臺灣新北地方法院刑事判決111年度易字第341號公 訴 人 臺灣新北地方檢察署檢察官被 告 許銘淵選任辯護人 許玉娟律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（110年度調偵字第1712號），本院判決如下：
主 文許銘淵無罪。
理 由
一、檢察官起訴的主要內容為：
（一）被告許銘淵明知名下新北市○○區○○路000巷00號5樓房屋（下稱本案房屋）所屬公寓之頂樓平台，為集合住宅的共同部分，其雖在頂樓平台增建房屋並出租，惟有交付頂樓鐵門鑰匙予本案房屋樓下住戶使用，其為求順利出售本案房屋，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財的犯意，於民國104年12月間，向告訴人張雅欣、謝柏年【告訴人之夫】佯稱：頂樓平台是單獨使用，樓下住戶無法隨意上去云云，未告知交付頂樓鐵門鑰匙予樓下住戶，並在「不動產標的現況說明書」登載如附表所示內容，致告訴人陷於錯誤，認實際上可單獨使用頂樓平台，遂於104年12月12日，與被告簽訂不動產買賣契約，以總價新臺幣（下同）1,510萬元購買本案房屋（含6樓夾層增建19坪、頂樓平台增建20坪）。
（二）因此認為被告涉犯刑法第339條第1項詐欺取財罪嫌。
二、判決依據的法律原則：
（一）犯罪事實之認定，應該依據證據，如果無法發現相當證據，或者是證據不能夠證明，自然不可以用推測或者擬制的方法，當作裁判的基礎。而且檢察官對於起訴的犯罪事實，負有提出證據及說服的實質舉證責任，如果檢察官提出的證據，無法積極證明被告有罪，或者檢察官指出的證明方法，不能說服法院而形成被告有罪之心證（必須達到通常一般人都沒有合理懷疑的程度），在無罪推定原則的要求下，就應該判決被告為無罪。
（二）刑法第339條第1項詐欺取財罪的成立，以意圖為自己或第三人不法所有，施行詐術使人陷於錯誤，而將本人或第三人之物交付為要件。債務人於債之關係成立之後，如果有債務不履行或是應負瑕疵擔保責任的情形，在一般社會經驗上可能的原因非常多，如果沒有足以證明債之關係發生時自始故意從事財產犯罪的積極證據，仍然不能以事後債信違反的客觀情狀，推定債務人原來具有詐欺取財的犯意。
三、檢察官起訴主要的依據是：㈠被告於警詢、偵查供述；㈡告訴人、證人謝柏年、賴玉霜【被告之妻】、林進德【本案房屋之3、4樓住戶】、詹景文【地政士】、許雅萍【地政士】於警詢、偵查證述；㈢不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、不動產標的現況說明書、頂樓平台照片、現場圖及檢察事務官勘驗筆錄各1份；㈣本院108度易字第599號、臺灣高等法院109年度上易字第621號及最高法院110年度台上字第1750號判決書【即告訴人、證人謝柏年被訴竊佔之刑事案件，下稱另案】各1份。
四、訊問被告以後，被告堅定地否認自己有詐欺取財的行為，並辯稱：我有和告訴人說1樓、3樓的人有鑰匙，可以到頂樓查看水表，都是他們自己處理，沒有需要幫忙他們抄水表，我住了20多年，這個習慣已經保持那麼久，怎麼可能沒有和告訴人說，我沒有欺騙告訴人，就算告訴人不買本案房屋，還有很多人會買，不一定要賣給告訴人，我也沒有急著用錢等語。
五、法院審理之後，有以下的判斷：
（一）被告於104年12月12日，與告訴人簽訂不動產買賣契約，以總價1,510萬元購買本案房屋（含6樓夾層增建19坪、頂樓平台增建20坪），並在「不動產標的現況說明書」登載如附表所示內容的事實，有不動產買賣契約書、買賣價金履約保證書、不動產標的現況說明書各1份在卷可佐（偵卷一第9頁至第21頁），被告又不爭執、否認，這部分的事實應該可以先被確認清楚，並無爭議。
（二）告訴人、證人謝柏年固然指證被告詐欺：
