臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度簡上字第一八四號
上 訴 人 甲○○法定代理人 鍾志潛
陳怡貞右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十八年二月二日本院板橋簡易庭八十八年度板簡字第三一八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣捌仟陸佰貳拾陸元，及其中新台幣貳仟叁佰貳拾陸元自民國八十七年九月十三日起，其餘新台幣陸仟叁佰元自民國八十八年一月二十七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔五分之二，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：㈠上訴人固積欠全球台北人社區住戶應繳之管理費，惟上訴人得以下列支出之費用與本件管理費相互抵銷：
⒈上訴人繳交之大樓管理保證金新台幣（下同）一萬元部分：
⑴依上訴人與新光高樓管理技術股份有限公司（下稱新光公司）所訂立之委
託管理同意書第二條所載：「預定民國八十四年七月二十五日至民國八十六年七月二十四日止計貳年。」第四條第三項第一款載明：「繳交大樓管理保證金壹萬元整（為甲方（即上訴人）履行本大樓使用管理公約及本約之保證，履行全部義務後由管理委員會無息退還甲方。）故上開每戶一萬元之管理保證金應於契約屆滿日，即八十六年七月二十四日由被上訴人退還上訴人甚明，而上訴人購買一戶，應退還一萬元，故請求以應退款及自八十六年七月二十五日起至清償日止之遲延利息，與本件管理費相抵銷。⑵被上訴人主張該筆管理保證金已成為全球台北人公寓大廈公共基金，其運
用應依區分所有權人會議之決議為之，又稱於八十六年六月全球台北人第三屆第一次區分所有權人會議中，住戶江枝水曾提議「每戶之保證金一萬元希望不要退，作為社區之公共基金」云云，惟當時尚未至八十六年七月二十四日之契約屆滿日，不可能提及退還事宜。被上訴人又稱於八十七年一月份全球台北人第三屆第二次區分所有權人會議中，向全體住戶報告該建議案處理情形，住戶亦無任何異議，而該次會議係為向台北縣樹林市公所申請報備，須訂定規約，樹林市公所並已於八十七年三月十八日准予備查，而該次會議紀錄已遺失云云，然該次向樹林市公所申請報備之名冊及會議，並未提及上開保證金供作公共基金之用，且因當時之主委黃德庚等人涉嫌偽造文書，已經上訴人提出刑事告訴在案，現聲請再議中。況於八十七年一月十八日區分所有權人會議中，並未提及上開保證金供作公共基金之用，在此之前，保證金亦從未被區分所有權人會議通過為社區公共基金，足證被上訴人所言不實。
⑶被上訴人於答辯狀自承於第一屆管理委員會成立後，委員會於八十四年九
月間曾召集臨時住戶大會，與建商共同研討各項問題之解決對策，其中議題五曾決議「四七二萬元為四七二戶履行大樓管理公約的保證金，不退還住戶，定存期一年」云云，惟被上訴人值訴訟間，製造決議被竊，實有魚目混珠之嫌，而該決議既未被通過，採存定期一年甚明。被上訴人又稱於八十六年六月全球台北人第三屆第一次區分所有權人會議中，住戶江枝水曾提議一萬元不要退，作為社區之公共基金，惟查江枝水並非區分所有權人，所言於法無據，就上開八十六年六月全球台北人社區第三屆住戶資料冊，適值被委任為環保委員之上訴人陳述議案討論第二案，當時尚以四百七十二萬言稱，並非公共基金甚明。
⑷被上訴人於其答辯（二）狀自承每一區分所有權人曾繳納保證金一萬元均
列入被上訴人之資產中，待第二屆再決定是否退還，渠又於答辯（三）狀稱於第二屆住戶大會時已決議該筆保證金為全台北人社區之公共基金，會議記錄並已公告云云，惟該全球台北人社區第二屆第一次社區住戶大會計劃，並無此議題，被上訴人上述實有魚目混珠之嫌。而上訴人於八十六年十月二十三日理性公聽會，值第三屆（已屆第二屆），由財務組長徐日香報告此一保證金一萬元，討論退與否，足以印證該保證金一萬元，從未通過為社區公共基金。
⑸被上訴人自知理虧，於鈞院判決前夕，藉全球台北人公寓大廈管理委員會
第六屆第十二次會議記錄第五案假少數委員決議同意，「將使此保證金一萬元永遠不再退還住戶」。
⒉預收兩個月之管理費部分：
⑴全球台北人社區辦理交屋時，每戶預收管理費四個月，期間僅扣抵二個月，是上訴人仍有二個月之預收管理費可供抵銷。
⑵每戶預收二個月之管理費，於全球台北人社區第五屆十一月份、十二月份
、元月份委員會會議紀錄均通過退還住戶，其中證人陳文智並於五月十七日沖銷其八十九年二月及三月之管理費，合計共有三百十七戶已沖銷金額合計九十一萬零五百二十二元，惟上訴人尚未接獲沖銷之通知。
⑶被上訴人雖稱依管理委員會決議，上訴人只得以八十九年二月及三月之管
