判長法 官 王瑜玲
法 官 洪任遠法 官 劉凱寧以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官 蘇秋純中 華 民 國 105 年 6 月 20 日