臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度簡上字第一二六號
上 訴 人 甲○○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 丙○○右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十八年一月二十八日本院三重簡易庭八十七年度重簡字第一二九二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣肆萬捌仟陸佰玖拾陸元部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之四，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
(一)原判決廢棄。
(二)被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除引用第一審之陳述主張外，並補稱：
(一)上訴人出租坐落台北縣三重市○路○街○○巷○號之房屋予被上訴人，租期自民國八十四年五月一日起至八十七年四月三十日止，俟租賃期間屆滿時，上訴人到場點交房屋，卻發現被上訴人對於落地鋁門窗及屋後增建物並未依契約約定回復原狀，鐵門窗也未依約定重新粉刷，經估價拆除落地窗及屋後增建需六萬元，粉刷鐵門窗要一萬元，又水費及復電費共一千三百零四元也是我先出的，這些都要從押租金裡面扣。此外，被上訴人違反契約，逾期交還房屋，造成上訴人之損害，應給付四萬八千六百九十六元之損害賠償金。故上訴人原本雖應返還被上訴人十二萬元之押租金，然因被上訴人有上開債務未履行，上訴人主張抵銷，被上訴人已無請求返還押租金之權利。
(二)當初要增設落地窗及屋後增建上訴人是有同意，但依租賃契約規定，被上訴人在返還房屋時還是要負責回復原狀。且上訴人曾要求被上訴人，並以存證信函定期催告被上訴人應回復原狀，然被上訴人不回復，上訴人才扣款。
三、證據：提出存證信函、估價單、開鎖及換鎖收據等件影本及照片一張為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除引用第一審之陳述主張外，並補稱：
(一)被上訴人承租上訴人所有，坐落台北縣三重市○路○街○○巷○號之房屋，租賃期間自八十四年五月一日起至八十七年四月三十日止，每月租金四萬元，並於訂約時交付上訴人十二萬元之押租金。俟租賃期間將屆，被上訴人遂於八十七年四月二十九日將系爭不動產遷空並恢復原狀，並寄發存證信函通知上訴人應於同年月三十日前出面辦理點交上開租賃房屋，及返還被上訴人所交付之十二萬元押租金，上訴人曾於租賃期限屆滿時親自到場察看無誤後受領系爭租賃房屋，並將大門鑰匙更新，以收回自用。上訴於收回出租房屋後，即應依約返還當初訂約時被上訴人所交付之押租金，詎料，上訴人並未返還十二萬元之押租金，且發函予被上訴人，指稱被上訴人未依照契約回復原狀，主張須自押租金中扣除回復原狀所需費用計十萬一千三百零四元，餘款一萬八千六百九十六元再返還予被上訴人。然被上訴人於租賃期間屆滿前即已將房屋回復原狀，並經上訴人當場確認無誤後受領，今上訴人竟要求自押租金中扣除上開回復原狀等費用，顯違常理且依法無據。但被上訴人願由押租金中扣除油漆補助費、水費、復電費等共計六千三百零四元，故上訴人仍應給付被上訴人十一萬三千六百九十六元。
(二)當初點交房屋時上訴人沒有異議，也沒有要我們回復原狀。而落地鋁門窗及屋後增建部分是經上訴人同意才增設的，這部分我願意自行拆除，上訴人的估價太高。
三、證據：提出存證信函、房屋租賃契約等件影本為證，並聲請訊問證人李財宜。理 由
一、本件被上訴人於原審起訴主張：被上訴人承租上訴人所有，坐落台北縣三重市○路○街○○巷○號之房屋，租賃期間自八十四年五月一日起至八十七年四月三十日止，每月租金四萬元，並於訂約時交付上訴人十二萬元之押租金，俟租賃期間將屆，被上訴人遂於八十七年四月二十九日將系爭不動產遷空並恢復原狀，並通知上訴人應於同年月三十日前出面點交上開租賃房屋，及返還被上訴人所交付之十二萬元押租金，經上訴人於租賃期限屆滿時親自到場察看無誤後受領系爭租賃房屋，惟上訴人並未依約返還十二萬元之押租金，竟發函指稱被上訴人未依照契約回復原狀，主張須自押租金中扣除回復原狀所需之費用計十萬一千三百零四元，顯依法無據，惟因顧及雙方情誼，被上訴人願自押租金中扣除油漆補助費、復電費、水費等共計六千三百零四元，上訴人尚應給付被上訴人十一萬三千六百九十六元云云。上訴人則以：點交時被上訴人對於落地鋁門窗及屋後增建部分並沒有依約回復原狀，鐵門窗也沒有依約重新粉刷，而拆除鋁門窗及屋後增建要花六萬元，鐵門窗粉刷費要一萬元，另外水費及復電費也是我出的，所以這些費用要從押租金裡面扣除；且被上訴人遲延返還房屋，造成上訴人損失，應給付上訴人四萬八千六百九十六元之損害賠償金，這些費用共計十二萬元，上訴人主張與被上訴人之押租金抵銷等語，資為抗辯。
