臺灣板橋地方法院民事判決 八十七年度訴字第一○七四號
原 告 乙○○訴訟代理人 黃瑞真律師複 代理 人 吳奎新律師
南雪貞律師甲○○ 住台北市○○街○段○○號六樓之九被 告 戊○○ 住台北縣三重市○○街○○號訴訟代理人 葉宏基律師被 告 丙○○ 住台北縣三重市○○街○○○號二樓
丁○○右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告戊○○、丁○○、丙○○應將座落台北縣三重市○○街○○巷○號三樓房屋（建號一四七三號）全部騰空遷讓交還原告，被告並應連帶給付原告自民國（下同）八十七年五月三十日起至返還前開房屋之日起，按月以新台幣（下同）一萬七千六百六十元計算之損害金。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告經由鈞院八十七年度民執日字第六七四號債權人即原告乙○○與債務人即被告丁○○間拍賣扺押物強制執行事件，因公開拍賣得標買受債務人丁○○所有座落台北縣三重市○○段六九一─十二地號面積一一二點七三平方公尺，及其地上建物即台北縣三重市○○街○○巷○號三樓房屋（建號一四七三號）所有權全部，並於八十七年五月三十日依強制執行法第九十七條規定取得權利移轉證書，而取得系爭房屋所有權。
（二）前開房屋於鈞院執行處查封（八十七年一月十四日）進入拍賣程序時，被告戊○○提出租賃契約表示，系爭房屋為其與被告丁○○於八十二年十二月三十日簽訂，租賃期限自八十三年一月一日起自九十年十二月三十一日止，共計八年云云，惟本件被告提出之租賃契約乃基於通謀虛偽意思表示所產生（詳如後述），且原告於八十七年十二月三十日前往現場履勘房屋使用現況時，赫然發現該屋除客廳外，大部分區域皆由被告丙○○、丁○○夫妻二人佔有使用中，且被告丙○○自臨訟以來對於本件訴訟之攻擊防禦皆為參與（丙○○於八十七年八月三日以證人身分出庭應訊，八十七年十二月三十日現場履勘時亦由其在場表示意見），是其對本件訴訟之進行程度及攻擊防禦知之甚篤，再加上事實及證據資料均屬同一，無礙被告之攻擊、防禦，亦無延滯訴訟進行之虞，為求紛爭解決之一次性，爰追加丙○○、丁○○二人為被告。
（三）按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物之義務；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。本件原告依拍賣程序合法取得系爭房屋之所有權，被告丁○○即負有交付系爭房屋予原告之義務，而被告丙○○於法律上亦欠缺合法占有之權源，另被告丁○○與戊○○所為之租約既屬虛偽訂定，其契約依民法第八十七條之規定應屬無效，準此原告依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，自得請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。又被告無權佔有系爭房屋，依社會通常觀念可認受有相當租金之利益，依土地法第九十七條第一項之規定，城市地方房屋之年租金，以不得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。系爭房屋鄰近慈化市場、徐匯中學（統稱幸福商圈），大眾運輸方面則有三重市公車總站便利接駁，交通便利，生活機能健全，於八十七年二月間，系爭房屋之市場價值總計為三百萬三千二百五十六萬元，此有鈞院民事執行處（八十七年度民執日字第六七四號）委託台灣地標不動產鑑定顧問有限公司出具之鑑定報告書及照片數張可稽，是原告按月所受相當於租金之損害，應可按土地申報總價年息上限百分之十計算之，每月相當於租金之損害為一萬七千六百六十元（以系爭房屋拍定價格一百一十四萬四千元，及基地每平方公尺申報地價五萬三千元，原告應有部分五十分之一，土地總價為九十七萬五千二百元，房屋及基地合計二百十一萬九千二百元，以年息百分之十計算，月租金為一萬七千六百六十元），爰依民法第一百七十九條、第一百八十二條、第一百八十四條、第一百八十五條、第七百六十七條、第三百四十八條第一項之規定，提起本件訴訟。
（四）本件被告提出之租賃契約乃係基於通謀虛偽意思表示所產生，並藉此阻撓執行程序之進行，蓋：
１、八十三年二月間，被告丙○○透過訴外人莊文明代書之介紹，向原告表示願提供登記人為其妻即被告丁○○所有系爭房屋為抵押權設定，希望原告借款三百萬元供其週轉，原告乃由莊文明代書陪同至現場勘驗房屋，並約明待抵押權設定登記完畢後即交付現金三百萬元，並由被告陳幸助、丁○○出具切結書一紙，內容明確表示系爭房地乃被告丙○○、陳劉碧自用，並無出租第三人情事，且無與第三人訂立超過一年以上之不定期租賃關係存在，被告丙○○亦自認切結書之簽名為真正，顯見系爭房屋於八十三年間並無租賃之事實。