理費抵銷之，惟上訴人於八十七年及八十八年均有如期繳納管理費至八十九年二月、三月，即上訴人預收之二個月管理費自可主張抵銷。
⒊關於代墊款部分：
⑴八十五年間，被上訴人與廠商德仁公司交易，因補開發票及罰款，計七萬
八千元，理應由全球台北人社區全體住戶負責支付；八十七年元月間，被上訴人請上訴人與徐日香先行協議支付，上訴人與徐日香各先代墊三萬二千五百元，上訴人得以之與應付之本件管理費相互抵銷。
⑵上訴人代墊稅款三萬二千五百元係社區與德仁公司八十五年五月三十一日
至八十六年五月三十一日止之工程款稅，此可由全球台北人社區第五屆十一月份、十二月份、元月份委員會會議記錄社區之工程均由德仁公司負責可資佐證，並非上訴人與德仁公司之交易，因德仁公司漏開發票（此可由八十七年元月十八日全球台北人社區區分所有權人大會資料、全球台北人社區八十六年十月二十三日理性公聽會、全球台北人社區管理委員會八十六年十一月份會議記錄可資佐證），須補開發票及罰鍰七萬八千元，此既為社區工程之款項，理應由社區支付。
㈡綜上所述，上訴人前述所主張抵銷之金額，較被上訴人所請求之本件管理費為高，故被上訴人原審之請求應予駁回。
三、證據：除援用原審所提證據外，聲請訊問證人陳文智、黃福祥，並補提左列證據為證：
上證一：八十七年一月十八日全球台北人社區第六次區分所有權人大會會議紀錄影本一件。
上證二：李明泉戶籍謄本影本一件。
上證三：委託管理同意書影本一件。
上證四：郵政定期儲金存單影本三紙。
上證五：存證信函影本一件。
上證六：協議書影本一件。
上證七：八十七年一月十八日會議記錄影本一件。
上證八：全球台北人社區第五屆十一月份、十二月份、元月份委員會會議記錄影本各一件。
上證九：陳文智八十九年五月十七日管理費預收款沖銷簽認單及全球台北人第五屆管理委員會五月份例行會議記錄影本一件。
上證十：現金支出傳票一件、請款單二件。
上證十一：公告影本一件。
上證十二：八十四年社區與個別問題解決對策影本一件。
上證十三：全球台北人社區全球公字第○七○公告影本一件。
上證十四：全球台北人社區全球公字第○七二公告影本一件。
上證十五：區分所有權人建物謄本影本一件。
上證十六：八十六年六月全球台北人社區第三屆住戶大會資料冊影本一件。
上證十七：全球台北人社區管理委員會組織名冊（第三屆）影本一件。
上證十八：郵政定期儲金存單影本一件。
上證十九：台灣板橋地方法院檢察署刑事傳票影本一件。
上證二十：八十七年元月十八日區分所有權人大會資料影本一件。
上證二一：全球台北人社區第二屆第一次社區住戶大會計劃書影本一件。
上證二二：全球台北人社區八十六年十月二十三日理性公聽會影本一件（含錄音帶一捲）。
上證二三：全球台北人社區第八十六年十一月份會議記錄影本一件。
上證二四：全球台北人社區第六次區分所有權人大會會議記錄影本一件。
上證二五：八十七年六月十六日樹林郵局存證信函影本一件。
上證二六：民事上訴狀影本一件。
上證二七：民事準備書狀影本一件。
上證二八：全球台北人公寓大廈管理委員會第六屆第十二次會議記錄影本一件。
上證二九：全球台北人社區管理委員會收據影本一件。
上證三十：九十年七月一日全球台北人社區所有權人大會資料冊影本一件。
上證三一：九十年六月二十日全球台北人公寓大廈管理委員會公告影本一件。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：㈠上訴人係全球台北人社區住戶，理應遵守社區管理規約，每二月按期繳交管理
費，詎上訴人竟無故不繳，積欠自民國八十六年十月起至八十七年十一月止之管理費合計新台幣（下同）二萬二千零五十元，經被上訴人發函催繳，仍置之不理，為此，訴請上訴人如數給付及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡上訴人雖除以其與新光公司所簽訂之大樓管保證金一萬元及利息，主張與積欠
之管理費抵銷外，又另行主張扣抵兩個月之管理費，及上訴人曾為被上訴人代墊款項等為抗辯。惟查該等抗辯均無法律上依據，茲臚列理由如後：
⒈關於保證金一萬元及利息主張抵銷部分：
⑴合家建設股份有限公司於八十四年八月三日公告將保證金交管理委員會，
因其並未提供分毫基金，故於第一屆管理委員會成立後，委員會於八十四年九月間曾召集臨時住戶大會，與建商共同研討各項問題之解決對策，其中議題五曾決議「四七二萬元為四七二戶履行大樓管理公約的保證金，不退還住戶，定存期一年。」該次決議文雖已被竊，但有證人可證確已通過該決議。嗣後，該筆款項存入郵局定存，並不斷換章，則依公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款規定，該筆金額實已經區分所有人會議決議而變成被上訴人社區之公共基金，並置於專戶儲存。
