臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度簡上字第四○三號
上 訴 人 群富汽車股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被上訴人 春林木業有限公司法定代理人 丙○○○訴訟代理人 劉添錫律師右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對中華民國八十八年九月二十一日本院板橋簡易庭八十七年度板簡字第五０六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決﹕
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：與原判決記載相同，茲引用之外，補稱﹕
（一）緣上訴人與被上訴人間於民國（下同）八十六年三月二十八日訂有「房屋租賃契約」，由上訴人承租被上訴人所有坐落台北縣中和市○○路○段○○○號之房屋作為經營汽車保養維修業務之營業據點，該房屋租賃契約第三條並載明「租金：１˙˙˙２保證金九十萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。」，惟因上訴人公司營運長期虧損，擬減縮營業據點，遂於八十七年七月三日以中和郵局第四六一號存證信函告知被上訴人因上訴人公司經營不善而將於八十七年九月三十日裁撤中和營業據點終止本件房屋租賃契約。其後，上訴人亦於八十九年九月三十日前搬空遷離系爭承租房屋，且亦依被上訴人公司實際負責人陳勝吉之要求，派遣上訴人公司林智信課長率員工將系爭租賃房屋清理整潔。爰於八十七年十月二日上訴人公司職員吳月春、林智信與被上訴人公司實際負責人陳勝吉共同簽署「終止房屋租賃契約書」，並於該終止房屋租賃契約書上載明「群富汽車股份有限公司已於八十七年十月二日完成租賃物返還手續。」。詎嗣論及返還租約保證金時，被上訴人公司實際負責人陳勝吉竟向上訴人公司承辦職員吳月春、林智信主張「因提前終止租約需補貼一個月租金三十萬元」，吳、林二員為祈能先行收回部分保證金，以免全部保證金遭無理扣留，無法處理公司所面臨之財務困境，但又因二人無權代理上訴人公司同意陳勝吉補貼一個月租金三十萬元之請求，迫於無奈，遂由吳月春向陳勝吉說明「我的核決權限只有五萬元，沒辦法決定，這樣，你先開一張統一發票，品名寫修繕費用（註：因租約既然終止，帳務上即無再給付租金之理），我們拿回去跟上面報報看准不准。」，惟其後吳月春向上訴人公司呈報前揭被上訴人公司實際負責人陳勝吉先生所提「補貼一個月租金、並以修繕費用之名義給付」之要求，經上訴人公司否決，上訴人公司並即以台北杭南郵局第二九二號存證信函向被上訴人表明依雙方租約第五條約定，上訴人無須支付修繕費用，既然雙方已於八十七年十月二日合意簽署終止房屋租賃契約書，則被上訴人實無藉故扣留保證金之理，更何況雙方業已完成租賃房屋之點交返還手續，並隨函退回該紙統一發票。
（二）按「契約自由原則」乃民法之重要原則之一，最高法院十八年上字第一五七號判例明載﹕「當事人締結之契約一經合法成立，雙方均受其拘束。」也就是說，反之若當事人間締約時未約定之事實，即不得以之約束當事人任何一方！㈠系爭「房屋租賃契約」中當事人雙方明白約定「第三條 租金：１˙
˙˙２保證金九十萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。」㈡基於前揭租約約定內容，則系爭保證金所擔保者僅有承租人﹝上訴人
﹞履行交還租賃房屋之義務，故於承租人﹝上訴人﹞將所承租房屋返還予出租人﹝被上訴人﹞時，出租人﹝被上訴人﹞即應將該保證金全數返還承租人﹝上訴人﹞。
