臺灣新北地方法院刑事裁定113年度聲自字第101號聲 請 人即 告訴人 唐玉如代 理 人 張寧洲律師被 告 胡志雄
陳威瑜
許立憲
蘇郁棻上列聲請人因告訴被告詐欺等案件，不服臺灣高等檢察署檢察長於中華民國113年6月6日以113年度上聲議字第4630號駁回再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣新北地方檢察署113年度偵字第13397號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
理 由
一、聲請准許提起自訴意旨如附件刑事聲請准予提起自訴暨理由
（一）狀所載。
二、按聲請人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴。法院認准許提起自訴之聲請不合法或無理由者，應駁回之。刑事訴訟法第258條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。
三、本件聲請人即告訴人唐玉如（下稱聲請人）以被告胡志雄、陳威瑜、許立憲、蘇郁棻（下合稱被告等4人）涉有詐欺等罪嫌，訴由臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官偵查，經新北地檢署檢察官以113年度偵字第13397號為不起訴處分後，聲請人不服，聲請再議，經臺灣高等檢察署檢察長以再議為無理由而駁回再議（臺灣高等檢察署113年度上聲議字第4630號）。聲請人之代理人於民國113年6月20日收受聲請再議駁回處分書，聲請人委任代理人於113年6月28日具狀向本院聲請准許提起自訴，是本件聲請准許提起自訴並未逾期等情，有前揭新北地檢署檢察官不起訴處分書、臺灣高等檢察署處分書及刑事聲請准予提起自訴暨理由（一）狀正本附卷可稽。
四、再按刑事訴訟法之「聲請准許提起自訴」制度，其目的無非係欲對於檢察官起訴裁量有所制衡，除貫徹檢察機關內部檢察一體之原則所含有之內部監督機制外，另宜有檢察機關以外之監督機制，由法院保有最終審查權而介入審查，提供聲請人多一層救濟途徑，以促使檢察官對於不起訴處分為最慎重之篩選，審慎運用其不起訴裁量權。是法院僅係就檢察機關之處分是否合法、適當予以審究。且法院裁定准許提起自訴，雖如同自訴人提起自訴使案件進入審判程序，然聲請准許提起自訴制度既係在監督是否存有檢察官本應提起公訴之案件，反擇為不起訴處分或緩起訴處分之情，是法院裁定准許提起自訴之前提，仍必須以偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應提起公訴之情形，亦即該案件已經跨越起訴門檻，並審酌聲請人所指摘不利被告之事證是否未經檢察機關詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由有無違背經驗法則、論理法則及證據法則，決定應否裁定准許提起自訴。又刑事訴訟法第258條之3第4項雖規定法院審查是否准許提起自訴案件時「得為必要之調查」，揆諸前開說明，裁定准許提起自訴制度仍屬「對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」，調查證據之範圍，自應以偵查中曾顯現之證據為限，不可就聲請人所新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷以外之證據，應依偵查卷內所存證據判斷是否已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」，否則將使法院身兼檢察官之角色，而有回復糾問制度之疑慮，已與本次修法所闡明之立法精神不符，違背刑事訴訟制度最核心之控訴原則。
五、經查：㈠聲請人原告訴意旨略以：被告胡志雄係新北市○○區○○路0段00