⑵就每一區分所有權人曾繳納之保證金一萬元，自被上訴人成立後於第一屆
及第二屆各次區分所有權人會議中所提財務報告，均係列入被上訴人之資產中，原上訴人徐日香（按已經被上訴人撤回起訴）於準備程序中亦自認「第一屆要交接給第二屆的時候有二十四個人決議不退待第二屆看看，有二十三人說要退，因為多一票所以沒有退。」（參八十八年十二月十日之準備程序訊問筆錄第四頁），既經決議則該筆保證金已成全球台北人公寓大廈之公共基金，會議紀錄並經公告，亦均無住戶表示異議，縱上訴人認仍應退費，依公寓大廈管理條例第十八條第三項規定，公共基金之運用應依區分所有權人會議之決議為之，及上開住戶大會決議，程序上應由上訴人提經區分所有權人會議同意後始得為之，而不得憑其單方主張即欲更改法律強制規定及住戶大會之決議。又若上訴人認會議之程序有不合法律規定之處，本應由其提起撤銷或確認之訴，於未經確認無效或撤銷判決確定前，上訴人本不得執此作為抗辯理由，是其主張以之抵銷積欠之管理費自屬於法無據。
⑶又除第一屆及第二屆之區分所有權人決議外，於八十六年六月全球台北人
第三屆第一次區分所有權人會議中，曾有住戶江枝水提議「每戶之保證金一萬元希望不要退，作為社區之公共基金。」經與會住戶無異議通過後，並於八十七年一月份全球台北人第三屆第二次區分所有權人會議中，向全體住戶報告該建議案處理情形，住戶亦無任何異議，因江枝水業已過世，無從出庭作證，但被上訴人曾提出其除戶戶籍謄本可知其確實設籍於被上訴人社區內。而因該次會議係為向台北縣樹林市公所申請報備，須訂定規約，樹林市公所並已於八十七年三月十八日准予備查，是該次會議紀錄雖已遺失，然出席人數必已符公寓大廈理條例第三十一條第一項已有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席，而證人黃德庚及李明泉亦均作證明確︵參八十九年八月十五日準備程序筆錄第三頁︶，二人雖曾擔任被上訴人主任委員，但與被上訴人實屬不同人格，作證時亦已無任何利害關係，自足為上開事實之認定，故自始至終各住戶一萬元之保證金均為被上訴人之公共基金，且現在亦確實列為被上訴人財產，而被上訴人最初歷屆住戶大會均會將管理委員會之財務列為報告，各住戶並無異議，故除非另經區分所有權人會議同意發還，上訴人主張抵銷實無任何依據。
⑷另有關該筆社區之公共基金當然須於原定保證金應返還日期前作成明確不
退還之決議，否則必生糾紛，而上訴人卻表示當時尚未至八十六年七月二十四日（即契約屆滿日），不可能提及退還之事，實屬空言指摘。
⑸上訴人指摘前述向樹林市公所申請報備之名冊及會議記錄，當時之主委黃
德庚等人涉嫌偽造文書；惟上訴人對被上訴人前任主委黃德庚及李明泉指控之罪行，黃、李二人均有清楚之交待，亦經台灣板橋地方法院檢察署不起訴處分，足見上訴人此部分之陳述亦不足採。
⑹上訴人雖再提出所謂之原上訴人徐日香召開理性公聽會記錄，欲討論退費
與否云云，惟查理性公聽會並無任何依據，公寓大廈管理條例亦未賦予任何地位，該次會議根本並無法律效力。且徐日香以訴訟及所謂公聽會一再主張被上訴人退還一萬元保證金，必係該筆金額已列入被上訴人公共基金，徐日香才希望聯合其他住戶要求退費，故該次無任何效力之公聽會，根本無從推論出保證金一萬元並未通過為公共基金之結論，反足推論被上訴人上開一萬元已為公共基金之主張。
⑺被上訴人固曾表示遺失被上證三資料，但被上訴人由其他文件中尚可找尋
少部分資料，只要內容真實何來偽造之說？且被上訴人資料遭竊，上訴人資料反較被上訴人充裕太多，更足以令人生疑。
⒉關於扣抵兩個月之管理費主張抵銷部分：
⑴被上訴人所預收而尚存之二個月管理費早經成為全球台北人公寓大廈之公
共基金，且於八十四年十二月十七日並經決議成為永久保留金，依公寓大廈管理條例第十八條第三項規定，公共基金之運用應依區分所有權人會議之決議為之，而該預收尚未扣抵之兩個月管理費，若仍欲扣抵即需經全球台北人區分所有權人會議決議，則被上訴人對上訴人本無任何債務，而本件給付管理費事件被上訴人向上訴人請求者，均為已屆清償期之管理費，是上訴人自不得執不存在債權主張抵銷。
⑵又依被上訴人管理委員會之決議，所得沖銷者係指八十九年二月及三月份
之管理費，上訴人若欲沖銷該二個月之管理費，應自行前往管理委員會辦理沖銷八十九年二月及三月份管理費之手續，況且上訴人自八十六年十月起迄今，均未繳交任何管理費，八十九年二月及三月份之管理費亦尚未繳納，故依被上訴人管理委員會決議，上訴人只得以八十九年二月及三月之管理費抵銷之（即無需再繳八十九年二月及三月份之管理費），其不得以該二個月管理費抵銷前所積欠被上訴人之管理費及利息。
⑶上訴人提出上證二十九號之繳費收據，辯稱其於八十七年及八十八年均有