２、依該契約內容觀之，被告戊○○承租使用之範圍乃系爭房屋全部（使用面積近三十坪），租期之約定自八十三年一月一日起至九十年十二月三十一日止，長達八年之久，而租金之約定卻僅五千元，衡之系爭房屋座落位置（三和路、仁愛街近徐匯中學），交通便利（近重陽大橋），面臨商圈，租金金額顯與市價（約月租一萬五千元）不相當，而八年之租金，竟一次付清，無任何調整租金之約定，亦與社會常情有違，且被告間對於租金之給付及交付方式之陳述，復有矛盾之處，此觀被告戊○○稱：「係在家裡一次交付八年共四十八萬元之租金予出租人」，惟於現場履勘是日，其妻留勤珠卻稱：「租金每年六千，照年開（票）」，而被告丙○○雖於當場指正留勤珠之說詞，惟已足證雙方係臨訟杜撰，始有此疏漏，更何況依契約之約定被告戊○○所應交付予丙○○之金額，包括一萬元之押金在內應為四十九萬元，而非四十八萬元，益足認雙方之租約係臨訟虛訂。
３、另被告戊○○稱承租本件系爭房屋係供其女兒居住及作為倉庫使用，惟經鈞院八十七年十二月三十日現場履勘發現，系爭房屋除客廳放置二十餘捆被告戊○○之庫存布料外，其餘廚房、飯廳、三間房間均散置被告丙○○、丁○○所有之物品，且被告丙○○及留勤珠對於房間內之物品究為何人所有竟發生爭執（丙○○稱為留勤珠所有，留勤珠稱為被告陳幸助所有），益見本案合約為虛假，蓋系爭建物位居三樓，進出卸貨困難，且距被告戊○○之店面有一段距離，被告戊○○何可能承租進出困難且位處三樓之樓房做為倉庫使用，而依被告放之布料僅一、二十餘捆，所占面積尚不足一坪，實無需承租被告丁○○之房屋作倉庫使用，再者，依一般社會常情，被告戊○○既已向丁○○承租全部房屋，依理即應將房屋全部交付戊○○使用，何可能均由出租人自己占有使用，更甚者，雙方對於房間內之物品究為何人所有尚起爭執？
４、被告丙○○稱其所收受之租金四十八萬元係連同原有款項二千多萬元借給他人，惟其於另案（即鈞院八十七年訴字第二四五號）確認債權不存在案件中所提之銀行存褶觀之，其於八十二年十二月間至八十三年一月間並無存付四十八萬元之記錄，且銀行亦無二千萬元之存款，而被告陳幸助自八十三年五月至八十六年六月銀行戶頭雖有二千萬餘元之進出，惟其復稱係給付原告借款之利息，是與本作之陳述又互為矛盾，被告陳幸助之抗辯顯不足採。
５、又依被告戊○○指稱，系爭房屋於八十七年一月十四日查封時因其不在現場，以致未能當場陳報權利云云，惟查，本件強制執行案件早於八十七年初即已進行而為被告丙○○、丁○○所明知，倘查封當時已出租，雖被告戊○○於查封當時不在場未能當場表示權利，則嗣後經其發現該承租房屋已遭查封時，何不立即陳報？卻延至三個月後即八十七年四月九日進入拍賣程序後始具狀向鈞處表示系爭房屋現正由其承租當中，更何況本案被告丙○○於原告尚未追加其為被告之前，對於訴訟之進行均親自參與，顯見其與戊○○之關係甚為親近密切，果稱，被告戊○○何可能不知其承租之房屋遭查封，是被告戊○○之抗辯顯不足採。
６、被告另主張本件系爭房屋於八十一年間由被告丙○○提供友人開設「允成代書事務所」，惟歇業後迄今未將招牌拆除，是原告自不得以招牌未拆除即謂租約係事後杜撰云云，惟查，被告丙○○於八十七年十二月三十日現場履勘時，經鈞院詢問係何人開設允成代書事務所，吱唔其詞，無法回答，且於另案確認債權不存在之訴中，對本件系爭房屋究於何時提供其友人開設代書事務所，前後說詞亦不一致，於本案起訴前，被告丙○○對於本件系爭房屋開設代書事務所乙節原不否認，而於本件訴訟開始進行後，被告始陳稱系爭房屋係在八十一年間「借予」友人開設允成事務所，嗣又改稱原承租允成代書事務所之人於八十二年十二月退租，其後於本件八十七年八月三日言詞辯論庭審理時又稱：「代書事務所並不是我開的‧‧‧代書事務所租至七十九年至八十年左右，之後，我自住，八十三年後租給被告，被告是一次現金給我的，為四十八萬元，我就轉借給朋友」，由上之比對可知，被告丙○○除對系爭房屋之出租時間陳述前後不一致外，就該屋究係「出租」、「自住」、或「借予」他人使用之事實亦交代不清，顯見其與被告戊○○間係臨訟勾串，所言不足採信。
７、末查，本件被告丙○○為脫免其借貸返還之義務及阻礙本件系爭房屋之點交，於本案繫屬前即告訴原告偽造文書，並提起確認債權不存在之訴，惟均經檢察官及鈞院予以不起訴處理及判決原告勝訴在案，是一併提供鈞院參酌。
（五）證人王鐘國雖出庭證稱：「因平常均有與丙○○聯繫故知其欲出租系爭房屋，又於七十八年時，因陳允成擬北上從事代書業務，乃至雲林找我並經我陪同北上向被告丙○○承租系爭房地，租期二年，惟對雙方簽約之過程及租金之交付方式因未在場，故不了解‧‧‧」云云，惟觀其證詞顯與一般社會常情有違，蓋：
