臺灣板橋地方法院民事判決 八十七年度重訴字第十七號
原 告 秦一峰等三十二共 同訴訟代理人 顏文正律師被 告 建弘建設股份有限公司法定代理人 乙○被 告 甲○○共 同訴訟代理人 方錦源律師
吳宏山律師右 一 人複代理人 吳宏城律師右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左。
主 文被告建弘建設股份有限公司應給付原告等如附表二所示之金額，及各自民國八十七年三月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告等如附表三所示之金額，及各自民國八十七年三月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告建弘建設股份有限公司負擔百分之四十，餘由被告甲○○負擔。
本判決於原告等分以如附表二、三所示擔保金供擔保後得假執行。但被告建弘建設股份有限公司及甲○○如於假執行程序實施前，分別以如附表二、三所示擔保金為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決﹕如主文第一、二項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）按原告等人於民國（下同）八十四年、八十五年間，因受被告建弘建設股份有限公司（以下簡稱建弘公司）、甲○○所推出之「台北阿莎力」，廣告「買一層，享有二層彈性使用的空間」、「四米二挑高，桃園市最後機會」、「客廳大挑高，採光特別好，爸爸媽媽樓下坐、弟弟妹妹樓上跑、還有一間客人房、阿公阿媽來住也樂陶陶。」、「四米二美式閣樓，住起來好像樓中樓。」、「同樣住八佰伴商圈旁四房，台北阿莎力，可以替你省下二二○萬。」、「堅持做到挑高四米二的創意樓中樓而非複式的四米二。」、「一萬元翻兩翻，訂金一萬，月付一萬起，並購四米二「雙層」溫馨家園，二六○萬起住四房，挑高四米二，買一層賺一層。」、「總價二二○萬起立體三房、二六○萬起三代同堂創意四房。」之矇蔽及現場樣品實屋亦係以在同一空間內以木梯為連接之夾層設計為招攬，而與之簽訂坐落桃園市○○○段三八七－三、－四、－一
七、三八八、三八八－二、－三、－四、三七九－一四一、－一四四、－一八三、－一八四、四九六、四九七等十三筆地號土地之持分及其上之預售屋買賣契約。
（二）依上開廣告資料、現場樣品屋及現場銷售人員之推介，均指被告建弘公司及王孚所銷售之建物係一合法之夾層屋，致原告等陷於錯誤，才以比當地行情高出許多之價格購買系爭建物。頃於八十六年六月台北市「陽光新第」之預售屋夾層被查報為違建，並遭台北市政府拆除，原告等乃向被告查詢本件夾層是否合法，但均未獲正面答覆，嗣原告即向行政院公平交易委員會（下稱公平會）檢舉被告有廣告不實之嫌，經公平會調查結果以公處字第一五九號處分書認定被告建弘公司對建物之夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，已違反公平交易法第二十一條第一項之規定，且系爭建物建造執照並無申請夾層設計，可見被告為達銷售之目的，竟以不實之廣告為詐術，使原告等陷於錯誤，而為買受系爭建物之意思表示，依民法第九十二條第一項規定，原告等得撤銷其意思表示，謹以起訴狀繕本及追加起訴狀繕本（就追加原告部分）之送達，作為撤銷前開買受系爭房地之意思表示之通知，是買賣契約既經撤銷，被告等收受買賣價金，已無法律上之原因，爰依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告等返還如附表二、三所示之金額。
（三）查所謂詐欺，乃故意欺騙他人，使其陷於錯誤並進而為不利於己，且本來不願意表示之意思，被告所用上揭廣告詞及被告現場展示之樣品屋均係以上下二層之夾層建築式樣，況且系爭房屋樓層高度均為四米二，其面積包含主建物、附屬建物暨共同使用部分在內均在十七至二十四坪之範圍內，被告既於銷售現場針對此小坪數、挑高空間房屋之特性，以夾層之設計空間展示，自足令購屋者認其可使用之房屋面積因而增加許多，其購屋之單價相對降低，而房屋可使用之面積及其價格乃影響消費者購買意願之最重要因素，被告於銷售現場做成夾層之樣品屋，其用意即在以該項產品特性招徠客戶，足見系爭房屋得為夾層使用，該項標的物之性質，於本件交易上應屬重要，此亦為被告所明知。按所謂夾層，依建築技術規則設計施工篇第一條第十五款規定，係指夾於樓地板與天花板間之樓層，同一樓層內夾層面積之和，超過該樓層地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一層樓。若於建築物欲興建夾層時，依建築法第二十五條第一項、第三十九條規定，必須於申請建築執照時，即向主管機關提出申請，否則即應於法定容積內依法辦理變更設計，未依法申請興建之夾層，依建築法第八十六條、第八十七條規定，將受罰鍰、勒令停工、強制拆除之處分，被告為專業之建築商，對於上述建築法令之有關規定，自難諉為不知。又被告以上述之文字為其廣告文宣，其樣品屋之設計情形又與廣告內容一致，此亦為被告所自認，足見被告係以夾層屋之設計為系爭房屋之銷售策略，其現場銷售人員自亦本於此原則推銷系爭房屋。被告指銷售人皆告知夾層設計僅為交屋後，做為裝潢之參考，顯屬有悖事理，無足採信。再按被告為專業之建築商，應熟稔各項建築法規，原告亦基於此一認知而與被告交易，乃被告明知夾層之施作受有如上所述法令之限制，竟於銷售現場公然以夾層之樣品屋展示，其銷售人員復對原告告稱該屋得為夾層之施作設計，而未表明樣品屋之裝潢為不合法（如有告知係屬不合法，試問原告等或一般人會去買一個不合法，且會被拆除之房屋？），自足令原告誤認其日後為與樣品屋相同之施工，應有不致違反法令之情事，而與被告訂立買賣契約，由以上說明，足認被告係施以詐術，使原告就是項交易上認為重要之房屋性質發生錯誤進而為買賣之意思表示。
（四）查為避免企業經營者以不實之廣告致侵害消費者權益，消費者保護法擴張其契約責任及於廣告的內容，於第二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。依消費者保護法施行細則第二十三條規定廣告的型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。又消費者保護法第二十二條對於廣告內容之規範，係屬於禁止規定，因此在廣告中記載「僅供參考」等字，即在減輕或免除其所負的義務或責任，依法該「僅供參考」的記載應屬「無效」。又廣告為消費者是否購買預售屋之主要資訊來源，且雙方洽談時，皆以廣告資料為解說，故雙方真正合意之內容均係依廣告資料而來，是消費者與企業經營者訂立買賣契約以後，該廣告之內容即應成為契約之內容，此亦為消費者保護法第二十二條規定之真義。查，被告將上開廣告文宣置於銷售現場，並主動發送予客戶，供客戶參考，且於現場工地所展示模型屋及實景樣品屋，均屬夾層設計，原告在觀看此項資訊後，進而與被告銷售人員洽談買賣，並簽訂契約，被告雖主張廣告文宣、樣品屋僅供參考，惟以房屋使用面積狹小之情形，系爭房屋得否為夾層使用乃預售屋買賣契約之要素，亦為買賣雙方甚為重視之處，在系爭房屋乃預售屋尚未建成之際，銷售人員勢必持此廣告文宣並輔以樣品屋之夾層空間設計為被告解說，該廣告文宣既載明如上述所指之文字，並附有實景廣告文宣，且樣品屋亦為夾層之設計，則此一部分亦當在銷售人員解說範圍之中，原告於銷售人員解說之後，認為系爭房屋得以夾層方式充份利用空間，始決定與被告簽約，足證上開廣告文宣所載及樣品屋所顯示之夾層屋特性，均已成為兩造所合致意思表示內容之一部，因而該廣告文宣、樣品屋，雖未附於買賣契約之內，亦已成為買賣契約之內容，而非單純之要約之引誘而已。再依一般社會觀念，消費者於購買房屋之際所注意者，除價格之外，即為所購房屋之室內可使用面積及格局，而廣告文宣、樣品屋，即係針對格局、使用面積為說明，是系爭廣告文宣、樣品屋實已成為買賣契約之一部，而上開廣告文宣及樣品屋之夾層設計均屬契約必要之點，要無疑問。依上所述，被告有使原告能以一層價格使用二層空間，以確保如廣告內容之真實，不得低於廣告之內容之義務。而買賣契約固未表明系爭房屋為一有夾層之建物，惟被告如未於現場以夾層樣品屋為展示，其銷售人員亦未以夾層使用之特性推銷該房屋，原告當不致陷於錯誤而訂購系爭建物，被告既有上開欺罔之舉，自不徒因其於契約中未約明夾層而解免其詐欺之責。又兩造雖未約定為夾層之施工，惟被告之行為既足使原告誤認其所購買之系爭房屋得合法興建夾層，即不因被告未應允施作夾層，而影響前述詐欺事實之存在。