如期繳交管理費至八十九年二、三月等語云云，惟該繳費收據，實係停車位之管理費，而非系爭之住戶管理費（並不包含停車管理費），此觀諸被上訴人起訴主張上訴人應繳之管理費金額每月為一千五百七十五元，而非上證二十九號所列每月應繳之金額為四百三十二元自明，況且該停車管理費，亦非上訴人所繳交，實際情形係全球台北人之住戶呂文輝向上訴人承租該車位，而由呂文輝所繳交，僅因該車位所有權人為上訴人，故該收據始以上訴人為收執名義人，是上訴人此部分所辯，亦不足採。
⒊關於被上訴人代墊德仁公司之工程稅款主張抵銷部分：
⑴上訴人並非被上訴人之法定代理人，依上訴人提出之協議書內容可知，該
協議並無被上訴人之任何簽名，被上訴人亦堅絕否認曾要求上訴人代墊任何款項，上訴人根本無任何主張抵銷之依據。且協議書中表示：「．．．造成廠商之無謂之損失，已由『全球台北人社區住戶』協議支付．．．」，上訴人自應舉證證明住戶大會曾協議支付該筆費用之決議內容，然根本無此決議，且上訴人所謂公聽會等亦無任何依據，而上訴人所提被上訴人管理委員會決議固表示任何開支應取發票，但住戶大會則決議不要開發票，根本無從反證上訴人上開款項即係為被上訴人支付，存證信函亦未提及上訴人為被上訴人向德仁公司代墊款項事宜，故該協議實際上僅為上訴人與廠商個人之爭執，與被上訴人並無任何關係，自不得主張抵銷。
⑵另被上訴人於答辯三狀中僅表示德仁公司與上訴人爭執，係上訴人向稅捐
機關檢舉德仁公司逃稅，導致德仁公司遭罰鍰，上訴人及徐日香自知理虧，並怕遭到報復，主動向德仁公司賠償損失，故與被上訴人實無任何關係，被上訴人亦從未為任何不利之自認，並予敘明。
三、證據：除援用原審所提證據外，聲請訊問證人朱招信、黃玄喜、何平福、黃德
庚、李明泉、呂秋萍，並補提左列證據為證：被上證一：公告影本一件。
被上證二：第一屆管理委員會召集臨時住戶大會之各項提議案影本一件。
被上證三：失竊資料明細表影本一件。
被上證四：八十四年八月管理費收支明細表影本一件。
被上證五：郵政定期儲金存單影本一件。
被上證六：通告影本一件。
被上證七：除戶戶籍謄本影本一件。
被上證八：住戶意見處理表影本一件。
被上證九：戶籍謄本影本一件。
被上證十：台灣板橋地方法院檢察署檢察官八十八年度偵字第○一二四○號不起訴處分書影本一件。
丙、本院依職權：㈠向台北縣樹林市公所調取被上訴人於八十七年三月間向該所申請報備時所附之資料；㈡向台北縣警察局樹林分局查詢被上訴人於八十七、八十八年間有無向該局報案失竊住戶大會記錄等資料。
理 由
甲、程序方面：
一、被上訴人之法定代理人原為李明泉，嗣於本件第二審訴訟進行中先變更張賀凱，再變更為鍾志潛，並依法聲明承受訴訟，自屬適法。
二、被上訴人於原審聲請發支付命令時係請求上訴人給付一萬二千六百元（即八十六年十月起至八十七年五月止之管理費）及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣上訴人於法定期間內提出異議，以支付命令之聲請視為起訴後，被上訴人於原審言詞辯論時擴張其應受判決事項之聲明為請求上訴人給付二萬二千零五十元（即八十六年十月起至八十七年十一月止之管理費）及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，雖屬訴之追加，惟其追加符合民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人係全球台北人社區住戶，理應遵守社區管理規約，每二月按期繳交管理費，詎上訴人竟無故不繳，積欠自八十六年十月起至八十七年十一月止之管理費合計二萬二千零五十元，經被上訴人發函催繳，仍置之不理，且上訴人所辯其得與新光公司所簽訂之大樓管保證金一萬元及利息，及被上訴人曾預扣兩個月之管理費，暨其曾為被上訴人代墊款項等節，均無法律上依據，爰訴請上訴人如數給付及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語（按被上訴人於原審係訴請上訴人與徐日香、李麗香、廖俊龍各給付積欠之管理費，原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人與徐日香、李麗香、廖俊龍共同提起上訴後，被上訴人於本院準備程序中撤回對於徐日香、李麗香、廖俊龍三人部分之起訴，故該部分之訴訟繫屬業已消滅）。