１、證人王鐘國既係居中介紹，理應對被告丙○○與訴外人陳允成就系爭房地之簽約條件有粗略了解，蓋雙方必認為符合彼此之承、出租條件始有北上見面簽約之必要，反之，若僅為介紹雙方認識俾於洽談租屋事宜，依現今通訊事業之發達，證人大可選擇較便利之聯繫方式，何須北上親為？且於北上後，卻又不知雙方之簽約條件，此足證租屋乙節顯係不存在之事實，更何況，依證人所言其既於簽約當時未在現場，亦不知雙方簽約之條件，又如何證明雙方確有簽訂承租契約？是證人所言洵不足採。
２、又查，證人證稱其平常有與被告丙○○聯繫，故知其有房子要出租，惟當原告訴訟代理人詢問被告丙○○將該屋出租後將住哪裡時，證人竟答以不知以虛應故事，則試問證人既於平常即有與之聯繫，豈有不查明之理，此實悖於常理，起人疑竇。
三、證據：提出權利移轉證書、切結書、抵押權設定契約書、八十七年度訴字第二四五號八十七年七月十四日民事準備書狀、八十七年十月二十二日民事辯論意旨狀、台灣板橋地方法院檢察署檢察官八十七年度偵字第三六八四號不起訴處分書影本、台灣板橋地方法院八十七年度訴字第二四五號民事判決影本、地價證明書各一紙、勘估標的物現況照片影本二張為證，並聲請履勘現場。
乙、被告方面：
壹、被告戊○○：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第二百五十五條第一項，定有明文。原告於八十八年一月八日以更正狀名義，其內容為追加被告丙○○、丁○○二人，亦變更訴之聲明，被告不同意其所為訴之變更或追加，且本件原告起訴主張因通謀虛偽意思表示無效，而請求被告遷讓房屋，今原告又主張因丙○○、丁○○夫婦占有系爭房屋，而請求遷讓房屋，係屬另一個所有權排除侵害之訴，其訴訟標的、訴訟當事人與本件完全不同，為另一個新的訴訟，係屬訴之追加，其攻擊防禦方法完全不相同，必須從新調查審理，甚礙被告之防禦及訴訟之終結，亦非法所許，合先敘明。
（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，為民事訴訟法第二百七十七條所明定。最高法院台上字第二十九號判例：「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，第三人應負舉證之責」。原告主張被告於本件系爭房屋執行程序中提出之租賃契約乃基於通謀虛偽意思表示所產生，自應由原告就通謀虛偽意思表示負舉證之責。查八十三年一月一日起系爭房屋由被告承租使用，原告與莊文明代書從未到現場勘驗房屋，當時被告承租系爭房屋當作倉庫並供女兒居住使用，平常均上鎖，原告與莊文明代書從未會同丙○○、丁○○前來請求被告或被告之女兒開門，被告與莊代書如何勘驗？足見此純屬原告與莊代書勾串虛構偽證甚明。
（三）最高法院二十二年上字第二五三六號：「當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力」。又民事訴訟法第三百五十八條規定，私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，意即認其有形式之證據力，然如當事人雖承認簽名、蓋章或按指印為其本人或代理人所為，而以該簽名、蓋章或按指印係於空白紙張上為爭執，按諸舉證責任分配之原則，應由為此爭執之當事人負舉證責任。本件原告提出之切結書一份，業經丁○○、丙○○於偵查中指訴該切結書除打字外原為空白，由代書莊文明、王鳳嬌夫婦要求其在空白之切結書上簽名，此外均由代書莊文明、王鳳未經其同意自行在空白處填寫，此觀兩者所用以書寫之筆及其書寫筆跡截然不同，即可了解，併經證人王鐘國於偵查中證明屬實，則系爭房屋係莊文明代書違背委任，偽造登記申請書及抵押權設定契約書，將上開房屋及基地全部設定抵押權登記予原告，被告對於上開情事毫不知情，該切結書無拘束被告之效力。再訴被告丙○○主張其切結書、契約書係虛偽一節，檢察官未詳加調查，丙○○聲請再議，高檢署業於八十七年十二月一日通知八十七年議字第三四四八號乙○○偽造文書案業經發回續行偵查，是原告認為該借款、切結書為真正，顯無理由。況原告誣指借款三百萬元予丙○○，並向丙○○恫嚇、如不退錢要殺死丙○○，檢察官業依恐嚇罪起訴，是原告經營地下錢莊，獲取非法暴利甚明。
（四）系爭房屋於七十九年一月一日起出租予訴外人陳允成開設允成代書事務所，其後自八十三年一月一日起則出租予被告使用，分別有租賃契約書在卷可稽，允成代書事務所於歇業後迄今始終未將招牌拆除，但不得以此遽認被告之租賃契約為通謀虛偽意思表示。況被告丙○○除會寫其妻丁○○及本人姓名外，根本不識字，業經證人胡素贏於鈞院八十七年訴字第二四五號確認債權不存在事件，於八十七年五月二十八日言詞辯論時具結屬實，丙○○既不識字，自不能從事代書業務，另丙○○、丁○○在前開案件審理中曾於八十七年十月二十二日提出辯論意旨狀亦載明：「原告丙○○不識字，豈能從事地下代書，經營高利貸業務，系爭房屋在八十二年十二月以前出租他人開設允成代書事務所‧‧‧被告誣指原告以地下代書為業，顯無可採」等語，豈料本件原告起訴狀竟謊稱：於另案確認債權不存在之案件，丙○○、丁○○對其經營允成代書事務所乙節並未否認，並於八十七年十一月九日提出準備書狀又謊稱：於本案起訴前，丙○○對於系爭房屋開設代書事務所乙節原不否認云云，不足採信。