（五）次查，觀諸系爭樣品屋之格局設計，無疑將挑高之上部空間視為居住空間之延展，而核閱買賣契約後附之位置平面圖，系爭房屋之隔間為客廳、廚房或餐廳、二間臥房，如欲規劃成廣告文宣所稱之三房、四或五房，固無不可，然面積過小，顯不可行，況被告所建築完成之房屋，且已取得使用執照，其性質上屬已竣工之建物，買受人欲就夾層部分施工，即屬於原建物增加面積之增建行為，依法應請領建造執照，始可合法施作並擁有、使用該夾層空間，若買受人在未依法請領建造執照情況下即行僱工興建夾層，依建築法第二十五條、第八十六條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分，此外，夾層部分之地板面積依法應列入建物總樓地板面積計算，若出賣人或建商已將該建物之容積率完全使用完畢（一般建商均會充分利用建築基地之容積率），買受人即使申請建造執照，亦將因已無剩餘容積餘額而無法獲准取得執照，是被告明知此一事實，於其廣告上以上述文字作為廣招客源之賣點，依前述說明，被告顯無法使系爭房屋成為合法之夾層屋，被告非但未明確告知原告此一事實，尚且以夾層之特色為號召，顯有詐欺之行為。
（六）被告又辯稱所謂夾層設計，僅係建議消費者在購買後得自行施工加蓋夾層云云，惟查被告於申請建造執照時並未有夾層之設計，果如其所述，僅在於建議消費者自行二次施工，則系爭建物是否仍有餘裕之容積供消費者興建夾層？若否，則被告對消費者此一建議有何意義？其所建議者，不啻陷消費者冒不法之險，花費鉅資建築一隨時可能遭拆除之樓層，設若果有消費者因此興建而遭拆除，其所受損害可得向被告請求乎？遍觀系爭廣告文宣，該廣告文載：「買一層享受二層彈性使用的空間」、「客廳大挑高，採光特別好，爸媽「樓下」坐，弟弟妹妹「樓上」跑，還有一間客人房，阿公阿媽來住也樂陶陶。」、「四米二美式閣樓，住起來好像樓中樓。」、「同樣住八佰伴商圈旁四房，台北阿莎力可以替你省下二二○萬。」、「堅持做到挑高四米二的創意樓中樓，而非複式的四米二」、「一萬元翻兩翻，訂金一，月付一萬起，並購四米二「雙層」溫馨家園，二六○萬起住四房，挑高四米二，買一層賺一層」、「總價二二○萬元起立體三房，二六○萬起三代同堂創意四房。」等語，已非單純所謂「建議」性質可比，而其另紙廣告文宣上復以圖示夾層建造情形，銷售現場中所展示之樣品屋更以夾層空間設計為其特色，整份文宣已足使一般消費者錯誤地認為其所購買者係一夾層屋，或至少可合法興建取得夾層屋之建物，而消費者於詢問時，被告復未明確告知所出售者非夾層屋或無法興建夾層之建物，其對於因此種錯誤認知之消費者難脫欺罔之責。又倘若出賣人得任意以虛妄不實之文宣以廣招徠，嗣後再以契約排除文宣所載文義，或以非文宣上記載之標的內容交付買受人，則其所為顯已侵害一般消費者對交易安全之信賴，有違衡平之理及誠信原則。
（七）行政院於八十七年四月八日針對被告就公平會之行政處分、駁回訴願決定，就被告以原告明知所購買之房屋並無夾層設計，且明知夾層屋或樓中樓須二次施工始得達成，自無受到系爭廣告引誘而陷於錯誤等理由提起之再訴願，以台八十七訴字第一四七三一號決定書將其再訴願駁回，其理由係以「一般所稱夾層屋，係利用室內挑高空出之上層空間，再加蓋一層，合法夾層係經建管單位審查合格並計入容積率範圍，可合法在建物權狀中登記坪數，即一般常見之樓中樓，而不合法之建物夾層，係利用建物完工取得建物使用執照後，再進行二工加蓋一層，屬於違章建築」。又依建築法第二十五條、第三十條及第三十九條規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建照執照時，即提出申請並審查許可，否則即應於法定容積率內依法申請變更設計。倘消費者未依法請領建照執照即行二次施工興建夾層，則違反上開規定，依同法第八十六條規定，將遭受罰鍰及勒令停工或強制拆除之處分。本件再訴願人（按即被告建弘建設公司）既明知其建照執照未申請興建夾層許可，而未公開前開訊息，且於銷售廣告上刊載「買一層，享受二層」、「四米二挑高，宛若樓中樓」等字樣，並提供夾層屋室內裝璜設計參考圖，其整體效果已足使消費者誤認該建案於交屋後逕行二次施工，即可合法取得夾層使用空間，進而可以較低之價格購買較多之坪數，因此消費者在考量所訂價格下，即可能與再訴願人進行買賣交易，影響市場交易秩序。至所稱檢舉人與其訂定買賣契約時，已明知無夾層之設計云云，縱係當事人間另有與系爭廣告不同之合意，及不能再以廣告作為契約內容之一部分，亦屬當事人間有無依契約內容履約或瑕疵給付之問題，與建商在廣告規範上應盡之誠實告知義務無涉，不得以此推卸或阻卻廣告不實之責任，再訴願人未即時去除該等錯誤，使消費者對夾層設計之廣告產生錯誤之聯想，進而與之交易，其違法事實洵堪認定。再訴願人雖訴稱其已於工地現場明顯處貼有建照執照放大影本，並在檢舉人簽約時提供閱覽，已公開無夾層設計訊息，檢舉人亦已明瞭該建案無夾層設計云云，惟查再訴願人縱將建照執照公開閱覽，仍不能阻卻消費者因系爭銷售廣告之夾層設計而購買之情事發生，且預售屋廣告之特性，消費者無法立即判斷廣告所載夾層設計，於完工交屋後二次施工之合法性，廣告產生之結果，自不因契約書上無夾層及夾層面積若干之記載而異，是再訴願人所公開揭示者，是否即係無夾層設計之訊息，尚待斟酌。又前述所謂之未公開前項訊息，係指建商未公開完工取得使用執照後之二次施工興建夾層，違反建築法之規定，並非再訴願人所訴僅將建照執照公開閱覽，即可謂已公開訊息，不致引人錯誤。」亦肯認被告之不實廣告，確已足使原告等消費者陷於錯誤，而與之為交易行為。