上訴人則以：伊於八十七年及八十八年均有如期繳納管理費至八十九年二月、三月止，且伊亦得以㈠繳交之大樓管理保證金一萬元及自八十六年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，㈡於全球台北人社區辦理交屋時被上訴人預收伊繳交四個月中之二個月管理費，㈢八十五年間，被上訴人與廠商德仁公司交易，因補開發票及罰款，計七萬八千元，應由全球台北人社區全體住戶負責支付，被上訴人於八十七年元月間，請伊與徐日香先行協議支付，而由伊所代墊之三萬二千五百元等三筆金額，與伊應付之本件管理費相互抵銷等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張上訴人係全球台北人社區住戶，依社區管理規約，每二月應按期繳交管理費，詎上訴人竟積欠自八十六年十月起至八十七年十一月止之管理費合計二萬二千零五十元，經被上訴人發函催繳，仍置之不理之事實，業據提出建築改良物登記簿謄本影本、公寓大廈管理組織報備證明影本、全球台北人欠繳管理費名冊及存證信函影本各一件為證，上訴人於本院準備程序中之九十年六月十九日所提出之言詞辯論意旨（五）狀內雖抗辯稱：伊於八十七年及八十八年均有如期繳納管理費至八十九年二月、三月止云云，惟非但為上訴人所否認，且上訴人於原審及九十年六月十九日前在本院所提出之書狀或準備程序期日中，對於被上訴人主張其積欠「自八十六年十月起至八十七年十一月止」之住戶管理費一事，均未加爭執，況上訴人迄未提出其已繳納上開期間管理費之證據以實其說，所辯自難採信，是上訴人此部分之主張堪信為真實。
三、上訴人另抗辯其得以㈠繳交之大樓管理保證金一萬元及自八十六年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，㈡於全球台北人社區辦理交屋時被上訴人預收伊繳交四個月中之二個月管理費，㈢代被上訴人墊款予德仁公司之款項三萬二千五百元等三筆金額，與伊應付之本件管理費相互抵銷等語，被上訴人則否認上訴人對其有上開三筆債權金額可供抵銷，故本件首應審究者厥為上訴人對於被上訴人是否確有得以抵銷上開三筆債權金額之存在？經查：
㈠有關大樓管理保證金一萬元及其利息部分：
⒈上訴人抗辯其與新光公司所訂立之委託管理同意書第二條委託管理期間約定
：「預定民國八十四年七月二十五日至民國八十六年七月二十四日止計貳年。」第四條第三項第一款約定：「繳交大樓管理保證金壹萬元整（為甲方（即上訴人）履行本大樓使用管理公約及本約之保證，履行全部義務後由管理委員會無息退還甲方。）故上開每戶一萬元之管理保證金應於契約屆滿日，即八十六年七月二十四日由被上訴人退還上訴人，而上訴人購買一戶，應退還一萬元之事實，有其提出被上訴人所不爭執之委託管理同意書影本一件在卷可證，且被上訴人就其已自建商合家建設股份有限公司收受全球台北人住戶交付之管理保證金一節，亦自認屬實。雖被上訴人另主張於第一屆管理委員會成立後，在八十四年九月間所召集臨時住戶大會，其中議題五曾決議「四七二萬元為四七二戶履行大樓管理公約的保證金，不退還住戶，定存期一年。」而該次決議文雖已被竊，但有證人可證確已通過該決議。嗣後，該筆款項存入郵局定存，並不斷換章，則依公寓大廈管理法第十八條第一項第二款規定，該筆金額已經區分所有人會議決議而變成被上訴人社區之公共基金，並置於專戶儲存。且於第一屆及第二屆各次區分所有權人會議中所提財務報告，均係列入被上訴人之資產中，原上訴人徐日香於準備程序中亦自認「第一屆要交接給第二屆的時候有二十四個人決議不退待第二屆看看，有二十三人說要退，因為多一票所以沒有退。」既經決議則該筆保證金已成全球台北人公寓大廈之公共基金，會議紀錄並經公告，亦均無住戶表示異議，縱上訴人認仍應退費，依公寓大廈管理條例第十八條第三項規定，公共基金之運用應依區分所有權人會議之決議為之，及上開住戶大會決議，程序上應由上訴人提經區分所有權人會議同意後始得為之，而不得憑其單方主張即欲更改法律強制規定及住戶大會之決議。又若上訴人認會議之程序有不合法律規定之處，本應由其提起撤銷或確認之訴，於未經確認無效或撤銷判決確定前，上訴人本不得執此作為抗辯理由。另除第一屆及第二屆之區分所有權人會議決議外，於八十六年六月全球台北人第三屆第一次區分所有權人會議中，曾有住戶江枝水提議「每戶之保證金一萬元希望不要退，作為社區之公共基金。」經與會住戶無異議通過後，並於八十七年一月份全球台北人第三屆第二次區分所有權人會議中，向全體住戶報告該建議案處理情形，住戶亦無任何異議，因江枝水業已過世，無從出庭作證，但被上訴人曾提出其除戶戶籍謄本可知其確實設籍於被上訴人社區內。而因該次會議係為向台北縣樹林市公所申請報備，須訂定規約，樹林市公所並已於八十七年三月十八日准予備查，是該次會議紀錄雖已遺失，然出席人數必已符公寓大廈理條例第三十一條第一項已有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席，故自始至終各住戶一萬元之保證金均為被上訴人之公共基金，且現在亦確實列為被上訴人財產中云云，並提出公告影本一件、第一屆管理委員會召集臨時住戶大會之各項提議案影本一件、失竊資料明細表影本一件、八十四年八月管理費收支明細表影本一件、郵政定期儲金存單影本一件、通告影本一件、除戶戶籍謄本影本一件、住戶意見處理表影本一件為證，惟查：