0巷00弄00號4樓（下稱本案房屋）之房地所有權人，其委任信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）之經紀人員即被告陳威瑜，聲請人唐玉如則委任信義房屋經紀人員即被告許立憲，被告蘇郁棻係信義地政士聯合事務所地政士。被告等4人均明知本案房屋有滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、法定空地之權利瑕疵情事，竟意圖為自己不法之所有，共同基於詐欺之犯意聯絡，於111年8月27日與聲請人簽立買賣契約時，故意隱匿本案房屋有漏水、嚴重壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空地之權利之瑕疵，在信義房屋契約書買賣仲介專任委託書內現況說明書之「滲漏水、壁癌（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」選項勾選「有」，但僅記載「浴廁三面牆、廚房天花板、陽台、熱水器牆面」，「委託前六個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」、「水管或馬桶管路堵塞」及「是否有傾斜」選項均勾選「無」，致聲請人陷於錯誤，誤認屋況尚可，而以新臺幣（下同）916萬元購入本案房屋。
另被告許立憲、蘇郁棻均係受聲請人委任處理本案房地買賣事務之人，竟共同意圖為自己不法之利益，基於背信之犯意聯絡，未將滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空地之權利瑕疵情事告知聲請人而違背渠等之任務。嗣交屋後，聲請人發現屋內有滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、法定空地之權利瑕疵，始悉受騙。因認被告胡志雄、陳威瑜均涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，被告許立憲、蘇郁棻均涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財、第342條第1項之背信罪嫌。
㈡新北地檢署檢察官偵查終結後，認被告胡志雄、陳威瑜涉犯
刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，被告許立憲、蘇郁棻涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財、第342條第1項之背信罪嫌均尚有不足，應為不起訴處分，其理由略為：
⒈詢據被告等4人均堅決否認有何上開犯行，被告胡志雄辯稱
：伊3年前有針對房間天花板做修繕，出售本案房屋前信義房屋有做調查，其中有針對廚房、後陽台、房間、浴室內之水痕修繕估價，本案房屋沒有傾斜，馬桶亦無阻塞，至於法定空地之權利瑕疵，聲請人則有收到分配之停車費用等語；被告陳威瑜辯稱：當時被告胡志雄還住在本案房屋，伊在客戶委託時會到現場與被告胡志雄一起檢查屋況，只要有異常狀況，伊會請廠商來看並請廠商出具估價單，所以在本案房屋現況說明書都有記載，也有附上廠商估價單，而在簽約前伊給聲請人看本案房屋現況說明書及附上廠商估價單，聲請人就本案房屋現況說明書簽名確認，至於法定空地並非單獨持有而係共同持有等語；被告許立憲辯稱：伊在客戶委託時會調查，伊會從外觀看有無漏水，但如有油漆剝落、一點點粉粉的壁癌，就會請師傅來看，看屋時聲請人亦有提出本案房屋客廳天花板有一粒一粒東西，也有主動告知後陽台及廁所有壁癌，而當時被告胡志雄仍住在那裡，家電用品都還在，伊看不出來是不是新油漆，之後伊有告知聲請人本案房屋會有一筆可觀之修繕費用，至於法定空地部分，賣方有告知聲請人法定空地而聲請人也拿到補償金等語；被告蘇郁棻辯稱：伊負責本案房屋買賣過戶代書，在簽約時仲介人員會針對簽約內容及不動產說明書向聲請人說明，而本案房屋在謄本已有備註，所以並無異常等語。經查：
⑴聲請人於簽約前至本案房屋2次檢查屋況，於聲請人提供
