臺灣新北地方法院刑事判決114年度易字第1578號公 訴 人 臺灣新北地方檢察署檢察官被 告 林聖嘉選任辯護人 程萬全律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（114年度偵字第3590號），本院判決如下：
主 文林聖嘉犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
未扣案之犯罪所得新臺幣參佰陸拾柒萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
事 實
一、林聖嘉係址設新北市○○區○○路00巷00號5樓（坐落地號：新北市○○區○○段000地號，權利範圍30分之1；新北市○○區○○段000地號，權利範圍5分之1；新北市○○區○○段000地號，權利範圍5分之1；新北市○○區○○段000地號，權利範圍5分之1；新北市○○區○○段000地號，權利範圍30分之1；新北市○○區○○段0000○號；下稱本案房屋）之房屋所有人，陳世庸係中信房屋土城金城加盟店（址設：新北市○○區○○路0段00號，下稱中信房屋）之店長、黃墩墉係中信房屋之不動產經紀人、李宥霖係本案房屋不動產說明書之承辦人員、鄭亦晴、黃政育均係中信房屋之營業員，分別擔任本案房屋之賣方仲介、買方仲介，而鄒濤濤係鄭亦晴、李宥霖之主管（鄭亦晴、黃政育、李宥霖、陳世庸、黃墩墉及鄒濤濤等人所涉加重詐欺罪嫌，均另經臺灣新北地方檢察署檢察官以114年度偵字第3590號為不起訴處分確定）。詎林聖嘉明知本案房屋後方廚房佔用毗鄰之新北市○○區○○段000地號之部分土地，係其向財政部國有財產署北區分署（下稱國有財產署）所租用，此為影響住宅房屋購買意願之重大交易事項，出賣人應主動向房屋仲介及買受人揭露，並明確載明於標的現況說明書，卻意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，於民國112年11月1日，刻意隱瞞上情，在中信房屋所提供之本案房屋「不動產說明書現況調查表」第5點「建物有無占用他人土地情形」勾選「否」之後，提供予中信房屋不知情之陳世庸、黃墩墉及李宥霖製作虛偽不實之「不動產說明書」供劉書亞審閱，並由不知情之鄭亦晴、黃政育及鄒濤濤協助劉書亞與林聖嘉商談本案房屋之買賣事宜，致劉書亞陷於錯誤後，於113年2月8日，在本案房屋之不動產買賣契約書上簽章，而與林聖嘉完成本案房屋之買賣契約，並支付買賣價金新臺幣（下同）797萬元予林聖嘉後，復於同年3月13日，完成本案房屋之移轉登記。嗣劉書亞於同年4月25日，接獲地政士通知，始知悉本案房屋之後方廚房部分係佔用國有財產署之土地。
二、案經劉書亞提出告訴後由臺灣新北地方檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
壹、程序部分
一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；又當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條第1項及第159條之5分別定有明文。此係基於證據資料愈豐富，愈有助於真實發現之理念，酌採當事人進行主義之證據處分權原則，並強化言詞辯論主義，透過當事人等到庭所為之法庭活動，在使訴訟程序順暢進行之要求下，承認傳聞證據於一定條件內，得具證據適格。其中第2項之「擬制同意」，因與同條第1項之明示同意有別，實務上常見當事人等係以「無異議」或「沒有意見」表示之，斯時倘該證據資料之性質，已經辯護人閱卷而知悉，或自起訴書、第一審判決書之記載而了解，或偵查、審判中經檢察官、審判長、受命法官、受託法官告知，或被告逕為認罪答辯或有類似之作為、情況，即可認該相關人員於調查證據時，知情而合於擬制同意之要件（最高法院105 年度台上字第2801號、99年度台上字第4817號判決參照）。查本判決下列認定事實所引用之卷證所有供述證據，均經依法踐行調查證據程序，檢察官、被告林聖嘉及其辯護人均未主張排除其證據能力（見本院114 年度易字第1578號卷，下稱本院卷，第72頁、第85至88頁），且迄於本院言詞辯論終結前均未表示異議，本院審酌前開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，認以之作為證據應屬適當，故揆諸上開規定，認上揭證據資料均有證據能力。