⑴被上訴人所稱於八十四年九月間召集臨時住戶大會時曾決議「四七二萬元
為四七二戶履行大樓管理公約的保證金，不退還住戶，定存期一年。」及於八十六年六月第三屆第一次區分所有權人會議中，住戶江枝水提議「每戶之保證金一萬元希望不要退，作為社區之公共基金。」經與會住戶無異議通過，並於八十七年一月份第三屆第二次區分所有權人會議中向全體住戶報告該建議案處理情形，住戶亦無異議通過等節，非但為上訴人所否認，且被上訴人所稱上開會議之決議文或會議記錄已經失竊一事，經本院向台北縣警察局樹林分局查詢結果，該局並無於八十七、八十八年間受理全球台北人公寓大廈管理委員會報案失竊該管理委員會住戶大會紀錄等資料，亦有該局九十年十月十六日樹警刑字第二一一一四號函在卷可稽，又被上訴人所稱上開已失竊之八十七年一月份第三屆第二次區分所有權人會議記錄係為訂立規約，向台北縣樹林市公所申請報備之用（按依公寓大廈管理條例施行細則第九條第一項規定，向地方主管機關報備之資料，其中之一為訂立規約之區分所有權人會議會議記錄），然經本院向台北縣樹林市公所調取該次申請報備所附資料，據該所函覆稱該申請案僅存報備書及核准函稿，此復有該所九十年十月五日九○北縣樹工字第九○一二九一七四號函及所附之前述報備書、核准函稿影本在卷可憑，可見上開每戶一萬元之管理保證金是否確經全球台北人公寓大廈區分所有權人會議之決議而成為社區公共基金，殊屬可疑？況被上訴人所稱上開已失竊之八十七年一月份第三屆第二次區分所有權人會議記錄，卻經上訴人提出上證七之該次會議記錄影本一件為證，而其內容並無各住戶之一萬元管理保證金是否作為社區之公共基金之議題，由此益證被上訴人主張一萬元之管理保證金已經區分所有權人決議，作為社區之公共基金，尚乏實據。至被上訴人所聲請訊問之證人黃德庚於本院八十九年八月十五日準備程序期日證稱：伊是第三屆主任委員，任期中有住戶江枝水在住戶大會中提議保證金不要退，當作社區共同基金，這建議在八十七年一月份住戶大會時，伊曾徵詢其他住戶有無反對意見，住戶均無異議，當時約有三五五人簽到，應出席開會人數為四七二人，事後作成會議記錄公告全體住戶，嗣後的住戶大會，並無住戶提保證金是否退還之事云云，證人李明泉於同日準備程序期日證稱：伊是第四屆主任委員，在伊擔任主任委員期間，曾有住戶提議是否退還保證金之事，住戶保證金不退之事，是在第三屆通過的，有列入記錄，當時江枝水之建議，主席有徵詢，住戶均無意見，當時有多少住戶出席伊不知道云云，證人黃玄喜於八十八年十二月十日準備程序期日證稱：伊是第一、三、五屆管理委員，一萬元有決議充作管理基金，當時第三屆住戶大會有表決過半數同意列入基金，但出席人數占住戶比例伊不記得云云，證人朱招信於同日準備程序期日證稱：伊是第三、四屆管理委員，第三屆與第四屆交接時決議一萬元不退云云，惟上述證人或曾任被上訴人主任委員，或曾任被上訴人管理委員，與被上訴人利害與共，證人李明泉並曾為本件訴訟被上訴人之法定代理人，證人黃德庚、李明泉復因遭上訴人提出背信等罪嫌之刑事告訴而與上訴人有嫌隙（見卷附之台灣板橋地方法院檢察官八十八年度偵字第一二三四０號不起訴處書影本所載），渠等所為證言顯有偏頗被上訴人之虞，並不足採為被上訴人有利之證據。
⑵原上訴人徐日香於本院八十八年十二月十日準備程序期日中固曾陳稱：「
第一屆要交接給第二屆的時候有二十四人決議不退待第二屆看看，有二十三人說要退，因為多一票所以沒有退」等語，然公寓大廈設置之公共基金，其來源之一為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；而區分所有權人會議之決議，除公寓大廈管理條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之；倘區分所有權人會議未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達過半數者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知上載明，此分別為公寓大廈理條例第十八條第一項第二款、第二十九條第一項、第三十條第一項所明定，而本件全球台北人社區住戶共有四百七十二戶，為兩造所是認，可知僅有二十四戶住戶同意所為之決議，顯然違反前揭公寓大廈管理條例所定區分所有權人會議之決議成立要件之規定，其決議並不成立，應當然自始地不發生效力，上訴人得隨時主張之，無須再行訴請法院撤銷。況且，徐日香僅稱「有二十四人決議不退待第二屆看看」，並未明確陳稱「四百七十二戶之管理保證金已經二十四人決議移為社區之公共基金，永不退還」，更無法由其陳述而窺知原應返還住戶之管理保證金已經區分所有權人會議決議而成為社區之公共基金，故被上訴人此部分主張，亦無足取。