之觀看本案房屋影片，進入前陽台可以發現天花板已有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，而臥室、客廳均未見天花板或牆面有何異狀，聲請人所提供之影片指述：三間房間天花板及牆面、客廳天花板大面積壁癌及發霉情事，並無法確認此項瑕疵存在時點。另，聲請人所指述：本案房屋之水塔曾有修繕漏水等情，然係因本案房屋頂樓水塔老舊導致5樓發生漏水問題，因而被告需負擔共同分攤修繕本案房屋頂樓水塔之費用，而非修繕本案房屋之漏水，此有聲請人之告證17通知各住戶之函文在卷可稽。又聲請人指述：被告胡志雄利用衣櫥、床等大型家具予以掩飾上開瑕疵，惟被告胡志雄當時仍居住在本案房屋，衣櫥、床等大型家具擺設於此亦未為異常，此為聲請人於偵查中所自陳，且聲請人於交屋時未見有針對「水龍頭出水狀況是否正常」、「牆面及天花板有無滲漏水、壁癌」、「電源開關及供應」有任何指述，此有聲請人111年10月2日所簽署之「買方驗屋檢查表」在卷可稽。是難以聲請人之指述即遽認被告等4人隱匿本案房屋之上開滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞等行為。
⑵被告陳威瑜供述，本案房屋現況說明書「是否有傾斜」
選項勾選「無」依據，在於承接案件時會攜帶水平儀以測本案房屋是否傾斜及是否在合理範圍，且被告陳威瑜未認為本案房屋有傾斜現象，而聲請人指述：從房間木門塗有黃漆顏色及補土、浴室浴缸是凹陷予以判斷被告胡志雄知道房屋已有傾斜，惟本案房屋是否傾斜仍應經專業鑑定始可確認，是以聲請人上開指述是否可以推論本案房屋有傾斜，進而判斷被告胡志雄知悉上開情事，顯有疑義。又觀諸「不動產說明書」，本案房屋之地號有301地號、319地號，319地號非屬本案房屋之基地即坐落另一側之法定空地，而聲請人亦於111年8月27日簽約時閱覽「不動產說明書」，此有「不動產說明書」之所有權屬一覽表、地籍圖謄本、聲請人收到及確認「不動產說明書」之簽名文件各1份在卷可查，是聲請人於簽約時已知悉另有319地號非屬本案房屋地基存在，難認被告等4人有何施用詐術之情事。從而聲請人於簽約時已知悉本案房屋現況，於交屋時亦未針對上開瑕疵有何指述，而被告等4人亦經由斌凱有限公司之工程報價單告知聲請人本案房屋購買後需投入一定金額修繕，且聲請人亦於委請被告許立憲斡旋時預估60萬至70萬之修繕費，有被告許立憲與聲請人之通訊軟體LINE對話紀錄在卷可佐，亦徵聲請人知悉本案房屋之現況。是以聲請人欲主張本案房屋有重大瑕疵，自應循民事途徑解決，尚難僅以泛言對本案房屋之瑕疵並無認知乙情，即遽認被告等4人自始即有詐欺之不法意圖與施用詐術之犯行，而遽以刑法詐欺取財罪責相繩。
⑶又被告許立憲僅係信義房屋之人員，被告蘇郁棻則為協
助本案房屋買賣過戶之地政士，是聲請人為承購本案房地而委託信義房屋代為議價，聲請人並未有任何委任被告許立憲、蘇郁棻就房地買賣內容處理事務之情形，此有信義房屋買賣斡旋/要約契約在卷可查。縱認聲請人與被告許立憲、蘇郁棻間係屬一般所謂仲介之居間契約關係，然依民法第565條之規定稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，居間契約應係勞務給付契約之一種（最高法院79年度台上字第579號判決意旨參照）。則被告許立憲、蘇郁棻與聲請人間，至多僅有報告訂約機會、為訂約媒介或代為議價之關係，就本案房屋買賣內容，諸如房屋有無滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空地之權利瑕疵之細節等，並無受聲請人委任，對外以聲請人之授權而為聲請人處理事務，而立於為聲請人處理事務地位之關係，是揆諸前揭說明，被告許立憲、蘇郁棻所為要與背信罪構成要件不符。至居間之對向關係部分，縱有未依約履行之情，核亦非為該他人處理事務，自不具該罪之構成要件主體適格，無由以該罪責相繩。
⑷此外，復查無其他積極證據證明被告等4人有何詐欺之犯
行、被告許立憲、蘇郁棻有何背信之犯行，應認渠等犯罪嫌疑均尚有不足。
㈢聲請人聲請再議意旨詳如113年4月10日向新北地檢署所提「刑事聲請再議暨再議理由（一）狀」所載。
㈣然臺灣高等檢察署檢察長駁回聲請人再議理由略謂：
⒈依新北地檢署檢察官所為偵查結果及相關卷證資料審核以觀：