二、至其餘憑以認定被告犯罪事實之本判決下列所引各項非供述證據，查無違反法定程序取得之情，依同法第158條之4規定反面解釋，亦均有證據能力。
貳、實體部分
一、認定事實所憑之證據及理由訊據被告固坦承本案房屋之後方廚房部分係佔用國有財產署之土地，且每年都有繳交租金，且其在中信房屋所提供之本案房屋「不動產說明書現況調查表」第5點「建物有無占用他人土地情形」勾選「否」等情，然矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：伊並沒有詐騙的動機云云（見本院卷第91頁）；其辯護人亦辯護稱：增建部分是被告在104 年向前手購買本案房屋時就已經存在，因為被告只有小學畢業，對於這種比較細膩涉及法律或者相關情況，要被告詳細或精準的說明確實有強人所難之處，且實際上在買賣過程中被告也特別提到有繳所謂的稅金，會減少拆除等語。綜觀全卷可知，被告當時所要提及的就是跟國有財產署租用土地及繳用租金一事，只是被告對於法律相關規定搞不清楚，語焉不詳，一般承辦人或相關的人也沒有針對這一點特別追問，所以造成今天這種情況，但並非被告刻意隱瞞或為了貪圖不法所有意圖所造成，從本案發生到現在為止，被告知道租金的問題之後，主動向仲介尋求解決辦法，如果被告真有主觀上犯罪之意，他能夠瞞多久就瞞多久，而不會主動去尋求解決的辦法。另在本案房屋買賣過程中，增建部分以及使用他人土地部分實際上都沒有計算在總價金內，後來告訴人實際上將本案房地轉賣給第三人時，轉賣的總價金亦高於本件買賣的價金，表示本案房屋客觀的實際交易價格及實際價值高於被告賣給告訴人的價格，故實際上沒有造成告訴人任何的損害和損失，告訴人稱如果知道國有地他就不會買，如果不是國有地，佔有法定空地或佔有第三人土地，他反而會買，這與一般的理解是背道而馳，法律是舉重以明輕，本件是有租用國有地，是合法佔用的狀況，增建部分反而是獲得合法的保障和使用的權利，對整個交易過程來說反而是更有保證，何況本件在購買的過程中，告訴人特別在本件契約的最後仲介請他簽聲明書，聲明書內容對於增建範圍屬於頂樓增建，有二房一衛，後面一至五樓整體有增建，他也勾選知道此情況，且聲明書亦特別強調「上述項目屬於違建，買賣雙方都確實知道，買方不得向賣方主張瑕疵擔保責任或損害賠償」，基本上增建的部分對於告訴人的買賣意願根本沒有受到任何影響，告訴人只是針對租用國有地需要多付出些微租金部分，主張要求被告賠償或給付價金所衍伸出來的，如果真的有語焉不詳或沒有釐清的，最多是屬於民事部分的瑕疵擔保或違約部分，與刑事部分有無構成詐欺罪等語（見本院卷第93至94頁）。經查：
㈠被告為本案房屋之所有權人，且本案房屋後方廚房佔用毗鄰
之新北市○○區○○段000地號之部分土地，係其向國有財產署所租用；後於112年11月1日，在中信房屋所提供之本案房屋「不動產說明書現況調查表」第5點「建物有無占用他人土地情形」勾選「否」之後，提供予中信房屋不知情之仲介陳世庸、黃墩墉及李宥霖並製作「不動產說明書」供告訴人劉書亞審閱，於113年2月8日，告訴人在本案房屋之不動產買賣契約書上簽章，與被告完成本案房屋之買賣契約，並支付買賣價金797萬元予林聖嘉後，復於同年3月13日，完成本案房屋之移轉登記等情，業據被告於本院審理時坦認在卷（見本院卷第89至91頁），核與證人即同案被告李宥霖、鄭亦晴於偵查時證述之內容大致相符（李宥霖部分見臺灣新北地方檢察署113年度他字第5415號卷，下稱他卷，第122至113頁；鄭亦晴部分見他卷第122至113頁），且經證人即本案告訴人劉書亞於偵查時證述明確（見他卷第90至91頁），並有不動產說明書暨檢附之「不動產說明書現況調查表、產權調查結果表、土地、建物登記第二類謄本(所有權個人全部)、建物測量成果圖、地籍圖謄本、重要環境設施位置參考圖、不動產買賣交易紀錄、公告地價查詢、專任委託銷售契約書、委託物件調查表、物件銷售表」、不動產買賣契約書、房屋交易安全契約書、特別約定事項、本票影本、土地、建物登記第一類謄本(所有權個人全部)、新北市政府不動產愛連網頁面顯示圖、地籍圖謄本、現場照片、格局圖、Goodle衛星圖、591售屋網資料查詢、申明書、新北市政府地政局線上查詢結果、國有基地租賃契約、財政部國有財產署自行收納款項收據、聲請調解書(筆錄)、房地產標的現況說明書等資料附卷可佐（見他卷第12至87頁、第97、109頁、第114至119頁、第130頁139頁），是此部分之事實，首堪以認定。