（八）被告以工地附近之「日和長虹」預售屋（二米八），每坪單價約新台幣（下同）十二萬五千元，銷售坪數約三十五坪，總價為四百二十萬元，「新洋房」預售屋（四米二），每坪單價十四萬五千元，銷售坪數二十四坪，總價為三百四十八萬元，「孔雀王朝」夾層屋（六米），每坪單價十二萬元，銷售坪數約四十五坪，總價約五百四十萬元，皆比系爭房地之「總價」為低？而來購買，豈會不知夾層違法云云，查消費者購買房屋，並不全然以總價為決定依據，而係以實際坪數和總價比較後，以每坪之單價來決定購買與否，是系爭之房屋總價固較「日和長虹」、「孔雀王朝」為低，但本件原告等所購買之坪數約在十七坪至二十四坪之間，其單價最低者為十三萬七千五百六十一元，最高者為十七萬一千零四十二元，與該二預售屋案單價相較高出許多，何以原告會買被告之房屋，乃被告以其可以蓋夾層，有較多之坪數可供使用，坪數既多出來，單價相對降低，而使原告誤信其言，而與之簽訂買賣契約，被告施行詐術之舉，昭然若揭。次查，以原證二為例說明被告以買二十．七三坪可有四房，且室內使用坪數可達二六．七一坪（有夾層），其總價三○○萬元除以二六．七一坪，每坪單價約十一萬二千元，自較被告所舉之個案單價為低，被告以其有夾層，使用坪數亦較非夾層之單層為四十坪而可使用之二六．二五坪為多，單價又便宜近二萬元，並以之為解說，使原告等陷於錯誤，而與之簽訂買賣契約，被告之行為自屬詐欺。又因被告所指之夾層，係屬非法者，原告實無法依法取得該夾層之面積，則原告以高單價購買低坪數之事實，亦不容被告否認。再者，依經驗法則以觀，被告銷售系爭「台北阿莎力」房地時，在現場所搭建之樣品屋（按與原證三之廣告一模一樣），及各種銷售廣告，就是以夾層屋之設計為系爭房屋之銷售策略，其現場銷售人員自係本此銷售策略來推銷系爭建物，依原證二之廣告內容載有：「購屋如何省下二百萬秘訣！台北阿莎力，四房，二○．七三坪，室內使用坪數一六．一五坪＋一○．五六坪（創意坪數）＝二六．七一坪，約二八○－三○○萬；其他大樓個案，四房，四○坪（公設百分之二十五），室內使用坪數四○坪×（一－○．二五）＝三○坪，三○坪×○．一二五（１／８陽台，不含花台）＝
三．七五坪，三○坪－三．七五坪＝二六．二五坪，四○坪×十三萬＝五二○萬；五二○萬－三○○萬＝二二○萬，同樣住八百伴商圈旁四房，台北阿莎力可以替你省下二二○萬。」是在被告明知其建造執照並無申請夾層設計之情形下，竟以夾層設計為銷售標的，又為利銷售，即以各種廣告說明台北阿莎力可以為購買人省下二二○萬，且堅持做到挑高四米二的創意樓中樓等來矇騙消費者，因此被告以不實之廣告作為詐術，欺罔原告，致原告陷於錯誤而為購屋之意思表示，被告辯稱其無詐欺之意圖，顯無足採。
（九）另查「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第三百五十四條第一項、第二項設有明文，「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」消費者保護法第二十二條定有明文，被告等印製之海報、宣傳單、在工地現場搭建之樣品屋，均係使不特定多數人知悉 其銷售商品之宣傳方法，且其廣告內容已足使消費者認為購買系爭房屋即得合法取得夾層使用空間，被告等自負有不得低於廣告內容之義務。又樣品屋、廣告文宣資料等，在兩造之買賣契約中，雖未明文列為契約之一部，惟被告等既以之作為廣告之內容，該內容自應構成買賣契約之一部分，始符雙方簽約之真意及誠信原則。換言之，本件買賣契約，依被告印發之廣告傳單、工地現場樣品屋、夾層隔間設計圖以觀，自係以夾層屋之買賣為雙方意思表示合致之內容。是以，被告即有依約給付系爭房屋，並以合法興建夾層為預定效用之義務，然而，本件夾層既未經主管機關許可，即屬違法，原告等曾發函催促被告改善，但被告均未置理，原告爰再委請律師發函定期催告補正，惟被告仍未於期限內為補正（僅知來函催繳工程款及辦理銀行對保，對此原告前已發函主張同時履行抗辯），從而系爭買賣標的物即欠缺契約預定之效用，屬重大之物之瑕疵且無從補正，原告等自得依民法第三百五十九條之規定解除契約，並以準備書（一）狀繕本之送達作為解除契約意思表示之通知，則契約既已解除，依民法第二百五十九條規定，被告自有返還原告等所繳價金之義務。
（十）被告以原告有逾期未辦理對保、積欠價金等情，經催告後依買賣契約規定解約，原告主張撤銷意思表示或解除契約，已然無「標的」可言云云。查被告所銷售之建物，有不合法夾層之重大瑕疵問題，則在該瑕疵未除去前，原告自得依法主張同時履行抗辯，暫時不付款，而被告迄未就夾層問題，提出解決之道，即遽為主張沒收價金並解除契約，於法顯有不合，是被告指已無標的可供解除或撤銷意思表示，更屬無稽。另查「出賣人就其交付之買賣標的物應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：一、出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。二、出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。「最高法院七十七年第七次民事庭會議決議」著有明文。又出賣人有給付無瑕疵之物之義務，故在「危險移轉前」，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，且因物有瑕疵而被拒絕受領，致發生給付遲延時，尚不能以有瑕疵擔保之規定，而免其遲延責任，最高法院著有七十一年台上字第一五五三號判決可稽。查依前所述，兩造之契約真意為廣告及樣品屋所指之合法夾層建築，是被告有依民法第三百五十四條第一項、第二項規定，給付無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，具有其所保證之品質之建物予原告等，然而，建造執照並未申請夾層設計，為被告所自承，而其建築基地之容積已使用殆盡，已無剩餘之容積可供原告申請夾層建築，被告之給付已陷於不能，或屬不完全給付，經原告催告補正，惟被告均無動於衷，未就上開瑕疵提出任何解決方案，是在被告補正瑕疵之前，原告自得主張同時履行抗辯，被告不思解決之道，竟故意以催告繳款為由解除契約，實屬濫用權利及違反誠信原則，其解約之行為於法無效，不生任何效力，被告執此為抗辯，自無理由。
（十一）又按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，同法第三百五十四條第一項前段定有明文；又民法第三百五十九條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時始能成立，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約，最高法院著有七十三年台上字第三一九五號判決、八十五年台上字第一三○六號判例可資參照。查本件有欠缺契約預定效用之瑕疵，經原告定期催告被告補正，但被告均不置理，嗣再經原告定期催告改善，逾期即視為拒絕補正，由兩造往來之存證信函，已可知被告根本就拒絕除去上述瑕疵，是本件雖未至危險移轉時，原告仍有權行使解除契約之權利，被告以本件尚未至危險移轉時，原告無權行使解約權為抗辯，顯無理由。縱使本件房屋尚未交付，惟在交付前買受人已發覺其物有瑕疵，且能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，買受人之原告亦得主張解除契約。是本件原告以物之瑕疵主張解除契約，自屬有理。
（十二）另查，被告以其建物之夾層無合法使用之執照，致其餘屋滯銷，乃於近日變更原銷售案名稱「台北阿莎力」為「台北一路發」，且每坪以八萬八至十萬八止（含車位）之方式銷售，亦足證被告如以現況之房屋出售（車位另行計價），絕不可能賣到十三萬七千多元至十七萬多元之價格，蓋消費者自從發現夾層屋為不合法後，銷售之建商已無法再為隱瞞，其價格自然大幅滑落。由此亦見原告購買系爭建物之時，其價格顯高於當地價格。
（十三）被告抗辯未收到原告翁佳蓉八十六年六月（被告誤載為元月）十一日存證信函，其無從知悉其意，自不生效力云云，查原告翁佳蓉八十六年六月十一日確曾依合約書之地址發函予被告，竟遭退回，同年月二十六日原告翁佳蓉另以桃園民生路郵局第二三七號存證信函、同年十一月二十日以桃園府前二十一支局第二六一六號存證信函主張同時履行抗辯，並催告被告解決夾層不合法之問題，後二件存證信函均附於原證七之中，併予陳明。
（十四）依兩造所簽訂之土地預定買賣契約書第十四條後段、房屋預定買賣契約書第二十二條後段規定，本約如有涉訟時，雙方同意以台灣板橋地方法院為第一審管轄法院，是以，鈞院有管轄權。