㈢系爭保證金之擔保效力範圍並不及於違約金、回復原狀、修繕費用或
損害賠償等事項，蓋系爭房屋租賃契約中當事人並未有如此約定保證金之擔保事項。亦即系爭「保證金」之性質上不同於「押租金」之性質及效力。
（三）針對被上訴人於答辯狀事實理由中論及回復原狀、損害賠償及抵銷等法律關係，衡諸本事件事實，被上訴人以上主張實屬違誤、失當﹕
㈠按民法第二百十三條第一項規定﹕「負損害賠償責任者，除法律令有
規定或契約另有訂定外，應回覆他方損害發生前之原狀。」，最高法院六十年台上字第三○五一號判例亦載明﹕「損害賠償之方法，以回復原狀為原則，金錢賠償為例外，故損害發生之後，如有回復原狀之可能，受害人請求家害人賠償，應先請求原狀之回復，倘非法律另有規定或契約另訂定，不得逕行請求金錢賠償。」。次按民法第三百三十四條規定「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷。但依債務之性質，不能抵銷者不在此限。」㈡查系爭「返還保證金」與「回復原狀」係不同種類之債，前者屬金錢
債務、後者原則上屬應履行一定行為之債務，兩者間給付種類不相同，因此，並不適用民法第三百三十四條關於抵銷之規定。更遑論，被上訴人所謂「損害」，亦未經雙方或司法確認！㈢本事件中並無民法第二百十五條所規定之「不能回復原狀或回復顯有
重大困難」之情事，被上訴人未曾依民法第二百十三條第一項及同法第二百十四條規定之損害賠償方法向上訴人定期催告回復原狀或進而主張以金錢賠償損害，卻逕向上訴人請求金錢賠償，則依前揭最高法院六十年台上字第三○五一號判例所載，被上訴人對上訴人逕行主張金錢賠償，顯然違法！㈣對於被上訴人於答辯狀中所陳述之損害明細，上訴人辯駁如下：
①油漆、變壓器、電線等消耗性物品之花費，係出租人﹝被上訴人﹞所應負擔之費用，不應藉機轉嫁予承租人﹝上訴人﹞負擔。
②被上訴人所列八十七年十、十一、十二月份之工資，工資表係被上
訴人自行記載，無實際付款明細及收據憑證，且為何回復原狀之修繕工程需耗時三個月？顯然被上訴人未盡善良管理人之義務、未盡工程督導之責，以致浮列工程款項！③關於被上訴人對於第三人﹝後續承租人﹞北普公司之補貼，係其雙
方彼此間之關係，與上訴人無涉；被上訴人亦未曾知會上訴人任何相關訊息；北普公司之施工係屬「裝潢」而非「回復原狀」，此與上訴人何干！再者，被上訴人與北普公司間租賃契約之公證費用亦請求上訴人負擔，實不公平，也不合理！④關於被上訴人所提出十二紙於八十七年十月二十四日拍攝之系爭租
賃房屋狀況照片，因上訴人早於八十七年十月二日即將租賃房屋點交返還被上訴人；又誠如被上訴人陳述，該期間已有裝潢工程之發包施工，因此被上訴人對於損害賠償之主張理應負充分之舉證責任。
⑤系爭租約中除保證金之約定外，並無其他押租金或違約金之約定。
（四）查本事件原審判決「原告之訴駁回」之主要理由無非係「...吳月春既
與被告簽立終止房屋租賃契約書，並同時收下統一發票及支票，顯係同意系爭押租保證金九十萬元由被告扣除三十萬元作為修繕費，其和解效力自及於原告...」 云云，惟按民法第一百零五條前段規定「代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫或明知其事情，或可得而知其情事，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。」以及本事件八十八年九月七日、八十九年五月十一日審理筆錄中證人吳月春證詞與八十九年六月八日審理筆錄中證人林智信證詞所明白證明之左列事實.，可知原審判決有失公平，並非妥當。
㈠本事件中陳勝吉先生係被上訴人公司之實際負責人，系爭租約終止
事宜係由原上訴人公司職員吳月春、林智信二人與被上訴人公司陳勝吉先生商洽。