⑴就被告即本案房屋出賣人胡志雄涉犯詐欺取財罪部分：
①按刑法第339條第1項之詐欺取財罪，係以意圖為自己
或第三人不法之所有，以詐術使人陷於錯誤，將本人或第三人之物交付為構成要件。是刑法上之詐欺取財罪，除行為人主觀上有為自己或第三人不法所有之意圖外，於客觀上，必以行為人有施用詐術為必要，如未使用詐術使人陷於錯誤，自不得以詐欺取財罪相繩。且以詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中使用不當之方法得利為規範目的，而經濟行為亦因其行為本質及類型，而於交易領域中有其特有之行為特性，法律原則上固應保障交易之秩序，惟於具體案例中，亦應顧及交易雙方為交易行為時，是否有具體情事，足認其違背正當之經濟秩序，而應予以制裁。且以經濟行為本身寓有不同程度之不確定性或交易風險，此觀民法定有出賣人物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任等規定自明。而出賣人所負民事瑕疵擔保或不完全給付責任，重在瑕疵或給付不完全之客觀事實，而刑法詐欺罪成立與否，除行為人客觀上有詐術施用之行為外，尚需判斷行為人主觀上有否不法之意圖與故意，民事瑕疵擔保責任與刑法詐欺罪之認定本有所異，非謂出賣人給付有瑕疵或不完全，即當然推認行為人具有詐欺之不法意圖與故意。
②卷查本件聲請人所買受之標的物為完工近40年之老舊
建築物，屋況非如新完工落成之建築物樣樣如新，衡以不動產交易金額少則數百萬元，高則數千萬元，甚至億元，買受人除注意房屋座落位置、就學、環境、交通等生活機能外，對於居住使用超過30於年之老舊房屋，本身於簽約過戶前亦非無對於房屋本體現況可以充分檢查及了解之可能，以作為購買與否之判斷。縱有現況說明書勾選內容參考，然此勾選就仍無法達到鉅細靡遺而與現況完全相同之告知，被告等4人是否有明知而故意隱瞞，除買賣雙方於買賣契約書有更為詳細之特約，或經買受人要求出賣人應於買賣契約書就絕無漏水或壁癌之具體約定外，縱有告知未盡部分，並非當然得認有施用詐術之不法故意，買受人對於老舊房屋所生之漏水或壁癌等問題，即使無法當場或短時間內發現，然觀民法對於買賣瑕疵擔保責任，既有規定買受人仍有6個月之檢查時間，如有何於出賣人所應負之瑕疵擔保責任，是屬出賣人應負債務不履行或瑕疵擔保責任之範圍，此與刑法詐欺取財罪之認定，無從混為一談。
③次以買賣契約雙方本立於公平原則之基礎，出賣人就
買賣契約標的物雖有就房屋現況說明，並於現況說明書以勾選方式使買受人作為買賣與否之參考，然此勾選既非在使出賣人負完全之義務，亦非當然免除買受人所應承擔之物之瑕疵風險。就本案而言，聲請人於簽約前，亦有2次前往本案房屋檢查屋況，並有聲請人提供之觀看本案房屋影片顯示其進入前陽台已可明顯發現天花板有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，臥室及客廳則未見天花板或牆面有何異狀，聲請人雖指稱房間天花板及牆面、客廳天花板有大面積壁癌及房屋傾斜等情事，然此無從確認該瑕疵存在之時點。
④復查本案房屋係被告胡志雄於77年間所購入自住，迄
其出售予聲請人時，業已30餘年，果若被告胡志雄對於本案房屋之漏水、壁癌及傾斜等情有意隱瞞而以此瑕疵詐欺聲請人，亦得於出售前全數粉刷或修繕，更可達到遮蔽以免聲請人發現漏水或壁癌之痕跡，然查被告胡志雄並未於委託信義房屋銷售前，有將本案房屋全數粉刷油漆加以掩飾之情事，而係以其居住使用30餘年之現況委託出售，甚且被告胡志雄於111年8月27日簽約後交屋前，亦未再刻意粉刷油漆聲請人指陳之其他地方，衡諸被告胡志雄出售本案房屋前後因果關聯事實，實難認被告胡志雄主觀上有何以隱瞞本案房屋之漏水及壁癌等瑕疵而騙取聲請人購買。
⑤再查聲請人於購買本案房屋時，當無不知該屋為30餘