㈡有關被上訴人預收四個月中之二個月管理費部分：
⒈被上訴人雖主張其所預收上訴人繳交之二個月管理費早已成為全球台北人公
寓大廈之公共基金，且於八十四年十二月十七日並經決議成為永久保留金，依公寓大廈管理條例第十八條第三項規定，公共基金之運用應依區分所有權人會議之決議為之，而該預收尚未扣抵之兩個月管理費，若仍欲扣抵即需經全球台北人區分所有權人會議決議，則被上訴人對上訴人本無任何債務，而本件給付管理費事件被上訴人向上訴人請求者，均為已屆清償期之管理費，是上訴人自不得執不存在債權主張抵銷云云，並提出八十四年八月管理費收支明細表影本及公告影本各一件為證。然此等主張亦為上訴人所否認，且上開八十四年八月管理費收支明細表影本收入欄第２項僅記載「預收四個月管理費，2,677,425 」，並非為該預收之二個月管理費已轉為社區公共基金之證據，又上開通告影本係記載全球台北人社區於八十四年十二月十七日所召開第二次住戶大會會議之重要部分內容，其中臨時動議項內關於預留之二個月管理費是否退還住戶之提議表決部分，固有「⑴於明年二、三月間退還─獲一票贊成。⑵永久保留週轉金─獲廿二票贊成。⑶一年后退還─獲廿一票贊成。」之記載，惟全球台北人社區共有四百七十二戶，且公寓大廈管理條例第二十九條、第三十條設有區分所有權人會議之決議方法及會議未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達過半數之得就同一議案重新召集會議、決議之決議成立要件之規定，已如前述，則僅有少數之二十二住戶同意將預收之二個月管理費作為永久保留週轉金之決議，亦顯與前揭規定相違，不能認其已經成立，而得以拘束上訴人，是被上訴人此部分主張，亦非有據。
⒉被上訴人雖再主張依被上訴人管理委員會之決議，所得沖銷者係指八十九年
二月及三月份之管理費，上訴人若欲沖銷該二個月之管理費，應自行前往管理委員會辦理沖銷八十九年二月及三月份管理費之手續，況且上訴人自八十六年十月起迄今，均未繳交任何管理費，八十九年二月及三月份之管理費亦尚未繳納，故依被上訴人管理委員會決議，上訴人只得以八十九年二月及三月之管理費抵銷之，其不得以該二個月管理費抵銷前所積欠被上訴人之管理費云云，然被上訴人所預收之四個月管理費本即為抵繳全球台北人社區於八十四年間成立後之前四個月之管理費，且前二個月預收之管理費於屆期已予抵繳，為兩造所不爭執，則該後二個月預收之管理費自八十四年間應予抵繳之日起，上訴人得自由主張抵繳於該日後所欠繳之管理費，故被上訴人片面限定上訴人只能沖銷八十九年二、三月份之管理費，而不能抵銷本件積欠之「八十六年十月起至八十七年十一月止」之管理費，並無依據。
㈢有關代被上訴人墊款予德仁公司之款項三萬二千五百元部分：
上訴人所辯於八十五年間，被上訴人與廠商德仁公司交易，因補開發票及罰款，計七萬八千元，應由全球台北人社區全體住戶負責支付，而於八十七年元月間，被上訴人請上訴人與徐日香先行協議支付，上訴人與徐日香各先代墊三萬二千五百元，上訴人得以之與應付之本件管理費相互抵銷一節，固有其提出之協議書影本一件為證，惟觀諸該協議書之內容，係由上訴人、徐日香二人與德仁公司黃福祥所訂立，並無被上訴人之簽名承認，上訴人亦堅決否認曾要求代墊任何款項等語，又上訴人所聲請訊問之證人黃福祥經本院通知到庭，復經郵政機關以原址查無此人退回送達通知書在卷，可見上訴人是否確有代墊被上訴人應支付予德仁公司之稅款情事，已不無可疑？再者，德仁公司補開發票及遭罰款之事，是否有可歸責於被上訴人之事由，而應由被上訴人負責賠償，亦未據上訴人提出證據予以證明，是上訴人此部分抵銷之抗辯，應無理由。
㈣綜上，上訴人得主張抵銷之債權金額為大樓管理保證金一萬元及其利息，與被上訴人預收四個月中之二個月管理費。
四、其次，應探討者為上開得抵銷部分如何與本件上訴人積欠之管理費相互抵銷：按二人互負債務，而其給付種類相同，並均已屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第三百二十四條第一項前段、第三百二十五條第一項定有明文。本件上訴人於八十八年六月四日所提出之民事上訴理由狀先就大樓管理保證金一萬元及其遲延利息部分主張抵銷，嗣於八十八年十二月十日所提出之民事準備書狀再就被上訴人預收之二個月管理費部分主張抵銷，各該書狀並先後為被上訴人所收受，故其抵銷債權之順序應依其主張抵銷之先後定之，即先抵銷大樓管理保證金一萬元及其遲延利息部分，再抵銷被上訴人預收之二個月管理費部分。茲分述其抵銷之數額如左：
㈠大樓管理保證金一萬元及其遲延利息部分：