㈡被上訴人公司未曾於本件租約終止以前或終止當時告知上訴人任何
房屋修繕、損害賠償或需回復原狀方能終止租約之情事，謹於八十七年十月二日當日簽立「終止房屋租賃契約書」後要求上訴人「補貼一個月租金」。
㈢上訴人公司或證人吳月春、林智信均從未曾告知被上訴人自行雇工回復原狀或同意支付任何費用。
㈣上訴人與被上訴人間並無約定以三十萬元計算修理費為條件終止租賃合約，亦即彼此間並無任何「修繕協議」。
㈤「三十萬元修繕費之統一發票」，實際上係被上訴人要求「補貼一
個月租金」之數額，證人吳月春因鑑於租約終止後帳務上即無再給付租金之理，遂告知被上訴人縱欲開立「補貼一個月租金」之統一發票，亦僅能以「修繕費用」之名目為之，然對於上訴人公司是否同意以此「補貼一個月租金」，證人吳月春仍明白告知被上訴人公司實際負責人陳勝吉先生其核決權限僅五萬元，須回公司「報報看准不准？」㈥就本件租約終止事宜，證人吳月春、林智信均無上訴人公司特別授
權，而證人吳月春亦明白告知被上訴人公司實際負責人陳勝吉先生其核決權限僅五萬元，無法當場同意「補貼一個月租金三十萬元」之要求。
㈦上訴人公司以存證信函退回該紙統一發票，未得被上訴人善意回應，顯見被上訴人惡意藉故扣留系爭保證金。。
三、證據：除援用第一審所提證據外，聲請向台北縣稅捐稽徵處中和分處查詢被
上訴人所開立之統一發票是否提出扣抵營業稅暨訊問證人吳月春、林智信。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決﹕如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人於租期未滿前搬遷，未將租賃物回復原狀，上訴人委託職員吳月春襄理與被上訴人協議終止租賃契約事宜（在吳月春出面協議之前，上訴人曾要求將承租之房屋轉租給第三人或終止租賃契約，但上訴人所提之條件被上訴人無法接受，兩造尚未對達成協議），被上訴人要求上訴人應回復原狀，才能終止租賃契約，返還保證金，上訴人則請被上訴人自行僱工回復原狀，由上訴人支付費用，雙方談妥由被上訴人僱工回復原狀，約定以三十萬元計算修理費為條件終止租賃契約，所以被上訴人開立三十萬元統一發票給上訴人收執，並當場返還上訴人六十萬元之保證金（押租金），上訴人也自承有收到統一發票，如果雙方未達成終止租約及談妥賠償回復原狀之費用時，被上訴人即不會開立統一發票及交付六十萬元保證金給上訴人收受，何況該三十萬元之修繕費之名目係依上訴人指示而開立（吳月春請被上訴人自行回復原狀，被上訴人估計要三十萬元以上才有辦法回復原狀，吳月春則稱回復原狀要三十萬元其無法作主，被上訴人則告如果妳無法作主，那就請負責人出面，一齊到板橋地院公證處終止租約，吳月春當場即以大哥大電話請示，吳月春經電話請示後，同意書立終止契約書及請被上訴人在統一發票上記載係修繕費支出三十萬元）。
（二）上訴人既然將公司及法定代理人的印章交給吳月春，委託吳月春與被上訴人協議終止租賃契約事宜，該協議係和解之一種，並非單純訂立終止租賃契約，上訴人主要目的是取回保證金，被上訴人見上訴人已搬走，無意強依契約履行，僅希望上訴人回復原狀或以保證金作為回復原狀的費用，雙方就保證金返還問題達成和解，上訴人顯然有委託吳月春代理協議並授與特別代理權，有關承租人應將租賃物回復原狀及出租人應返還押租金等事宜（押租金契約係承租人為擔保依契約履行所提出之擔保金︶，均屬租賃契約約定事項，上訴人當然授權吳月春全權處理，雙方又有書立終止租賃契約書之協議，上訴人顯然授與吳月春民法五百三十三條及五百三十四條之特別代理權，既然兩造就回復原狀之以三十萬元已達成協議，上訴人再訴請三十萬元顯無理由。