年近40年之老舊建築物，本案房屋經歷數十年之使用，其頂地牆壁、結構、管線及相關設備，本非如新建完成之房屋毫無所損，聲請人於購買當時自可預見該屋之水電、管線、牆壁、地板等均有其年久使用之狀況。此觀聲請人於111年10月2日交屋時亦於「買方驗屋檢查表」所列「電源供應、水源供應、排水、馬桶管路、鋼筋外露、混凝土剝落、滲漏水、壁癌及附贈物」等項目簽名確認，聲請人並與信義房屋驗屋在場人員陳秉毅之手機通訊軟體對話表示「除浴室水龍頭開水有紅色之後就清澈透明及洗手台熱水水壓很小」外，「其他就沒什麼太大問題」（見112年度他字第4606號卷〈下稱他字卷〉第130、131頁）。足認聲請人於交屋時，對於「牆面及天花板有無滲漏水、壁癌」及「電源開關及供應」有當場向陪驗之陳秉毅反映。⑥承上所述，本案房屋既非被告胡志雄所建，相關頂地
牆壁、漏水及壁癌，亦非被告胡志雄於出賣當時所刻意製造，聲請人亦有發現漏水、壁癌及管線老舊等痕跡，此均為使用以達數十年之老舊建築物所必然發生之瑕疵，經驗法則上，除明顯可見之瑕疵或聲請人有特別要求說明外，被告胡志雄本無從就本案房屋之大小瑕疵，逐一鉅細填載或勾選於現況說明書或於買賣契約書載明。本案房屋為老舊建築物，其外觀、內牆、壁面、天花板及地板等結構因數十年之使用而呈老舊、龜裂、漏水等效能減損，無從與新建房屋相比，當為聲請人購買時所明知或得預見。況以房屋受外在天候、建材品質、住戶使用習慣等諸多因素之影響，縱認本案房屋確有聲請人所指之漏水、壁癌、管線無法使用等情形，然亦無從據此即認被告胡志雄有以隱瞞之方式而為詐術之施用。
⑦綜合本案卷證顯示，聲請人所指稱之漏水、壁癌或房
屋傾斜等瑕疵，悉屬被告胡志雄應否對聲請人負出賣人瑕疵擔保或不完全給付責任之問題。換言之，上開瑕疵若為房屋長年使用所必然產生，而非被告胡志雄以非正常使用方式所刻意造成，被告胡志雄收取聲請人交付之價金，既係基於買賣契約而取得，無從令被告胡志雄負詐欺取財罪之罪責。
⑧另聲請人指稱被告胡志雄刻意以家具或油漆掩飾牆壁
之壁癌等語，然此僅為聲請人主觀臆測，並無具體證據可以證明，況且本案房屋於出售聲請人之前，既為被告胡志雄所居住使用，被告胡志雄縱於居住期間，對於屋內牆壁所產生之漏水痕跡或壁癌，基於居住美觀起見，以家具或其他擺設予以遮蔽，以免影響其居住品質，亦屬人之常情，聲請人無從僅以個人主觀猜測而認被告胡志雄有明知漏水與壁癌，仍以家具或油漆予以掩蔽之行為。
⑨從而，本案依現存卷證，無從證明被告胡志雄出售系
爭房屋時，在現況說明書勾選時，有刻意隱瞞漏水及壁癌等事實，致聲請人陷於錯誤給付價金之情事。聲請人所交付之價金，係被告胡志雄基於雙方買賣契約而取得，並非施用詐術所騙取，況查被告胡志雄確有交付聲請人所購買之房屋並辦理所有權移轉登記，亦難僅以被告胡志雄於現況說明書之勾選未臻詳盡，即認被告胡志雄有詐術之施用。另就聲請人於交屋入住後，若該房屋仍有漏水、壁癌等情形，被告胡志雄應否負擔出賣人瑕疵擔保或不完全給付之債務不履行責任（如減少價金、解除契約或損害賠償等），概屬民事問題，應由聲請人另依民事相關規定及程序辦理，以資解決。
⑩至聲請人指稱本案房屋有傾斜及所座落之法定空地有
三分之二為道路用地等情形，然此部分，如前所述，本案房屋既非被告胡志雄明知坐落道路用地所建蓋而故意不告知，聲請人如認此為重大瑕疵且瑕疵無從補正，是否得行使民法所定之契約解除權，亦屬民事法院所應釐清之範圍，核與被告胡志雄是否施用詐術無涉。
⑵就本案房屋被告即買賣之經紀人員許立憲、陳威瑜及蘇郁棻涉犯詐欺取財罪部分：
①按刑法之處罰係以行為人主義為原則，意即原則上以
實際為犯罪行為人為處罰之對象，若非實際為犯罪行為之人，除有具體事證得認成立共犯外，自無就非為犯罪行為之人而為處罰之理。而就刑法第339條第1項詐欺取財罪或幫助詐欺罪之處罰，其犯罪行為人之認定自應以實際為施用詐術之人或合於刑法第30條規定而具有幫助犯意之人為對象，若非實際施用詐術而騙取他人財物之人或與刑法幫助犯之規定要件不符者，均難認得以詐欺取財罪或幫助犯之規定相繩。
②次按房屋經紀業，依不動產經紀業管理條例第21、22