（十五）綜上所陳，被告以不實之事項為欺矇，使原告等陷於錯誤，而為與被告簽訂買賣契約之意思表示，原告等依民法第九十二條第一項規定撤銷該意思表示，自屬有據。另被告依約有給付合法夾層屋之義務，惟被告卻未申請主管機關核准，被告自應負物之瑕疵擔保責任，原告得行使解約權。是原告依民法第一百七十九條、第二百五十九條規定為請求，為法之所許。
（十六）被告舉台灣台北地方法院八十六年度訴字第一九二六號民事判決，指「陽光新第」預售屋之買賣標的並非夾層屋，且廣告性質為要約誘引，而原告之訴無理由云云。查夾層屋為北部地區諸多建商目前推案之重點，雖各建商之廣告文宣所用之詞句，固有不同，惟其招徠消費者之策略，均屬因有夾層，消費者所可使用之面積增加，而其每坪之單價則相對降低，則屬相同，是一般之夾層屋銷售情形，相當不錯，為建商賺取不少利潤。被告所舉之陽光新第案判決，其為因夾層違建而遭取締，為眾所皆知之事，查其廣告內明載本建議圖上層係由客戶創意使用，不計入銷售坪數之內，與本件之被告所為之廣告所載購四米二「雙層」溫馨家園、「買一層賺一層」及原證二中說明消費者如何省下二百萬之秘訣等等，俱見被告所為廣告內涵較陽光新第之廣告來得明確直接，被告否認其為夾層屋，顯與經驗法則及事實不符，況查 鈞院履勘現場時，亦發現現場正大興土木積極興建夾層，被告豈可僅謂系爭建物係挑高屋而已。且被告所舉之陽光新第案係在消費者保護法施行前之銷售案，而本件則係施行後之案例，兩者已有不同。又查所謂之消費關係係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係（消費者保護法第二條第三款），此一買賣契約涉及商品之設計、生產與經銷，而依消費者保護法施行細則第四條規定：「本法第七條所稱商品，指交易客體之不動產或動產，包括最終產品、半成品、原料或零組件」，則本件有消費者保護法的適用，並無疑義。依消費者保護法第一條第二項規定：「有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律。」顯示只要涉及消費者之保護，消費者保護法對於任何其他法律都是特別法的位階，優先於其他法律而適用，只有消費者保護法未規定時，才可適用其他法律。則依據消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」這是一個強制規定，契約條款與其相牴觸者無效。從而，依前所述被告所作之文宣廣告內容，顯係以夾層屋為買賣之標的，被告自有義務按廣告內容為給付。
（十七）有關本件買賣涉及詐欺部分，經向台灣桃園地方法院檢察署提起告訴，經檢察官多月來之偵查、到現場履勘，認定建弘建設股份有限公司之董事長乙○涉有詐欺罪嫌，業已提起公訴，益徵被告有施行詐術，使原告等人陷於錯誤，而為買受系爭房屋之意思表示，原告依法撤銷該意思表示，而請求返還價金，自有理由。且被告之銷售小姐黃櫻桃於乙○詐欺案中之台灣桃園地方法院檢察署作證稱﹕我們說可作夾層方式。「與原告主張被告以銷售合法夾層屋為賣點相符，又被告建弘公司之工地負責人林振漢，於乙○詐欺案之偵查中，亦證述「（當初為何挑高？）那只是名詞，是市場競爭問題，商人想做特殊與眾不同之產品，增加競爭力，購屋年齡屬較低，三十五歲以下，而景氣低迷，他們要買屋會買這種總價低、空間大的房子，所以此種房子銷路會較好，故以挑高來做廣告宣傳。我們房子蓋的較高一點給消費者自行利用，比較好賣。」，更可見被告在房地產不景氣情形下，為推銷其所興建之預售屋，在工地現場以夾層設計之樣品屋，發放合法夾層之銷售廣告、夾層設計參考圖等資料，並以「桃園最後一張四米二建照」來矇騙原告等，被告詐欺之情，昭然若揭。被告指原告等在買屋時即知夾層為違建等情，顯與上述事實不符，其辯稱乃屬卸責之詞，無可採信。
（十八）被告舉「台北阿莎力」工地之專案廣告經理范志凌作證指稱銷售時有告知係違建，沒有說可施工做為合法夾層云云，查系爭房屋在銷售時之價格均比當地之單層正常屋（非夾層屋）為高，倘如銷售時有告知夾層係違建，依經驗法則，當無人願以高價買得有瑕疵之房屋，因此證人范志凌之說詞，顯不可信；再者，倘如銷售時沒有告知夾層係合法的，被告之銷售人員又何以會介紹金固特等公司為施工，范志凌之供述，豈合常理。又范志凌是工地專案經理，本件工地銷售之成敗，其負有極大之責任，則其與被告之關係密切，其言自不可輕信。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決﹕
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述﹕緣原告請求返還買賣價金之依據主要有二：一為民法第九十二條因被詐欺而撤銷意思表示，併依同法第一百七十九條，請求返還不當得利；二為民法第三百五十四條買賣標的物有瑕疵，併依且同法第三百五十九條及第二五九條解約並請求返還價金。惟查：
（一）１原告並未受到詐欺，被告並無任何詐欺之行為，原告主張受到詐欺，應負舉證責任﹕
按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟表意人應就此項事實負舉證責任。本件，原告既依上開條文撤銷其意思表示，即應就被告如何陷原告於錯誤，故意思表示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示負舉證責任。次按「行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則」第九點：「預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用時之『客觀』狀況予以判斷。」換言之，不實廣告經公平交易委員會認定後，得命廣告主停止或改正，並得命為更正廣告，不停止或改正時，得科處罰鍰，以上處分完全無涉契約履行或損害賠償，實不得逕以廣告為裁定不實，推論廣告主主觀上有詐欺之情。蓋廣告係吸引消費者前往購買預售屋之媒介，契約雙方當事人欲達成契約之合意，尚需經歷討論、議定之過程，是否構成詐欺，應就該過程中有何故意示以不實之事令人陷於錯誤而為意思表示為具體之證明，並非持廣告有不實之登載，即得謂被告施以詐術。
２原告並未因銷售廣告受到詐欺﹕
①被告等刊登之銷售廣告雖刊載「買一層享受二層」、「四米二挑高
宛若樓中樓」等用語，惟上開用語係在說明系爭工地挑高四米二之樓高特色，絕非就夾層屋所為之廣告。此從廣告用語為「買一層」而非「買夾層」；「宛若樓中樓」、「好像樓中樓」，而非「住樓中樓」可為證明。衡諸常情，系爭工地若有夾層設計，廣告中自可明講係「樓中樓」設計，不需以擬制樓中樓或擬制二層之方式記載，上開廣告自不足證明系爭工地有夾層設計。
②系爭房地銷售廣告雖經公交會裁定為虛偽不實（被告目前正依法提
出行政救濟中），惟公交會認定廣告是否不實，與廣告主之主觀意圖無涉。換言之，廣告本身只要虛偽不實或引人錯誤，足生損害於消費者或競爭同業時，即應受到公交會之行政管制；亦即公交會處分之目的在於保護消費者免於因不實廣告而輕率交易。惟倘若消費者於訂約時已明瞭廣告與契約之差異性，並同意簽約，自不得再執廣告不實之裁定及消費者保護法第二十二條為令箭，主張權利，否則，即與公平交易法及消費者保護法之意旨有違，並不符合誠信原則。
３原告並未因樣品屋受到詐欺
①系爭工地現場樣品屋雖有施做夾層，惟樣品屋係建商對所建成屋之