（五）最高法院十九年上字第四三七號判例：「當事人在他案件之陳述，雖可為本案認定事實之證據，要不得視為本案之自認」。原告提出被告丙○○、丁○○於他案對原告訴請確認債權不存在訴訟中，八十七年七月二十三日準備書狀記載系爭房屋「早於八十一年間借予友人開設允成代書事務所」一語，其中「借予友人」係「租與友人」之筆誤，至於時間則因事隔八年之久，一時未找到租賃契約書，記憶錯誤所致。又原告提出訴外人丙○○、丁○○上開他案辯論意旨狀，其中記載「原承租開設允成代書事務所於八十二年十二月退租」一語，係「原承租開設允成代書事務所於八十二年十二月以前退租」之誤繕，因打字時於十二月下漏打「以前」所致，此觀其上文「系爭房屋在八十二年十二月以前出租他人開設允成代書事務所」一語，即可明瞭。況被告丙○○、丁○○事後找到原租賃契約載明租賃期間為七十九年一月一日起至八十年十二月三十一日止，有該租賃契約乙份在卷可稽，故丙○○前以證人身分於八十七年八月三日本件審理中到庭證明而更正前詞屬實，且經證人王鐘國到庭證述屬實，足證丙○○、丁○○於他案所為之陳述與事實不符且係出於錯誤，既經丙○○、丁○○據原租賃契約書，以更正其以前錯誤之陳述，自為法所許。況若該租賃契約書不實，丙○○、丁○○儘可記載租賃期限為八十一年一月一日起至八十二年十二月三十一日止，以符合前詞，何虛事後提出租賃契約書並更正租期為七十九年一月一日起至八十年十二月三十一日止？本件原告就丁○○於八十三年一月一日出租被告以前系爭房屋之使用經過情形，徒以丙○○、丁○○在另案中一時未找到租賃契約書，以致記憶錯誤或筆誤或打字疏漏等，且與本件證據尚無關聯性之事實，予以爭論不休，委無足採。
（六）房屋租賃之租期及租金之約定，以不違反民法租賃之規定為限，乃當事人之合意行為。被告與丙○○、丁○○係多年好友，被告承租系爭房屋，丁○○原本不願收受租金，惟被告不願無條件使用，雙方遂協議以每月租金五千元，租期八年租金一次付清簽訂租賃契約，此乃契約自由原則。系爭房屋係座落巷內五樓公寓之第三層樓，面積僅二七點一四坪而已，丙○○於七十九、八十年間房地產榮景時期出租予陳允成，亦不過每月租金八千元而已，自八十三年起房地產價值跌落，且被告係長期承租，又以一次付清方式支付租金，雙方協議租金時有所優惠，此為社會上一般交易之習慣，況以一次付清八年租金，加計中間利息，亦無偏低。
（七）又鈞院訊問被告在何處交付租金？被告答以：「係在家裡一次交付共四十八萬元租金」，因當時法官所問僅為租金，故被告亦以租金回答，而未述及押租金，豈料原告竟以尚有一萬元押租金，而認被告所述與契約不符，自非可採。再者，被告丙○○、丁○○夫婦將系爭房屋出租時，係連同其所有舊家具一併出租予被告，此為房屋租賃常有之事，故系爭房屋內丙○○、劉碧夫婦所有之物與被告所有之物雜陳，原告以此即為係通謀虛偽意思表示，顯然違反經驗法則。另系爭房屋係承租來作倉庫及女兒有時作功課居住使用，並由工人存放布匹，不知查封之法律上效果，八十七年一月十四日查封現場時，被告不在現場，被告女兒亦不知係爭房屋受查封，事後更未向被告說明，被告於八十七年四月間前往係爭房屋始知被查封，電洵丙○○後，始知遭法院定期拍賣，被告立即於八十七年四月九日依法具狀陳報權利，毫無延遲陳報。
（八）原告八十七年十一月九日準備書狀稱：又依證人丙○○證稱，其所受之租金四十八萬元，係連同原有款項二千多萬元借給他人云云，及其八十八年二月四日辯論意旨狀稱：於現場履勘是日，其妻留勤珠卻稱租金每年六千，照年開票，而被告丙○○雖於當場指正留勤珠之說詞，且被告丙○○及留勤珠對於房間內之物品究為何人所有，竟發生爭執（丙○○稱為留勤珠所有，留勤珠稱為丙○○所有），被告丙○○於八十七年十二月三時日現場履勘時，經鈞院詢問何人開設允成代書事務所，支唔其詞，無法回答云云，惟查綜觀本案全卷筆錄，均無如此記載，純屬原告憑空捏造片面不實之詞，毫無足採。至原告主張訴外人丙○○收受之租金四十八萬元，究存哪一家銀行，如何使用，及出租被告之前，究竟係出租或出借友人開設代書事務所，或係自住，及丙○○告訴原告偽造文書案件，並提起確認債權不存在之訴等等，均屬另一法律關係，與本件並無關聯。
（九）原告主張被告戊○○與訴外人丁○○簽訂之系爭租賃契約係通謀虛偽意思表示所產生，無非以「被告戊○○何以延至八十七年四月九日始向鈞處陳報」、「租金與市價顯不相符」、「被告戊○○未交付租金與訴外人丙○○」為理由。然原告並未提出證據證明被告戊○○與丁○○間欠缺租賃系爭房屋之效果意思，亦無具體說明被告戊○○並無占用系爭房屋之情況，此觀鈞處於八十七年度民執日字六七四號強制執行事件於八十七年四月二十三日拍賣公告載明；「占有使用情況：本件據債權人查報房屋現由債務人自住，惟實際使用情形應買人仍應自行查明。點交否：如查報屬實，拍定後，應予點交。
