臺灣板橋地方法院民事判決 八十七年度重訴字第二一七號
原 告 丙○○訴訟代理人 黃泰鋒律師複 代理人 薛冰芸律師被 告 東宜建設股份有限公司 設台北市○○○路○段○○○號十一樓法定代理人 邱純青 住台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號訴訟代理人 林美涼 住台北市○○路○○○號十六樓
簡泰正律師複 代理人 陳明暉律師被 告 乙○○ 住台北縣永和市○○路○○巷○○號一樓
參 加 人 甲○○訴訟代理人 劉敏卿律師右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告東宜建設股份有限公司（下簡稱東宜公司）應將如附表所示土地（下簡稱系爭土地）辦理所有權移轉登記與被告乙○○，再由被告乙○○辦理所有權移轉登記與原告。
（二）被告東宜公司應將如附表所示建物（下簡稱系爭房屋）辦理所有權第一次登記與被告乙○○，再由被告乙○○辦理所有權移轉登記與原告。
二、陳述：
（一）被告東宜公司與保生大帝派下員就保生大帝派下員所有坐落台北縣永和市○○段第九四九、九五一、九五二等三筆土地（下簡稱九四九、九五一及九五二號土地）簽訂合建地上十二層地下三層大樓之契約，依據合建契約書，保生大帝每一派下員均可依其可分得之額數持分，取得前開土地及房屋之所有權，被告乙○○之被繼承人訴外人許阿珠係保生大帝之派下員，自為前揭合建契約之契約權利人。嗣第九四九、九五一號土地與九四八號土地合併為九四八號土地，故被告東宜公司即應依許阿珠應分得之額數持分，將九四八、九五二號土地持分一萬分之一四五及系爭房屋分配予許阿珠。
（二）八十四年五月十一日原告向被告乙○○之被繼承人許阿珠購買系爭合建契約所載土地及房屋，雙方並訂立買賣契約，約定買賣價款為新臺幣（下同）七百五十七萬元，付款期限為簽約時付三十萬元，簽約後七日付一百萬元，所有權完成登記時付一百二十七萬元，辦理銀行貸款完成時給付尾款五百萬元。原告已依約交付許阿珠共一百三十萬元，惟屢經催促辦理不動產移轉登記，許阿珠均未置理。嗣許阿珠於八十六年四月十八日死亡，被告乙○○為許阿珠惟一繼承人，依法自應繼承許阿珠一切權利義務。是無論許阿與被告東宜公司之合建契約，或許阿珠與原告間之買賣契約，均應由被告乙○○概括承受。
（三）又被告東宜公司早將系爭房屋興完成，被告乙○○遲未向東宜公司請求辦理土地移轉登記及建物第一次所有權登記，其怠於行使權利，原告自得依法代位行使，訴請被告東宜公司辦理土地所有權移轉登記暨建物所有權第一次登記與被告乙○○後，再由乙○○移轉登記與原告。
（四）對被告及參加人抗辯之陳述：按債權契約之成立、生效，以當事人合致為要件。故許阿珠與東宜公司於八十四年三月十五日所簽訂合建契約（下簡稱合建二契約），既經雙方意思表示一致，即成立生效，且不以許阿珠是否取得保生大帝派下權利為必要。因此不問乙○○是否有權代理許阿珠簽訂保生大帝派下權讓與契約，均不影響合建二契約之效力。即參加人謂：因許阿珠不具保生大帝派下員資格，故合建二契約無效云云，應無可採。又乙○○既為許阿珠惟一繼承人，乙○○復怠於依合建契約向東宜公司行使權利，原告自得代為行使。