示範，為求吸引購買者，自係就樣品屋外觀、裝潢、陳設做精美之設計，至於實際給付之內容，仍應按約定所載之權利義務履行，此乃通常購屋者所認識之經驗。而且銷售人員皆清楚告知夾層設計僅為交屋後，購屋者如何裝潢之參考，被告從未承諾施做夾層。至於進行裝潢與否，全由原告自行決定，倘若原告要裝潢，需另行僱工，自費二次施工，而二次施工設計夾層屬於室內違建，原告全權自行斟酌之。
②抑有進者，原告秦一峰等廿三人另與訴外人「金固特防火建材有限
公司」（以下簡稱金固特公司）簽訂裝潢合約，自行付費（第五條）委託金固特公司承包系爭房地之夾層及夾層隔間工程（第一條）。上開裝潢工程是在被告交屋後，再由金固特公司施做（第六條），金固特公司於簽約時已告知裝潢工程並非合法夾層（此有該公司總經理范志凌可資為證）。原告明知必須二次施工始可完成夾層，當知不能為第一次施工係因建築法規限制，為規避該項法律所不得不然之措施，被告既未施用任何詐術，原告亦無陷於錯誤，自不得撤銷意思表示。
４被告從未告知銷售合法夾層
「台北阿莎力」工地並無夾層設計，故被告建弘建設股份有限公司向桃園縣政府工務局申請建造執照時，並未申請夾層建築，有建造執照可稽。同理，桃園縣政府工務局核發之使用執照亦無夾層設計之記載。對於無申請夾層設計之事實，被告斷不可能無中生有，告知原告等有合法夾層乙事，亦不可能授意銷售人員告知有合法夾層。在民智大開、消費意識抬頭之今日，倘被告曾告知有合法夾層，原告豈會不當場要求查閱建造執照，並將合法夾層記載於買賣契約中？對於不存在之事（合法夾層），被告絕未提及，請原告就被告曾告知系爭工地有合法夾層乙事，舉證證明之。
５原告明知施作夾層當屬違建
①原證二銷售廣告明確表示，購買坪數為二十點七三坪，室內使用坪
數包括依法登記之十六點一五坪及「創意坪數」十點五六坪，合計二十六點七一坪，適足做為原告明知施作夾層當屬違建之證明。系爭工地現場樣品屋雖然有施作夾層，惟銷售人員皆清楚告知夾層設計僅為交屋後，做為裝潢之參考，被告從未承諾施作夾層。倘原告要施作夾層，需另行僱工，自費二次施工。上開銷售廣告明確表示，購買坪數為二十點七三坪，室內使用坪數包括依法登記之十六點一五坪及創意坪數十點五六坪，合計二十六點七一坪。倘上開二十六點七一坪全為合法可登記之坪數，即不可能區分為十六點一五坪及十點五六坪（創意坪數）兩部分，此為原告所明知，豈容嗣後翻異？原告一面以低價購買系爭房地，一面主張被告應給付合法夾層，偽稱不知夾層為違建乙事，何人能信？②系爭房地總價低於附近其他工地甚多，益證原明知夾層屋違法。
系爭房地之總價確實低於附近其他建物甚多，原告知此情報，經比較後前來購買，豈會不知夾層違法？舉例言之，某建設公司在桃園市○○路上興建「日和長虹」預售屋（樓高二米八），每坪單價約十二萬五千元，銷售坪數約三十五坪，總價為四百二十萬元；另一建設公司在桃園市○○○路與中正路口推出「新洋房」預售屋（樓高四米二），每坪單價約十四萬五千元，銷售坪數為二十四坪，總價約為三百四十八萬元；另一建商在桃園市○○路上推出「孔雀王朝」夾層屋（樓高六米），每坪單價約十二萬元，銷售坪數約四十五坪，總價約為五百四十萬元，皆比系爭房地之總價（約二百八十萬元）高出甚多。況且買賣價金係經雙方合意後簽約，豈容消費者日後以買貴了為由，藉詞拖欠？原告欲將房地市場跌價之風險轉嫁予被告，以「違法夾層」為藉口，對被告施壓，甚者有斷頭戶趕搭此一列車，聯合起訴，企圖能拿回多少就賺多少，其心可議。③再論原證二銷售廣告，以比較方式說明系爭工地與其他大樓個案之
價差。上開廣告很清楚表示其他大樓個案之購買坪數為四十坪，並無任何「創意坪數」之記載，兩相比較，益證系爭工地「創意坪數」並非契約上應給付之內容，亦非合法建坪。甚且，購買一戶約二十坪之預售屋欲隔為四房，以「一層」而言，殆不可能，原告明知在總價二百八十萬元之範圍，需以「二層」之方式善用「創意坪數」，當知施作夾層屬於違建。
６行政院公平交易委員會在八十四、五年間，針對違法夾層廣告處分書
共十四份，足以證明原告等在八十四年間購買系爭房地時，對於施作夾層屬於違建有所認知，縱使簽約時不知，惟於支付分期款時已發現夾層違法，距離其撤銷意思表示已逾一年，自不得再為撤銷契約。
（二）系爭房地並無任何瑕疵，原告主張系爭房地有瑕疵，並以比當地行情高出許多之價格購買，應負舉證責任。
１按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三七三條之規定危險移轉
於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三五四條第一項明文之。原告主張系爭房地有滅失或減少價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，應負舉證責任。次按系爭房地買賣契約並無夾層之說明，亦無「上層、下層」之記載；系爭契約之附圖皆為單層設計。廣告及現場樣品屋雖有夾層設計之介紹，惟此乃被告對於挑高建物與一般建物不同之特性，即有足夠之空間得為夾層裝潢設計之性質為說明，而工地樣品屋係建商對所建成屋之示範，為求吸引購買者，自係就樣品屋外觀、裝潢、陳設做精美之設計，至於實際給付之內容，仍應按約所載之權利義務履行，此乃通常購屋者所認識之經驗。抑有進者，原告秦一峰等卅二人另與訴外人金固特公司簽訂裝潢合約，自費委託金固特公司在被告交屋後施作夾層及隔間工程，益證被告並無給付夾層之義務，自不生任何瑕疵可言。又關於買賣房地議定價金總額時，係依據房地坪數多寡且參酌房地所處之地段、樓層等週邊因素為基礎予以計算，本件原告主張以高於附近其他工地之價格購買系爭房地，被告特鄭重否認之。原告未能舉證證明當初購買時，有因系爭房地得興建夾層而將每坪之單價提高出售之情事，則縱使系爭房地確有不能舉建夾層之實，亦非屬於滅失、減少房屋價值或滅失、減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵至明。
２被告興建之「台北阿莎力」預售屋（下稱系爭工地），確屬合法之四
米二挑高屋，因被告並未申請夾層設計，故不可能告知有合法夾層，原告以銷售廣告為證，逕行推論被告告知夾層合法，顯然未盡舉證之責。且系爭工地確屬合法之四米二挑高屋，有竣工圖可稽。而系爭工地本無夾層設計，故被告建弘公司向桃園縣政府工務局申請建造執照時，並未申請夾層建築，有建造執照可稽。同理，桃園縣政府工務局核發之使用執照，亦無夾層設計之記載。對於無申請夾層設計之事實，被告斷不可能無中生有，告知原告等有合法夾層乙事，亦不可能授意銷售人員告知有合法夾層。在民智大開、消費意識抬頭之今日，倘被告曾告知有合法夾層，原告豈會不當場要求查閱建造執照，並將合法夾層記載於買賣契約中？對於不存在之事（合法夾層），被告絕未提及，請原告就被告曾告知系爭工地有合法夾層乙事，舉證證明之。
３買賣之標的物為「挑高屋」，而非「夾層屋」
依系爭房屋預定買賣契約書第一條（房屋標示及面積）：「．．．房屋總價，含主建物（室內）及附屬面積（陽台、平台、露台、雨遮）計若干坪；當層樓梯間計若干坪；公共面積（門廳、機車停車位、電梯間、受電室、消防泵浦室、發電機室、蓄水池、公共梯間、機械房、水箱、管理員室、排煙室、防空避難室及公共停車場等）計若干坪。」並無所謂「上層若干坪、下層若干坪」之記載。參諸房屋契約附件房屋平面圖，皆為單層設計，原告並於上開房屋平面圖上用印，當知並無出售夾層屋情事。而銷售廣告僅係提供原告做為室內裝潢之參考，原告並不一定要接受廣告上之建議，且兩造並未合意將廣告做為契約之一部分。換言之，原告在簽約時已明知買賣之標的物為挑高屋，自不得再執廣告不實，主張權利，被告依約興建挑高屋，並無任何債務不履行可言。