㈡證人即告訴人劉書亞於偵查、本院審理時均證稱：伊在網站
上看到本案房屋出售之訊息，聯繫中信房屋仲介，並與被告簽約、交屋後，屋主才透過代書告知伊本案房屋有向國有財產署租賃，並希望透過換約解決，伊才知道有這個情況，伊當時有透過中信房屋向被告反應，說伊如果一開始就知道有這種情況，伊就不會承購本案房屋，所以伊希望解約，但屋主表示沒有錢了，不願意解約；伊後來有詢問被告為什麼沒有說明這件事情，被告說他覺得租約會自動轉移，所以不想告知等語（見他卷第90至91頁，本院卷第78至84頁），核與被告於偵查時供稱：本案房屋之不動產說明書現況調查表係伊與告訴人要簽買賣合約前填寫的，伊當時購買本案房屋時廚房已經有外推，5、6樓都有，因為後面要做下水道，伊樓下鄰居說那部份是增建，可能會被拆除，所以伊乾脆去調空拍，跟國有財產署申請登記，跟他們承租，每年都要繳1,000至2,000元，係伊自己去申請的，大概4年前的事情等語（見偵卷第104至105頁，本院卷第89至91頁），由此可知，被告於持有本案房屋時，不僅知悉廚房有外推，更自行向國有財產署申請，且被告明確知悉其必須每年向國有財產署繳納「租金」，顯見被告明知本案房屋有部分之所有權非屬其所有等情，至為明確，否則被告不會主動向國有財產署申請，並繳納租金，該事項確實屬本案房屋之交易重大事項，而被告於出售本案房屋前，除於不動產說明書現況調查表必須據實填寫外，更應該將此情告知代書、仲介。易言之，無論本案房屋必須向國有財產署繳納「租金」，抑或是「稅金」，此均已非尋常之房屋現況，表示本案房屋已有其他權利，被告當必須於本案房屋買賣之前，如實告知，此與被告之學歷無關，被告於本案發生時為年滿53歲之成年人，既有能力自行買賣房屋，對於房屋買賣交易之重大事項須如實告知，豈有不知之理，被告此部分所辯，顯無理由。
㈢按刑法第339 條第1 項規定之詐欺取財罪，係侵害財產法益
之犯罪，以行為人施用詐術，使被害人陷於錯誤或繼續維持錯誤認識，基於此一錯誤而處分財產，致受有財產上損害，為其構成要件。所謂施用詐術，不限於積極地以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易上重要事項之義務而消極隱瞞者，或行為人之言詞舉動於社會通念上可認為具有詐術之含意者，均屬詐術之施用。而所謂錯誤，係指被害人對於是否處分財物之重要判斷事項，誤認行為人所虛構之情節為真實，或因行為人之消極隱瞞而陷於錯誤，並在此基礎上處分財物，若被害人知悉真實情形，依社會通念，必不願交付財物之謂。此一錯誤，乃行為人施用詐術所致，亦即「詐術」與「錯誤」間有相當因果關係，自屬當然（最高法院111 年度台上字第687 號判決參照）。又不動產之價格受內、外在環境影響甚深，舉凡是否有他人主張權利（即點交與否或他項權利）？是否為凶宅（即曾經發生兇殺案或自殺情事）？等情，均會嚴重影響不動產之交易價格，為不動產所有人及買賣不動產之人特別重視，此為一般社會生活經驗法則。而依國內不動產交易實務及主管機關規範於不動產買賣契約所附之不動產現況說明書欄示內容，當屬不動產交易之重要事項，且非一般交易相對人檢視房屋現況所得輕易察知，出賣人自應負有告知義務。再有關房屋買賣的重要資訊，乃關於物之價值增減問題，按照商場交易上誠實信用原則，本即有告知義務，為影響交易成立之重要事項，特別是對於價格認知及決定購買與否的基本要素。縱客觀上行為人僅有消極之隱瞞，並無積極為不實資訊之告知，然實務上仍認為，在交易市場上，若相關資訊會使房屋價值減損，凡足使該商品因一般人之心理因素產生「交易上貶值」之情形時，即應該當詐欺罪之施行詐術範圍。是如行為人已明知其所出售房屋存有建物現況確認書所約定應告知之特殊屋況，且知該資訊會使房屋價格減損或影響買受人購買與否之意願，但於買賣時故意未予告知，不論係以消極方式予以隱瞞，或以積極方式故意提供錯誤資訊，只要足以使人陷於錯誤時，自應該當於詐欺罪之施用詐術，並以詐欺罪論。