臺灣新北地方法院刑事判決 106年度易字第1111號公 訴 人 臺灣新北地方法院檢察署檢察官被 告 洪晨軒上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（106 年度調偵續字第27號），本院判決如下：
主 文洪晨軒犯詐欺取財罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。緩刑貳年。未扣案之犯罪所得新臺幣陸拾伍萬元沒收，如全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
事 實
一、緣洪晨軒（原名「洪韻庭」，於民國102 年1 月15日改名）於101 年3 月7 日向賴採足以總價金新臺幣（下同）810 萬元（雙方約定為利買方申請購屋貸款，由賣方補貼裝潢工程款190 萬元，而於買賣契約書上買賣總價款標示為1,000 萬元），購買新北市○○區○○街○○巷○○弄○ 號5 樓之房屋（含頂樓增建建物及其坐落土地持分）後，發現上開房屋有漏水情事，遂於101 年5 月9 日向法院對賴採足提起損害賠償之民事訴訟（即本院101 年度訴字第1144號民事事件），審理中經承審法官送請新北市建築師公會鑑定後，於102 年5月15日出具報告，載稱因雙方對混凝土之氯離子含量有疑義，要求送請檢測，故就上開房屋天花板剝落硬固混凝土塊，另送請檢測，試驗結果檢測出該混凝土塊之氯離子含量為0.0472% 即每立方公尺1.086 公斤（依經濟部標準檢驗局於87年6 月25日修訂之【CNS3090-預拌混凝土】國家標準規定，一般鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方公尺混凝土中不得超過0.3 公斤），已逾國家標準規定之含量標準甚多，而疑有海砂屋之可能。洪晨軒又因於上開民事訴訟中，欲脫售上開房屋，而委託仲介業者於網路上591 房屋交易網刊登售屋訊息（刊登價售1,180 萬元），隨後又有房屋仲介業者楊瑞彬向其爭求代銷上開房屋，惟因檢視其上開房屋有天花板水泥剝落鋼筋外露之情，遂徵得其同意由楊瑞彬於102 年5月28日為其委請臺灣省土木技師公會，再就上開房屋天花板位、樑位、柱位3 處取樣檢測，而於同年月31日測試結果，檢測出該房屋上開3 處硬固混凝土氯離子含量分別為每立方公尺2.82公斤、每立方公尺1.035 公斤、每立方公尺0.527公斤，亦均超過上開氯離子含量標準甚多，而有海砂屋之可能，因此楊瑞彬於網路上房屋資訊網為其刊登上開房屋仲介售屋廣告時，並載明「本物件氯離子含量超標，應為海砂屋」「行情1280萬屋主折價200 萬，1080萬出售」等內容。其後洪晨軒於102 年7 月1 日在上開民事訴訟中具狀時，亦主張表示：依上開2 次測試結果，上開房屋「其氯離子含量確實超過標準值，確認為海砂屋無誤，此為重大瑕疵」等語，並於102 年7 月2 日在上開民事訴訟審理中陳稱「我在七月一號資料有寫到房子鑑定結果是海砂屋」等語，顯見其已知悉並主觀上認定上開房屋係氯離子含量超標之海砂屋。之後並續於上開民事訴訟中102 年9 月18日具狀、臺灣高等法院
103 年度上易字第30號返還不當得利民事訴訟（即本院上開民事訴訟上訴審）中102 年12月20日、103 年3 月17日、10
3 年3 月21日具狀、103 年3 月20日、103 年5 月13日開庭陳述，主張上開房屋係氯離子含量超標之海砂屋（至103 年
6 月13日始與賴採足調解成立）。
二、其後即有不知情之簡柏豐於103 年7 月間，向洪晨軒洽詢購買上開房屋，詎洪晨軒明知上開房屋係氯離子含量超標，有可能構成海砂屋，於交易習慣上及依誠實信用之交易原則，對其買受人就該交易上重要訊息負有告知義務，然其為免影響購買意願及貶抑上開房屋交易價格，竟意圖為自己不法所有，基於詐欺取財之犯意，於簡柏豐檢視上開房屋及與簡柏豐洽談締約過程中，故意隱瞞未告知上開交易重要訊息，並於103 年7 月17日，在不動產買賣契約書所附之不動產現況說明書中內容「是否曾做過海砂屋檢測」一欄，勾選「否」，致簡柏豐陷於錯誤，而於同日簽約以945 萬元購買上開房屋（登記於簡柏豐之母盧素珍名下），並依約於103 年9 月