（三）買賣之標的物尚未給付，自不生瑕疵給付再按民法第三百五十四條：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或滅少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」，明示出賣人之瑕疵擔保責任始於「危險移轉時」（即交屋時）。在被告尚未給付系爭房地前，被告自無瑕疵擔保責任可言，原告併主張依民法第三百五十九條解除契約，殊嫌無據。
（四）兩造之買賣契約業經被告合法解除系爭買賣契約業經被告解除，原告主張撤銷意思或解除契約，已然無標的可言，謹陳述被告解約之依據如下：
个 １逾期未辦理對保者（秦一峰、王子君及呂益華、林淑惠）
①依房屋及土地預定買賣合約書附件及附件第五條：「依約甲方應提
供之證件或應配合辦理之手續或應繳付之款項，如未能於乙方通知期限內履行時，每逾壹日，應加付該貸款金額千分之一之滯納金，於補繳時一併交清，如逾期達三十日以上經乙方十日期限催告而甲方仍不履行時，即以違約論，乙方得解除本合約及其連帶之房屋及土地預定買賣合約書，乙方除將本戶房屋及土地收回另行處理外，並依土地預定買賣合約書第八條（或房屋預定買賣合約書第十三條）違約規定處理，甲方絕無異議。」②原告秦一峰、王子君、呂益華及林淑惠等人經被告二次定期催告辦
理對保手續，皆未配合辦理，顯已違約，被告分別依上開約定與房屋及土地預定買賣合約第十三條、第八條解約，實屬有據。
２積欠房屋及土地分期款者（林惠珍、蕭瑞祥、 翁佳蓉、 王紀媛）
①依房屋買賣合約第十三條第二項及土地買賣合約第八條第二項：「
甲方應付乙方之各期價款及應繳之稅費，若未能依本約規定或乙方通知期限內繳足時，每逾壹日，應付乙方逾期損失補償金五百元整，並於補繳其應付款時，以現金或即期票據一併付與乙方。倘逾期達十五日不付款，乙方得定十日期限催告甲方付清，逾期仍不付，視為甲方違約，乙方得解除本合約及其牽連之土地（或房屋）預定買賣合約，甲方無條件同意所繳價款做為違約賠償金，由乙方沒收，本戶（或本持分土地及房屋）任由乙方另行處分，甲方絕無異議。」②原告林惠珍、蕭瑞祥、翁佳蓉及王紀媛分別積欠被告建弘公司）及
甲○○房地款，經被告等二次定期催繳，皆置若罔聞，顯已違約，被告分別依上開約定解約，依法有理。
３積欠房屋分期款者（ 李秀玉、陳錦鐘及陳燕雪）
①除前述之房屋買賣合約書第十三條第二款之約定外，同約第十五條
第六款特別強謂：「甲方就本約應與連帶關係之『土地預定買賣合約書』、『委託代辦貸款合約』、『委託刻印章授權書』、『裝潢施工管理辦法』及其所有附件內之各項約定同時履行，任何一部分不履行，視為全部違約，屆時甲方同意乙方按本約違約規定（即第十三條）處理。」②原告李秀玉、陳錦鐘及陳燕雪等三人積欠被告建弘公司房屋分期款
，經被告二次定期催繳，並未依約履行，顯已違約，被告分別依上開約定解約，當然有效。
４積欠土地分期款者（郭王夏蘭、陳素貞、佘寶蓮、練碧月、張日鴻、
郭周月清、姚慧珠、尹邦勇、李碧英、邱淑琿、朱調碧、賴建維、許嘉敏、周慧敏、林怡慧、林瑞寶、簡敏如、劉月英、陳保榮、陳自薇、許信淑）
①除前述之土地買賣合約書第八條第二項之約定外，同約第九條明文
：「本合約應與委託代辦貸合約書、委託代刻印章授權書及房屋預定買賣合約書同時履行，如違反其中任一規定，即以違反本合約論，乙方解除合約時，甲方無條件同意所繳全部房屋及土地價款由乙方沒收，做為違約賠償金，本戶任由乙方另行處分，甲方絕無異議。」②原告郭王夏蘭等廿一人積欠被告甲○○土地分期款，經被告二次定
期催繳，並未依約履行，顯已違約，被告依上開約定解約，依法有效。
（五）原證二銷售廣告明確表示，購買坪數為二十點七三坪，室內使用坪數包括依法登記之十六點一五坪及「創意坪數」十點五六坪，合計二十六點七一坪，適足做為原告明知施作夾層當屬違建之證明。系爭工地現場樣品屋雖然有施作夾層，惟銷售人員皆清楚告知夾層設計僅為交屋後，做為裝潢之參考，被告從未承諾施作夾層。倘原告要施作夾層，需另行僱工，自費二次施工。上開銷售廣告明確表示，購買坪數為二十點七三坪，室內使用坪數包括依法登記之十六點一五坪及創意坪數十點五六坪，合計二十六點七一坪。倘上開二十六點七一坪全為合法可登記之坪數，即不可能區分為十六點一五坪及十點五六坪（創意坪數）兩部分，此為原告所明知，豈容嗣後翻異？原告一面以低價購買系爭房地，一面主張被告應給付合法夾層，偽稱不知夾層為違建乙事，何人能信？且上開廣告很清楚表示其他大樓個案之購買坪數為四十坪，並無任何「創意坪數」之記載，兩相比較，益證系爭工地「創意坪數」並非契約上應給付之內容，亦非合法建坪。甚且，購買一戶約二十坪之預售屋欲隔為四房，以「一層」而言，殆不可能，原告明知在總價二百八十萬元之範圍，需以「二層」之方式善用「創意坪數」，當知施作夾層屬於違建。
（六）系爭房地之總價確實低於附近其他建物甚多，原告知此情報，經比較後前來購買，豈會不知夾層違法？舉例言之，某建設公司在桃園市○○路上興建「日和長虹」預售屋（樓高二米八），每坪單價約十二萬五千元，銷售坪數約三十五坪，總價為四百二十萬元；另一建設公司在桃園市○○○路與中正路口推出「新洋房」預售屋（樓高四米二），每坪單價約十四萬五千元，銷售坪數為二十四坪，總價約為三百四十八萬元；另一建商在桃園市○○路上推出「孔雀王朝」夾層屋（樓高六米），每坪單價約十二萬元，銷售坪數約四十五坪，總價約為五百四十萬元，皆比系爭房地之總價（約二百八十萬元）高出甚多。況且買賣價金係經雙方合意後簽約，豈容消費者日後以買貴了為由，藉詞拖欠？原告欲將房地市場跌價之風險轉嫁予被告，以「違法夾層」為藉口，對被告施壓，甚者有斷頭戶趕搭此一列車，聯合起訴，企圖能拿回多少就賺多少，其心可議。
（七）原告請求返還價金之心態可議自消費者保護法及公平交易法公布施行後，建設公司之經營皆戰戰兢兢，非如以往動輒被認為佔盡消費者便宜，反而因為消費意識抬頭，消費者在訂約前皆錙銖計較，深恐權利受到損害。按契約之精神重在雙方相互履行之誠意，本件被告皆依約施作，原告於簽約時皆明知違法夾層之事，直至近日反倒以違法夾層為由，訴請返還價金，企圖將房地市場走軟之不可預期損失加諸被告身上，誣指被告曾告知夾層合法，以求能取回多少就取回多少。此種「有利可圖，無利就跑」之心態，直視契約於無物，顯然不足取。
（八）緣原告八十七年十二月八日補充理由狀意旨略為：被告並未向新聯富廣告股份有限公司（下稱新聯富廣告公司）說明夾層有被拆除之情形，新聯富廣告公司自不可能向消費者說明夾層係屬非法，並舉「台北阿莎加」工地負責人林振漢於台灣桃園地方法院檢察署詐欺案之證詞為證；及在被告「台北阿莎力」推案之後，桃園地區尚有「台北雙星」等工地亦以四米二核發建照，以證「台北阿莎力」並非桃園最後一張四米二建照，並舉永慶房屋之個案分析為證等語。惟查：
１依林振漢上開證詞：「．．．這是每一個個案有些客戶提到夾層屋會被
拆掉之危險，我們委託新聯富廣告公司銷售當初沒有提到會被拆之問題，有告訴新聯富廣告公司說夾層屋應該不會拆，在會議上沒說，而是這種風險。」，林振漢已證稱有告訴新聯富廣告公司夾層應該不會被拆，而新聯富廣告公司為專業之代銷公司，自會向消費者說明夾層屬違建。因「台北阿莎力」工地在八十四年預售當時，並無任何其他建商因違法夾層被拆，故新聯富廣告公司自會向消費者說明夾層屬於非法違建，並評估應該不會被拆除，消費者評估被拆除之風險不高後，同意購買之，此觀之 鈞院八十七年七月七日范志凌證詞及台灣桃園地方法院八十七年度易字第二九０九號詐欺案件，八十七年十一月廿日訊問筆錄證人林淑珠、黃櫻桃之證詞自明。綜觀以上證詞，可知原告在簽約時，已明知夾層裝潢是交屋後需二次施工之違建，自無被詐欺及買賣標的物涉及瑕疵之事。