查本件被告雖辯稱自己不懂，不是故意隱瞞，並無詐欺之故意等語，然被告於已自承因為本案房屋之廚房有外推，所以自己有去調空拍，並跟國有財產署申請跟他們承租等語如前，復於偵查時供稱：中信房屋所提供之本案房屋「不動產說明書現況調查表」第5點「建物有無占用他人土地情形」部分，係其親自勾選「否」等語，是本案房屋「不動產說明書現況調查表」中有關「建物有無占用他人土地情形」之錯誤內容，係由被告出於己意獨力完成乙節，並與證人即中信房屋仲介鄭亦晴於偵查、本院審理時均證稱：被告從頭到尾都沒有向伊提到有侵占國有地以及租約的部分，伊做調查的時候也無法用地籍圖在現場比對，通常都是按照被告所勾選的現況調查，屋主只說有繳稅金，可以降低被拆的風險等語相符（見偵卷第112頁背面，本院卷第74至78頁），是被告就佔用國有地之部分主動向國有財產署申請承租，顯見其對於土地所有權歸屬概念有一定之理解，並與證人鄭亦晴於偵查、本院審理時述之內容相符，足見被告明知本案房地佔用國有地一事是可能會遭拆除，而為影響房屋交易意願及價格之重要事項，卻未如實向告訴人揭露本案房屋有佔用國有地，自當構成施用詐術。再者，查被告為本案房屋出賣人，就本案房屋為有部分產權屬於國有財產局而足以影響告訴人承買意願及交易價格之交易重要事項，本負有告知義務，自應將此事項據實完整揭露告知且告訴人於本院審理時亦明確證稱若知悉本案房屋為佔用國有地，其即無意願承購等語（見本院卷第84頁），又告訴人嗣後出售本案房屋究竟獲利亦或是賠售之，此乃告訴人本身之因素，而與被告無涉。至於被告是否有意隱瞞，或主動尋求解決方案，均係被告行為後所為，此與被告與告訴人於本案房屋交易之初是否具備詐欺之犯意無關。是被告故意隱瞞不告知此事項，致告訴人誤信本案房屋確無此影響承買意願及交易價格之產權歸屬不明事由存在，因此陷於錯誤而交付財物，被告顯具詐欺取財之主觀犯意及客觀行為無訛，其詐欺取財犯行，至堪認定，被告及辯護人此部分所辯，均顯無理由。
㈣綜上所述，被告上開辯解，尚不足為其有利之認定。本案事證明確，被告犯行堪可認定，應依法論科。
二、論罪科刑㈠核被告所為，係犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪。㈡爰審酌被告明知不動產市場交易模式、市場價值暨影響不動
產行情之因素，不思正道取財，明知我國民情對於產權歸屬有爭議之不動產猶有疑慮，仍予以隱匿上情售出，牟取不法利益，非僅使告訴人蒙受財產損失，並使告訴人因此承受訟累，應嚴予非難，兼衡其素行、智識程度、生活狀況，暨其犯罪之動機、目的、手段及所獲利益、犯後否認犯行之態度等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準，資為懲儆。
三、沒收按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之，但有特別規定者，依其規定；再按前2項之沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額，刑法第38條之1第1項、第3項分別定有明文。查被告本案以430萬元之價格購入本案房屋後，以隱瞞交易重大事項之詐欺方式，而以797萬元之價格出售本案房屋予告訴人，其因直接實現詐欺犯罪而增加之財物（即產自犯罪而獲得之利益），即詐欺犯罪所得為367萬元（計算式：797萬元－430萬元＝367萬元）。被告因本案詐欺取財罪之犯罪所得並未扣案，既屬被告因本案犯罪所獲取之錢財，應依刑法第38條之1 第1 項之規定宣告沒收；並依同條第3 項規定，如全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文（本案採判決精簡原則，僅引述程序法條）。
本案經檢察官莊勝博提起公訴，檢察官彭毓婷到庭執行職務中 華 民 國 114 年 11 月 12 日
刑事第五庭 法 官 賴昱志上列正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀 (應附繕本) ，上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。
書記官 游曉婷中 華 民 國 114 年 11 月 13 日附錄本案論罪科刑法條：
中華民國刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 50 萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。