2 日交付尾款完畢後，由建築經理公司於同年月4 日結清支付洪晨軒，洪晨軒因而將上開房屋脫售，詐得買賣上開房屋差價135 萬元。嗣因簡柏豐於105 年3 月欲裝修上開房屋時察覺有異，經委託檢測查悉上開房屋混凝土氯離子含量超標，並於網路上查詢有關海砂屋資訊時，閱得仲介業者楊瑞彬刊登之上開房屋仲介售屋廣告內容，始知受騙。
三、案經簡柏豐訴由臺灣新北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理 由
一、按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合同法第159 條之
1 至第159 條之4 之規定，但經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159 條之5 定有明文。查本判決下列所引用之被告以外之人於審判外之陳述，雖屬傳聞證據，惟檢察官及被告於本院審理時均表示無意見，且迄至言詞辯論終結前亦未聲明異議，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當之瑕疵，亦認為以之作為證據應屬適當，依上開規定，認具有證據能力；又本件認定事實所引用之非供述證據之證據能力部分，並無證據證明係公務員違背法定程序所取得，檢察官及被告於本院審理時均未主張排除前開物證之證據能力，且迄於言詞辯論終結前亦均未聲明異議，本院經審酌亦無其他違法不當之情況，故均認有證據能力，合先敘明。
二、訊據被告洪晨軒矢口否認有上開詐欺之犯罪事實，辯稱：伊固知悉於上開民事訴訟中有就上開房屋做過2 次氯離子含量檢測，但該民事訴訟判決後經賴採足上訴至第二審，第二審訴訟中，伊有請求追加起訴並鑑定上開房屋是否海砂屋，然因承審法官、調解委員告訴伊說上開房屋雖檢測有氯離子含量超標，但不能認定係海砂屋，並駁回伊海砂屋鑑定之聲請，伊因此以為上開房屋不是海砂屋，因而之後於與告訴人簡柏豐交易時即未告知，而告訴人亦未曾詢問過伊該房屋是否海砂屋，又因上開房屋並未做過海砂屋鑑定，故伊於不動產現況說明書上「是否曾做過海砂屋檢測」欄即勾選「否」，且伊原無意出售上開房屋，是告訴人主動積極向伊洽購，伊才同意出售上開房屋，再者上開房屋所有屋況伊均確實誠實告知，並提供告訴人多次進屋勘察，故伊並無故意隱匿詐騙告訴人而出售上開房屋云云。經查：
㈠按刑法第339 條之詐欺取財罪，其成立以行為人有施用詐
術之行為為必要，然所謂詐術行為，並不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，消極不作為之欺罔行為亦包括在內，惟在不作為詐欺，須以行為人依法律、契約或誠實信用原則負有據實告知之義務，竟刻意不告知實情，而積極利用他人之錯誤使該他人為財產之處分行為，始克相當。又於法律、契約並未明確規範告知義務時，行為人是否就交易上特定事項負有告知義務，除應依照社會通念，斟酌該事項於特定交易內容上是否為重要之事項外，更應斟酌交易相對人之知識、經驗、調查能力以決定之。倘屬交易上重要之事項，依具體情狀觀察交易相對人之知識、經驗、調查能力，尚無從輕易察知者，應認行為人負有告知義務，以利交易相對人斟酌利害，決定是否完成交易並為財產上處分行為，行為人明知交易相對人就交易上重要之事項業陷於錯誤，有告知義務卻故意隱瞞不為告知，自屬利用他人錯誤之消極不作為欺罔行為，而應認係構成詐欺取財行為（最高法院90年度台上字第7781號、91年度台上字第1071號等裁判意旨可資參照）。
㈡被告於將上開房屋售予告訴人前，已因上開房屋漏水屋況
糾紛與前手交易人賴採足進行損害賠償之民事訴訟，並於訴訟中經鑑定檢測及委託仲介業者脫售時送經檢測共2 次，而知悉上開房屋混凝土氯離子含量超標國家標準甚多，而有構成海砂屋可能之情甚明，且於該民事訴訟中多次據以主張，然其後於與不知上情之告訴人交易出售上開房屋時，則未告知上開檢測超標之事，並於不動產買賣契約書所附不動產現況說明書中內容「是否曾做過海砂屋檢測」一欄，勾選「否」，而使告訴人簽約以945 萬元購買上開房屋，並交付價款等情，業據被告供認不諱，並經告訴人、證人楊瑞彬分別於偵查、審理時指訴、證述甚詳（見10