」，並於 八十七年五月十四日拍賣公告載明：「本件第三人戊○○承租中，租期自八十三年一月一日起至九十年十二月三十一日止，拍定後不點交。
」即足證明。原告對於系爭房屋之由被告戊○○占有狀態根本不了解，豈可僅以被告戊○○未於鈞院查封系爭房屋至現場表示意見，即擅自推論被告戊○○與丁○○所簽訂之租賃契約係基於通謀虛偽意思表示所作成？
（十）再者，本件系爭房屋之租賃契約茍係基於通謀虛偽意思表示所作成，應可分為下列幾種情形：①系爭租賃契約係於鈞處查封前作成，被告戊○○自始至終均未占有系爭房屋。②系爭租賃契約係於鈞處查封前所作成，被告戊○○非以承租人之地位占有系爭房屋。③系爭租賃契約係於鈞處查封後始作成，被告戊○○並未佔有系爭房屋。④系爭租賃契約係於鈞處查封後所作成，被告戊○○以非承租人之地位占有系爭房屋。惟原告自始至終均未明確舉證被告戊○○究以上述何種方式與丁○○通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約，甚至原告亦未能舉證證明被告戊○○於鈞處八十七年一月十四日查封時究有無占有系爭房屋，若原告有具體之證據足以證明被告戊○○於鈞處查封時，尚未占有系爭房屋，即可向鈞處表示被告戊○○係查封後始占有系爭房屋，依強制執行法第五十一條之規定，對原告不生效力，主張排除被告戊○○占有系爭房屋之效力，顯見原告主張租賃契約係基於通謀虛偽意思表示所作成，完全係因其得標買受系爭房屋無法點交使用，且拍賣公告中既已載明系爭房屋由被告戊○○承租使用，原告對此並未向執行處表示異議，甚以三百萬元買受系爭房屋，足見原告早已知被告戊○○有權占有系爭房屋。
三、證據：提出房屋租賃契約書、台灣高等法院檢察署八十七年度議字第三五四八號發回續行偵查通知書、台灣板橋地方法院檢察署檢察官八十七年度偵字第三六八四號起訴書影本、八十七年度訴字第二四五號八十七年五月二十八日言詞辯論筆錄影本各一紙、聲請調閱八十八年偵續一字第三一號、聲請調閱鈞院八十七年度民執日字第六七四號強制執行卷宗並聲請訊問證人王鐘國。
貳、被告丙○○、丁○○：被告丙○○、丁○○未於言詞辯論期日到場，據其提出書狀之記載略謂：原告於八十八年一月八日提出更正狀以其二人占有系爭房屋為原因事實，將其二人列為被告，惟此係另一新訴，原告自應重新起訴。系爭房屋係丁○○所有，經王鐘國介紹其友人陳允成承租系爭房屋開設允成代書事務所，租期自七十九年一月一日起至八十年十二月三十一日止，每月租金八千元，租期屆滿，陳允成即移民國外，未將其裝設之招牌拆除，因雇工拆除招牌，花費不貲，致未予拆除，且其二人均不識字，不可能從事代書業務等語，並提出租賃契約書一份為證。
丙、本院依職權調取本院八十七年度執字第六七四號執行卷宗。理 由
甲、程序方面：
一、被告丙○○、丁○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，此部分由其一造辯論而為判決。
二、查民事訴訟法第二百五十五條於八十九年二月九日修正公佈，並於同年二月十一日施行，而依新修正之民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款及第七款規定，原告所請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，即得為訴之追加或變更。本件原告起訴時原僅以被告戊○○一人為被告，訴之聲明則為：（一）被告應將門牌號碼為台北縣三重市○○街○○巷○號三樓房屋（建號一四七三）騰空遷讓返還予原告，及八十七年五月三十日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告一萬七千六百六十元。嗣於八十八年一月八日具狀追加丙○○及丁○○為被告，並更正其聲明為：被告戊○○、丙○○、丁○○等應將座落台北縣三重市○○街○○巷○號三樓房屋（建號一四七三號）全部騰空遷讓交還原告，被告等並應連帶給付原告自八十七年五月三十日起至返還前開房屋之日止，按月一萬七千六百六十元計算之損害金。被告對於訴之追加，雖表示不同意，但本院斟酌情況認為原告對被告戊○○、丙○○、丁○○之請求係就被告三人間對系爭房屋所簽訂之租賃契約是否真正，是否有權占有為基礎事實，請求之基礎事實均為同一，又被告丙○○對於本件訴訟之攻擊防禦曾為參與，並無礙其之攻擊、防禦，且無延滯訴訟進行之虞，為求紛爭解決之一次性，認原告所為訴之追加，符合上開法條之規定，應予准許。
乙、得心證之理由：