乙、被告東宜公司方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告東宜公司為合建房屋需要，於八十年九月四日與系爭合建土地所有權人即保生大帝派下員簽訂合建契約（下簡稱合建一契約），並將興建房屋五成分配於擁有保生大帝派下員權利之人，依該契約所載，許東海為保生大帝派下員之一。迄八十四年間許阿珠突然向被告東宜公司表示，其子乙○○將伊派下員權利讓與許東海之行為無效，伊仍係保生大帝派下員之一，被告東宜公司須與之重新簽訂合建契約，否則無法取得合法權利，被告公司不得已始於同年三月十五日另與許阿珠簽訂合建二契約，致同筆土地上存有二個合建契約。
（二）查該二合建契約，形式上均具債權契約之效力，究其實質容及被告之真意，應以真正擁有保生大帝派下員權利之人所簽訂契約方符被告公司簽約之目的，蓋契約簽訂之目的乃在取得合建土地權利以造屋，而系爭土地所有人係保生大帝派下員全體公同共有，是須具保生大帝派下員資格之人，始得處分合建土地，無權利人尚須負給付不能之法律上責任，遑論得取得系爭房屋之所有權。故本件之爭點應在於何人擁有保生大帝派下員權利，不得以形式之契約論斷，否則勢必使當事人間法律關係更形複雜，無法利用訴訟程序一次解決紛爭。
（三）且觀諸合建二契約，契約當事人乃保生大帝會員全體，非許阿珠個人，此觀依契約約定，被告東宜公司於興建房屋完成後，再將房屋比例交付予保生大帝會員可明。許阿珠得否代理保生大帝全體簽署，應有疑問。蓋倘許阿珠不具會員身份，則無權代理簽署，在保生大帝會員承認前，該契約不生效力。原告既主張代位請求，自應就合建二契約之有權簽署，負舉證之責，倘原告無法證明，該契約應屬無效。
（四）合建一契約係雙務契約，一方有移轉土地，一方興建房屋之義務，俟興建完成後再予分配。且土地之移轉係先給付義務。是原告應就許阿珠為保生大帝派下員，並履行交付土地義務一節為舉證，否則許阿珠並無受領房屋之權利。
丙、被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，據其以前所為之陳述略以：伊同意原告之請求。
丁、參加人甲○○方面：
一、陳述：
（一）參加人之父訴外人許東海為保生大帝派下員之一，七十五年五月十三日乙○○代理其母許阿珠，將保生大帝派下權利以二十八萬元讓渡與許東海，自此許東海擁有二份派下員權利。八十年九月四日被告東宜公司與保生大帝各派下員所有坐落第九四九、九五一、九五二三筆土地簽訂合建契約（即合建一契約），依契約約定，參加人之父許東海及參加人之母許江阿秀均是獨立契約權利人。
嗣許東海與許江阿秀乃依據契約權利分別將起造人權利讓與參加人及參加人之妹許瑞蘭，而被告東宜公司亦將起造人名義分別變更為參加人及許瑞蘭。豈料建物即將完工之際，許阿珠出面爭執權利，否認其子被告乙○○讓渡之事實，被告東宜公司未審究契約內容，亦未查明事實，即依其片面之詞逕將參加人起造人名義變更為許阿珠。參加人為此控訴乙○○詐欺，經法院審理結果，認許阿珠自始知悉乙○○代理伊將保生大帝派下員權利出售予許東，海只是嗣後見派下員權利高漲心生後悔，欲藉簽約時法律程式之疏漏保有其派下權。是則自讓渡日起，許阿珠無已無保生大帝派下權利。旋許阿珠於八十六年四月十八日死亡，乙○○雖為其惟一繼承人，然基於前開事由，乙○○與東宜公司間之合建關係既不存在，亦不因繼承關係而得請求登記為起造人。即許阿珠、乙○○均無請求將系爭不動產辦理移轉登記之權利存在，原告自無所謂代位行使問題，遑論原告所主張之買賣關係顯然虛假。
（二）參加人為保護權利，曾對被告乙○○與東宜公司提起確認合建關係不存在訴訟，經地方法院判決認被告乙○○與東宜公司間無合建關係存在（嗣高院認無確認利益而敗訴確定）。參加人主張系爭不動產之真正權利人，原告就此容有爭執，惟觀諸被告東宜公司與保生大帝派下員所簽訂合建契約，參加人之父許東海與其他派下員同為權利人，各派下員係平行的為合建之意思表示，派下員所享權利均獨立可分，許阿珠與乙○○未與被告東宜公司署合建契約，那來合建權利存在，縱原告與許阿珠間之買賣關係存在，原告對被告東宜公司亦無任何權利。