5 年度偵字第24933 號偵查卷3 至21頁、106 年度調偵續字第27號偵查卷5 至10頁、13至15頁、72至73頁、79至82頁、本院審理卷106 年12月25日準備程序筆錄5 至6 頁、
107 年2 月5 日審判筆錄5 至16頁、22至29頁），且有本院101 年度訴字第1144號民事卷附之新北市建築師公會10
2 年5 月15日鑑定報告書、厚昇工程顧問有限公司材料實驗室102 年3 月29日氯離子含量試驗報告、臺灣省土木技師工會102 年5 月31日硬固混凝土氯離子含量測試報告、被告於該民事訴訟提出之102 年7 月1 日、102 年9 月18日書狀、102 年7 月2 日言詞辯論筆錄、臺灣高等法院10
3 年度上易字第30號民事第二審卷附被告提出之102 年12月20日、103 年3 月17日、103 年3 月21日書狀、103 年
3 月20日準備程序筆錄、偵查卷附之不動產買賣契約書、不動產現況說明書、告訴人提出之厚昇工程顧問有限公司材料實驗室105 年3 月16日硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告、仲介業者楊瑞彬於房屋資訊網刊登之上開房屋出售廣告、本院審理卷附被告提出之安信建築經理股份有限公司賣方專戶資金及利息結算明細表等可資佐證，堪認屬實。
㈢被告雖辯稱上開意旨云云，惟按買賣交易標的之房屋是否
為海砂屋，將影響交易相對人之交易意願及價格，依國內不動產交易實務及主管機關規範於不動產買賣契約所附之不動產現況說明書欄示內容，當屬不動產交易之重要事項，且非一般交易相對人檢視房屋現況所得輕易察知，出賣人自應負有告知義務。本件被告於出售上開房屋予告訴人前，即因上開房屋漏水屋況與前手訴訟請求損害賠償，且於該訴訟中經鑑定得悉上開房屋混凝土氯離子含量超標，即多次以書狀或到庭陳述主張上開房屋可確認為海砂屋無誤，此為重大瑕疵，並於上訴訴訟中追加請求此部分損害賠償，此有上開民事訴訟審理卷可稽，足見就上開房屋經檢測混凝土氯離子含量超標，有可能構成海砂屋，且此關係房屋買賣交易之重要事項等情知悉甚明。其雖又辯稱：係因上訴審中承審法官、調解委員告訴伊說上開房屋雖檢測有氯離子含量超標，但不能認定係海砂屋，並駁回伊海砂屋鑑定之聲請，伊因此以為上開房屋不是海砂屋，因而之後於與告訴人簡柏豐交易時即未告知云云，然衡其與前手上開訴訟糾紛主張之情及訴訟經驗，當亦可知非必至確認上開房屋結構為海砂屋，始對房屋交易有重大瑕疵影響，況其因上開房屋漏水屋況即對前手積極索賠，而上開房屋檢測有氯離子含量超標，不僅可能係造成混凝土剝落鋼筋外露致房屋漏水之主因，嚴重更至影響房屋結構損害構成海砂屋，此重大瑕疵更甚於其該訴訟中漏水之情，此由被告原欲於該訴訟中再對交易前手追加請求更高額賠償，亦可知被告甚知其影響房屋買賣交易之嚴重性，是其上開所辯藉詞係因上開訴訟承審法官、調解委員告知氯離子含量超標不能認定即係海砂屋，而未告知告訴人云云，要屬臨訟卸責之詞，顯不可採。
㈣又其雖辯稱：因告訴人亦未曾詢問過伊該房屋是否海砂屋
，又因上開房屋並未做過海砂屋鑑定，故伊於不動產現況說明書上「是否曾做過海砂屋檢測」欄即勾選「否」，且伊原無意出售上開房屋，是告訴人主動積極向伊洽購，伊才同意出售上開房屋，再者上開房屋所有屋況伊均確實誠實告知，並提供告訴人多次進屋勘察，故伊並無故意隱匿詐騙告訴人而出售上開房屋云云。然稽之其與上開房屋交易前手訴訟之情，其當知之房屋買賣交易有關影響買賣意願及價格之重要事項，買方均有主動告知之義務，且不動產現況說明書上所謂海砂屋檢測，即指氯離子含量檢測，縱其主觀上認係指海砂屋結構鑑定，而非氯離子含量檢測，按其與前手訴訟經驗，此氯離子含量檢測超標，亦屬房屋交易重要事項，為免糾紛，亦當於備註或其他重要事項再詳加註記，或口頭告知買方之告訴人，而其仍於不動產現況說明書上該欄勾選「否」，亦未另行告知告訴人，綜情衡酌，難謂其無刻意隱瞞之故意。再本件上開房屋交易，被告早於與前手上開訴訟中之102 年間，即委託多家仲介業者於網路刊登售屋廣告，亟於脫售，且告訴人亦係因見網路售屋廣告而向被告洽購，另從告訴人與被告洽購、檢視房屋及締約過程中，均未提及知悉上開房屋有經氯離子含量檢測或疑為海砂屋等事項，與被告議論貶降交易價格，而仍願以高於被告買價之945 萬元價購，亦可見告訴人於交易時顯均不知上開房屋有氯離子含量檢測超標而疑為海砂屋之情，是被告藉詞以告訴人未詢問、係告訴人主動洽購、已經檢視房屋現況云云，均難解免其就上開房屋有經氯離子含量檢測超標而疑為海砂屋之重要交易事項，應有主動告知之義務，亦見其此所辯，純屬卸責之詞，要難採為其有利之認定。