1.告訴人的證述：⑴於警詢、偵查（包括另案部分）證稱：交屋以後，林進德
就向工務局檢舉頂樓平台違建，導致增建部分被拆除，還被林進德提告竊佔罪，被告沒有告知其他住戶也可以使用頂樓平台，只說頂樓的人要幫1樓、3樓住戶抄水表，這與不動產標的現況說明書中「自己單獨使用」的記載不符，購買本案房屋的時候，我也不知道樓下住戶原來是有頂樓平台鐵門的鑰匙等語（偵卷一第6頁至第7頁、第42頁至第43頁、第101頁至第102頁；調偵卷第14頁至第15頁）。
⑵又於審理證稱：被告完全沒有說要把頂樓平台鐵門的鑰匙
交給樓下鄰居，也沒有說樓下鄰居需要至頂樓平台裝天線、配水管，被告表示這26年來，其他住戶都不會上來，都是幫忙他們抄水表，如果知道其他人有鑰匙，就很不方便，當然不會同意購買本案房屋等語（本院卷第99頁）。
2.證人謝柏年的證述：⑴於偵查（包括另案部分）證稱：看房子的時候，被告表明
頂樓平台是被告專用，還說要幫忙抄水表，樓下住戶連進去頂樓平台都不可以，又說頂樓平台就是頂樓的住戶專用，1樓騎樓部分則給1樓的住戶專用停車，要我們不要去停，而且林進德聲稱早已告知被告頂樓平台是共有的，不可以出租，顯然早已存在爭執，被告卻沒有在不動產標的現況說明書將「使用權有爭議」的選項勾出來等語（偵卷一第97頁至第98頁背面、第285頁）。
⑵又於審理證稱：被告完全沒有說要把頂樓平台鐵門的鑰匙
交給樓下鄰居，也沒有說需要配合樓下鄰居至頂樓平台裝天線、配水管，如果知道其他人有鑰匙，當然會影響購買意願，不希望日常生活有外人可以隨意進出等語（本院卷第83頁）。
（三）然而：
1.本案房屋的頂樓平台使用狀況：⑴頂樓的門有2道，第1道鐵門要以鑰匙開啟，第2道門裝設密
碼鎖，但無作用，進入頂樓平台以後，左側各有間廚房、套房，套房是上鎖的，廚房、套房前方是露台，上方有遮蔽風雨的鐵皮，水表、馬達、水管等相關設備都位在廚房內，有檢察事務官勘驗筆錄、現場照片各1份在卷可證（調偵卷第49頁至第89頁）。⑵被告於偵查供稱：頂樓加蓋是我蓋的，大概是79年4、5月
間蓋好，到我出售給告訴人前，頂樓加蓋一直存在，我也會把套房出租，除了讓樓下住戶抄水表、清水塔外，當然是告訴人可以自己使用等語（偵卷二第105頁背面），又證人林進德於警詢、另案第一審審理證稱：我是98年時買了本案房屋之3、4樓，頂樓平台的第1道鐵門鑰匙是前手給我的，有時候會需要上頂樓處理修繕，或是樓下有貼紅單要抄水表時，我就上去抄水表，所以需要自由進出頂樓平台等語（偵卷一第219頁背面；偵卷二第229頁背面至第230頁、第235頁），以及證人溫苙妤【本案房屋之1、2樓住戶】於偵查證稱：我住了20幾年，我幾乎沒有上去過頂樓平台，只有一次換水表的時候我上去過，但也10年前左右的事情，那時已經有搭蓋一部份的房屋，我住1樓不會去干涉樓上的事情等語（偵卷二第93頁至第95頁）。⑶綜合以上的陳述，可以知道長期以來頂樓平台為被告使用
，被告甚至還會將頂樓平台的套房出租他人，不論是證人林進德或是證人溫苙妤都不會干涉被告套房的使用、收益，又證人溫苙妤幾乎不曾到頂樓平台，至於證人林進德前往頂樓平台的目的則只是修繕、抄水表，頻率應該也不是太高，畢竟設施不太可能需要天天修，水表也不是天天需要抄，即便本案房屋的所有人擁有頂樓平台的「專用權」（即存在分管契約），也有義務容忍其他住戶至頂樓平台查看水表、天線、水管等設施，尤其頂樓平台的所有權應該是全體住戶所共有。
2.被告是否故意詐欺告訴人不無疑問：⑴本案房屋於79年興建時，即存在頂樓平台的違建物，過去
建商常常以較高的價格出售頂樓房屋，由頂樓房屋所有人取得頂樓平台的使用權（是否合乎民事法律規定暫且不論），又上述本案房屋的頂樓平台使用狀況是被告一直以來所經歷的事實，其他住戶只有修繕、抄水表才會前往頂樓平台，被告因此認為自己擁有頂樓平台的「專用權」並不是毫無道理，與本案房屋對門的住戶（即新北市○○區○○路000巷00號5樓）向告訴人表示頂樓平台為頂樓所有人專用是一樣的（偵卷二第116頁）。