（三）許東海與乙○○於七十五年五月十三日所簽署讓渡書之性質，屬權利之買賣移轉，不經登記即生效力，此與不動產買賣以登記為生效要件不同，因此本件並無一屋二賣之問題。許阿珠於七十五年將權利讓與後，即不具保生大帝派下員資格，因此許阿珠於八十四年以後一再以保生大帝派下員自居所衍生之法律關係，均屬無效之法律行為。尤其保生大帝派下員非單純享受權利，仍須盡成員之義務，此義務即按月輪流辦理神明會供祭神明（允當爐主、頭家）之民間習俗，許阿珠自權利讓渡後，即未再參與相關供祭事宜，可證明其派下員權利確已讓渡。許東海及其他保生大帝派下員於簽訂合建一契約後，即依約將建築基地移轉登記予被告東宜公司（八十二年四月二十八日），因此八十四年三月月許阿珠既非合建土地之登記名義人，亦早無基地之權利，竟經由律師矇混欺騙東宜公司與其訂合建契約，該合建契約根本無效。
（四）又縱合建二契約之成立生效，不以許阿珠是否具保生大帝派下員資格為要件，原告亦無得代為行使權利，蓋：
１、被告東宜公司各與許東海簽訂合建一契約；與許阿珠簽訂合建二契約，共二合建契約；原告非基於起造人身份主張權利，法律亦無規定起造人須與合建契約當事人合一部分，應可先行確認。
２、合建二契約開宗名義第一條為「甲方（即許阿珠）應將九四九、九五一、九五二地號土地所有權全部，擔供乙方（即東宜公司）投資興建地上十二層地下三層之大樓用地。」，則許阿珠之主要義務為提供土地供東宜公司使用，倘許阿珠無法提供土地，則不得享有契約權利。而查前開土地早於八十二年四月二十八日即由許東海等基於合建契約義務人身份移轉登記予被告公司完竣，因此被告公司於本案審理中即表明因許阿珠未履行義務，故不同意其行使權利，請求法院駁回其訴，即是此意，並且有理。
３、又原告之權利既來自許阿珠，對許珠不得行使之權利，原告自不得代位其行使。況原告並未舉證證明伊與許阿珠間之買賣契約確實存在。
理 由
甲、程序方面：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，所謂法律上之利害關係者，即因兩造所受判決之結果，而自己亦須受其影響之謂（最高法院十七年聲字第四二號判例參照）。本件參加人參加意旨略以：本件原告代位被告乙○○向被告東宜公司請求之權利，實則屬於參加人所有，倘被告怠於抗辯而至敗訴，參加人之權利將受損害（給付不能），是參加人具法律上利害關係等情，核與首開判例意旨相符，自應准許參加訴訟，合先敘明。
二、本件被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、查兩造對於：被告東宜公司為合建房屋需要，於八十年九月四日與系爭合建土地所有權人即保生大帝派下員簽訂合建一契約，並約定將興建房屋五成分配於擁有保生大帝派下員權利之人，依該契約所載，許東海為保生大帝派下員之一；嗣許東海將關於合建契約之權利讓與參加人，故系爭建物起造人初始登記為參加人；再於八十四年間許阿珠突然向被告東宜公司表示，其子被告乙○○將伊派下員權利讓與許東海之行為無效，伊仍係保生大帝派下員之一，被告公司須與之重新簽訂合建契約，否則無法取得合法權利，故被告公司不得已再於同年三月十五日另與許阿珠簽訂合建二契約，並變更起造人名義為許阿珠（原登記為參加人部分）；兩份合建契約之內容除契約末尾甲方署名人外，餘完全相同