一、原告主張其經本院八十七年度民執日字第六七四號拍賣抵押物強制執行事件，買受被告丁○○所有系爭房屋，並於八十七年五月三十日取得權利移轉證書，而取得所有權，惟因系爭房屋於拍賣程序時，被告戊○○提出租賃契約，表示該契約係其與被告丁○○於八十二年十二月三十日所簽定，租賃期限自八十三年一月一日起至九十年十二月三十一日止，共計八年，然前揭租賃契約乃係基於通謀虛偽意思表示所為，且原告於八十七年十二月三十日前往現場履勘房屋使用現況時，赫然發現該屋除客廳外，大部分區域皆由被告丙○○、丁○○夫妻二人佔用，蓋八十三年二月間原告曾由莊文明代書陪同至現場勘驗房屋，且被告丙○○、丁○○亦出具切結書一紙，表示系爭房地乃自用，無與第三人訂立超過一年以上之不定期租賃關係，且被告丁○○及丙○○於八十三年間尚於系爭房屋開設「允成代書事務所」經營地下代書事務，自無可能有出租之情，此外再參以系爭房屋面積近三十坪，交通便利，面臨商圈，租金卻僅月租五千元，顯然偏低，八年租金一次付清，亦與社會常情有違，況被告戊○○稱承租系爭房屋係供其女居住及作為倉庫使用，惟該屋位居三樓，進出卸貨困難，距被告戊○○之店面有一段距離，其所存放之布料僅一、二十捆，所佔面積不足一坪，實無須承租被告丁○○之房屋作倉庫使用，顯見系爭租賃契約確係通謀虛偽意思表示所作成。原告依拍賣程序合法取得系爭房屋之所有權，被告丁○○即負有交付系爭房屋之義務，而被告丙○○於法律上亦欠缺合法佔有之權源，另被告丁○○與戊○○所為之租約既屬虛偽訂定，依民法第八十七條之規定應屬無效，準此原告依民法第七百六十七條之規定，自得請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。又被告無權占有系爭房屋，妨害原告使用收益，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第一百七十九條、第一百八十四、第一百八十五、第一百八十二條、第七百六十七條、第三百四十八條第一項之規定，並依土地法第九十七條第一項之規定計算，請求被告遷讓返還系爭房屋及按月連帶賠償原告相當於月租金之損害一萬七千六百六十元等語。
二、被告戊○○以：其自八十三年一月一日起承租系爭房屋當作倉庫並供其女兒居住使用，原告與莊文明代書從未到現場勘驗房屋，且原告提出之切結書一份，業經被告丁○○、丙○○抗辯該切結書不實，其對該切結書毫不知情，該切結書自無拘束其之效力。再房屋租賃，其租期及租金之約定，為契約自由行為，其與丙○○、丁○○係多年好友，協議以每月租金五千元，租期八年租金一次付清簽訂租賃契約，依係爭房屋座落位置、面積、出租時期等因素衡量，租金並無偏低，又被告丙○○、丁○○夫婦出租系爭房屋時係連同其所有舊家具一併出租，此亦為房屋租賃常有之事，原告既未具體提出證據證明其與被告丁○○間欠缺租賃係爭房屋之效果意思，亦無具體說明其無占用系爭房屋之情況，原告請求遷讓房屋云云，顯無理由等語置辯。被告丙○○、丁○○則以系爭房屋前經證人王鐘國介紹陳允成承租並開設允成代書事務所，租期自七十九年一月一日起至八十年十二月三十一日止，每月租金八千元，租期屆滿，陳允成即移民國外，未將裝設之招牌拆除，其二人均不識字，不可能從事代書業務等語，資為抗辯。
三、查原告主張其經由本院八十七年度執字第六七四號拍賣抵押物強制執行事件，買受被告丁○○所有系爭房屋，並於八十七年五月三十日取得權利移轉證書，而取得所有權，被告戊○○於系爭房房屋拍賣時提出租賃契約，表示該契約為其與被告丁○○於八十二年十二月三十日所簽定，租賃期限自八十三年一月一日起至九十年十二月三十一日止，共計八年等情，業據提出權利移轉證書一紙為證，並經本院調取本院八十七年度執字第六七四號強制執行卷宗核閱屬實，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、又原告另主張被告戊○○提出之前開租賃契約係與被告丁○○基於通謀虛偽意思表示而為乙節，已為被告戊○○所否認，依民事訴訟法第二百七十七條「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責」之規定，及最高法院台上字第二十九號判例：「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，第三人應負舉證之責」之意旨，原告就此即負有舉證之責，茲就原告主張系爭契約係出於通謀意思表示所為之各項主張、理由及證據，分述如下：
（一）原告以其曾於八十三年二月間，由莊文明代書陪同至現場勘驗系爭房屋，被告丙○○、丁○○亦出具切結書一紙，表示系爭房地為自用，並無出租第三人情事，亦無與第三人訂立超過一年以上之不定期租賃關係及被告丙○○以上開切結書、抵押權設定契約書為虛假而告訴原告偽造文書案件，業經檢察官予以不起訴處分為由，欲證明系爭房屋於八十三年間並無租賃之事實，並提出切結書、抵押權設定契約書、台灣板橋地方法院檢察署檢察官八十七年度偵字第三六八四號不起訴處分書影本一份、勘估標的物現況照片影本二張為證，惟查：