２原告所舉八十七年八月一日大成報關於永慶房屋挑高產品個案分析為私
文書，被告否認其真正。況且上開剪報之行政區是將桃園及中壢劃為一區，則分析表上之「代表案名」究竟何者為桃園建案？何者為中壢建案？並未指明，無法認定何者屬於桃園之建案。又「台北阿莎力」工地是在八十四年推案，後於剪報中之「新宿」、「豐田大郡」；而剪報中亦未將「台北阿莎力」建案列入，足認上開剪報不具真實性，益證其欠缺公信力，而不足採信。
理 由
甲、程序部分：
一、按起訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但經被告同意或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文。查本件原告起訴後於八十七年二月二十六日追加原告陳錦鐘、陳燕雪及王紀媛三人，經核不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告之不同意自無依據，合先敘明。
二、再查﹕原告於訴狀送達後於八十九年五月十九日所具之言詞辯論補充狀減縮法定遲延利息之起算日為八十七年三月二十五日，依民事訴訟法第二百五十六條第二款規定，應予准許。
乙、兩造爭執要點：
一、本件原告等起訴主張﹕渠等因誤信被告促銷廣告所稱「買一層享受兩層」、「住起來好像樓中樓」、現場樣品屋及現場銷售人員之推介，誤認被告建弘公司及甲○○所銷售之建物係一合法之夾層屋，致渠等陷於錯誤，才以比當地行情高出許多之價格先後與被告建弘公司、甲○○訂定房屋及土地預定買賣契約，購買如附表一所示戶別之預售屋及其基地持分，並各繳納如附表二、三所示之房屋及土地價金。詎購買後始知廣告中所稱之樓中樓需二次施工，且被告向主管機關申請之建造執照並未申請夾層設計，渠等亦不可能再以變更設計之方式申請補建夾層。
被告提供之銷售廣告既應為契約之一部分，被告復未能依約交付夾層屋，爰依民法第九十二條因被詐欺而撤銷意思表示，併依同法第一百七十九條，請求返還不當得利及主張買賣標的物有瑕疵，被告應依民法第三百五十四條負瑕疵擔保責任，併依且同法第三百五十九條及第二百五十九條解除房屋及土地買賣契約並請求返還如附表二、三所示之價金等語。
二、被告等則以﹕夾層廣告及樣品屋並非買賣契約之內容，其廣告內容僅係說明挑高四米二之樓高特色，不足證明系爭工地有夾層設計，系爭房屋買賣契約附件房屋平面圖皆為單層設計，原告等並於上開房屋平面圖上用印，當知並無出售夾層屋情事。又彼等從未告知銷售合法夾層，亦從未承諾施做夾層，且曾明白告知原告等二次施工設計夾層屬於室內違建，由原告等自行斟酌，而由原告另與訴外人金固特公司簽訂裝潢合約之事實，亦可證原告等已知夾層不能與房屋結構同時施工。是原告等在簽約時已明知買賣之標的物為挑高屋，彼等並無交付合法夾層屋之義務，自不得再執廣告不實，主張權利，原告等亦無陷於錯誤之情事。又依民法第三百五十四條之規定，出賣人之瑕疵擔保責任始於「危險移轉時」（即交屋時），本件之買賣標的物尚未給付，自無瑕疵給付可言。且本件部分原告因未依約繳款或辦理對保，經彼等解除兩造間之買賣契約，原告主張解約已然無標的可言等語資為抗辯。
丙、得心證之理由：
一、本件原告主張﹕渠等與被告二人訂定房屋及土地預定買賣契約，購買被告二人所興建「台北阿莎力」如附表一所示戶別之預售屋及其基地持份，渠等分別繳納如附表二、三所示之房屋及土地價金之事實，業據提出房屋、土地買賣契約書及繳款證明等件影本為證，並為被告所是認，足堪信為真實。則本件所應審究者，厥為房屋銷售廣告是否為兩造間契約之一部分，以及兩造間之契約是否業經解除。
二、就原告等與被告建弘公司間所簽訂之房屋買賣契約部分：查原告等主張被告建弘公司之促銷廣告以「買一層享受兩層」、「住起來好像樓中樓」等語為訴求，所印發之廣告並以隔為上下之夾層、以樓梯相通之樣品屋照片為圖說，詎購買後始知廣告中指涉之樓中樓需二次施工，而被告向主管機關申請之建造執照並無夾層設計，因而原告亦不可能再以變更設計之方式申請補建夾層。嗣被告建弘公司於預售房屋銷售廣告上，對建物之夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，遭公平會處分，因認被告建弘公司有違約之事實，並提出房屋銷售廣告、公平會處分書等為證，堪信為真。被告建弘司雖以前詞置辯。然查：
㈠由被告建弘公司所印製之促銷廣告：「買一層享受二層彈性使用的空間」、「
客廳大挑高，採光特別好，爸媽﹃樓下﹄坐，弟弟妹妹「樓上」跑，還有一間客人房，阿公阿媽來住也樂陶陶。」、「四米二美式閣樓，住起來好像樓中樓。」、「堅持做到挑高四米二的創意樓中樓，而非複式的四米二」、「一萬元翻兩翻，訂金一萬，月付一萬起，並購四米二﹃雙層﹄溫馨家園」並附實景照片等觀之，無非以「買一層享受兩層」、「住起來好像樓中樓」為訴求，並以此為廣告單之主要內容，置於銷售現場供顧客取閱參考，復於現場設置展示實景樣品屋，固均屬要約引誘之性質，然顧客受此要約之引誘後，進而與被告之銷售人員洽談買賣，並簽訂契約，上述廣告單及樣品屋圖面經由被告之銷售人員向原告等人展示解說，原告等人始決定買受，該廣告及圖說應已成為契約之重要內容，並非單純之廣告品性質，再參酌系爭房屋使用面積不大之情以觀，可認為系爭房屋得否為夾層使用乃預售屋契約之要素，亦為訂約雙方甚為重視之點。足認原告等所稱﹕係在經銷售人員解說後，認為系爭房屋得以夾層方式充分利用空間，始可達到被告建弘公司於廣告單所稱「買一層，享有二層彈性使用空間」之效果，進而誤認可以較低之價格購買較多之坪數，始決定與被告建弘公司簽約等情應非子虛，亦足認上開廣告文宣所載內容及樣品屋所示之夾層屋特性均已成為兩造所合致意思表示內容之一部。是該廣告文宣、樣品屋，雖未附於買賣契約之內或形諸文字，仍應已構成買賣契約之內容，尚非單純要約引誘之性質，始符兩造間之真意。被告建弘公司所辯﹕夾層設計僅作為交屋後，購屋者如何裝潢之參考，上訴人從未告知銷售合法夾層云云，欲將已成為契約重要內容之前揭夾層設計，降格為「僅供參考之用」，並試圖將之排除於契約之外，不惟與兩造間之真意不符，抑且有違誠信原則。
㈡被告建弘公司復辯稱﹕從未承諾施做夾層，進行夾層裝潢與否，全由原告等自
行決定、自費施工，且系爭房屋買賣契約附件房屋平面圖皆為單層設計，原告等人並於上開房屋平面圖上用印云云。然查﹕此僅為被告建弘公司依約是否有施作夾層之義務，核與夾層設計是否為系爭房屋買賣契約內容一部，尚屬無涉，亦不足以做為證明原告等明知系爭夾層屋係違法之證據。況被告建弘公司亦自承系爭房屋之建築執照並未申請夾層設計，再參酌就被告建弘公司因隱匿前揭訊息而為不實廣告，並提供消費者夾層屋室內裝潢設計參考圖，就整體效果已足使消費者誤認系爭房屋於交屋後經二次施工即可合法取得夾層使用空間，業經公平會以該廣告對建物之夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，而予立即停止之處分乙節（參見公平會八十六年九月十九日（八六）公處字第一五九號處分書影本），益徵原告所主張﹕被告建弘公司確有向原告等訛稱系爭房屋將來交屋後可合法興建夾層，並以之作為促銷系爭房屋之手法，原告等因信賴前揭廣告之內容，始決定購買系爭房屋等情，核屬信而有徵，則前揭廣告係契約之一部份，乃為當然之解釋。
㈢被告建弘公司又以﹕原告等有逾期未辦理對保、積欠價金等情，經催告後依買