（三）上訴人稱其保證金與回復原狀無關，且回復原狀之費用尚未達三十萬元，並稱如因上訴人未回復原狀，致被告受有損害，被上訴人只得另行向原告請求賠償損害云云，然查上訴人於離去時，未回復原狀，被上訴人確有僱工修理，購買油漆及電線等物品花費二萬九千一百五十五元，十月份僱工修理，花費工資二十一萬零六百元，十一月及十二月份僱工修理，花費工資三十二萬九千六百元，被上訴人將房屋出租給北普公司，補貼五萬元給北普公司，合計被上訴人損失共六十七萬七千一百五十五元，被上訴人均有提出收據以資證明，上訴人稱被上訴人修理費用未達三十萬元與事實不符。再者，被上訴人將房屋出租給上訴人，上訴人理當依租賃契約履行，契約訂明上訴人於離去時應回復原狀，不得任意中途終止契約，也不得未回復原狀前即逕行主張返還保證金，否則被上訴人得向上訴人請求履行契約，以及依債務不履行之規定請求損害賠償，上訴人未回復原狀，房屋之損害既已發生，被上訴人得向上訴人主張損害賠償，被上訴人也得就請求賠償之六十七萬七千一百五十五元部分，依民法第三百三十四條之規定，與上訴人所主張之保證金三十萬元債權抵銷，上訴人經抵銷後也沒有債權存在，足見上訴人請求顯無理由，為此請求駁回上訴人之上訴。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
甲、兩造爭執要旨﹕
一、本件上訴人起訴主張﹕渠與被上訴人於八十六年三月二十八日簽訂房屋租賃契約書，由渠向被上訴人承租被上訴人所有坐落台北縣中和市○○路○段○○○號房屋作為經營汽車保養維修業務之營業據點，惟因渠長期嚴重虧損，雙方合意本件租賃契約之租期提前於八十七年九月三十日終止，並於同年十月二日簽立「終止房屋租賃契約書」，且於該契約書加註「群富汽車股份有限公司業已於八十七年十月二日完成租賃物返還手續」，惟被上訴人迄今尚有部分押租保證金三十萬元未依約返還，為此訴請被上訴人給付三十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年二月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。
二、被上訴人則以﹕兩造於八十七年十月一日前尚未談妥終止租約之事，而上訴人自行於同年十月二日搬遷，當天上訴人職員吳月春找伊商談終止租約，伊估計整修房屋需花費三十萬元，伊稱如果上訴人同意由伊從保證金中扣除修繕費三十萬元即同意終止租約，上訴人同意後，雙方即書立終止房屋租賃契約書，伊將保證金九十萬元扣除修繕費三十萬元後開立統一發票（金額三十萬元）交予上訴人，另保證金六十萬元部分則以支票交付予上訴人收受，足見上訴人請求給付三十萬元，顯無理由等語資為抗辯。
乙、得心證理由﹕
一、查本件上訴人主張﹕兩造於八十六年三月二十八日簽訂房屋租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租坐落台北縣中和市○○路○段○○○號房屋，上訴人並交付保證金九十萬元予被上訴人，嗣雙方合意本件租賃契約之租期提前於八十七年九月三十日終止，八十七年十月二日上訴人並指派員工吳月春及林智信至上開處所與被上訴人公司實際負責人陳勝吉簽署「終止房屋租賃契約書」，並於該終止房屋租賃契約書上載明「群富汽車股份有限公司已於八十七年十月二日完成租賃物返還手續。」，同時自被上訴人實際負責人陳勝吉處收受統一發票及支票之事實，為兩造所不爭執，並有上訴人提出之房屋租賃契約書、終止房屋租賃契約書及存證信函等件影本為證，自堪信為真實。則本件所應審究者厥為上訴人所指派員工吳月春是否得有完全授權處理本件終止契約事宜。
二、經查﹕上訴人主張其所指派員工吳月春與被上訴人實際負責人陳勝吉洽談終止租賃契約時曾向陳勝吉表示核決權限只有五萬元一節，為被上訴人所不否認，惟被上訴人另辯稱證人吳月春嗣已取得上訴人完全授權，並以被上訴人實際負責人陳勝吉之證言為證，查﹕被上訴人實際負責人陳勝吉於本院訊問時證稱﹕