條及民法居間之規定，不動產經紀人除介紹買賣機會外，主要在於協助買賣雙方據實刊登廣告及銷售（包括簽訂委託契約書、買受人承購要約書、收取與交付訂金、製作銷售廣告稿、製作不動產說明書、協助買賣雙方簽訂契約），除有具體事證足認該經紀人員與出賣人有犯意聯絡及行為分擔，經由虛偽不實之廣告或不動產說明書，騙取買受人訂約並為價金給付外，尚無因此即認應與出賣人負共同詐欺取財罪責。此觀刑法非如民法定有連帶責任，至經紀人員違反誠信原則，如有造成他人受有財產上損害，亦僅生是否違反該條例或委任契約而負民事損害賠償責任。
③本案既無具體事證足認被告胡志雄有施用詐術而騙取
聲請人為財物交付之情事，已如前所述，揆諸上開規定及說明，自難認被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻就詐欺取財有何與被告胡志雄共同之犯意聯絡及行為分擔之共犯責任。
⑶就被告許立憲、蘇郁棻涉犯背信罪部分：
①按刑法上背信罪所指為他人處理事務，在性質上應限
於具有相當責任性之事務，而且行為人在處理上有權作成決定，或是行為人在處理上需要做成決定之事務。
②經查被告許立憲雖係聲請人就本案房屋所委託之買方
經紀人員，依上開不動產經紀業管理條例規定，其僅負責協助聲請人購買房屋（包括出示信義房屋所製作之不動產說明書及被告所勾選之現況說明書、帶看房屋、收取斡旋金、訂金、安排簽約、收取證件交由地政士辦理過戶等事宜），至買受本案房屋決定與否，並非被告許立憲得代聲請人決定之範圍，縱認本案房屋有聲請人所指陳之瑕疵，然此亦非被告許立憲有何違背受託處理事務之任務所致，揆諸上開說明，自難認被告許立憲有何背信罪之罪責。
③至被告蘇郁棻雖為本案房屋買賣而為聲請人與被告胡
志雄辦理契約簽訂及所有權移轉登記事宜，然其係受信義房屋公司所委任，而非受聲請人所委任，且其辦理事項僅屬事務性工作，並非有何代聲請人而為決定之事項，顯非背信罪所定之「事務」，核與刑法背信罪之要件與有未合，亦難認被告蘇郁棻對聲請人而言，有何違背委任處理事務之情事而應負背信罪之罪責。
⒉本案新北地檢署檢察官依其偵查結果，認被告等4人所涉之
詐欺取財及背信等犯罪嫌疑均有不足而為不起訴處分，核無違誤，復經臺灣高等檢察署補充如上。而聲請人再議所述理由，或與原處分所為認定結果不生影響，難認新北地檢署檢察官之偵查有何未臻完備之處。是其所為再議，洵難認有理由。至聲請人就本案房屋指陳之漏水、壁癌、房屋傾斜及無220v之電源可用等瑕疵，被告胡志雄應否負瑕疵擔保或不完全給付之責任，應由聲請人另依民事相關規定及程序辦理，以資解決。綜上所述，本案再議無理由。
㈤聲請人雖以附件所示理由聲請准許提起自訴，惟查：
⒈聲請人主張：被告等4人以美編過後之本案房屋3D圖片詐騙
聲請人，且被告胡志雄又以粉刷油漆及家具遮掩等方式掩蓋大面積壁癌、發霉、水痕，並以牆壁類似顏色之白膠帶黏貼以遮掩房間內及浴室電座有多處鏽化漏電、兩間房間無220v電使用，更明知浴室洗手臺水管堵塞、廚房洗手臺無熱水管，卻以綠色膠帶包覆，被告陳威瑜、許立憲則故意隱瞞聲請人，使聲請人陷於錯誤而未發現本案房屋有上開瑕疵進而買受。又被告胡志雄明知建築物持續漏水之事實，卻於本案房屋現況說明書之「滲漏水、壁癌（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」選項勾選「無」，且本案房屋傾斜經一般目視觀察即可得知，被告胡志雄卻以塗黃漆木門掩蓋傾斜裂痕，並於本案房屋現況說明書之「本棟建物是否有傾斜」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕（大於3mm）」選項勾選「無」，使聲請人誤認本案房屋屋況良好等語。惟查：
⑴刑法詐欺罪成立與否，除行為人客觀尚有詐術施用之行
為外，尚需判斷行為人主觀上是否有不法之意圖與故意，非謂出賣人給付有瑕疵或不完全，即當然推認行為人具有詐欺之不法意圖與故意。本案房屋縱有現況說明書勾選內容為參考，然被告胡志雄是否有明知而故意隱瞞，除雙方於買賣契約書有更為詳細之特約或經買受人要求被告胡志雄應於買賣契約書就絕無漏水或壁癌之具體約定外，縱有未盡告知部分，並非當然得認有施用詐術之不法故意。
⑵本案房屋為完工近40年之老舊建築物，衡情屋齡老舊之