；系爭合建土地，早於八十二年四月二十八日由保生大帝移轉登記予被告東宜公司，東宜公司亦完成系爭合建房屋之興建，且辦妥建物第一次測量，如附表所示土地並以許阿珠為權利人向稅捐機關申報土地增值稅；被告乙○○為許阿珠（八十六年四月十八日死亡）惟一繼承人；如附表所示建物，乃保生大帝會員於八十二年八月一日，假被告東宜公司會議室，開會經在場會員協議分予許東海之建物（起造人經定為參加人）等情，未有爭執，並有合建一、二契約各一份、土地登記簿謄本三份、變更起造人申請書一份、土地增值稅申報書、許阿珠除戶戶籍謄本、會議紀錄及附表各一份在卷可佐，堪認為真實。
二、則本件首應探究者在於：合建一契約與合建二契約之性質及關係？
１、關於此部分原告係主張：合建二契約與合建一契約並無相關，被告東宜公司與保生大帝之合建案，乃由「各個保生大帝派下員」分與「被告東宜公司」簽訂，故各得獨立請求。是則被告東宜公司，既與許阿珠簽訂合建二契約，該約已因意思合致而成立生效，不因許阿珠是否具保生大帝派下員資格而異其效力等語。被告東宜公司則辯以，合建一契約及合建二契約之當事人均為「被告東宜公司」與「保生大帝」簽約，關於合建一契約後面保生大帝派下員簽名之簽名，乃源於合建契約第三條第一項之規定，只在確定甲方分得房屋由何人取得（契約係載，由後列之派下員取得），故合建二契約，因許阿珠無權代理保生大帝簽約，未經保生大帝承認前，不生效力等情。
２、經查依前所述，二合建契約之內容完全相同。於開宗明義均載：立契約書人「保生大帝管理人許萬枝等（甲方）」；第一條則規定「甲方願將所有第九四九、九
五一、九五二地號土地所有權全部，提供乙方（即被告東宜公司）作為乙方投資興建地上十二層地下三層之大樓用地。」；第二條規定「有關建築物之：：，按
甲、乙雙方各自分得部分，以雙方或雙方指定人為建造人名義：：本設計圖說及起造人名冊包括變更設計，須經甲方指派管理人許萬枝派下員、許振發及許啟章三人同意後，始得申請建造。」；第三條規定「建主分五成地主分五成；甲方分得一至六樓的三十分之十六（以後列之派下員取得）：：。地下室停車位甲方分得第二層十六個單層停車位，餘為乙方所有：：。本件甲方應先將土地移轉登記予乙方，再移轉土地及房屋給甲方應分得之數額為甲方指定之人名義：：。」；第十三條規定「本合約如發生產權移轉糾紛因而涉訟時，甲方公業以管理人許萬枝、許振發及許啟章代表全體派下員以當事人身份協助出面處理，如派下員全體已配合合本條款時，則無產權移轉違約事實。」等情。僅於契約末尾之甲方之署名有異，即合建一契約為「保生大帝委員會會員許萬枝、許啟章、許東海、許江阿秀：：：等人」，於合建二契約為「許阿珠（陳明昌代）」。則⑴綜觀契約內容及文意，顯非單由保生大帝管理人代表全體派下員簽訂；參以，倘
如被告東宜公司所辯，系爭合建一契約之立約人一方為「保生大帝」，則不問保生大帝之派下員如何變更，均無阻契約及於全體之效力，被告東宜公司應無再與許阿珠簽訂合建二契約之動機可言。是應可認系爭合建契約關係乃以放射（或平行）狀態互相依存於被告東宜公司與曾於合建契約內署名之每個人間（含許東海及許阿珠）。即經本院調查之結果，原告主張：伊與被告東宜公司既達成合意，簽署合建二契約，不問許阿珠是否具保生大帝派下員資格，合建二契約均成立生效一節，應屬有據。
⑵又許阿珠雖為合建二契約當事人，惟依該合建契約內容（即除最後署名外）中之