賣契約規定解約，原告主張撤銷意思表示或解除契約，已然無「標的」可言云云置辯。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，且因契約互負債務者，他方提出之對待給付若不完全，既非依債務本旨為之，除其情形拒絕自己之給付有違誠實及信用方法者外，在他方補正前，非不得行使同時履行抗辯權拒絕自己之給付，民法第二百六十四條前段及最高法院八十六年度台上字第一一五一號判決分別著有明文。再按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，民法第三百五十四條及第三百五十九條第一項前段分別定有明文。次按所謂夾層，依建築技術規則設計施工篇第一條第十五款規定，係指夾於樓地板與天花板間之樓層，同一樓層內夾層面積和超過該樓層地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。若於建築物欲興建夾層時，依建築法第二十五條第一項、第三十條、第三十九條規定，必需於申請建築執照時，即向主管機關提出申請，否則即應於法定容積內依法辦理變更登記，未依法申請興建之夾層，依建築法第六十八條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。查被告建弘公司向桃園縣政府工務局申請系爭建物建築執照時，並未申請夾層建築，且嗣後桃園縣政府工務局所核發之使用執照亦無夾層設計之記載，乃被告建弘公司所是認，並有原告等提出之建築執照、使用執照影本等件足憑。又本件被告建弘公司所為之廣告內容應視為兩造買賣契約之一部份，已如前述，被告建弘公司促銷廣告所謂「買一層享受兩層」及「住起來好像樓中樓」即可興建合法夾層既係本件房屋買賣契約預定之效用，且原告等購得系爭房屋後復因受法令之限制，致無法再以變更設計之方式申請補建夾層，即無法以合法之二次施工，施作夾層，以使給付內容與廣告內容相符，喪失可得增加屋內使用面積之效用，即顯有減少價值、減少通常效用及契約預定效用而無法補正之重大瑕疵，至為灼然，原告等據此主張出賣人即被告建弘公司應負物之瑕疵擔保責任，即屬有據。再查﹕被告建弘公司所出售之房屋既有減少價值、減少通常效用及契約預定效用而無法補正之重大瑕疵，原告等曾發函催促被告建弘公司改善，但被告建弘公司均未置理，原告乃再委請律師發函定期催告被告建弘公司補正，惟被告建弘公司仍未於期限內為補正，僅發函通知部分原告催繳工程款及辦理銀行對保手續，則在被告建弘公司未將該瑕疵除去前，原告等自得依法主張同時履行抗辯，暫時拒絕付款，原告等拒絕付款又無違反誠實及信用方法，此時，被告建弘公司即應依法定期催告原告等是否解除契約，而非逕自解除契約，是則被告建弘公司以原告等未依約辦理對保手續或繳納土地價款而據以逕行解除契約，即有疑義，難認其解除契約為合法。
㈣被告建弘公司另抗辯﹕銷售時絕未向客戶說明可施工為合法之夾層屋，且客戶
若詢問，亦答稱夾層屋為違建，原告等明知系爭房屋需經二次施工夾層，始能形成廣告內容所示之屋況，在民智大開、消費意識抬頭之今日，倘曾告知有合法夾層，原告等自應當場要求查閱建造執照，並將合法夾層記載於買賣契約中云云，並聲請訊問證人即前新聯富公司（系爭房地之代銷公司）工地廣告經理、現任金固特公司（即原告等委請施作夾層之公司）經理范志凌，證人范志凌於本院八十七年七月七日訊問時雖陳稱﹕銷售時有告知（原告等）係違建，沒有說可施工做為合法夾層云云，惟查﹕證人范志凌原為系爭房地代銷公司之經理，現職則為施作夾層公司之經理，且自承於系爭房地銷售現場即提供金固特公司電話供顧客與該公司簽約，其證言已難謂無涉偏頗利害，而無可取，即便其證言屬實，亦尚不能證明原告等已知該夾層係屬違建之事實。況原告等若明知夾層為違建，衡情當無甘冒受查報取締拆除之危險仍予購買之理。又房屋買賣因金額龐大，於誠信之要求尤為重視，而建造執照之內容為何，事涉營建專業，若要求非營建專業之購屋人於訂約時就此等事項需詳加查驗，實屬過苛，此外，被告建弘公司未能提出原告等知悉夾層為違建之證據以供本院調查，故其所辯﹕原告等明知所買者為挑高屋，伊交付之房屋並無瑕疵云云，自不足採。
㈤被告建弘公司又辯稱﹕系爭房屋迄未交付，依民法第三百七十三條之規定，其
危險尚未移轉於原告等，即不生物之瑕疵擔保問題。經查﹕揆諸前揭法條之規範意旨，係規定出賣人負有擔保買賣標的物於交付時無瑕疵之責任，是無論瑕疵於契約成立時業已存在或於契約成立後始行發生，出賣人概應負擔保責任。
惟於買賣契約成立時，瑕疵雖已存在，但於危險移轉時業已除去者，不問基於如何之理由，出賣人不負擔保之責任。準此，買受人就買賣標的物於契約成立後交付前已成立之瑕疵，倘買賣契約無不負擔保責任之特約，於不可補正之瑕疵，買受人亦得主張瑕疵擔保責任。依前所述，系爭房屋已有無法補正之重大瑕疵（即無法興建合法夾層），原告等自得行使瑕疵擔保請求權，並據此解除系爭買賣契約，被告建弘公司此部分抗辯亦無可取。
㈥揆諸上開說明，系爭房屋因具有顯有減少價值、減少通常效用及契約預定效用
而無法補正之重大瑕疵，原告等據此主張出賣人即被告建弘公司應負物之瑕疵擔保責任，並以準備書（一）狀繕本送達作為解除契約之意思表示，自為法之所許。
三、就原告等與被告甲○○間所簽訂之土地買賣契約部分：查本件系爭房屋部分之出賣人為被告建弘公司，土地部分則為被告甲○○，固有不同，原告等亦係分別與之簽訂系爭房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約書。
然預售屋之買賣，即常有就建物及其坐落基地分別簽訂買賣契約之情形，且消費者之買受，係以同時使用建物及基地而為之，其間自具有不可分之並存關係，若缺一不能給付，即無法達預售屋買賣之目的。是系爭房屋及土地買賣契約命運應即同一，此不惟係一般社會通念，尚不悖於一般不動產買賣交易習慣，就誠信原則而言，亦應為此當然之解釋，且不違反當事人之真意及被告二人對系爭買賣之合理期待。況系爭「房屋預定買賣合約書」第一條第三款係規定「本戶所需基地按照應有之持分面積，由甲方（即買受人，下同）另與該土地所有權人訂立土地預定買賣合約，取得土地持分產權，與本合約『同時履行』。」，第十五條第六款亦規定「甲方就本約應與『連帶關係』之「土地預定買賣合約書」．．．及其所有附件內之各項約定同時履行．．．」，益徵系爭房屋及土地具有依存關係。
是被告建弘公司就系爭房屋既存有不能補正之瑕疵，被告甲○○自無從提出符合系爭預售屋買賣之債之本旨之對待給付。再查﹕被告甲○○既無從提出符合系爭預售屋買賣之債之本旨之對待給付，原告等援引民法第二百六十四條前段規定主張同時履行抗辯，暫時拒絕付款，且渠等拒絕付款又無違反誠實及信用方法，被告甲○○又未依法定期催告原告等是否解除契約，即逕自解除契約，難謂合法。
從而原告等以準備書（一）狀繕本送達作為解除土地買賣契約之意思表示，自為法之所許。
四、綜上所述，原告主張其已解除系爭房屋及土地買賣契約，請求被告建弘公司及甲○○返還業已收受之如附表二、三所示之房屋、土地價款暨均自準備書（一）狀繕本送達上訴人翌日即八十七年三月二十五日起至清償日止之法定遲延利息為有理由，應予准許。
五、兩造就原告勝訴部份，均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決基礎並無影響，即無再予審酌之必要，爰併此敘明之。
結論﹕本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 三十一 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 李昭融右為正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 五 日~B書記官 陳蒼仁