房屋極可能於多年之使用期間出現壁癌、漏水等瑕疵狀況，而依聲請人提出之標的物現況說明書觀之，被告胡志雄於簽約時，已就「本標的物現況以滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」之選項，勾選「有」，並記載有滲漏水、壁癌之情形，然就「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌」之選項，則勾選「無」，是被告胡志雄於簽約前，即表明本案房屋曾有滲漏水、壁癌之情形，尚難認被告胡志雄有何刻意隱瞞房屋滲漏水、壁癌之狀況；又本件並無證據顯示被告胡志雄於本案房屋委託前6個月內曾修繕漏水、壁癌，自難以被告胡志雄於「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌」之選項勾選「無」，即認其有詐欺取財之行為；至聲請人主張被告胡志雄並未詳細填寫各處滲漏水、壁癌之情形，然此可能係漏寫，或係被告胡志雄並未詳細記憶，此部分縱可能有給付不完全、出賣人瑕疵擔保等民事責任，然尚難以此即據以推斷被告胡志雄係基於詐欺取財之故意而為之。
⑶聲請人雖指稱被告胡志雄刻意以油漆、家具或膠帶掩飾
瑕疵云云，然查，被告胡志雄居住期間基於居住品質，使用家具、壁紙，如遇牆上污損，則以油漆粉刷，或以膠帶遮蔽，亦屬居家常見之使用情形，而聲請人並無證據顯示被告胡志雄係為出賣本案房屋方故意使用前開家具、壁紙及故意粉刷、以膠帶黏貼等情形，自難以此據以認定被告胡志雄有詐欺取財之故意。
⑷又信義房屋刊登之本案房屋3D圖示（詳見告證12），係
為使買方能透過圖片，瞭解房屋格局等狀況，然被告等4人均未阻止聲請人前往本案房屋觀看本案房屋之真實狀況，且聲請人於簽約前亦有2次前往本案房屋檢查屋況，並有聲請人提供之影片顯示其進入前陽台可以發現天花板已有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，而臥室、客廳均未見天花板或牆面有何異狀，且聲請人於111年10月2日交屋時，亦於「買方驗屋檢查表」所列「電源供應、水源供應、排水、馬桶管路、鋼筋外露、混凝土剝落、滲漏水、壁癌及附贈物」等項目簽名確認，並與信義房屋驗屋在場人員陳秉毅以手機通訊軟體LINE表示「除浴室水龍頭開水有紅色之後就清澈透明及洗手台熱水水壓很小」外，「其他就沒什麼太大問題」（見他字卷第130頁至第131頁背面），更委請被告許立憲斡旋時預估60萬至70萬之修繕費，有被告許立憲與聲請人之通訊軟體LINE對話紀錄在卷可佐（見他字卷第193頁至第194頁背面），則聲請人實有瞭解本案房屋現況之機會，自難以信義房屋網頁曾刊登本案房屋之3D圖示，即認被告等4人有何詐欺取財之故意。
⑸聲請人雖主張本案房屋有傾斜、樑柱有顯見間隙裂痕，
然被告胡志雄卻在標的物現況說明書之「本棟建物是否有傾斜」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕（大於3mm）」、「本標的物是否有水管或馬桶管路堵塞之情況」等問題勾選「無」，及被告胡志雄未告知浴室電座有多處鏽化漏電、兩間房間無220v電使用、廚房洗手臺無熱水管，卻以綠色膠帶包覆等情形，惟查，兩間房間無220v電、廚房洗手臺無熱水管之情形，均可能出現在早期設計之建築物，而電座有鏽化之情形，則常出現於使用已久之老舊建築物內，聲請人並未提出任何證據顯示其曾就此部分問題詢問被告胡志雄，而被告胡志雄卻刻意隱瞞，另就房屋傾斜、樑柱間隙裂痕、水管堵塞等情況，聲請人前曾有2次前往本案房屋檢查屋況，未查知有上開情形，則本案房屋於出賣時有無前揭狀況，已屬有疑，況聲請人以買賣房屋之前提，詳細審視本案房屋之狀況，仍未查知有前揭情形，而本案房屋前亦未經專業鑑定，則被告胡志雄亦可能未查知此情節，自難以被告胡志雄於前揭問題上勾選「無」及未告知聲請人電座有鏽化之情形、兩間房間無220v電、廚房洗手臺無熱水管，即認被告胡志雄有詐欺取財之故意。
⑹又按房屋經紀業，依不動產經紀業管理條例第21、22條