⑵被告於警詢、偵查供稱：水管或天線要修理，總要給人家
上去，不可以說是單獨使用而拒絕人家上去，查水表也不過一年1、2次，這樣子還是符合頂樓平台的專用等語（偵卷一第5頁、第44頁、第104頁；調偵卷第14頁），更於審理供稱：其他住戶去頂樓平台只是抄水表或裝天線，不過是幾分鐘的時間，也不能算是使用等語（本院卷第110頁），則可以證明被告主觀上對於頂樓平台「單獨使用」的理解，仍是要容忍其他住戶前往頂樓平台抄水表或進行修繕。
⑶況且被告另於審理供稱：我認為其他住戶是不可以到頂樓
平台吹風乘涼或曬太陽，如果烤肉的話，偶爾為之，1年或是2年1次那倒無所謂，但是其他住戶不曾向我提出這樣的要求等語（本院卷第110頁至第111頁），更證明被告確實是認為自己擁有頂樓平台的「專用權」（姑且不論是否符合民事法律規範），否則不會主張其他住戶使用頂樓平台需要告知自己，或是限制其他住戶使用頂樓平台烤肉的頻率。
⑷考量被告出賣本案房屋時，為超過60歲的成年男子，也不
是法律專業人士，超過20年以來頂樓平台主要都是自己在使用，還曾經將頂樓平台的套房出租他人，只有證人林進德偶爾前往頂樓平台抄水表、修繕，被告在「不動產標的現況說明書」登載如附表所示內容，未能理解在沒有分管契約的情況下，不能將頂樓平台作為「單獨使用」的法律要求，或許構成民事的損害賠償責任，但是否存在詐欺告訴人的故意不無疑問。
（四）告訴人、證人謝柏年是否陷於錯誤也有疑義：
1.被告在「不動產標的現況說明書」第6項：「是否有其他分管協議」，勾選「否」，既然頂樓平台為全體住戶共有，在沒有分管契約的情況下，告訴人應該能夠預見任何住戶都可以隨意使用頂樓平台，以及頂樓平台的違建隨時都可能遭到行政機關的拆除或是由其他所有權人主張回復原狀的權利。
2.被告交屋的時候，將頂樓平台的占有移轉給告訴人，告訴人確實可以獨自使用頂樓平台的套房、廚房（其他住戶並沒有反對的意思），與被告持有本案房屋期間對於頂樓平台使用、收益狀態相同，是因為告訴人自行更換頂樓平台的鐵門，並拒絕證人林進德進入頂樓平台修繕、抄水表，才遭到證人林進德提告竊佔，並主張將頂樓平台的違建拆除，這些後續所衍生的紛爭，不能因此推論被告於締約時，有意欺騙告訴人。
3.此外，告訴人於105年6月20日與證人溫苙妤簽訂共有物分管契約書，由證人溫苙妤同意告訴人可以單獨管理、使用頂樓平台（偵卷一第349頁），告訴人並於另案準備程序陳稱：林進德本來就有頂樓平台第1道鐵門的鑰匙，第2道門在我們裝修以後，本來預計也會給鄰居鑰匙等語（偵卷二第189頁），證人謝柏年則於另案偵查陳稱：裝修頂樓平台違建期間，是為了防盜才會將頂樓平台上鎖，施工完成以後就不會上鎖，林進德可以隨時進入頂樓平台等語（偵卷一第286頁），更證明告訴人、證人謝柏年對於購買本案房屋以後，對於頂樓平台擁有排他、獨佔的「單獨使用權」並無確信，否則不需要特別與證人溫苙妤簽訂分管契約，也不用計畫把頂樓平台的新鑰匙交給證人林進德。
4.其實在告訴人持有本案房屋以後，證人林進德所欲主張的權利只是必要時前往頂樓平台抄水表、修繕設施，如同前述，縱使告訴人擁有頂樓平台排他、獨佔的「單獨使用權」，告訴人也有義務容忍證人林進德的權利行使，不然其他住戶完全不能管理、使用自己房屋的水表、天線、水管，根本不合理。
5.檢察官所提出的另案判決書，告訴人、證人謝柏年都是因為更換頂樓平台的鐵門，並加裝防盜感應器的陽極鎖，遭到法院認定成立竊佔罪，判處有期徒刑4月確定（調偵卷第91頁至第126頁），反而可以證明告訴人並未相信自己可以不用讓其他住戶前往頂樓平台，不然難以符合竊佔罪的主觀故意。