１、原告提出勘估標的物之現況照片僅拍攝系爭房屋外觀，並未有內部占有使用狀況實景，無從證明原告至現場勘驗系爭房屋時確無第三人承租之情，且被告戊○○辯稱系爭房屋自八十三年起由其承租使用，平常均上鎖，原告與莊文明代書從未會同丙○○、丁○○前來請求被告或被告之女兒開門乙節，原告亦無法舉反證以實其說。
２、原告所提上開切結書內容之真實性業經立具人即被告丙○○否認並提出偽造文書告訴，該案經雖經台灣板橋地方法院檢察署以八十七年度偵字第三六八四號予以不起訴處分，惟因告訴人即丙○○、丁○○不服，提出異議，經台灣高等法院檢察署於八十七年十二月一日通知已發回續行偵查，有台灣高等法院檢察署八十七年度議字第三五四八號發回續行偵查通知書在卷可稽，是該切結書是否真正，可否憑信，已非無疑，況縱認該切結書為真正，亦僅得證明被告丁○○、丙○○曾向原告保證系爭房屋並無租賃契約存在，被告丁○○、丙○○之保證屬實與否，要與本件系爭房屋事實上是否出租他人或有無他人占有使用無涉，亦即無法由該切結書證明系爭房屋實際使用情況，蓋被告丁○○、丙○○若將系爭房屋出租他人，該切結書亦不具拘束第三人之效力，從而自難據此認定系爭租賃契約係基於通謀虛偽意思表示所做成。
（二）原告又以系爭房屋外「允成代書事務所」之招牌迄今未拆除，而被告丙○○對系爭房屋出租予訴外人陳允成之時間，陳述前後不一，且就該屋究係「出租」、「自住」、或「借予」他人使用之事實亦交代不清為由，欲證明被告丙○○、丁○○於八十三年間係自行經營「允成代書事務所」，並未將系爭房屋出租他人，然查：
１、被告丙○○辯稱系爭房屋於七十九年至八十年底出租予訴外人陳允成，供其開設允成代書事務所，八十三年後則出租予被告戊○○等情，有被告戊○○及丙○○分別提出之租賃契約二份為證，且證人王鐘國於本院審理時亦到場證稱：七十八年時陳允成說要北上做代書行業，伊知道陳幸助有房子要出租，就帶陳允成前往，租了兩年，租約租金伊不清楚，簽約時伊不在現場等語屬實（見本院八十八年二月四日言詞辯論筆錄），原告雖辯以證人王鐘國既係居中介紹理應對被告丙○○與訴外人陳允成就系爭房地之簽約條件有粗略了解，若僅為介紹雙方，證人何須北上親自為之，況證人於簽約當時未在現場，亦不知雙方簽約之條件，又如何證明被告丁○○與訴外人陳允成間確有簽訂承租契約云云，惟證人王鐘國僅係居中介紹，就詳細租賃條件不清楚及簽約時未在場，尚無與常情相違之處。再者，一般開業之人以自己姓氏或名字為名，甚為常見，系爭房屋外懸掛之招牌既為陳允成代書事務所，顯見應確有「陳允成」其人無訛，被告丙○○若係自行經營代書事務所，衡情斷無可能以他人之名命名，足認被告前開所辯應為真實。
２、又原告雖主張被告丙○○就出租之時間陳述不一，先稱原承租允成代書事務所之人於八十二年十二月退租，嗣於本件八十七年八月三日之言詞辯論庭審理時又稱，代書事務所租期自七十九年至八十年左右，之後由其自住，八十三年後租給被告戊○○，前後所述時間不符，且或稱系爭房屋係在八十一年間「借予」友人開設允成事務所，嗣又改稱原承租允成代書事務所之人於八十二年十二月退租，就「出借」或「出租」之事實交代不清，然遍觀全卷，被告丙○○均稱系爭房屋於七十九年至八十年間出租予陳允成開設代代書事務所，未並言稱有出借之情，無陳述不一之情事，且其前開所言與證人王國鐘之證述及卷附租賃契約記載相符，已如前述，自堪採信。
（三）至原告主張系爭租賃契約租金偏低、使用狀況與常情不符等等，可資證明係基於通謀虛偽意思表時所簽定云云，惟查：
１、原告主張被告戊○○承租系爭房屋，面積近三十坪，交通便利，租金之約定卻僅月租五千元，顯然偏低，且八年之租金一次付清，亦與社會常情有違云云。惟按房屋租賃，其租期及租金之約定，乃當事人之合意行為，本諸契約自由原則，本無一定標準，且被告辯稱彼此因係多年好友，被告丁○○、丙○○於七十九、八十年間房地產榮景時期出租予陳允成，亦不過每月租金八千元，自八十三年起房地產價值跌落，被告係長期承租，又以一次付清方式支付租金，雙方協議每月租金五千元，加計中間利息，並無偏低等情，經核復未與常情相距甚遠，此外再參酌被告戊○○、丙○○及證人留勤珠即被告戊○○之妻，就系爭租賃契約之租期、租金係一個月五千元、交付方式係一次以現金交付四十八萬元等情所述亦大致相符（見本院八十七年八月三日、八十七年四月十九日言詞辯論筆錄），應堪認定系爭租賃契約為真實，至押租金部分本院並未詢問，被告三人均未論及，尚不得以契約內尚有一萬元押租金之約定，而認被告所述與契約不符。