及民法居間之規定，不動產經紀人除介紹買賣機會外，主要在於協助買賣雙方據實刊登廣告及銷售，除有具體事證足認該經紀人員與出賣人有犯意聯絡及行為分擔，經由虛偽不實之廣告或不動產說明書，騙取買受人訂約並為價金給付外，刑法並非如民法定有連帶責任，至經紀人員違反誠信原則，造成買受人受有財產上損害，僅生民事損害賠償責任問題，尚無因此即認應與出賣人負共同詐欺取財罪責。本案無具體事證足認被告胡志雄有施用詐術而騙取聲請人為財物交付之情事，已如前所述，揆諸上開規定及說明，自難認被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻就詐欺取財有何與被告胡志雄共同之犯意聯絡及行為分擔，故亦無從令被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻負共同詐欺取財罪之罪責。
⒉又聲請人主張：被告蘇郁棻明知本案房屋坐落之301、319
地號土地不同，且均有部分為法定空地，卻詐稱本案房屋坐落兩筆土地，各有部分持分等語。惟查：本案房屋之不動產說明書中之所有權屬一覽表及地籍圖謄本均明確載明本案房屋有301、319地號，而319地號非屬本案房屋之基地，而係法定空地，而聲請人亦於111年8月27日簽約時閱覽上開不動產說明書後確認簽名，此有不動產說明書之所有權屬一覽表、地籍圖謄本、聲請人之簽名文件在卷可查（見他字卷第99頁至第107頁），是聲請人於簽約時已知悉並確認本案房屋基地現況，且本案房屋確實於301、319地號各有部分持分，尚難認定被告蘇郁棻有何詐欺之故意，至被告蘇郁棻於111年9月22日間與聲請人之簡訊對話，是否說明足夠詳細、有無引起聲請人之誤解，至多僅係民事糾紛，尚難以此認定被告蘇郁棻所為已構成詐欺取財。
⒊聲請人另主張：按最高法院49年度台上字第1530號、89年
度台上字第2940號、臺灣臺南地方法院104年度易字第100號、臺灣高等法院102年度上易字第510號判決意旨可知，房屋仲介受託行使職務，亦有成立背信罪之可能，被告許立憲明知本案房屋有遭刻意隱瞞之瑕疵，卻故意未誠實告知以及善盡預見危險及調查之任務；又被告蘇郁棻既有代為辦理聲請人與被告胡志雄間契約簽訂及所有權移轉事宜，相關移轉文件亦記載蘇郁棻為代理人，是其當然為聲請人委託行使職務之人，被告許立憲、蘇郁棻上開行為致使聲請人買受有重大瑕疵之房屋，顯生損害於聲請人，而涉犯背信罪等語。惟查：
⑴按為他人處理事務，意圖為自己之利益，或損害本人之
利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者為背信罪。刑法第342條定有明文。而所謂事務在性質上應限於有相當責任性之事務，而且行為人在處理上有權作成決定者而言。
⑵被告許立憲係聲請人就本案房屋所委託之買方經紀人員
，依上開不動產經紀業管理條例規定，其僅負責協助聲請人購買房屋（包括出示信義房屋所製作之不動產說明書及現況說明書、帶看房屋、收取斡旋金、訂金、安排簽約、收取證件交由地政士辦理過戶等事宜）；又被告蘇郁棻雖為聲請人辦理契約簽訂及所有權移轉登記事宜，然其係受信義房屋公司所委任，而非受聲請人所委任，且其辦理事項僅屬事務性工作，至買受本案房屋決定與否，並非被告許立憲、蘇郁棻得代聲請人決定之範圍，顯非背信罪所定之「事務」，核與刑法背信罪之要件與有未合，亦難認被告許立憲、蘇郁棻對聲請人有何違背委任處理事務之情事，而應負背信罪之罪責。
⑶聲請人雖引用其他判決為據，然各判決間案例事實有所
不同，尚難比附援引，且其他法院之判決，亦不拘束本院之判斷，併此敘明。
六、綜上所述，原檢察官認為被告等4人詐欺等罪嫌不足而為不起訴處分，及臺灣高等檢察署檢察長駁回再議之處分，結論均無不當，本件並無足以動搖原偵查結果，而得據以裁定准許提起自訴之事由存在，聲請人之聲請無理由，應予駁回。
七、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中 華 民 國 113 年 12 月 19 日
刑事第十一庭 審判長法 官 楊筑婷
法 官 陳佳妤法 官 廣于霙上列正本證明與原本無異。
本裁定不得抗告。
書記官 吳沁莉
中 華 民 國 113 年 12 月 23 日