甲方係指「保生大帝派下員全體」，此由系爭合建契約內載明甲方所應負責移轉「其所有」（保生大帝派下員全體公同共有）土地部分，應由保生大帝派下員全體共同為之（契約第一條）；甲方所分得建物，則應由保生大帝派下員全體協議，指定應由何人分取（契約第三條第五項）可明。是被告東宜公司與許阿珠間，因有前開合建二契約第三條第五項之約定，故無法單憑合建二契約之內容，即特定許阿珠可因該合建案分得何特定土地、建物。是原告主張：依合建二契約約定，被告東宜公司即應將系爭建物辦理第一次所有權登記予被告乙○○，將系爭土地移轉登記予被告乙○○云云，並無所據。
⑶即本件原告既主張得代位被告乙○○行使權利（依合建二契約，請求被告東宜公
司將如附表所示土地移轉登記予被告乙○○，將如附表所示建物辦理所有權第一次登記與被告乙○○），自應就被告乙○○得向被告東宜公司為前開特定物登記之請求為舉證。然查，原告並未提出任何證據證明保生大帝派下員全體曾經同意將如附表所示之不動產分配予乙○○之繼承人許阿珠。遑論本件原告所特定出如附表所示不動產，乃根據保生大帝派下員於八十二年八月一日假被告東宜公司十一樓會議室開會之結論中應分配予許東海部分（於該會議中，許東海指定其應分得部分之建物起造人名義登記為「甲○○（即參加人）」），而非指定分配予許阿珠（當時尚未簽訂合建二契約），有會議紀錄及附件各一份在卷可查。參以，原告對於被告東宜公司所辯：於八十四年間與許阿珠另簽訂合建二契約時，並未經保生大帝管理人或其他派下員同意一節，並未有爭執。則被告東宜公司單憑許阿珠片面之詞，逕將甲○○起造人名義，變更為「許阿珠」，已然違反契約第二條之規定。然該未經同意之變更，依前所述，或違約定，惟並不使許阿珠成為系爭建物之所有人（起造人非必為所有人），亦無得認許阿珠已受「保生大帝」指定分配得如附表所示不動產。是縱許阿珠與被告東宜公司間，存有合建二契約，惟合建後不動產之移轉請求權，既須經保生大帝派下員全體指定後始存在。許阿珠復自始未得其他保生大帝派下員同意分配如附表所示不動產，其繼承人乙○○自無得本於合建契約關係請求就系爭不動產辦理第一次登記或移轉登記。從而，原告亦無得本於民法第二百四十二條之規定，代位被告乙○○為登記或移轉之請求。
三、至被告乙○○於本院審理時雖就原告之請求為認諾，表明同意給付，惟關於原告代位請求「被告東宜公司應將系爭土地辦理所有權移轉登記與被告乙○○」及「被告東宜公司應將系爭房屋辦理所有權第一次登記與被告乙○○」部分，依前說明，被告乙○○之請求（原告代位行使）既無據（則乙○○對該訴訟標的顯無處分權），而無法因此成為系爭不動產之所有權人。原告訴請被告乙○○將系爭不動產移轉登記予原告部分，即無以達訴訟目的，難謂有保護必要及實益。故被告乙○○雖認諾原告之請求，亦不生認諾之效力，不得本於認諾而為其敗訴之判決。即原告請求被告乙○○將系爭不動產移轉登記予原告部分，因被告乙○○非系爭不動產之所有權人，而給付不能。從而，原告本於買賣契約關係請求被告乙○○將系爭不動產移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
四、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不一一臚列說明。
丙、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 三 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 黃信滿右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 六 日~B法院書記官 陳玫伶