「她（指證人吳月春）有說她的權限只有五萬元，我就說我們就到法院去辦，後來她用電話跟公司聯絡後就同意說扣三十萬元，所以我才開六十萬元的支票及三十萬元的發票給他，同時點交房子。」等語（參見本院八十九年五月十一日準備程序筆錄），證人吳月春於本院訊問時亦證稱﹕「他（指陳勝吉）要我補貼一個月的租金一個月，如果我們不補貼的話，他就不願意提前解除，我當天下午有打電話去台中，但是找不到老闆，後來陳老闆說如果今天要拿他只能給我六十萬元，我跟他說其他的我要再往上報，當天我就帶回去六十萬元的支票，…，發票三十萬元是開修繕費，因為房屋租約已經解除，如果發票名目還是開租金的話，請會計師做帳時，他會把它剔除，修繕費的名目是我跟林智信還有陳老闆研究說要怎樣回去跟老闆陳報比較好，我拿了壹張三十萬元的發票回去，老闆應該會知道這是對方的要求，陳老闆知道我的權限只有五萬元，當天就算解除契約，房子也就交還給他了」（參見上揭筆錄），上訴人亦不否認被上訴人開立統一發票之品名寫修繕費用係受證人吳月春之指示，足見證人吳月春事後已取得上訴人完全授權，否則證人吳月春斷無收受被上訴人所開立扣除上揭補貼款三十萬元餘額六十萬元之支票，並指示被上訴人以修繕費用之品名開立統一發票，復與被上訴人公司實際負責人陳勝吉簽署「終止房屋租賃契約書」，其上載明「群富汽車股份有限公司已於八十七年十月二日完成租賃物返還手續。」之理，況被上訴人所開立之統一發票亦已提出扣抵八十六年九、十月份之營業稅一節，亦有本院依上訴人之聲請向台北縣稅捐稽徵處中和分處查詢所得八十九年六月二十八日八九中稅一字第二八０三九號函復可參，益見兩造確已同意由被上訴人扣除三十萬元做為回復原狀之費用，再參以兩造均不否認上訴人於兩造終止契約之十餘日後之八十七年十月二十三日始發存證信函退還被上訴人所開立發票並要求被上訴人返還三十萬元之情，被上訴人抗辯應屬可採。至上訴人另主張﹕兩造所簽訂租賃契約中並無需支付修繕費或系爭保證金之擔保效力範圍並不及於違約金、回復原狀、修繕費用或損害賠償等事項云云，惟上訴人授權之代表吳月春既已同意賠償三十萬元充做被上訴人自行回復原狀之代價，並自被上訴人應返還之保證金九十萬元中扣除，且得被上訴人首肯，此一約定自得拘束兩造，並未違反契約自由原則，自不得由一造任意毀約，亦與保證金之擔保效力範圍無涉。
三、綜上所述，上訴人既將公司印章及法定代理人印章交予職員吳月春，並授權吳月春與被上訴人洽談終止系爭租約事宜，自可認上訴人就本件終止租約一事已特別授權予吳月春處理，吳月春初始雖僅得「得於五萬元內與被上訴人洽談」之授權，然嗣吳月春即以電話跟公司聯絡後取得「得扣款三十萬元」之授權，再與被上訴人簽立終止房屋租賃契約書，並同時收下統一發票及支票，顯係同意系爭押租保證金九十萬元由被上訴人扣除三十萬元作為修繕費，其和解之效力自及於上訴人，兩造就返還保證金九十萬元一事，既已達成和解，上訴人自不得於事後再為爭執。從而，上訴人據以提起本訴，請求被上訴人返還保證金三十萬元及自支付命令送達翌日即八十八年二月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，尚乏其據，應予駁回，原審執此而為不利上訴人之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，不予一一論述，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日
台灣板橋地方法院民事第三庭
審判長法 官 游婷麟
法 官 陳明珠法 官 李昭融右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 三 月 一 日~B法院書記官 陳蒼仁