２、原告雖另辯以被告戊○○既稱承租系爭房屋係供其女居住及作為倉庫使用，惟該屋位居三樓，進出卸貨困難，且距被告戊○○之店面有一段距離，存放之布料僅一、二十捆，所佔面積不足一坪，實無須承租被告陳劉碧之房屋作倉庫使用，且被告戊○○既已承租全部房屋，何有可能再由出租人自己佔有使用，顯見系爭租賃契約係通謀虛偽意思表示所作成云云，然被告戊○○既承租系爭房屋，可自行決定系爭房屋之使用方式，且原告主張該屋僅存放布匹一、二十捆，所佔面積不足一坪等情，亦與證人留勤珠即被告戊○○之妻所述有百匹左右之布匹（見八十七年十二月三十日勘驗筆錄）不符，原告既未能舉證以實其說，自不能以此認為系爭租賃契約不實。再者，系爭房屋客廳、廚房、飯廳、衛浴設備、客廳之電腦及桌子為被告戊○○所有，業經本院親赴現場勘驗無訛，製有八十七年十二月三十日勘驗筆錄在卷可稽，並經證人留勤珠證述屬實，系爭房屋既存放有被告戊○○之物品，堪認被告戊○○確有使用系爭房屋之事實，自不得遽以系爭房屋內亦有被告丙○○、丁○○之物品，即認系爭租賃契約不實。
３、至被告戊○○於本院執行處八十七年一月十四日查封時不在現場，至八十七年四月九日始具狀陳報權利，業經本院查核八十七年度民執日字第六七四號強制執行卷宗屬實，原告主張本件強制執行案件早於八十七年年初即已進行而為被告丙○○、丁○○所明知，倘查封當時已出租，被告戊○○何以延至三個月後始具狀陳報權利，足見系爭租賃契約係基於通謀意思表示所作成，然此已為被告所否認，原告復未舉證證明被告蕭宗德確於查封當時即已知情，認為被告丙○○、丁○○應通知被告蕭宗德查封之事，純屬臆測之詞，尚難採信。
（四）未查，原告主張證人丙○○證稱，其所收受之租金四十八萬元係連同原有款項二千多萬元借給他人及於現場履勘是日，被告戊○○之妻留勤珠稱租金每年六千，照年開（票），被告丙○○當場指正留勤珠之說詞，且被告丙○○及留勤珠對於房間內之物品究為何人所有，竟發生爭執（丙○○稱為留勤珠所有，留勤珠稱為丙○○所有），被告丙○○並對究何人開設允成代書事務所，支唔其詞，無法回答云云，惟綜觀本案全卷筆錄，均無如此記載，原告此部分主張既無所據，自無足採。
五、被告戊○○與系爭房屋原所有權人丁○○既訂有租賃契約，原告復未能舉證證明該契約係基於通謀虛偽意思表示所作成，則原告主張該意思表示無效，即屬無據，被告戊○○基於租賃關係占有系爭房屋，自屬有權占有，與侵權行為之要件有間。至本件系爭房屋內雖有被告丙○○及丁○○之物品，惟被告戊○○辯稱係被告丁○○連同傢俱出租供其使用，參酌現今社會出租人提供傢俱出租他人之情形甚為普遍，被告所辯即非無據，故不得以此遽認被告丙○○、丁○○為系爭房屋之現占有人，有占有使用系爭房屋之事實。按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，有最高法院二十九年上字第一○六一號判例意旨可資參照，是原告主張被告丙○○無權占有系爭房屋，本於所有權請求其遷讓並返還房屋即屬無據。
六、再按強制執行法拍賣之性質，通說認係以債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位；而執行法院為租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係已成為買賣（拍賣）契約內容之一部，無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在，業經最高法院著有八十年台抗字第一四三號、六十年台上字第四六一五號判例意旨可資參照。經查，本件系爭房屋於拍賣時為被告戊○○承租中，租期自八十三年一月一日起至九十年十二月三十一日止，拍定後不點交等情，已載明於拍賣公告內，業據本院依職權調取執行案卷核閱無訛，依首揭說明，系爭房屋拍賣公告內既載有承租關係並註明拍定後不點交，該等事實即為買賣契約內容之一部，原告自應受其拘束並繼受該法律關係，是原告於標得系爭房屋後再主張依民法第三百四十八條第一項規定，請求被告丁○○交付系爭不動產，亦屬無據。
七、綜上所述，原告因未能舉證證明被告丁○○與戊○○間就系爭房屋所訂立之租賃契約係基於通謀虛偽意思表示而為，該租賃契約即屬有效成立，被告戊○○基於租賃關係占有系爭房屋，屬有權占有，自與侵權行為之要件有異。又被告丙○○、丁○○非系爭房屋之現占有人及系爭房屋拍賣公告內載有承租關係並註明拍定後不點交，該等事實為買賣契約內容之一部，原告應受其拘束並繼受該法律關係，復如前述，從而，原告依所有權、侵權行為、不當得利及買賣之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並連帶賠償相當於月租金之損害，為無理由，應予駁回。
本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或主張陳述，就本案判決結果並不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 七 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 程怡怡右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 九 月 十一 日~B法院書記官 劉昌明