6.又告訴人於偵查（110年5月10日）證稱：我是收到另案判決書時，才發現林進德有頂樓平台的鐵門鑰匙等語（偵卷一第101頁），可是告訴人早於105年6月23日委任律師寄發存證信函給證人林進德時，已經提及證人林進德擁有頂樓平台的鐵門鑰匙的事實（偵卷一第157頁至第159頁），與該證詞明顯不符，而且在證人林進德主張欲自由進出頂樓平台後，不論是告訴人或是證人謝柏年都不曾向被告反應（本院卷第89頁、第103頁至第104頁），不排除告訴人只是不滿意自己受到竊佔罪的處罰，才主張自己受到被告的欺騙。
7.從以上各種情況進行分析，告訴人成為本案房屋所有人以後，雖然遭到證人林進德主張有權自由進出頂樓平台，並被以竊佔罪追訴，但似乎並未陷於錯誤，不符合詐欺取財罪的構成要件。
（五）關於頂樓平台的鐵門鑰匙一事：
1.證人賴玉霜於偵查證稱：有跟謝柏年說有將鑰匙給樓下，要讓其他住戶如果水管壞掉的話，可以上來關水等語（偵卷一第99頁至第100頁），與被告的辯解一致，「被告沒有告知將鑰匙交給其他住戶」的事實，只有告訴人、證人謝柏年的指證，他們又是夫妻關係，也是共同購買本案房屋的人，不應該直接採信他們的說法。
2.證人林進德於另案審理證稱：本來是由頂樓平台的套房房客抄水表，後來我說我要自己去抄，怕房客抄錯，所以後來都是由我自己去抄等語（偵卷二第230頁），又證人溫苙妤只有在10年前到頂樓平台一次，那麼證人溫苙妤所有房屋的水表肯定是由其他人代勞，不論是被告的辯解【要讓其他住戶到頂樓平台抄水表】，或是告訴人、證人謝柏年的指證【被告表示要幫忙其他住戶抄水表】，應該都與一部分的事實相符，不能因此斷定被告並未告知告訴人證人林進德擁有頂樓平台的鐵門鑰匙。
3.證人詹景文、許雅萍固然於偵查一致證稱：沒有印象被告曾經說過有義務讓樓下住戶進入頂樓平台，有說的話應該會特別標註在不動產標的現況說明書，應該也沒有提到有將頂樓平台的鐵門鑰匙交給樓下住戶等語（偵卷一第88頁至第89頁；調偵卷第15頁），與被告供稱：代書有聽到我說要讓樓下住戶進入頂樓平台抄水表等語不符（偵卷一第44頁），但是這樣的消極事實，不能作為認定被告犯罪事實的依據，況且證人謝柏年、告訴人決定購買本案房屋以前，到場看過2次以上（本院卷第76頁至第77頁、第93頁），不排除是被告記憶錯亂才忘記告知這些事情的場合，無法根據證人詹景文、許雅萍的證詞直接作不利於被告的判斷。
六、綜合以上的說明，檢察官雖然起訴被告涉犯詐欺取財罪嫌，但是檢察官提出的事證與證明犯罪的方法，經過本院逐一審查，以及反覆思考之後，對於被告主觀上是否存在詐欺犯意、告訴人是否陷於錯誤，都存在合理懷疑，不能因為告訴人所購買的本案房屋不符合預期效益，便斷定被告詐欺告訴人，因此根據無罪推定的原則，應該判決被告無罪。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。
本案經檢察官陳玟瑾提起公訴，檢察官劉新耀到庭執行職務。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
刑事第一庭 審判長法 官 劉景宜
法 官 蔡慧雯法 官 陳柏榮上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀 (應附繕本) ，上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。
書記官 王道欣中 華 民 國 111 年 6 月 30 日附表：
項目 內容 勾選結果 備註 第7項 共同使用部分是否被非法使用？ 否 第22項 是否有占用情形？ 否 第28項 本房地為頂樓，頂樓平台是否為自己單獨使用？ 是 「其他住戶皆可使用」、「被他人占用中」、「使用權有爭議」等子項目均留白未勾選。