二、本件被上訴人主張伊自八十四年五月一日起至八十七年四月三十日止，向上訴人承租房屋，訂約時並交付十二萬元之押租金給上訴人之事實，有被上訴人提出之租賃契約為證據，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。又，被上訴人主張伊於八十七年四月二十九日即將房屋遷空並回復原狀，上訴人亦於同年月三十日到場辦理點交，當時上訴人並沒有異議而受領房屋，也沒有要求被上訴人回復原狀，且屋後增建及落地鋁門窗當時曾口頭不必回復原狀，上訴人理應返還十二萬元之押租金等情，則為上訴人所否認，並抗辯稱在點交時發現被上訴人未依約定回復原狀，落地鋁門窗、屋後增建物未拆除，鐵門窗也沒有依約重新粉刷，即要求被上訴人回復，因回復原狀之事項未談妥，所以沒有點交完畢，上訴人也沒有交付鑰匙，後來被上訴人仍未將房屋回復原狀，故主張要從押租金中扣除回復原狀所需費用。經查，有關落地鋁門窗及屋後增建物迄本件辯論終結時仍未回復成上訴人將租賃物交付被上訴人時狀況之事實，為兩造所不爭執，被上訴人復無法舉證證明上訴人於租賃期間屆滿，雙方於點交被上訴人返還之租賃物時，上訴人曾允諾被上訴人就現狀交還租賃物而無須恢復為當初上訴人交付租賃物時之情狀之事實，被上訴人又主張增建屋後增建物及改裝落地窗之時，曾與上訴人口頭約定無須回復原狀，惟被上訴人就此部分亦未能舉證證明其真實，被上訴人主張已經上訴人同意無須回復原狀一節並無足採；至證人李財宜固到庭略證稱八十八年九月七日下午二點多伊跟被上訴人帶水泥工去系爭房屋現場，惟找不到人：：：等語（見本院八十八年十月五日準備程序筆錄），惟查，上訴人於八十八年二月四日即以存證信函催告被上訴人應於函到十日內回復原狀，被上訴人收到該催告函後於同月九日回復上訴人，表示不同意上訴人主張，此有兩造提出且就形式上真正均不爭執之存證信函影本各一件在卷可稽，被上訴人於逾半年後即八十八年九月七日始偕同證人前往現場擬回復原狀，亦已逾上訴人所定十日回復原狀期限。是以，上訴人主張被上訴人於經上訴人定期催告之後，仍未在限期內將租賃物恢復原狀，因請求被上訴人賠償上訴人此部分之損害，並主張自被上訴人交付之押租金內予以扣抵，即屬可採。另上訴人提出估價單為證據，主張拆除屋後增建物等項目預計需六萬元之費用，被上訴人僅空口主張估價過高，但未另行提出證據以證明其主張為真實，則應認上訴人此部分之主張為可採。另上訴人主張依雙方訂定之租賃契約第九項特約約定，承租人即被上訴人應將鐵門窗重新粉刷，然被上訴人未依約重新粉刷該房屋之鐵門窗，此為被上訴人所不爭執，則上訴人依據其提出之估價單主張被上訴人應另行負擔該部分油漆粉刷費用一萬元，亦應認為可採。按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷」，民法第三百三十四條第一項前段定有明文，另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。本件被上訴人未依約定將落地鋁門窗及屋後增建物拆除回復原狀，亦未依約重新粉刷鐵門窗，故被上訴人未履行租賃契約第九條所約定之回復原狀及特約第九項重新粉刷鐵門窗義務，上訴人要求由押租金中扣除回復原狀所需拆除增建物及落地窗費用六萬元、粉刷鐵門窗費用一萬元合計共七萬元，及墊付被上訴人所不爭執之費用水費七百零四元、復電費六百元合計共一千三百零四元，用以抵銷被上訴人未履行之債務，依首揭說明自屬有理由。
三、上訴人另主張被上訴人逾期交還房屋，造成上訴人無法再行出租，而受有無租金收入之損害，因而請求被上訴人給付上訴人四萬八千六百九十六元之損害賠償金，並由押租金中扣除抵充部分，則為被上訴人所否認。按被上訴人於租賃期間屆滿之時，雙方曾會同點交，但因上訴人以房屋未恢復原狀而謂點交不清，嗣後上訴人即自行僱請鎖匠更換房屋鑰匙等事實，為兩造所不爭執，而依民法第二百三十四條規定，債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，查被上訴人返還租賃物之義務與恢復原狀之義務並無對待給付關係存在，被上訴人既已將給付提出，上訴人拒不受領，是上訴人應自負受領遲延之責任，被上訴人就返還租賃物部分之給付並無遲延，上訴人不得再向被上訴人請求其給付遲延之損害賠償，故上訴人主張其因被上訴人遲延返還房屋而受有房屋無法再行出租之租金損害一節，並無可採。
四、綜上所述，被上訴人起訴請求上訴人返還押租金，於扣除恢復房屋費用六萬元、油漆粉刷費用一萬元及水費、復電費計一千三百零四元後，餘額為四萬八千六百九十六元部分，為有理由，原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並無不合，上訴人此部分上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回；至於超過四萬八千六百九十六元部分，原審以上訴人並未定期催告被上訴人恢復原狀，不得直接以金錢請求被上訴人賠償，而未將上訴人得請求之賠償七萬元扣除，至本件第二審訴訟進行中，上訴人已另行發函催告被上訴人應於期限內將房屋恢復原狀，被上訴人逾期未將租賃房屋恢復，上訴人自得將其損害易為金錢之請求，原審未及審酌及此，判決上訴人應為該部分之給付，此部分判決尚有未洽，上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第一項、第二項所示。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如
主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十四 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B審判長法官 許 瑞 助~B法 官 許 麗 華~B法 官 許 瑞 東右正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十四 日~B書 記 官 許 慧 禎