依前揭委託管理同意書第三項第一款之約定，被上訴人應於契約屆滿日即八十六年七月二十四日，將大樓管理保證金一萬元返還上訴人，被上訴人未於期限屆滿時返還，應負遲延責任，上訴人並得請求依法定利率即週年利率百分之五計算之遲延利息（民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段及第二百零三條規定參照），則上訴人得抵銷之數額為該一萬元及自應返還日之翌日即八十六年七月二十五日起至最初得為抵銷時（即抵銷適狀發生時）止，按週年利率百分之五計算之利息（以下簡稱主動債權）；另上訴人積欠本件管理費之期間為自八十六年十月起至八十七年十一月止共二萬二千零五十元（以下簡稱被動債權），每月管理費為一千五百七十五元，每二月繳納一次，金額為三千一百五十元，繳納期限為應繳當月（即單數月）月底前，為兩造所不爭執，可知本件兩造之主動、被動債權依序於各次繳納期限屆滿時為抵銷適狀發生之時。上訴人此部分得抵銷數額，應計算如次：
⒈主動債權：一萬元加上自八十六年七月二十五日起至同年十一月三十日（抵
銷適狀發生時）止（計一二八日），按週年利率百分之五計算之利息，共一萬零一百七十五元（計算式：一○○○○元＋｛一○○○○元×五％×一二八／三六五｝＝一○一七五元｛元以下四捨五入，以下同｝）。
被動債權：八十六年十月、十一月之管理費三千一百五十元。
抵銷後之上訴人債權餘額為七千零二十五元（即一○一七五元－三一五○元＝七○二五元）。
⒉主動債權：七千零二十五元加上自八十六年十二月一日起至八十七年一月三
十一日（抵銷適狀發生時）止（計六二日），按週年利率百分之五計算之利息，共七千零八十五元（計算式：七○二五元＋｛七○二五元×五％×六二／三六五｝＝七○八五元）。
被動債權：八十六年十二月、八十七年一月之管理費三千一百五十元。
抵銷後之上訴人債權餘額為三千九百三十五元（即七○八五元－三一五○元＝三九三五元）。
⒊主動債權：三千九百三十五元加上自八十七年二月一日起至同年三月三十一
日（抵銷適狀發生時）止（計五九日），按週年利率百分之五計算之利息，共三千九百六十七元（計算式：三九三五元＋｛三九三五元×五％×五九／三六五｝＝三九六七元）。
被動債權：八十七年二月、三月之管理費三千一百五十元。
抵銷後之上訴人債權餘額為八百十七元（即三九六七元－三一五○元＝八一七元）。
⒋主動債權：八百十七元加上自八十七年四月一日起至同年五月三十一日（抵
銷適狀發生時）止（計六一日），按週年利率百分之五計算之利息，共八百二十四元（計算式：八一七元＋｛八一七元×五％×六一／三六五｝＝八二四元）。
被動債權：八十七年四月、五月之管理費三千一百五十元。
抵銷後之被上訴人債權餘額為二千三百二十六元（即三一五○元－八二四元＝二三二六元）。
⒌抵銷後之被上訴人債權餘額二千三百二十六元加上八十七年六月至十一月之
管理費九千四百五十元，被上訴人尚有管理費債權金額一萬一千七百七十六元（即二三二六元＋九四五○元＝一一七七六元）。
㈡被上訴人預收之二個月管理費部分：
此部分預收之二個月管理費，上訴人於八十四年間應予抵繳之日起即得主張抵銷，已如前述，則與前揭被上訴人尚餘之管理費債權金額相抵後，本件被上訴人所得請求之管理費債權金額為八千六百二十六元（即一一七七六元－三一五○元＝八六二六元）。
六、末查，參照前開說明，上訴人積欠之八十七年八、九月及同年十、十一月之管理費各三千一百五十元部分，其繳納期限分別為八十七年九月三十日、同年十一月三十日，於本件支付命令送達之日即八十七年九月十二日均未屆清償期，上訴人在此之前並無給付遲延利息之義務，是被上訴人就此四個月之管理費六千三百元併請求自支付命令送達翌日起計付遲延利息，尚屬有誤，其遲延利息應自上訴人收受被上訴人於原審所提出擴張聲明之訴狀送達翌日即八十八年一月二十七日起算。
七、綜合上述，被上訴人基於給付管理費之法律關係，請求上訴人給付八千六百二十六元 及其中二千三百二十六元自支付命令送達翌日即八十七年九月十三日起，其餘六千三百元自八十八年一月二十七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依被上訴人聲請為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，為有理由。
至於上開應准許部分，原審判令上訴人給付，並依被上訴人聲請為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
丙、結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 九 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法 官 高文淵~B 法 官 許必奇~B 法 官 潘翠雪右正本證明與原本無異中 華 民 國 九十 年 十一 月 九 日~B 法院書記官 王苑琦