綜上所述，本件事證明確，被告上開所辯均不足採，其上開犯行堪以認定，應予依法論科。
三、核本件被告對告訴人上開所為，係犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪。爰審酌被告為保險研究所碩士，從事過保險業務工作，有相當之智識程度及社會經驗，且與告訴人交易前甫有與前手訴訟之經歷，當知房屋買賣交易，賣方對買方就買賣之房屋標的有關之交易重要訊息，均有主動告知之義務，以維交易之公平，詎其明知交易之上開房屋有重大瑕疵，且其甫因此與前手訴訟多年，不思其所受之苦，竟圖隱瞞該屋瑕疵脫售該屋，將其不利益轉嫁他人以圖利，侵害告訴人財產利益，顯應予非難，兼衡其犯罪之手段、方法、對告訴人所生危害、犯後仍飾詞卸責之犯後態度及已與告訴人達成民事賠償調解等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。但查被告前未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，此有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可稽，而其因一時失慮，觸犯本件刑罰，且已與告訴人達成民事賠償之調解，有新北市三重區調解委員會107 年民調字第24
4 號調解書影本在卷可按，復經告訴人表示不再追究被告其責，請本院對被告從輕量刑，是衡其經此教訓後，應知所警惕，信無再犯之虞，本院因認其所宣告之刑以暫不執行為適當，爰併予宣告緩刑二年。
四、另被告行為後刑法關於沒收之規定業於104 年12月30日、10
5 年6 月22日修正、增訂公布，並自000 年0 月0 日生效施行，但依修正後之刑法第2 條第2 項，因此次修正已明定沒收為獨立之法律效果，已不具刑罰本質，無罪刑法定原則之適用與適用行為時法之必然性，爰規定沒收適用裁判時之法律，故無庸為新舊法比較。本件被告因犯詐欺罪，而獲有犯罪所得即上開房屋買賣差價135 萬元，其中70萬元已經被告與告訴人成立調解，分70期，每月償還1 萬元，有上開調解書可稽，此部分雖於本院判決時，尚未全數償還告訴人，惟此調解書經法院核定後，即與民事確定判決有同一效力，具有執行名義，應無重複宣告沒收之必要，爰依刑法第38條之
2 第2 項規定，不予宣告沒收。至其餘65萬元部分，性質上仍屬犯罪所得而有剝奪之必要，未扣案且查無刑法第38條之
2 第2 項規定之適用情事，爰依刑法第38條之1 第1 項前段、第3 項規定，宣告沒收，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299 條第1 項前段，刑法第2 條第
2 項、第339 條第1 項、第41條第1 項前段、第74條第1 項第1款、第38條之1 第1 項前段、第3 項、第38條之2 第2 項，刑法施行法第1 條之1 第1 項，判決如主文。
本案經檢察官曾開源偵查起訴，由檢察官楊雅婷到庭執行公訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
刑事第九庭 審判長法 官 彭 全 曄
法 官 楊 筑 婷法 官 劉 思 吟以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官 陳 宥 伶中 華 民 國 107 年 5 月 3 日附錄本案論罪科刑法條全文：
中華民國刑法第339 條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。